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二、确权

1、确认产权，

1,拆迁，是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为，

2,被拆迁人/权利人

是指被拆除房屋的权利人。

确认权利人就是确定谁是真的被拆迁人，有房产证的证载权利人及共有权利人即可认定为被拆迁物业的权利人，公示无异议后确认权利人。

那没有房地产权利证书的如何认定呢，山被拆迁房屋的拟定权利人申报权利，由股份公司和社区工作站认定后公示，公示无异议，方可认定。

2、面积

要确定面积之前，就要分清儿个概念，永久性建筑和临时建筑,构筑物，附属物的以及性质

永久性建筑，认定永久性建筑，除了要弄清其准确定义外，还要明确其与临时建筑的区别，永久性建筑的认定标准一般看该构造物或设施是否采用钢、钢筋混泥土、水泥、砖、木、石等其它材料耐久性建筑材料进行构筑、使用期限是否在半年以上等。

临时建筑，一般是因生产、生活需要临时建造使用，而搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。

其外在形式有，铁皮房、油毡房、窝棚、遮阳棚、房顶棚屋、棚架、工棚、菜农、果农搭建的临时棚屋等，总之临时性建筑不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。

根据《城市规划法》中“在城市规划区内进行临时建设,必须在批准的使用期限内拆除”及有关规定，临时建筑的特征是期限不得超过两年、层数不超过2层、材料不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。

构筑物，构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。

如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池、阁楼、垃圾房等

附属物，是指在拆迁范围内的土地上山人们所建造的房屋和为房屋的配套使用而建造的必要的附属设施。

这里的房屋及其附属物包括经有关部门批准建造的合法的房屋及附属物以及未经批准建造的违章建筑。

是指房屋的附属建筑物和构筑物，如圉墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等，广义来说，附属物包含构筑物的，

临时建筑、构筑物、附属物类LI表

序号现状补偿标准

1砖墙铁皮房

2简易铁皮房

3铁皮棚

4二楼阳台及挑出建筑实体在一楼的投影部分

5屋顶混泥土滴水

6层咼不足2.2米的永久建筑

7屋顶女儿墙，砖砌体，

8室外台阶，砖砌体或水泥板,，两级台阶以上的

9室外铁梯，按每层投影面积讣算，

10玻璃纤维，塑料，棚、房

11花坛，砖砌体、抹灰，

12水井

13|韦|墙

14围墙内水泥地面

小于2立方米15屋顶水池，箱，

大于等于2立方米

阁楼，层高大于2.2米，木结构16钢木混合结构

2米以内

荔枝、龙眼树冠2,2.5米

2.5以上

违法建筑和违章建筑

实践中，经常会提到违法建筑和违章建筑，那么，两者之间有什么差别呢,从相关的规定看，违法建筑并不是简单的所谓未经相关主管部门许可而动匸兴建的建筑物,其本质上是违反了《土地管理法》，《城市规划法》等相关的法律法规，违法建筑是没有所有权的，可以被没收或强行拆除。

一般有以下儿种类型，1,没有取得建设用地使用权或宅基地使用权,2,未申请或申请没有获批准，未取得建设用地规划许可证和

建设工程规划许可证而建成的建筑,3,擅自改变了使用性质建成的建筑,4,擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑等。

而违章建筑

仅仅违反了地方政府的相关规定，可以分为必须拆除或没收，乂可归类为经过整改可以保留的，经过整改后，符合法律规定的，可以归为合法建筑的范畴。

总的说来,违章建筑不一定是违法建筑，但违法建筑一定是违章建筑。

1,建筑面积，

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

在中国内地，与建筑面积有关的法规有《商品房销售面积讣算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。

而在中国香港，建筑面积定义则未有公认量度标准，一般理解是售楼实用面积加上作公众共有的公共面积。

在中国台湾则有建筑技术规则，其笫九章之容积管制即是关于容积率和建筑面积的规范。

2,建筑面积分类

建筑面积二有效面积+结构面积二使用面积+辅助面积+结构面积

1,、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。

它由使用面积、交通面积和结构面积组成。

2,、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积，净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积,o

