地产市场分析湖南省房地产市场发展报告.docx
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地产市场分析湖南省房地产市场发展报告
（地产市场分析）湖南省房地产市场发展报告
南开-潇湘晨报“住”指数（2013）：
湖南省房地产市场发展报告
南开大学经济研究所
潇湘晨报
2013年12月
一、我国房地产市场发展状况1
（一）宏观经济环境1
1、国民经济运行稳中向好1
2、固定资产投资增速维持去年同期水平2
3、工业生产略有增长，企业利润持续增加3
4、居民收入继续增长4
（二）房地产政策分析4
1、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心5
2、住建部连续出台住房保障政策和房地产市场监管政策6
3、国家税务总局关于土地税费的政策调整7
4、各地方出台关于新国五条的地方细则9
二、我国房地产市场发展状况12
（一）我国房地产市场的供求分析12
1、供给分析12
2、需求分析18
（二）2012年我国房地产市场价格分析21
1、百城住宅均价环比17个月连续上涨21
2、十大城市住宅均价环比涨幅有所扩大22
3、全国不同城市房价分化局面继续22
（三）2012年我国房地产市场景气分析23
1、国房景气指数略有回落23
2、房地产企业景气指数先升后降24
3、景气指数显示房地产市场略有回暖24
三、湖南省房地产市场发展状况26
（一）湖南省房地产政策分析26
1、湘潭市房地产税改革试点26
2、湖南省新国五条细则出台26
（二）2012年湖南省房地产行业供求分析27
1、供给分析27
3、需求分析28
（三）湖南省房地产行业价格分析29
1、房屋销售均价增长，上涨动力增强29
2、商品住宅销售面积大幅增长30
四、湖南省房地产发展指数分析32
（一）房地产买卖市场发展指数研究32
（二）房地产租赁市场发展指数34
（三）房屋装修市场发展指数36
（四）房地产市场发展总指数37
五、湖南省房地产市场发展战略分析40
（一）湖南省房地产行业发展的优势分析40
1、房地产销售市场回暖40
2、房地产投资持续扩大40
（二）湖南省房地产行业发展的劣势分析41
1、房地产总体规模偏小41
2.房地产企业缺乏核心竞争力41
（三）湖南省房地产行业发展的机遇分析42
1、新国五条的温和调控有助于房地产市场回暖42
2.新型城镇化战略为房地产市场稳定发展提供机遇42
（四）湖南省房地产行业发展的威胁分析43
1、房价上涨预期增强43
2、房地产贷款信贷额度受限43
3、商品房供给面临隐患43
（五）湖南省房地产市场发展的应对策略44
1、强化土地供应监管44
2、加强金融监管，防范房地产信贷风险。
44
3、加强保障性住房的建设和管理45
4、注重房地产的长远发展45
南开-潇湘晨报“住”指数（2013）：
湖南省房地产市场发展报告
一、我国房地产市场发展状况
（一）宏观经济环境
1、国民经济运行稳中向好
2013年上半年，全球经济持续疲软，海外资本市场连续下跌。
世界经济复苏情势不容乐观。
受到世界经济形势的影响，我国海外投资和出口仍旧持续下降。
在此背景下，2013年前三季度，我国政府坚持以稳中求进为原则进行宏观经济调控，国民经济整体呈现稳中有升的态势。
初步核算，前三季度国内生产总值386762亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。
其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%，三季度增长7.8%。
分产业看，第一产业增加值35669亿元，同比增长3.4%；第二产业增加值175118亿元，增长7.8%；第三产业增加值175975亿元，增长8.4%。
从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。
从宏观经济预警指数来看，我国宏观经济运行状态整体稳定偏冷。
从2012年9月至2013年7月连续11个月处于绿灯区。
2013年8月份，预警指数为26，比上期上升1个点，比去年同期上升1个点，位于绿灯区下边缘附近运行。
2013年9月恢复绿灯。
工业企业增加值连续13个月处于蓝灯，房地产开发投资额、进出口额和国家财政税收也出现连续蓝灯，说明工业与房地产业发展低迷，进出口额也受到世界经济低迷形势影响。
图12012年9月-2013年9月我国宏观经济预警评分灯信号图
2、固定资产投资增速维持去年同期水平
2013年1-10月份，全国固定资产投资（不含农户）351669亿元，同比名义增长20.1%，增速比1-9月份回落0.1个百分点，与去年同期增速基本持平。
从环比看，10月份固定资产投资（不含农户）增长1.43%。
分地区看，1-10月份，东部地区投资163871亿元，同比增长18.6%；中部地区投资98597亿元，增长23.2%；西部地区投资86781亿元，增长23.2%。
东部地区增速稍慢，但绝对增长值领先于中部和西部地区。
分产业看，1-10月份，第一产业投资7720亿元，同比增长30.6%，增速比1-9月份回落0.5个百分点；第二产业投资150895亿元，增长17.6%，增速加快0.5个百分点；第三产业投资193054亿元，增长21.6%，增速回落0.7个百分点。
数据来源：
中华人民共和国国家统计局网站
3、工业生产略有增长，企业利润持续增加
前三季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长9.6%，增速比上半年加快0.3个百分点。
分三大门类看，采矿业增加值同比增长6.7%，制造业增长10.3%，电力、燃气和水的生产和供应业增长6.8%。
分行业看，41个工业大类行业增加值全部实现同比增长。
分地区看，东部地区增加值同比增长8.9%，中部地区增长10.5%，西部地区增长11.0%。
分产品看，前三季度464种产品中有338种产品同比增长。
前三季度规模以上工业企业产销率达到97.7%，比上半年提高0.2个百分点。
规模以上工业企业实现出口交货值82148亿元，同比增长4.5%。
9月份，规模以上工业增加值同比增长10.2%，环比增长0.72%。
