立体式停车场库的可行性分析报告Word文件下载.docx
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5、安全可靠周全的自动检测、联锁控制、自动消防、防洪排涝、加密磁卡启动，可确保存放车辆的安全，能避免风吹雨淋日晒水浸，更不会发生被盗、被撬、被碰刮等意外事故。
6、施工周期短模块式拼装和调试的施工期为叁个月，仅为普通自理式多层停车库建设周期的1/6到1/9。
二、项目背景
1、城市机动车数量的增长速度远远高于停车位建设增长速度的矛盾
随着我国经济快速发展和持续对外开放，世界知名汽车制造商纷纷进入中国设立合资或独资企业，汽车已快速进入中国家庭，使得我国城市机动车数量逐量逐年大幅增加，随之而来的是城市停车位数量严重不足及建设速度远远低于机动车数量增长
速度而产生的停车难的矛盾日益突出，如武汉市二00九年十月统计显示，全市城区机动车数量已达90万辆。
然而，全市城区停车位仅约25万个（含路边及住宅小区内临时停车位），远远满足不了全市近90万辆机动车的停车需求。
停车位的严重不足而形成的“停车难”问题，不仅严重影响人们正常的工作和生活，而且日益成为影响城市社会秩序、制约社会经济发展和武汉建设
两型社会”的突出矛盾。
2、社会对停车位日益增长的需求和中心城区土地资源供给不足的矛盾
随着汽车越来越多地进入家庭，社会对停车位的需求也越来越大，客观上要求在城区修建更多的停车场所来满足停车的需要。
根据武汉市城市总体规划，二0—0年全市机动车保有量将达到105万辆至120万辆。
然而，近年来随着城市建设的扩张，
XX市中心城区人口密集的居住区、传统的商业中心区、行政办公区、医院、旅游景点等地段已很难再拿出足够的土地建设一定规模的平面停车场来弥补数十万辆停车位的缺口。
倘若通过拆迁中心城区房屋修建停车场，不仅建设成本高，建设周期长，不符合“两型社会”的建设要求，而且会因高昂的建造成本而影响停车场（库）的后续经营及维护，不能实现社会效益和经济效益的统一，给政府造成长期的财政负担。
3、开发建设立体停车场（库）是解决城区停车难矛盾、满足“两型社会”建设要求的必然选择
由于过去城市建设观念的落后，政府过去没有把城市停车设施作为如道路、地铁、桥梁等公共事业和市政设施予以规划及投入财力来开发建设，导致过去城市建设规划中大都没有强制性的配建停车场而形成了历史欠帐，在现阶段，城市建设的高速发展导致城市建筑密度和人口密度的大幅增加以及城区土地资源的日益稀缺而造成的高昂的土地价格，已不可能拿出足够的土地建造平面或自理式多层大型停车场（库），符合我国停车位建设用地供求现状，能大量节约土地资源，满足“两型社会”建设要求，是从根本上解决XX市停车难矛盾的必然选择。
第二章项目技术可行性分析
机械自动立体停车场（库）是当今国际上技术发展成熟、科技含量高的现代停车设施。
近来年，我国一些发展较快的城市如北京、上海、广州、深圳等地，已逐步引进开发建设大量的立体自动停车场（库），以解决城市停车难的矛盾。
我国政府也已制定了机械自动立体停车场（库）的机械行业标准，用以规范机械自动立体停车场（库）的制造、安装和筋混凝土混合的结构，依靠高速专用升降机械和水平运动机械由电脑控制将车辆在各车位间自动移劝存取。
内部设有完备的自动消防、防洪排涝、应急和报警机构；
外部装修则根据城市规划、主建筑和周围环境进行设计，可采用钢结构直露方式用镀锌钢板、不锈钢钢板、彩色钢板或玻璃墙等加隔音降噪材料装饰。
在车辆进出库及存放系统中，采用国际专业立体停车场生产厂商研发的电脑控制软件，实
现全自动、高速精准的停、取车。
近年来，已有企业尝试将全自动机械立体停车场（库）技术引入XX市，如XX市第一座全自动机械式立体停车库江汉路长盛大厦立体停车库的开发建设方武汉鸿瑞集团，已组建成立了武汉鸿迅立体车库投资有限公司，引进了国内顶尖的技术专家，并与目前世界一流技术拥有方意大利艾利肯公司签署了技术合作协议，还与国内最大的车库生产商深圳中集公司洽商了合作意向，完全具备了开发建设机械自动立体停车场（库）的能力。