3,、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。

4,、结构面积指墙体、柱所占的面积。

建筑面积使用面积套内面积

我来给大家解释一下这三者的区别，

首先，三者当中最大的就是建筑面积。

这其中有一个让人很头疼的概念就是“公摊面积”。

公摊面积主要包括,一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，二是套，单元，与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙，包括山墙，墙体水平投影面积的一半。

笫二条有人看不懂，其实很简单，比如说你的外墙厚度是30厘米,那其中15厘米就属于公摊面积。

另外有儿个地方要注意,封闭式阳台要按全面积计算，开放式阳台要按照一般面积来计算，如果房子是阁楼有坡度，那层高小于2.2米的不应该计算面积，同理现在流行的飘窗如果髙度不到2.2米也不应计算面积。

把建筑面积减去公摊剩下的就是套内面积，最近施行的就是按照套内面积来讣算。

套内面积的意思就是你家外墙所围起来的空间的面积，其中外墙的面积按照一半来计算。

比如说你的房子是一个标准的正方形，墙到墙的面积是10米，外墙的用度是30厘米，那你家的套内面积就是，10+0.3*0.5,的平方二103.0225平方米。

要说明的是除了外墙以外，房子内部的柱子和分割房间用的墙都是要算进套内面积里的,如果厨房的烟道没有算进公摊,那也是要算入套内面积的。

使用面积就简单了，把套内面积再减去室内的墙、柱子等等就是你家的使用面积了，你可以理解为，把房子里所有房间墙到墙的面积相加就是使用面积。

对于普通人来说，我们真正用得上的就是使用面积，但自己的房子使用面积到底是多少很多人都不知道。

如果想知道,一般装修的时候地板+地砖的面积就是使用面积。

或者是开始供热之询让供热公司来重新测量。

实用率和使用率，住宅套内净面积即使用面积与住宅建筑面积的比为使用率，一般高层楼在72%~75%之间，板楼在78%"

80%之间，而实用率是套内建筑面积与住宅面积的比,大于使用率，

深圳市房地产买卖合同第二条所规定房地产项H中的笫栋单元层号房，房号以附图中楼层平面图为准、层号以附图中立面图为准,，是为本合同标的房地产，以下称本房地产，。

其用途为?

公寓/?

住宅/?

别墅/?

办公/?

商业/?

厂房/?

建筑面积,面积以所附测绘报告为准，

平方米，其中，套内建筑面积平方米。

套内建筑面积计算与共有建筑面积分摊与不分摊范围、建筑面积讣算规则及共有建筑面积分摊与不分摊范围及规则均见附件一。

土地涉及名词含义：

拆迁用地，简单说拆迁范围内的占地面积

开发建设用地，确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

拆建比，新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值

土地贡献率，政府将提取处置土地的20%纳入土地储备，同时要求,未来的城市更新还要拿出不少于15%的土地无偿移交给政府。

这意味着，政府将从这些城市更新项U中提留至少32%o这个32%,可以理解为未来参与的开发商的土地贡献率，事实上也可以理解为政府收取的地价，而且，这个地价没有优惠。

因为，开发商通过公开市场拿地建造的楼盘，地价一般也占到总成本的3-4成。

从书面上看,这将大大推高LI前城市更新的成本

绿化率、绿地率绿地覆盖率

绿化率是指项LI规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。

绿化率的讣算是一个相对模糊的概念,也是开发商最容易钻空子的地方。

因为绿化率讣算的是树冠面积，而不是实际种植面积，以树冠面积讣算，就是指树冠在地面投下的树荫。

绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率,，，O

绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的口分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。

建筑基底面积建筑物首层的占地面积

建筑密度，即建筑覆盖率，指项LI用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

容积率是指一个小区的总建筑面积与规划建设用地面积的比率。

对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此。

绿化率较高，容积率较

低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%o但山于受土地成本的限制，并不是所有项口都能做得到。

公共配套设施和公共，市政，基础设施

公共配套设施主要指住宅区内的市政公用设施和绿地。

公共，市政，基础设施是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程等设施。

5、结构

1,框架结构

框架结构是指山梁和柱以刚接或者狡接相连接而成构成承重体系的结构，即山梁和柱组成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。