1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润34864亿元，同比增长12.8%，增速比上半年加快1.7个百分点。
其中，主营活动利润35801亿元，同比增长4.9%。
1-8月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为85.9元，以利润总额计算的利润率为5.4%，以主营活动利润计算的利润率为5.6%。
4、居民收入继续增长
前三季度，城镇居民人均总收入22068元。
其中，城镇居民人均可支配收入20169元，同比名义增长9.5%，扣除价格因素实际增长6.8%。
在城镇居民人均总收入中，工资性收入同比名义增长8.9%，经营净收入增长9.9%，财产性收入增长13.0%，转移性收入增长9.8%。
农村居民人均现金收入7627元，同比名义增长12.5%，扣除价格因素实际增长9.6%。
其中，工资性收入同比名义增长17.1%，家庭经营收入增长8.0%，财产性收入增长23.2%，转移性收入增长17.4%。
前三季度城镇居民人均可支配收入中位数17925元，同比名义增长9.6%；农村居民人均现金收入中位数6554元，增长13.2%。
三季度末，农村外出务工劳动力17392万人，同比增加525万人，增长3.1%。
外出务工劳动力月均收入2542元，同比增长13.0%。
（二）房地产政策分析
2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施。
称“新国五条”。
这是自2010年楼市调控以来，继1月份“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”之后的第五次政策升级。
这次政策调控要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
表12013年新国五条的五项具体措施
编号
措施
主要内容
1
完善稳定房价工作责任制
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
2
坚决抑制投机投资性购房
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、 计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
3
增加普通商品住房及用地供应
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平 均实际供应量。
加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
4
加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成
470万套、新开工630万套的任务。
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、 同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。
2013年底前，地级以上城 市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
5
加强市场监管
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
1、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心
自2011年起政府开始公布房价控制目标，制定房价控制计划。
2013年初新国五条的出台显示了政府仍旧坚持控制房价不动摇的政策导向。
此次新国五条与之前的政策相比，对城市级别加以限定、细化，表明了中央政府即将更严格地审查各地控制目标和控制结果。
今年监管重点倾向于增加存量地块供应，同时要保证供应地块的有效性，一方面对地方政府进行监督，另一方面也增加对中小户型楼市供应压力的应对。
新国五条还将外来务工人员纳入住房保障范围，因此公租房需求将有所增加。
2、住建部连续出台住房保障政策和房地产市场监管政策
自2013年1月24日起，住建部连续5次出台政策文件，从住房保证和房地产市场监管量方面调控房地产市场。
政策进一步明确了住房保障管理的意义，并要求各地方切实做好城镇保障性住房的改造、建设工作，在保障性住房分配过程中坚决依照中央反腐倡廉的部署要求，加强完善保障性住房的分配和管理机制。
要求房地产市场进一步公开市场信息，加强房地产企业的资质管理，建立更加完善规范的房地产市场。
表22013年住建部住房保障政策
发布时间
政策文件名称
政策措施内容
2013年01月24日
住房城乡建设部办公厅关于贯彻实施《住房保障档案管理办法》的意见
充分认识加强档案管理工作的重要意义，明确档案管理的目标任务和工作步骤，加强档案管理制度和工作机制建设，加快推进档案资料建档和信息化工作，强化组织领导和监督检查
2013年04月03日
住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知
加快落实年度建设任务。
积极推进棚户区（危旧房）改造。
不断提高规划设计和工程质量水平。
努力增加保障性住房的有效供应。
完善保障性住房分配与管理机制。
切实做好住房保障统计及信息公开工作。
以改革创新的精神推进住房保障工作。
严肃住房保障工作纪律。
2013年10月28日
住房城乡建设部关于加强住房保障廉政风险防控工作的指导意见
深入贯彻落实科学发展观，按照中央关于反腐倡廉的部署要求，坚持“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的方针，加强制度建设，完善管理流程，规范行政行为，监控权力运行，建立职责清晰、制度健全、风险可控、层级监管的住房保障廉政风险防控机制，形成决策权、执行权、监督权既相互协调又相互制约的运行机制，建设廉洁高效的管理队伍，推进住房保障事业持续健康发展。
2013年10月16日
住房和城乡建设部关于修改《房地产估价机构管理办法》的决定
对《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）做出部分修改
2013年10月24日
