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5.3动态交通影响评价 24
5.4静态交通影响评价 25
5.5交通优化措施 26
5.6主要结论 26
第六章消防 26
6.1设计依据 27
6.2消防措施 27
第七章环境保护与节能 28
7.1环境保护 28
7.2节能 29
第八章 管理机构与劳动定员 30
8.1管理机构 30
8.2劳动定员 31
8.3经营管理 31
第九章项目进度计划 33
第十章投资估算与资金筹措 34
10.1投资估算 34
10.2资金筹措 34
第十一章项目财务评价 38
11.1销售收入 38
11.2基本财务报表 39
11.3财务评价指标的选择 40
11.4评价结论 43
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
青岛市***群体写字楼建设工程
1.1.2建设单位：
青岛市***置业有限公司
1.1.3项目地址：
燕儿岛路以北，青岛市***号
1.1.4项目用地面积：
14844m2
1.1.5项目总建筑面积：
93950m2
地上建筑面积：
78950m2
地下建筑面积：
15000m2
1.1.6项目总投资：
27447.07万元
1.1.7项目建设期：
36个月
1.2项目提出背景及建设必要性
1.2.1项目提出背景
青岛地处山东半岛东南部，位于东经119度30分～121度，北纬35度35分～37度09分。
东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里。
与上海、广州、天津、大连并称为中国五大外贸口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是国务院第一批确定的沿海开放城市与经济中心城市。
青岛既是华北南部、华东北部和西北地区进出口物资的主要集散地,也是太平洋国家与欧亚大陆国家联系的纽带。
作为山东省的重要经济中心和对外开放的窗口，1992年省人民政府把青岛确定为山东省对外开放的龙头。
为了适应改革开放新形势的需要，青岛市作出了行政中心东移的战略决策，以此带动东部的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。
东部地区已成为青岛市房地产开发热点地区之一。
青岛市***号地块位于宁夏路北侧，燕儿岛路以北，新建占地面积7803m2。
基地地势东高西低，局部高差较大，总体建设条件良好。
项目名称为青岛市***中心和综合办公楼建设工程。
按照基本建设程序委托青岛市民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。
1.2.2项目建设必要性
1、实现东部开发区规划，进一步完善新的市中心区建设。
根据市总体规划，东部开发区将建成青岛市新的行政中心。
经过几年的开发建设，东部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。
本项目的建设，将进一步完善东部地区的建设，实现东部开发区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立青岛新的形象，促进青岛市现代化国际城市建设。
2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高青岛市城市化建设的需要。
“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。
2005年，我市以度假旅游为核心，精品项目为支撑的多元化的旅游产品体系初步形成，一批规模大、投资高的旅游码头、游艇俱乐部、高星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平，部分项目填补了我市旅游空白。
初步统计，去年我市旅游项目建设投入资金49亿元以上，比上年增长约48%，其中社会性投资占86%。
23个大项目建设进展顺利，青岛啤酒街投入使用，成为极具青岛特色的旅游街区；
昌乐路文化街正式开街，被文化部命名为国家文化产业示范基地。
海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划，同时加快建筑业发展，巩固建筑业作为国家支柱产业的地位，培育经济新的增长点迈出了关键一步。
2006年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的特点。
一是数量多、投资大。
2006年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目约有51个，总投资额约416亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。
二是度假区建设项目多。
金沙滩度假酒店、北京电影学院创意学院、极地海洋世界、石老人浴场、石老人休闲区、天泰东海岸项目、青岛运动旅游度假基地项目等体现了度假功能，这些项目的建成将极大地丰富国际海滨度假城市的内涵。
三是高端旅游项目多。
在建、拟建的游艇俱乐部、体育健身园等高端旅游产品共11个，投资额约32亿元。
四是海洋特色突出的旅游大项目多。
极地海洋世界、海军博物馆改造工程、石老人休闲区、天逸海湾度假城等一批海洋特色突出的旅游大项目正在加紧施工建设。
五是高档次酒店项目多。
在建、拟建的四、五星级酒店18家，投资额约83亿元。
引进万豪、洲际、凯宾斯基等国际知名酒店管理集团参与我市酒店管理。
目前，希尔顿、喜达屋、新罗等世界和亚洲知名的酒店管理集团有意向参与我市酒店业的经营和管理。
