梧州市文化广场及周边地块项目策划建议报告Word文档格式.docx

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我们将通过本报告对该项目中的房地产开发用地进行可行性分析。

（二）项目用地情况:

该项目总地块位于新市政中心区域，地块的南面是西江，地块的南部边界至西堤三路，东部边界至奥奇丽路，西部边界是一条规划路，北部边界是市政大厦门前的规划路，整个地块中，除去“文化广场”、B地块东侧的一家酒店用地和C地块北侧的市政机关宿舍用地外，全部可用于房地产开发。

（三）项目周边环境:

该项目位于未来梧州市的中心，是市政中轴线穿越的核心地区，从未来来看这里应是市中心，是梧州市的形象所在。

该区域的功能定位是市政办公、休闲、居住区域，附近现已建成市政广场、文化中心，还将完成市新工人文化宫、儿童游乐场、游泳池、溜冰场等休闲娱乐设施，应该说从居住来看是一块具有较高价值的用地。

但是，目前来看，由于该项目地块位于河西的最西部，交通相对于市政广场一带显得不够方便，地块附近的居住气氛与市政广场附近恒祥花苑一带相比稍显

荒凉，因此，我们地块的商业前景分析，将主要参考市政府广场周围的恒祥花苑、国龙大厦、丰业花园等商住项目的开发销售情况。

（四）市政广场附近的代表楼盘及商铺分析:

1、恒祥花苑:

总占地80亩，总建面12.7万平方米，共有23幢住宅楼，1200个单位，单位面积主要为34、44、53、74、116、125、133、141等8种户型，其中116,133平方米为主力户型，产品由9层无电梯洋房以及16层带电梯洋房组成（一楼四户）。

其中9层洋房均价为1800元/m?

，16层带电梯洋房为2100元/m?

左右。

整个小区内有4000m?

的中心花园，小区实现人车分流，是梧州市最有代表性的小区楼盘，由梧州中恒集团开发。

销售形势较好，据了解已建成现楼的住宅已基本销售完毕。

2、国龙大厦:

总占地14324m?

，总建面62633m?

，所推出的一幢商住楼共有108个单位，单位面积主要为121、134、150m?

等3种户型，为两梯八户设计，楼高16层，住宅均价为1498,2500元/m?

，国龙大厦从1,4层为商业裙楼，据了解，108套单位已售出8成。

3、丰业花园:

总占地约60亩，总建面9万平方米，共有934个单位，单位面积为76,130m?

的单位，目前第一期796套单位已全部售出，均价为1200,1300元/m?

，目前正在销售的为第二期总占地15亩，总建面2.4万平方米，单位面积为76,130m?

，为9层住宅楼，其中主力户型为100,130m?

的单位，占总

供应量的三分之二，其它三分之一为70,80m?

以内的单位。

目前售出6成，均价为1160,1430m?

。

4、市政广场附近楼盘的商铺销售价格:

恒祥花苑4600,6500元/m?

，丰业花园4800,5800元/m?

，华洋花园4500,5500元/m?

，世纪新城前期4500元/m?

，现价3800元/m?

，梧桐新苑4000,5300元/m?

，恒祥花园（在恒祥花苑外边，路边上部分街铺）6000,12000元/m?

金苑时代广场商铺销售价格（一层:

18000元/M2，二层6150~9000元/M2，三层:

4900~8000元/M2）。

针对上述情况我们认为:

本项目地块的住宅部份定价应低于上述3个楼盘才具竞争优势，因为上述楼盘的交通条件、居住气氛、地理位置目前都优于将在本项目地块上建设的住宅项目。

此外，本项目在产品差异化方面应下些功夫，应在户型设计、外立面设计、小区园林、物业管理等方面要优于上述楼盘，甚至可以尝试装修交楼。

二、项目优势、劣势分析:

（一）优势:

