河南楼市调控成效显现 房地产市场形势不容乐观.docx

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河南楼市调控成效显现房地产市场形势不容乐观

楼市调控成效显现房地产市场形势不容乐观

在国家房地产市场宏观调控政策的作用下，一季度，全省房地产开发投资平稳增长，商品房销售面积降幅有所扩大，房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、本年土地购置面积、本年土地成交价款增速回落，企业资金趋紧状况进一步显现，房地产市场存在一定的下行压力，形势不容乐观。

一、一季度全省房地产开发市场运行的主要特点

（一）全省房地产开发投资平稳增长，非住宅投资占比提高

一季度，全省房地产开发企业完成投资417.36亿元，同比增长24.6%，增速同比回落11.1个百分点，比2011年全年和今年1-2月分别加快0.7个和0.1个百分点。

房地产开发投资经历了2011年上半年的高位增长及下半年增速较大幅度回落后，目前增长较为平稳。

一季度，全省住宅投资299.31亿元，同比增长20.6%，增速同比回落4.2个百分点，比今年1-2月加快3.1个百分点，住宅投资增速低于房地产开发投资增速4.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.7%，同比降低2.4个百分点。

非住宅性投资118.05亿元，增长36.2%，分别比上年同期、今年1-2月回落45.0个和15.3个百分点，非住宅性投资增速高于房地产开发投资增速11.6个百分点，占房地产开发投资的比重为28.3%，同比提高2.4个百分点。

其中，办公楼投资16.34亿元，增长60.3%，占比3.9%；商业营业用房投资47.82亿元，增长30.9%，占比11.5%；其他投资53.89亿元，同比增长34.9%，占比12.9%。

（二）房屋施工面积、新开工面积、竣工面积在继续增长中增速回落，住宅占比降低

一季度，全省房屋施工面积20253.49万平方米，比上年同期增长22.0%，增速比上年同期、2011年全年及今年1-2月分别回落21.8个、2.0个和6.0个百分点。

其中，住宅施工面积16014.60万平方米，增长18.7%，增速比上年同期、2011年全年及今年1-2月分别回落22.0个、3.0个和6.8个百分点，住宅施工面积增速低于房屋施工面积增速3.3个百分点，占房屋施工面积的比重为79.1%，同比降低2.2个百分点。

一季度，全省房屋新开工面积2554.64万平方米，比上年同期增长17.5%，增速分别比上年同期、2011年全年加快15.3个和3.4个百分点，比2012年1-2月回落24.4个百分点。

其中，住宅新开工面积2089.86万平方米，同比增长14.2%，增速分别比上年同期、2011年全年加快15.3个和2.4个百分点，比今年1-2月回落22.0个百分点。

住宅新开工面积增速低于房屋新开工面积增速3.3个百分点，占房屋新开工面积的比重为81.8%，同比降低2.4个百分点。

受上年同期房屋竣工面积下降的影响，一季度，全省房屋竣工面积757.34万平方米，比上年同期增长95.2%，增速分别比上年同期、2011年全年加快109.6个和75.3个百分点，比今年1-2月回落81.9个百分点。

其中，住宅竣工面积659.35万平方米，增长80.7%，增速分别比上年同期、2011年全年加快91.5个和60.1个百分点，比今年1-2月回落74.5个百分点。

住宅竣工面积增速低于房屋竣工面积增速14.5个百分点，占房屋竣工面积的比重为87.1%，同比降低6.9个百分点。

（三）商品房销售增速继续回落，期房销售增速慢于现房销售

随着国家和各地区一系列房地产市场调控政策的不断贯彻落实，政策效果不断显现，继2011年商品房销售增速逐月回落后，今年以来商品房销售面积由增变降，销售额继续回落，投机、投资性需求得到一定抑制。

商品房销售面积降幅有所扩大。

一季度，全省商品房销售面积为725.53万平方米，比上年同期下降4.0%，增速分别比上年同期、2011年回落24.9个和19.6个百分点，降幅比今年1-2月扩大0.8个百分点。