以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。
进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快新城区建设；
推进五市城区向中等城市目标发展；
使青岛成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。
3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。
综上所述，本项目的建设对于改善青岛市旅游、商务及办公条件，完善东部城区建设，实现城市总体规划具有重要作用，建设确有必要。
1.3建设单位基本情况
1.3.1发起人情况
本项目由青岛市***置业有限公司承担建设。
1.3.2经营宗旨
通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。
项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的旅游、餐饮、办公场所。
从而达到促进青岛市城市建设，改善旅游环境，促进青岛市现代化国际城市建设的目的。
通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。
1.3.3经营范围
在青岛市***号地块建设宾馆、商务、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。
1.3.4总投资
本项目总投资为27447.07万元。
1.4可行性研究工作的结论
可行性研究结论
1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快青岛国际化城市建设的步伐。
2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务、办公市场较好。
3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。
4、项目经济效益良好，财务分析可行。
项目主要经济指标见表1-1。
表1-1项目经济技术指标一览表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总投资
万元
27447.07
2
占地面积
m2
14844
3
总建筑面积
93950
其中：
接待中心
25000
网点
18000
地下室
15000
写字楼
37500
第二章市场分析
2.1青岛房地产市场分析
2.2.1房地产发展概况
青岛以其独特的地理环境优势和经济发展的广阔前景，使青岛的房地产市场充满了诱人的魅力。
近年来，青岛的房地产市场以其超常的速度向前发展，成为全国房地产热点城市之一。
一九九二年在邓小平同志南巡讲话以后，青岛市委市政府做出市级机关东迁的决定，原市委机关驻地向外商转让及市级机关新大楼的开工建设，奏响了青岛行政、商贸、金融、娱乐、文化中心的东进序曲，也促进青岛房地产业进入了一个全面高涨的时期。
从全市房地产发展情况看，1984年以青岛市城市建设综合开发公司为代表的首批4家公司的成立，使青岛房地产进入萌芽阶段，当时房地产投资主要是以旧城改造为目标，由于政策与观念的双重因素制约，房地产投资发展较为缓慢。
1988年青岛市开始实施国有土地使用权转让政策，房地产业逐渐活跃起来，全市房地产公司发展到20家。
1992年伴随着全国房地产业发展，青岛的房地产进入三年的高涨时期，房地产投资从92年到94年三年间，各年增长率分别为139.2%、143.2%和136%，93年达到顶峰，94年开始增速减缓，95年以来增速明显减慢，95年增长率为21.1%，96、97年则出现了负增长，分别为-19%和-6.47%，98年开始回升达到43.81亿元，比97年增长了2.7%，99年增幅明显加大，全年累计完成投资62.97亿元，比98年增长43.8%。
目前青岛房地产业已初具规模，成为全市国民经济中的一个重要新兴产业，98年房地产的增加值为21.07亿元，占全市国内生产总值的2.37%，占第三产业增加值的6.30%。
青岛市房地产业的发展过程与全国情况基本一致，在经历了90-94年高速增长期后，95年增速明显减缓，96、97年出现了明显的回落，98年又开始出现一定的增长。
随着国家一系列扩大内需拉动经济的方针实施，一系列大力发展房地产业的政策相继出台，青岛市房地产形势好。
2006上半年，我市建筑业企业深化企业改革，加强企业内部管理、加大施工资金和技术的投入，市场竞争力进一步增强，承揽建筑施工任务持续增加，建筑业企业发展势头良好，完成建筑业总产值167.5亿元，比去年同期增长31.0%；
本年新签建筑施工合同价款146.8亿元，同比增长15.1%；
全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,增长31.1%。
一、建筑工程产值增速加快，占比提高
上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值149.2亿元，同比增长35.5%，增幅比总产值高4.5个百分点，占建筑业总产值的比重高达89.1%，同比提高1.5个百分点。
其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角色,前6个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值64.8亿元，与去年同期相比增长了20.4%，占建筑工程产值的43.4%。
二、一级以上资质企业完成产值占近六成
上半年，从全市建筑企业资质等级看，一级以上建筑施工企业完成产值高达99.1亿元，同比增长52.2%,占建筑业总产值的59.1%，其中：