1、位于新市政中心，是未来梧州市的中心和形象工程区域，规划中的市政中轴线从地块中心穿过，可用于住宅建设的用地处于中轴线区域的核心地带，未来居住前景广阔。

2、在地理区位上具有唯一性，从未来来看升值潜力利好。

3、地块中间是文化广场，广场下有图书馆、博物馆，上有休闲活动的场地和园林，可看做地块上房地产项目的配套设施，如此高素质的配套在梧州市具有唯一性、权威性。

4、地块四周有规划路与现有市政广场周围的路网相连，地块南部是46米宽的环城路，在交通上非常顺畅便利。

5、地块南面江，面临70米长的沿江绿化带，风较大，夏季凉爽，住宅项目中部份单位可以望江及远处的山脉风景。

同时，居住者可以去防洪堤上休闲、纳凉。

6、距项目地块一至两公里处已形成较好的居住气氛，从未来来看，项目地块将与现有市政广场附近的楼盘一起构成梧州市最大的办公、休闲、居住区域，并有高素质的市政、生活配套设施提供服务，从这一点上看，该区域的居住质量将是梧州市最高的，我们可以联合周围楼盘打造梧州市最高居住素质的板块。

（二）劣势:

1、目前地块四周接壤的地块较荒凉，交通不便、附近缺乏生活配套、教育、卫生配套设施，即使投入开发后，周围的市政、生活配套等设施最快也要2,3年才能完成，这将对本项目的销售形象不利，不利于支撑较高的售价。

2、地块向南面江处的规划为46米的西堤三路将作为梧州市环城路，供过境车辆行驶，将影响到地块南面紧靠路边的住宅售价。

3、地块基本上位于梧州市河西新区的最西南部，在目前来看较偏僻，使地块上大部分位置目前不具有商业建筑面积的开发价值。

今后还需较长时间才能形成办公、休闲、居住气氛，其商业价值的才会有上升空间。

三、项目的机会、威胁分析:

（一）机会:

1、由于该项目有市政府有关部门的支持，本公司在地价及其费用方面可能会获得一定的优惠，这将有利于降低开发成本。

2、梧州市正在引进“三百项目”进行开发，从长远来看梧州经济应该会有个较好的预期，GDP会有一个较大的增长，从而带动住宅销售的增长。

3、梧州市房地产开发水平较低，目前楼市还处于“温饱型”阶段，也就是行内人称为房地产竞争的第一个阶段，在这个阶段，基本上是卖方掌握主动权，该市比较大的、成熟的项目开发商的住宅基本上销售形势较好（当然也与他们把握了较好的机会有关），而消费者则主要是解决一个住的问题，即主要关心室内面积够大、好用，室外交通较方便，在该市的产品供应上也表现出这种情况，即小区盘是较少，没有考虑绿化、园林用地，房地产开发基本没有装修交楼。

产业化水平较低。

住宅项目多选择靠路边，较多采用商住楼开发模式。

单体楼较多，房地产开发的门槛低，销售面积10000平方米以下的楼盘占了总楼盘数的60,，以上种种迹象表明，如果本公司进入梧州市住宅市场，在资金、管理等方面，本公司是具有机会的，是具有震撼力的。

4、梧州市正在实施重心西移，加快河西新区的开发，相关的市政配套和生活配套设施将不断完善。

5、梧州东区正在进行旧城改造，大量拆迁户需要新的住宅。

6、河西的人口将快速增长，将对住宅形成需求。

7、从目前河西住宅开发形势来看，除了本项目以外，在河西区域已经较难找到8万平方米的房地产开发用地。

（二）威胁:

1、一些搬迁到河西的政府及有关部门自己在大院内建集资房，分流了可能对住宅市场形成的需求。

2、梧州市房地产市场的消费者需求总量有一定的局限性。

3、梧州市人均收入及家庭经济状况影响到其购买力的是否有效。

表现在居民收入与房价之间有一定的差距。

4、梧州市流动人口较少，当地人口需求有限，而且当地人口数量增长有限。

因此，住宅市场较难形成租、售，一手、二手市场的互动及良性循环。

5、梧州市经济总量不大，制造业较弱，导致流动人口较少，在这个基础上构成的第三产业其经济总量有限。

因此，决定了梧州市民的住宅购买力是有限的，而且其对住宅的需求增长也将是缓慢的。

6、本项目中可用于房地产开发的用地为8万多平方米，按照梧州市规划局的用地规划的基本要求，有三种方案可供选择:

（1）全部建多层，容积率为1.9（C地块为1.8）;

（2）全部建中高层，容积率为2.4;

（3）全部建高层，容积率为3.5。

即使以全部建多层来计算，实际建筑面积达16.5万M2，扣除其它不可销售的面积，初步预测销售面积为16万平方米。

这样大的供应量从开发到销售完毕所需的时间，我们可以以梧州市目前最高水平的小区――恒祥花苑作为参照物，中恒集团旗下的恒祥花苑可销售面积12.7万M2，梧州市2003年住宅交易面积为40万M2，其中中恒旗下项目为4万M2。

该小区计划需要2.5,3年左右的时间完成（目前还在建设、销售中）。

因此，本项目开发周期会较长，也应有3~4年左右时间。

8、投入资金量较大，文化广场总投资估算为8千多万，而16万平方米的开发量，以开发9层洋房为例（900元/m?

），将项目（包括文化广场）分成三期（年）滚动开发，即使这样，在3年内每年投入的资金量至少为7000万元（未包括地价款及工程队垫资）。

9、梧州市住宅有效要求为公务员和私营工商业主及一些企业的管理干部，如前所述许多政府单位自己集资建房，分流了购买力，剩余的私营工商业主的生意主要在河东，是否会愿意到河西购房，还是个未知数。

10、防洪堤的高度是否符合百年一遇的标准，政府水文部门能否承诺地块不会被水淹。

四、项目定位:

根据现有地块的自然条件及周边的有关情况，建议将总地块统一规划形成一个完整的高尚居住小区，小区的规划紧紧围绕文化广场这个宝贵的政府资源，将其作为本住宅小区的配套设施。

（一）A地块:

在文化广场的西侧以多层住宅为主（建议7层），在沿西堤路一侧，沿文化广场一侧可考虑建中高层或高层，可以在路边位置的住宅楼的一层、二层建商用裙楼，一方面可以做小区的生活设施配套，另一方面用商铺销售的超额利润减轻住宅销售的压力。

组团内做好园林及休闲设施。

（二）B地块:

在文化广场的东侧，现有某酒店的西侧，用地用商住楼形式开发，在面向文化广场的一侧以及面向西堤路的一侧建设商业裙楼，商业建筑的功能定位，可以着眼超市、百货、餐饮、娱乐、休闲、酒店等。

住宅物业建议采用中高层，或高层形式。

（三）C地块:

做小区内商业开发建设会所或其他市政配套设施，（比如:

垃圾站、加压泵站、变配电房、居委会、物业管理用房及活动设施用房等的配套设施。

（四）D地块:

在某酒店东侧一直至奥奇丽路的用地，建议以商住楼形式进行开发，一方面可以延续市政广场已形成的居住、商业气氛，另一方面可以与国龙大厦相呼应，底层建商业裙楼，上层的住宅要做有利于商、住、办一体化的写

字楼方向设计，挖掘商业价值，呼应国龙大厦等住宅、商铺共同做旺奥奇丽路。

在住宅的类型上建议选择16层左右的电梯楼。

在外立面及建筑形式上要有特色。

（五）整个住宅小区在形态上可以有变化，但在风格上有统一，可以形成所在居住小区的气势。

重视园林景观上的营造，建议尝试带装修交楼，可以做出与周围楼盘的差异化。

（六）在单位面积方面，建议在靠近奥奇丽路一侧的地块上建设以较大单位面积的住宅为主，主力户型面积为100,120m?