其中，商品住宅销售面积为678.03万平方米，同比下降4.3%，降幅比今年1-2月扩大1.8个百分点。

商品房销售额增速回落。

一季度，全省商品房销售额264.25亿元，同比增长0.8%，增速分别比上年同期、2011年全年及2012年1-2年回落35.3个、31.9个和13.7个百分点。

其中，商品住宅销售额229.52亿元，同比下降0.1%，增速比今年1-2年回落11.5个百分点。

商业营业房销售继续保持较快增长。

一季度，商业营业用房销售面积35.49万平方米，增长17.3%，占比4.9%，同比提高0.9个百分点；商业营业用房销售额25.82亿元，增长18.6%，所占比重为9.8%，同比提高1.5个百分点。

期房销售增速慢于现房销售。

一季度，全省现房销售面积272.93万平方米，销售额75.35亿元，同比分别增长3.7%和22.7%。

全省期房销售面积452.60万平方米，销售额188.90亿元，同比分别下降8.1%和5.9%

（四）企业资金来源增速持续低于完成投资增速，自筹资金依然是主要融资渠道

一季度，全省房地产开发企业本年资金来源624.92亿元，同比增长19.1%，增速分别比上年同期和今年1-2月分别回落0.2个和4.0个百分点，比2011年全年加快3.9个百分点。

房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.5个百分点。

资金来源增速自2010年11月以来已连续17个月低于完成投资增速，企业资金保障形势严峻。

在房地产开发企业资金来源中，自筹资金339.89亿元，同比增长17.2%，所占比重由上年同期的55.3%下降至54.4%，其中企业自有资金133.13亿元，同比增长30.1%，所占比重由上年同期19.5%提高到21.3%。

受银行严控房地产开放贷款影响，国内贷款的增长主要靠非银行金融机构贷款，1-3月非银行金融机构贷款15.88亿元，增长167.2%，占国内贷款比重为18.5%，同比提高8.9个百分点。

（五）本年土地购置面积、成交价款增速回落

受上年同期土地购置面积下降、成交价款小幅增长的影响，一季度，全省房地产开发企业本年土地购置面积548.15万平方米，同比增长8.6%，增速比上年同期、2011年全年分别加快12.4个和55.0个百分点，比今年1-2月回落11.5个百分点；本年土地成交价款77.18亿元，增长23.8%，增速比上年同期、2011年全年分别加快14.6个和57.6个百分点，比今年1-2月回落15.9个百分点。

（六）与全国和中部六省比较，我省投资增速高于全国平均水平、与中部六省基本持平，商品房销售面积增速高于全国及中部六省平均水平。

一季度我省房地产开发投资居全国第11位、中部六省第2位，增速高于全国平均水平1.1个百分点、低于中部六省平均水平0.1个百分点，居全国第12位、中部六省第3位。

房地产开发投资占全国的比重为3.8%，与上年同期持平；一季度我省商品房销售面积居全国第8位、中部六省第2位，增速高于全国平均水平9.6个百分点、中部六省6.6个百分点，居全国第13位、中部六省第3位，商品房销售面积占全国的比重为4.8%，同比提高0.5个百分点。

二、一季度全省房地产开发市场存在的主要问题及成因

（一）新建商品房库存增加，市场消化压力较大

一季度，全省房屋竣工面积757.34万平方米，同比增长95.2%，全省商品房销售面积725.53万平方米，同比下降4.0%。

截止3月底，全省待售商品房面积1693.60万平方米，同比增长54.1%。

其中，待售1-3年面积437.53万平方米，占待售面积的25.8%；待售3年以上面积20.01万平方米，占待售面积的1.2%。

在销售市场不景气的情况下，商品房库存持续增加，开发商销售压力较大。

在新建商品房交易量蒌缩的情况下，国家坚持宏观调控政策不动摇，增加了住房消费者对房价回归的预期，同时开发商以价换量，消费者买涨不买跌的心理促使其持币观望，居民购房意愿推迟或降低。