一级企业完成81.2亿元，占建筑业总产值的48.5%，特级企业完成17.9亿元，占建筑业总产值的10.7%；
从企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力军。
上半年，完成产值超过亿元的单位共31家，共完成建筑业总产值107.6亿元,占全市总产值的64.2%。
三、施工面积小幅上升，新开工面积“放量”增长
上半年,我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达2916万平方米,同比增长7.3%。
国有及国有控股企业完成1000万平方米，同比增长2.6,占全部施工面积的34.3%。
上半年，新开工面积1165万平方米,同比增长28.2%，高于施工面积增幅20.9个百分点，占全部施工面积40.0%，同比提高6.6个百分点。
国有及国有控股企业施工面积323万平方米，同比增长60.7%,占新开工施工面积的27.7%，同比上升7.1个百分点。
新开工面积放量增长,说明我市建筑业发展势头良好。
四、建筑市场进一步规范,招投标率占90%以上
工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平、工程质量、技术水平的一种行之有效的制度。
上半年，市建筑市场进一步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积2709万平方米，比上年增长18.1％，招投标率为92.9％，同比提高8.5个百分点。
国有及控股企业招投标承包面积999万平方米，增长29.5％，招投标率达99.9%，同比提高20.7个百分点；
一级资质以上招投标面积1676万平方米，增长76.2％，招投标率98.8%，上升16.5百分点。
五、本年新签合同额平稳增长
随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。
上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达146.8亿元，同比增长15.1%。
从企业的资质等级来看，一级企业及以上企业新签合同价款78.6亿元，占全部合同价款的53.5%，增长17.6%；
二级企业36.3亿元，占24.8%；
三级企业31.9亿元，占21.7%。
六、全员劳动生产率增幅较快
在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进一步提高，建筑队伍的素质明显增强。
今年上半年,全市建筑业企业全员劳动生产率5.9万元/人,比上年同期增长31.1%，其中国有及国有控股及一级等规模大的企业都达到8.6万元/人。
目前，全市注册有各类房地产开发经营企业、物业管理及服务机构450家，其中约一半为外商投资企业。
房地产从业人员达15000人。
总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在一个较高发展水平。
从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京、上海、深圳、广州等城市，与天津、大连、武汉、西安等城市同处于第二层次。
目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海一线，由于环境质量好、交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境的差异，同类房地产价格能相差4-6倍。
2006年上半年我市餐饮市场继续走强
今年上半年，我市在扩大内需、繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿、餐饮企业经营情况看,全市共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8%，拉动全社会消费品零售额增长1.6个百分点，呈现企业景气提升、住宿餐饮市场发展加快的特点。
一、住宿、餐饮企业景气度高
据青岛市企业调查队2009年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长、收入稳定增加、商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿、餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为161.54和148.88。
其中，二季度住宿餐饮业企业景气指数比一季度提高10.1点，企业家信心指数比一季度提高5.2点。
住宿餐饮企业景气度的大幅度提升，表明全市住宿餐饮即期和预期市场发展看好。
二、餐饮市场消费火
上半年，全市住宿、餐饮市场在商务宴、旅游宴、家庭宴、婚庆宴等各种宴席的带动下，市场热点此消彼长，一些餐饮名店、大店每天从中午到子夜一直呈高峰状态，出现了翻台率高和营业时间延长的特点。
据统计，上半年全市住宿餐饮市场共实现社会消费品零售额63.31亿元，增长11.8%；
其中274家星级及限额以上住宿餐饮企业实现零售额12.39亿元，增长27.6%，高于全社会零售额增幅11.4个百分点。
上半年全市星级住宿业和限额以上餐饮企业营业收入超过1千万元的企业达41家，占全市限上住宿餐饮企业的15%；
营业收入位于前3位的企业分别是：
青岛海天大酒店有限公司，实现营业收入1.07亿元；
青岛肯德基有限公司，营业收入1.0亿元，青岛香格里拉大饭店有限公司，营业收入0.92亿元。
三、非公有制企业实力强
从企业所有制性质看，星级住宿业及限额以上餐饮企业中，外商及港澳台投资企业33家，营业额5.85亿元，占限上住宿餐饮企业营业额的32.8%；