住房城乡建设部关于进一步规范房地产估价机构管理工作的通知
明确一级房地产估价机构资质核准管理职责，建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，规范房地产估价机构资质核准管理，加强房地产估价行业监督管理
3、国家税务总局关于土地税费的政策调整
2013年，国家税务总局前后出台共三项与土地税费调整有关的文件，内容涉及土地改造项目有关营业税，土地增值税征管工作，以及房改用户未过户期间城镇土地使用税政策。
旨在进一步规范土地税费缴纳，明确土地营业税征收和退税范围，并减免房改用户在未过户期间的城镇土地使用税。
其中，2013年4月15日出台的《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》明确指出了土地改造项目有关营业税的征税范围和退税标准。
《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》指出，一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。
其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。
当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。
在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。
表32013年国家税务总局关于土地税的政策调整
发布时间
政策文件名称
政策措施内容
2013年4月15日
关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告
明确指出土地改造项目有关营业税的征税范围和退税范围
2013年6月20日
关于进一步做好土地增值税征管工作的通知
提高认识，加强组织领导。
深入工作，着力抓好土地增值税清算。
狠抓落实，强化督导检查。
2013年8月2日
关于房改房用地未办理土地使用权过户期间城镇土地使用税政策的通知
应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。
4、各地方出台关于新国五条的地方细则
新国五条出台后，北京、上海、广州、天津等地各自根据城市自身情况，制定了新国五条在地方实施的细则。
但总体来看，新国五条在地方实施的情况并不严格。
“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注，对于新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。
“限购加强”响应者寥寥无几。
全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。
存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。
个税20%征收也唯有北京一地落实。
其中半数以上二三线城市仅公布“房价调控目标”。
宏观上全国对于房地产业的调控力度并不如前两年大。
这可以看做地方对房价调控的相对放宽，也为房地产市场提供了暂时的缓冲机会。
表4各地关于新国五条的细则
城市
主要内容
北京
自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同网签时间为准。
上海
坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求；深化完善“四位一体”住房保障体系，根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米；加强市场监管，查处违法违规行为；加强房地产市场监测走势研判。
广州
增加普通住房用地的供应。
天津
明确2013年新建商品住房价格控制目标为：
新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度，严格按照转让住房所得的20%计征；对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征。
厦门
房价涨幅低于居民收入增幅公布新建商品房价格控制目标。
大连
为落实国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作有关精神，稳定房屋价格，2013年我市新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。
新建商品住宅销售价格以国家统计部门权威发布的统计指标为依据。
合肥
合肥市明确了今年新建商品住房价格增幅的上限，并要求已备案的商品住房3个月内不得涨价。
南京
2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。
贵阳
2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
济南
新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。
重庆
新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
青岛
加大住房保障力度房价增幅要低于收入增幅。
郑州
明确新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。
武汉
2013年度新建商品住房价格增幅低于人均收入增幅。
南昌
2013年度我市新建商品住房价格增幅控制在我市当年城镇居民人均可支配收入的实际增幅以内。
长沙
长沙市2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除居民消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。
深圳
从8个方面做好房地产调控，落实新国五条。
八方面内容主要包括：
完善房价调控工作机制、加强房地产税收征管、严格实施差别化住房信贷政策、严格执行商品住房限购政策、增加住房和用地供应、加快落实保障性安居工程规划建设、进一步加强市场监管、加强市场预期管理。