据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析，今年一季度商品房销售面积增长或者持平的占40.3%；商品房销售预期下降的占59.7%。

新建商品房交易量下降的主要有二方面原因：

一是国家宏观调控政策的累积效应逐步显现，限购和金融信贷紧缩抑制了消费，投机和投资性需求被遏制，改善性需求被抑制，而限贷政策提高了购房成本，也影响了自住的刚性需求。

二是由于政策和市场环境的影响，消费者房价下降预期增强，多选择持币观望，购房意愿降低，观望气氛加重。

（二）企业资金链条趋紧，资金保障形势严峻

一季度，全省房地产开发企业本年资金来源增速低于完成投资增速5.5个百分点。

资金来源增速自2010年11月以来已连续17个月低于完成投资增速。

一季度全省房地产开发企业本年资金来源与完成投资之比为1.50，分别低于2010年一季度、2011年一季度0.28个和0.08个百分点。

据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析，资金来源有所紧张（缺口10%以内）占23.4%，资金来源明显紧张（缺口10-20%）占14.4%，资金来源非常紧张（缺口20%以上）占12.0%，资金来源基本正常的占47.9%。

房地产开发企业资金链条趋紧的主要原因有三方面：

一是购房个贷成本加大。

随着房地产市场宏观调控政策效果的显现，当前自住的刚性需求已成为我省购房的主流，而这部分消费者由于收入水平不高，按揭贷款是其购房的主要付款方式。

但目前我省多数银行仍按照“首套房利率上浮10%、二套房上浮20%、三套房停贷”执行，并且一些银行在利率上浮的同时，还对客户提出购买理财产品、存入定期存款等要求，加大了购房成本。

另外，受各总行信贷额度限制，各银行提高了对按揭申请人的审查标准，审批手续多，获批难度大。

而且获准后放款周期延长（过去仅需15-20天，目前则需3-4个月甚至更长）。

据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析，个人按揭贷款减少的占38.3%

二是房地产信贷继续收紧。

银行从2011年第二季度开始，对房地产开发项目贷款进行严格控制；在建工程抵押贷款在“五证”齐全的基础上，又要求工程进度要完成三分之二甚至封顶，贷款条件更为严格。

虽然央行今年2月份下调了存款准备金率0.5个百分点，但开发企业普遍感觉贷款没有宽松迹象。

据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析，银行贷款减少的占26.9%。

三是商品房销售市场低迷，资金回笼慢。

据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析，销售下滑、资金回笼慢的41.9%。

开发企业难以获得银行项目贷款，又缺少融资渠道，本来销售下滑，而销售出去的房子按揭资金又长期不能回笼，企业资金链面临严重考验，也影响到了开发投资速度、开发规模和市场的投放量。

（三）房地产开发企业信心不足，待开发土地面积增多

一季度，全省房地产开发企业本年土地购置面积548.15万平方米，同比增长8.6%，增速比2012年1-2月回落11.5个百分点；待开发土地面积856.46万平方米，比1-2月增加44.25万平方米。

据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析，今年一季度房地产开发企业新购置土地面积基本持平的占55.7%，增长的占7.7%，下降的占36.6%。