、130,150m?

，其他非主力户型面积为40,50m?

、60,70m?

销售均价为2000元/m?

在文化广场西侧的地块占地4万多平方米，建议以大、中、小户型上市，主力户型面积为100,120m?

，130,150m?

，其他非主力户型为复式200,250m?

，60,70m?

、85,95m?

，建议在产品设计方面做出目前梧州不太见得到的产品，比如:

底层复式送花园、顶层复式送天台花园，其他楼层做出空中花园。

（七）在价格方面:

文化广场西侧地块住宅均价为1300元/m?

（参考丰业花园二期的9层住宅均价1160,1430元/m?

）。

靠近奥奇丽路一侧的地块，住宅均价2000元/m?

（参考国龙大厦1498,2500元/m?

，据了解国龙大厦4至11层住宅已经以比较低的价格抵押给农行做宿舍，

国龙大厦11至20层的住宅均价目前为2000元/m?

，而且，恒祥花苑16层电梯楼均价已达到2100元/m?

）

以上定价主要是根据市场竞争态势及本项目地块所处位置和现有居住气氛及交通状况而定。

需要说明的是，上述关于本项目住宅定价方面出现1300元/m?

及2000元/m?

两个相差较大的价格的原因，主要是根据各自的竞争对手拟出的假想价格策略，在实际操作中，我们将根据开发的周期，不同的产品定出不同的价格，综合考虑整个项目在定价上的统一性、互补性。

五、财务效益分析:

项目运作周期:

本项目房地产用地为8.7万平方米左右，按市规划局提出规划设计条件要求:

多层的容积率为1.9，折算成可销售面积为16万平方米，而梧州市恒祥花苑的总销售面积为12.7万M2，参考恒祥花苑总开发销售周期为2.5,3年，同时参照梧州市2003年房地产交易面积，其中住宅为40万M2，而中恒旗下的成交量为4万M2。

因此得出本项目预计运作周期为3,4年。

（二）投入资金总额:

（在本公司实际总投入中，减去梧州市政府关于“文化广场”补贴的4000万元）

总投入（未包括地价）,文化广场实际总投入（8000-4000万元）+16万平方米的建筑安装工程费及前期、间接费用（900元/m?

×

16万平方米）,1.8亿元。

（三）销售收入总额:

第一种可能:

假设该项目的商铺面积占可销售面积的10%，住宅销售价格取恒祥花苑最高值与丰业花园最高值的中间值为1800元/M2，商铺销售价格取恒祥花园与丰业花园商铺最高价格的中间值为6150元/M2。

销售收入总额,16万M2×

90%×

1800元/M2+16万M2×

10%×

6150元/M2=3.576亿元

第二种可能:

假设该项目的商铺面积占可销售面积的20%，则

销售收入总额为:

16万M2×

80%×

20%×

6150元

/M2=4.272亿元

（四）利润:

利润=销售收入-总投入-[上交营业税及其他（收入的5.76%）]=3.576-1.8-0.205（3.576×

5.76%）=1.571亿元

利润=销售收入-总投入-[上交营业税及其他（收入的5.76%）]=4.272-1.8-0.246（4.272×

5.76%）=2.226亿元

（五）财务评价:

实际资金投入，按每年7000万，3年共21000万计。

9000900090009000

1、投

1、投资回收期:

投资回收期=2+（21000-18000）/9000=2.3年

2、净现值:

资金成本按1~3年年利率6.6%计算，

NPV=+++-21000

1+6.6%（1+6.6%）21+6.6%）31+6.6%）4

=30766-21000=9766万元

3、内含报酬率:

尝试法:

折现率25%时，净现值=255万元;

折现率26%时，净现值=-26万元;

折现率25.5%时，净现值=68万元;

折现率25.68%时，净现值=0万元;

内含报酬率=25.68%

025%25.68%26%