采用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护和分隔作用，一般用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。

点式结构,，塔楼，你自己画个X,4个方向都有房子，这叫点式，也叫蝶式,就是蝴蝶。

板式结构，你自己画个---，就是直线,在直线上分布2套以上房子，这叫板式。

2,砖混结构

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑,横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。

也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖

墙承重的结构。

砖混结构是混合结构的一种，是采用砖墙来承重，钢筋混凝土梁柱板等构件构成的混合结构体系。

适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动,而框架结构则对墙体大部可以改。

3,土木结构

农村居民房屋普遍采用的结构形式，用竹条代替钢筋，粘土，有的还会加混稻草，代替混凝土加以夯实做成的房屋墙体，以木头为梁，以瓦或是干草为盖的一种建筑形式的各种房屋。

维吾尔族住房一般为土木结构的平房，经济条件好的住房讲究，设有廊房，并雕花纹或绘制图案。

4,钢结构

山型钢和钢板通过焊接、螺栓连接或钏接而制成的工程结构。

5,滴水檐

也就是滴水槽、滴水线。

在外窗台板下边一般都会有一条凹形的线条，那是为了防止雨水延板流到墙里的设讣，雨水在这条线外就会跌落，这个就是滴水线，适用于建筑工程中有阻断滴水要求的部位，一般滴水线（槽）做在窗过梁下口，若混凝土表面很光滑应对其表面进行“毛化处理”。

6,走廊

有顶的过道，建筑物的水平交通空间。

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也比喻连接两个较大地区的狭长地带.在中国比较出名的有位于甘肃的河西走廊，位于辽宇的辽西走廊。

前者连接了中原与西域地带,兰新铁路贯穿其中，后者沟通了华北与东北，是重要的交通孔道，京哈铁路贯彻其中。

7,阳台

阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所,其设计需要兼顾实用与美观的原则。

阳台是居住者接受光照,吸收新鲜空气，进行户外锻炼、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所。

阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。

阳台不仅是居住者接受光照、吸收新鲜空气、进行户外锻炼、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所。

如果布置得好，还可以变成宜人的小花园，使人足不出户也能欣赏到大自然中最可爱的色彩，呼吸到清新且带着花香的空气。

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女儿墙

女儿墙在古代时叫“女墙”，包涵着窥视之义，是仿照女子“睥睨”之形态，在城墙上筑起的墙垛，所以后来便演变成一种建筑专用术语。

特指房屋外墙高出屋面

的矮墙，在现存的明清古建筑物中我们还能看到。

女诗人翟永明以《女儿墙》为名出了一本诗集。

女儿墙指的是建筑物屋顶外用的矮墙，主要作用除维护安全外，亦会在底处施作防水压砖收头，以避免防水层渗水、或是屋顶雨水漫流。

依建筑技术规则规定，女儿墙被视作栏杆的作用，如建筑物在10层楼以上、高度不得小于1.2米,而为避免业主刻意加高女儿墙，方便以后搭盖违建，亦规定高度最高不得超过1.5公尺。

上人的女儿墙的作用是保护人员的安全,并对建筑立面起装饰作用。

不上人的女儿墙的作用除立面装饰作用外,还固定油毡。

女儿墙的高度取决于是否上人,不上人高度应不小于800mm,上人高度应不小于1300mm。

有混凝土压顶时，按楼板顶面算至压顶底面为准，无混凝土压顶时，按楼板顶面算至女儿墙顶面为准。

投影面积，投影面积就是指垂直投影下来的面积，在求建筑面积的时候用的就是投影面积，运用空间想象力，一个建筑，从上往下看的形状，利用图形状况，计算外围面积，讣算出来的面积就是投影面积

二、十种情况不计入建筑面积

根据新的国家级标准《房产测量规范》，10种悄况下建筑面积不计算。

1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室，

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，

3.房屋之间无上盖的架空通廊，

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，

5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台,

6•骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，

7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋，

8.活动简易房屋，

9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围

为?

0.26%、?

0.6%>

?