企业拿地热情不高、开发新项目不积极，对于后续的投资及商品房供应都产生不利的影响。

商品房销售不畅，库存增加，融资困难，资金趋紧，国家房地产市场宏观调控的决心不减等是房地产开发企业普遍信心不足的主要原因。

三、当前河南房地产开发市场低迷对全省经济影响

房地产产业链长、关联度大，能直接或间接带动50多个相关产业的发展，从房地产业对相关产业的“波及效应”分析，目前房地产市场低迷状态对我省经济产生一定的影响。

（一）商品房销售下降导致与房地产有关的税收萎缩。

一季度，全省房地产税收完成99.93亿元，占地方税收总量的32.0%，比上年同期增长7.6%，增速同比回落68.1个百分点。

其中，房地产营业税连续3个月下降，一季度房地产营业税28.69亿元，比上年同期下降10.0%，增速同比回落58.6个百分点；企业所得税连续2个月负增长，一季度房地产企业所得税比上年同期下降7.4%，增速同比回落61.2个百分点；土地增值税比上年同期增长10.0%，增速同比回落68.7个百分点；契税增速比上年同期回落11.2个百分点。

总体看，房地产税收作为地方财源的支柱，增速大幅度回落是影响地方税收增速回落的主要原因，房地产营业税、企业所得税增速大幅下降，说明房地产交易市场受宏观调控政策的影响较为显著。

（二）对固定资产投资的贡献明显降低。

一季度，全省房地产开发投资占固定资产投资的比重为16.9%，同比降低0.1个百分点。

对固定资产投资增长的贡献率为16.4%，同比降低4.2个百分点。

拉动固定资产投资增长4.2个百分点，同比降低1.5个百分点。

（三）与房地产相关的工业行业增速多数回落。

一季度，全省规模以上工业非金属矿物制品业增加值比上年同期增长14.9%，同比回落6.1个百分点；黑色金属冶炼及压延加工业增加值比上年同期增长1.6%，同比回落7.8个百分点；有色金属冶炼及压延加工业增加值比上年同期增长11.8%，同比加快1.8个百分点；金属制品业增加值比上年同期增长17.9%，同比回落7.0个百分点；家具制造业增加值比上年同期增长14.5%，同比回落16.3个百分点；木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业增加值比上年同期增长13.8%，同比回落1.5个百分点。

上述行业拉动工业增加值增长2.7个百分点，同比降低1.7个百点。

从实物量生产看，水泥产量增长17.1%，同比加快4.5个百分点；平板玻璃下降15.2%，同比回落27.9个百分点；钢材下降5.9%，同比回落31.2个百分点；铝材增长15.6%，同比回落21.5个百分点；家用电冰箱下降13.0%，降幅扩大10.9个百分点。

（四）建筑业总产值增速大幅回落。

一季度，全省具有资质等级的建筑业总产值同比增长20.9%，比上年同期回落7.5个百分点。

受房地产市场低迷的影响，房屋工程建筑业总产值同比增长23.9%，比上年同期回落8.5个百分点。

（五）与房地产相关的消费品销售低速增长或下降。

一季度，限额以上批发和零售业建筑及装潢材料类销售额比上年同期下降7.8%，同比回落15.9个百分点；家具类销售额比上年同期增长23.6%，同比回落0.7个百分点；家用电器和音像器材类销售额比上年同期增长2.3%，同比回落47.4个百分点。

上述类值共拉动销售额增长0.6个百分点，同比降低0.8个百分点。

从实物量购进、销售看，水泥购进量同比下降1.9%，销售量下降1.1%；彩色电视机购进量同比增长1.8%，销售量下降7.6%；家用电冰箱购进量同比下降7.9%，销售量下降38.2%；房间空调器购进量同比下降12.7%，销售量下降31.2%。

四、2012年全省房地产开发市场走势判断

（一）我省城镇化率在全国处于较低水平，全省房地产开发投资总量不高，发展空间较大

2011年，全省城镇化率40.57%，低于全国平均水平10.7个百分点，处于较低的水平，在推进中原经济区建设中，城镇化发展将带来持续的住房刚性需求。

2011年，全省完成房地产开发投资2620.01亿元，仅占全国的4.2%，全省房地产开发投资占全省固定资产投资比重仅为15.5%，低于全国5.0个百分点。

因此，我省房地产业有较大的市场潜力和发展空间。

同时，保障性安居工程的强力推进，将在一定程度上带动房地产的增长。

（二）受房地产宏观调控政策影响的刚性需求将逐步释放

在宏观调控政策地作用下，从2011年四季度到今年一季度，全省房地产销售市场逐步趋冷，刚性需求受到抑制。

按照房地产运行的一般规律，刚性需求在抑制半年至一年后会逐步释放，特别是对25-30周岁群体的婚房、40-50岁群体的改善性住房需求强烈，这些住房需求将在下半年带动房地产销售市场缓慢回暖。