私营企业144家，营业额6.43亿元，占36.1%；
国有及国有控股企业43家，营业额2.89亿元，占16.2%。
目前，非公有制企业已在规模与服务水平等方面成为住宿、餐饮业市场的主要角色，尤其是民营餐饮企业改变了以往的单纯数量优势，餐饮业民营经济的主体地位已经确立。
四、市内四区市场建设发展速度快
从区域分布看，市内四区住宿、餐饮市场发展较快，上半年累计实现住宿餐饮业零售额27.42亿元，市场份额43.3%；
其中星级住宿及限上餐饮企业129家，占全部限上企业的47.1%，实现零售额8.08亿元，市场份额达65.3%。
五、能源消耗总体低速增长
上半年，全市星级住宿及限额以上餐饮企业能源消耗主要体现在水、煤炭、电力、汽油、柴油、煤气等资源，其中电力消费量最高，居其他能源消费量之首。
从上半年能源消费情况看，电力消费量7051万千瓦时，同比增长9.1%；
水消费量258.5万吨，增长2.1%；
汽油消费量728吨，增长1.1%；
柴油消费量11.1万吨，下降5.0%；
天然气消费量328万立方米，增长397%；
煤炭消费量1.4万吨，下降10.2%。
2.1.2房地产市场的供求分析
青岛的房地产市场由于92年开始的开发规模的急剧膨胀，引起95、96年房地产业整体大滑坡，98年后形势有所转变。
实际销售面积在94、95年达到100万M2以上，96年开始回落，从销售面积的增长幅度看，93、94两年急剧增长，95年维持了94年的水平，96年回落已成为必然，销售面积下降20%，仅为79.9万M2,97年开始反弹,上升41.1%,98年由于房改实施,销售面积猛增至178.1万M2,增长率为58.03%，99年度房屋销售形势继续好转，全年销售房屋236万M2,比98年增长232.5%。
我市在今年迎来大项目建设的高峰并非偶然，这得益于旅游规划、招商引资和项目建设等工作的突破性进展。
其中，旅游规划编制工作进展顺利，为旅游业的健康发展奠定了坚实基础。
市级旅游规划方面，《青岛市旅游业“十二五”规划》、《青岛市海上旅游专项规划》和《青岛市度假旅游专项规划》，已通过中外专家评审和市旅游工作领导小组审核，下一步报市政府审批。
市规划局牵头编制了《青岛市海岛保护和利用专项规划》，已通过专家评审；
《青岛市游艇码头专项规划》已经市政府正式批准实施。
区市旅游规划方面，胶南、即墨邀请国内专家，对旅游发展战略进行了深入研讨，形成了科学的旅游发展思路。
市南、崂山、城阳、李沧、胶州出台了加快旅游业发展的意见。
市南、城阳、李沧、黄岛编制完成了旅游产业发展总体规划。
胶南、平度对旅游产业发展总体规划进行了修编。
莱西编制完成了旅游业“十二五”规划。
在重点旅游区和项目规划方面，凤凰岛旅游度假区控制性规划进行了专家研讨；
温泉旅游度假区以及鳌山城市组团温泉片区控制性规划，大珠山风景区、小珠山风景区控制性规划进入专家评审阶段；
崂山风景名胜区总体规划修编，已上报国家建设部，进入国务院审批程序；
青岛海滨风景区总体规划已通过专家论证，上报省建设厅待批。
市南区先后完成了太平角酒吧休闲区、市南区滨海旅游带、时尚闽江街区和中山路欧式特色街区等专项规划，并通过了专家论证；
胶南大珠山风景区、小珠山风景区、琅琊台风景区等控制性规划已编制完成；
四方区海云庵民俗社区改造规划工作全面展开。
浮山湾国际邮轮母港选址论证已经市政府批准。
极地海洋世界、现代艺术中心、石老人休闲园、海军博物馆等重点旅游项目的规划方案已进行了综合论证和审核。
旅游招商引资工作也取得明显成效。
各区市、部门通过强化旅游招商引资工作,吸引了一批国外企业集团来我市投资开发旅游项目。
2009年，引进旅游大项目29个，投资额151亿元人民币。
天逸海湾国际度假城、颐中鳌山湾滨海公园、东方威尼斯水城、唐岛湾国际游艇俱乐部和华爱游艇俱乐部等一批旅游大项目落户我市，使我市的知名旅游品牌达到10多家。
目前，香港中旅集团、瑞典危尔马拉集团、英国CHR公司、大连海昌集团等大企业投资建设高星级酒店、大型度假休闲项目以及大型室内主题公园等项目正在洽谈中。
事实上，我市旅游大项目建设在去年就显现出过人的能量。
海景花园大酒店二期工程、银海国际游艇俱尔部、天泰浴场等重点项目顺利完成年度计划。
2011年我市旅游大项目总体呈现出“体量大、数量多、档次高、项目精”的特点。
一是数量多、投资大。
2011年全市已签约和已签订投资意向及在谈的旅游项目约有51个，总投资额约416亿元，旅游大项目的数量和投资额为历年之最。
目前，现代艺术中心的小剧场建设已完成工程量的40%，休闲中心南区正进行地上二层施工，艺术家工作室已开始施工建设；
中国海军博物馆扩建工程已完成工程招标等前期工作，计划年底前完成主展馆土建工程的50%；
石老人休闲区已完成拆迁及土地平整工作，6月开工建设，计划2011年完工；
北京电影学院创意学院宿舍楼已于5月封顶，计划7月底完成教学楼主体工程建设，9月份投入使用；
唐岛湾国际游艇俱乐部已与上海实业、英国财富集团签署合作协议，目前正在办理土地手续和规划设计等，计划下半年开工建设；
奥运酒店与洲际集团签署了管理协议；
金沙滩度假酒店于今年3月开工建设，计划年底完成主体工程。
同时，一些先行开工的项目则相继开放。
（滨海步行道崂山段）石老人浴场改造一期工程、银海游艇俱乐部会展中心已于5月份完工对游人开放；
灵山湾高尔夫18洞球场于6月份试营业；
温泉主题公园、唐岛湾滨海公园基本完工。
另外，各区市还在洽谈不少旅游项目——唐岛湾游艇俱乐部、海底宾馆、泛美酒店、小珠山主题公园等投资超过10亿元的项目都已与投资商签订了框架性协议；
室内滑雪场、室内主题公园、啤酒城改造
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