1.4%,而旧标

准允许面积测量误差为1.4%o（要按照旧改的阶段工作进行）

规划设计

法定图则是山城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制,对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设讣等方面作出的详细规定。

深圳在分区规划与详细规划编制之间增加了法定图则编制阶段。

主要是对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确规划。

法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。

深圳对法定图则进行公众意见征询，予以釆纳的，则城市规划部门修改法定图则草案,增加了城市规划的透明性。

建设规划用地，确保土地利用符合城市规划,维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

这意味着，政府将从这些城市更新项U中提留至少32%。

这个32%,可以理解为未来参与的开发商的土地贡献率，事实上也可以理解为政府收取的地价，而且，这个地价没有优惠。

从书面上看,这将大大推高U前城市更新的成本

城市更新专项规划,这个名字是新兴的。

只是针对建成区的建筑物建成年限、土地、人口、经济状况，等很多综合因素。

只是针对土地方面利用，和周边道路。

环境，公共设施的接驳。

规划设计在项U定位的基础上，对其进行较具体的规划及总体上的设计，使其功能、风格符合其定位•包含，风水对城市化问题的技术性解决、城市各功能系统的合理调整、城市形态与景观环境的塑造、人居环境可持续发展等方面内容。

建筑方案设讣，建筑方案设计是依据规划设计的指标而编制的文件。

它山设讣说明书、设讣图纸、投资估算、透视图等四部分组成，一些大型或重要的建筑，根据丄程的需要可加做建筑模型。

建筑方案设讣的内容和深度应符合有关规定的要求。

建筑方案设计一般应包括总平面、建筑、结构、给水排水、电气、采暖通风及空调、动力和投资估算等专业,除总平面和建筑专业应绘制图纸外，其它专业以设讣说明简述设计内容,但当仅以设讣说明还难以表达设讣意图时，可以用设讣简图进行表示。

注重的是平面、立面、结构

初步设计和扩初设计

在方案设计的基础上，对建筑、结构、给水排水、电气篇强电、弱电）、空调与通风、消防、人防、环境设计与保护、劳动安全、概算等各专业说明

扩初是指在方案设计基础上的进一步设计，但设计深度还未达到施工图的要求，小型工程可能不必经过这个阶段直接进入施工图。

施工图设讣,建筑施工图就是建筑工程上所用的，一种能够十分准确地表达出建筑物的外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料做法的图样。

它是房屋建筑施工的依据。

五证一书,，一，国有土地使用证,，二，建设用地规划许可证,，三,建设工程规划许可证,，四，建设工程施工许可证,，五,商品房预售许可证,，六，房地产开发企业资质证书。

，住宅质量保证书，

保障性住房，

指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。

包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。

1,商业物业

指用于本项LI范用内用于经营和收益的建筑物以及配套设施、场地的总称

2,住宅物业

是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。

出租公寓物业，只的是本项LI范围内若干单房或者说小面积单位，主要供出租的物业

3,非住宅物业

非住宅房屋是只专业用于工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房,机关事业办公用房，军事用房,等等。

二、拆迁补偿

拆迁补偿，乂名征收补偿，是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿

拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时,对被征收房屋所有权人，以下称被征收人，给予公平补偿。

1,拆迁补偿分类及方式，

1,拆迁补偿大多按照土地性质和房屋的使用用途两种情况来分类。

2,使用用途分类

拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。

房屋用途取决于两个方面，一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向，二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。

“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。

正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同,因此拆迁补偿也有所不同,遂分开处理。

3,拆迁补偿方式

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据山专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据，

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价U的,遵循估价原则，按照估价程序,选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，山相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同,在不同情形下分别适用。

产权置换，物业补偿，

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式，

一、异地安置。

异地安置是指山于开发商项LI不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房,再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

二、回迁安置。

回迁安置是指开发商拆迁重建项LI能够完成回迁安置,通过产权置换比例完成回迁安置。

附，LI前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22?

。

两者相结合的补偿方式

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿乂给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式

拆迁补偿标准，

临时性建筑、构筑物、附属物的补偿标准

2,搬迁补助费

拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费，被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

3,过渡期，过渡期起止时间为自被拆迁房屋权利人与国超公司签订拆迁补偿合同之日起至国超公司根据国家及深圳市相关规定取得回迁补偿物业建筑工