同时，由于目前房地产商资金链紧张，为回笼资金，部分房地产商将降价销售，价格回调有利于扩大销售量。

但价格回调，以及融资、人工、建筑材料、土地等成本上升，会从“两头”挤压房地产利润率，房地产行业利润率呈下滑趋势。

（三）从紧的货币政策将有可能适度宽松

目前国民经济不少行业都深感流动性紧张，为促进国民经济平稳健康发展，今年国家可能会多次下调存款准备金率。

预计下半年，货币供给将有所宽松，特别是对中西部地区会有所倾斜，房地产资金链紧张的状况可能有所缓解。

（四）部分先行指标走弱，销售低迷、资金紧张，将制约房地产市场的发展

在国家和地方一系列宏观调控政策的作用下，我省房地产开发部分先行指标走弱。

从去年一季度开始全省房地产开发企业土地购置面积持续下降，今年一季度全省房地产开发企业土地购置面积同比增长8.6%，尽管比去年同期有所回升，但仍低于今年1-2月增速15.9个百分点；一季度全省房屋新开工面积同比增长17.5%，虽然在去年同期低速增长的基础上有所提高，但比1-2月回落24.4个百分点。

部分先行指标走弱，将对河南房地产市场产生较大影响。

继2011年商品房销售增速逐月回落后，今年以来商品房销售面积由增变降，一季度全省商品房销售面积同比下降4.0%，降幅比1-2月扩大0.8个百分点；资金来源增速自2010年11月以来已连续低于完成投资增速，资金紧张态势明显。

从商品房销售、资金来源与房地产开发投资的关系看，全省商品房销售面积、资金来源增速变动对开发投资增速的影响存在一定的时滞，市场销售、资金到位状况对开发投资的影响时滞大约在半年左右的时间，商品房销售低迷、资金紧张将对今年下半年房地产开发投资产生一定影响。

（五）问卷调查结果显示，2012年全省房地产市场形势不容乐观

据对全省171家重点房地产开发企业问卷调查的分析，73.2%的被调查企业认为2012年房地产投资与2011年比较不会增长，市场不明朗和观望、销售前景不好、企业资金紧张是影响投资下降的主要因素；近8成被调查企业不看好2012年商品房销售市场，限购、贷款门槛提高、首付比例提高等是影响销售的主要因素；51.3%的被调查企业认为2012年的商品房销售价格与2011年比基本持平，2012年商品房销售价格与上年相比将以平稳运行为主，商品房销售价格不会出现大起大落。

从重点房地产开发企业调查结果来看，国家的宏观调控政策对我省2012年的房地产开发企业产生的影响是深刻的，当前宏观层面调控政策并无松动。

2012年3月召开的全国“两会”明确要求，要继续坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。

近期温总理在福建等地调研时又明确指出：

要坚定不移地继续实施房地产调控政策，要坚持房地产调控政策不动摇，坚决抑制投机投资性需求，采取有效措施增加普通商品房的供给，有效释放合理性需求，继续严格实施差别化住房信贷税收等政策。

要积极推进保障性安居工程建设，拓宽融资渠道，保障用地供应，提高设计水平，保证工程质量。

4月13日召开的国务院常务会议指出：

坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

采取有效措施增加普通商品房供给。

推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。

这一系列政策信号都表明，2012年房地产市场将延续既往的调控基调。

因此在此前提下，2012年房地产开发企业在生产、销售等方面都将承受更大的压力和挑战。

但是，只要我们坚定信心，认真贯彻国家和地方已经出台关于房地产市场调控政策措施，适时增强房地产市场调控政策措施的灵活性、针对性和前瞻性，2012年整个房地产市场将进一步回归理性。