二、我国房地产市场发展状况
（一）我国房地产市场的供求分析
1、供给分析
（1）房地产市场固定投资有所增长，投资增速略有回落
从数据来看，经历2012年的调控后，在2013年初，房地产开发投资增速和企业土地购置面积出现了短暂的高增长，2月底新国五条发布后，增长态势趋于平稳。
总体来看，2013年行业投资环境回暖，城市住宅市场成交量持续回升。
前三季度，全国房地产开发投资61120亿元，同比名义增长19.7%（扣除价格因素实际增长19.7%），增速比上半年回落0.6个百分点；其中住宅投资增长19.5%，增速比上半年回落1.3个百分点。
房屋新开工面积144900万平方米，同比增长7.3%；其中住宅新开工面积增长6.4%。
全国商品房销售面积84383万平方米，同比增长23.3%，增速比上半年回落5.4个百分点；其中住宅销售面积增长23.9%。
全国商品房销售额54028亿元，同比增长33.9%，增速比上半年回落9.3个百分点；其中住宅销售额增长34.5%。
前三季度，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比上半年缩小7.1个百分点。
9月末，全国商品房待售面积44636万平方米，同比增长36.6%，增速比6月末回落2.6个百分点。
前三季度房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比上半年回落3.4个百分点。
其中，国内贷款增长32.3%，自筹资金增长18.4%，利用外资增长23.4%。
数据来源：
国家统计局网站
1-9月份，东部地区房地产开发投资34413亿元，同比增长18.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点；中部地区投资13127亿元，增长20.0%，增速提高0.6个百分点；西部地区投资13580亿元，增长24.3%，增速与1-8月份持平。
1-9月份，房地产开发企业土地购置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。
数据来源：
国家统计局网站
（2）房地产开发企业房屋施工面积相较去年有所回升
1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积603982万平方米，同比增长15.0%，增速比1-8月份提高0.6个百分点；其中，住宅施工面积443102万平方米，增长12.5%。
房屋新开工面积144900万平方米，增长7.3%，增速提高3.3个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平方米，增长6.4%。
房屋竣工面积52706万平方米，增长4.2%，增速回落0.4个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，增长1.4%。
从2013年前5月，房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。
但是从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，而今年有所回升。
（3）房地产开发企业到位资金有所增长，增速趋于稳定
1-9月份，房地产开发企业到位资金87828亿元，同比增长28.7%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。
其中，国内贷款14568亿元，增长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33674亿元，增长18.4%；其他资金39195亿元，增长37.7%。
在其他资金中，定金及预收款24281亿元，增长36.1%；个人按揭贷款10297亿元，增长45.8%。
数据来源：
国家统计局网站
（4）“地王”频现和全国土地购置面积的同比下降并存
1-9月份，房地产开収企业土地贩置面积25167万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-8月份收窄5.8个百分点；土地成交价款6082亿元，增长14.6%，增速提高9.4个百分点。
相对于土地购置面积的同比下降，土地供应面积相对充足，实现同比大幅增长。
国土资源部数据显示，前三季度全国住宅用地供应9.17万公顷，同比增加28.4%，进超近五年同期均值（6.29万公顷）。
住宅用地中，商品住宅用地供应7.13万公顷，同比增加37.3%，也超过了近五年同期均值。
4月份以来，住宅用地中保障性住房用地占比始终保持在20%以上。
截至9月底，今年中夬下达633万套保障性安居工程仸务所需用地已全部落实，实现了应保尽保。
与全国土地购置面积同比下降形成更大差异的是一线城市的土地市场的火热成交。
在一系列“地王”带动下，北京、上海等一线城市土地出让金大幅增长。
北京前9个月土地出让金已达1154.89亿，创造了同期历史新高；上海前9个月土地出让金额达1538亿，超去年全年1.5倍。
（5）新建商品住房供应保持增长
三季度内各月，房地产新开工面积先减后增，月平均开巟量1.6亿平方米左右，而第二季度内各月平均开工量在1.8亿平方米巠史，三季度新开工有降温趋势。
其中，8月份新开工面积仅为1.5亿平方米，环比下降9.2%，而7月份环比更是已经下降了24.9%，9月份虽然有小幅反弹，但不能改发新开巟面积总体趋弱的局面。
分类市场方面，住宅、办公楼、商业营业用房这三类主要物业在三季度的新开工面积与总量走势类似，8月份都呈现环比、同比的负增长，9月份则出现了较明显的反弹。
2013年1-9月份，房屋新开工面积144900万平方米，同比增长7.3%，较上半年增速提高3.5个百分点；其中，住宅新开工面积106055万平方米，同比增长6.4%，较上半年提高3.5个百分点。
房屋竣工面积52706万平方米，同比增长4.2%，较上半年增速回落2.1个百分点；其中，住宅竣工面积41170万平方米，同比增长1.4%，较上半年增速回
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