五、促进房地产市场平稳健康发展的政策建议

（一）着力扩大商品房销售。

一是实行差别化的信贷政策。

建议按照国家要求，对于居民购买首套住房，各商业银行执行基准利率或低于基准利率的优惠利率；二是降低按揭贷款门槛。

对于居民按要求达到按揭贷款条件的，各商业银行尽可能清理取消诸多额外限制条件；三是研究“首套房”的合理认定条件。

对居民人均住房建筑面积未达到当地人均住房建筑面积水平的家庭而购买的普通商品住房，建议比照首套购房的有关政策执行；四是适当调整郑州市“限购”区域范围，适度放宽“限购”政策。

（二）积极引导合理消费需求。

要坚持正确的舆论导向，以加快保障性安居工程建设为重点，大力宣传国家和我省出台的各项政策措施，着力稳定和提升市场信心，合理引导住房投资和消费，促进房地产市场稳定健康发展。

（三）尽力缓解资金紧张。

一是加大金融对房地产开发支持力度。

积极开展银企对接，扩大银行信贷规模，争取银行对符合条件的房地产开发项目资金支持力度，缩短放款周期，加快企业销售回款速度；二是积极拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求，大力发展住房产业投资基金、住房债券、房地产信托等融资工具，吸引社会资金进入住房开发和保障领域，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等。

（四）努力增加有效供给。

一是调整商品房供应结构。

在继续加强楼市宏观调控同时，应根据市场需求和城镇化进程的需求，合理分配土地出让和项目审批工作，兼顾低收入人群保障性住房和中高收入消费性住房需要，有计划的分配市场份额，保障不同阶层消费者住房需求；二是继续加快保障性安居工程建设。

积极推进续建项目建设，加大督查力度，保证土地、资金等要素供给，确保今年全省40万套保障性住房按既定时间节点开工建设，不断完善保障性住房建设、分配管理等制度，力争保障性住房发展速度不低于商品房发展速度；三是加快推进产业集聚区迁村并居、城中村改造、城郊村改造和新型农村社区建设；四是积极发展商业地产、旅游地产。

结合城市新区、城市组团建设，因地制宜地推进省辖市和县（市）中心商务区建设；五是不断拓展县域房地产开发。

适应房地产市场向县级转移的趋势，加快县域房地产发展，努力培养我省房地产投资新增长点。

（五）切实做好稳定房价工作。

一是加大土地供应，完善土地招拍挂制度。

科学编制房地产供地计划，大力推进“限房价、竞地价”方式，合理确定土地招投标价格，研究制定土地招投标最高限价措施，细化经营性用地的用途，对不同用途的商业用地采取差别化招拍挂方式，如对商业、别墅、高档公寓用地可采取“价高者得”的招拍挂方式，对普通住宅建设用地探索和推行“综合评标法”，完善合理的土地价格形成机制，保障土地利用的高效和优化配置；二是加强对房价的监管和调控，抑制商品房价格过快上涨。

（六）进一步规范房地产市场秩序。

一是加快处置闲置房地产用地。

全面掌握闲置房地产用地的情况，对已拿地未进行实质性开发的商品房项目进行清理，督促房地产商加快开发进度；二是调整规费征收。

进一步清理房地产交易环节不合理收费，没有政策规定的坚决取消。

对于房地产开发项目需交纳的基础设施配套费、经批准需要收取的人防异地建设费等行政事业性收费，可延期到办理商品房预售许可证时收取。

三是要加快问题楼盘的处置进度，建立部门联动机制，尽快妥善解决存在的问题；四是要继续完善房地产市场信息发布工作和信息披露制度，进一步加强房地产市场监测和分析，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。