第三章项目市场可行性分析
如前所述，XX市目前和未来若干年对停车场的需求量大，无论是人群流动量大的商业娱乐中心、行政办公区域，还是人口密度高的居住小区，停车位的供需矛盾都十分突出。
按现行国际通行的最低标准，普通居住区的小车泊车位数量和居民户数的比例，应至少不低于1:
4，高级住宅小区的小车泊位数与住户数的比例高于1户位的标准。
据此分析，按最低标准测算，XX市未来几年停车位的需求应新增26万个至30万个。
市场需求量若按一车一位的标准明年将达到105万个至120万个。
可见，停车位的市场需求是巨大的，因此，开发建设机械自动立体停车场
库）并形成一定规模的停车场（库）产业，通过出售、出租停车位满足市场需求，有着良好的市场前景。
第四章项目政策环境分析
由于机械自动立体停车场（库）项目完全契合XX市“两型社
会”的建设要求，是解决XX市城区停车难矛盾的有效手段和发展方向，近几年来，社会各界对在XX市开发建设立体停车场
库）产业的呼声渐多，更有人大代表、政协委员多次在两会期间提出相关的建议，因此，政府应对XX市开发建设立体停车场
库）项目高度重视，在建设“两型社会”总的发展要求下从以
下几个方面拟定支持政策：
型社会”的重点项目给予支持。
少，选点灵活，可在建筑物密度高的中心城区见缝插针式的利用零星空地实现高密度停车。
如XX市第一座全自动机械立体停车库（江汉路长盛立体停车库），占地面积仅55平方米，即可提供50个车位，平均每个车位占地仅1平方米，而修建同样数量停车位的平面停车场，则需占地1750平方米，平均每个车位需占地约35平方米。
显然，开发建设立体停车场（库）可为城市节约宝贵的土地资源。
不仅如此，随着立体停车库现代科技的不断提升和完善，停车取车已完全实现了智能化控制，技术成熟，运行安全、高效、环保，十分适合XX市中心城区建筑密度大、土地资源稀缺、停车需求量大的状况，也契合了XX市建设“资源节约型”和“环境友好型”社会的发展方向。
因此，政府相关部门应大力支持开发建设自动立体停车场（库），将其作为XX市
建设“两型社会”的重点项目给予支持。
二、政府对开发建设立体停车场（库）产业应可给予明确的政策引导和扶持，鼓励企业向该产业投资发展。
开发建设立体停车场（库），既是一项公共公益民生事业，也是一项与城市市政配套和城市旧城改造，房地产开发等密切相关的产业，要动员社会力量，尤其是企业投入到这一产业，政府应在政策上尤其是在以下几个方面给予扶持：
1、开发建设立体停车场（库）用地，应以政府划拨为主，免收或少收土地租金
由于中心城区土地价格昂贵，企业若以出让方式取得立体停车场（库）的建设用地，那么昂贵的土地价格，尤其是繁琐的申办手续无疑会令企业望而却步，而立体停车场（库）的建设是带有公益性质、与民生紧密相关的项目，不能单纯依靠价格杠杆通
过高额收费收回投资，因此，政府需通过土地划拨给企业的方式，并获得一定的经营收益，最终惠及于民。
2、对开发建设停车场（库）的企业给予相关税费减免的支
由于开发建设停车场（库）是一项新兴的产业，其开发建设及后续运营模式有一个不断调整完善的过程，在市民使用初期还有个习惯熟悉的过程，尤其是建成后仍需不断投入维护成本和运营成本，因此，政府从扶持这一产业发展、惠及社会大众且政府
免除了相应公共事业财政支出的角度出发，在一定时期内对开发建设和经营停车场（库）的企业给予相关税费减免的政策扶持。
3、给予企业享有停车场（库）的广告综合受益权
停车场（库）公共公益性质，决定了企业在经营过程中不能完全以市场化模式通过高额收费实现收回成本、维持运营的目标，因此，通过出租立体停车库广告位的收益，弥补企业维持正常运营所需的投入，是一个切实可行的途径。
政府应给予其广告综合受益权。
4、政府对开发建设停车场（库）企业给予融资贴息的支持
开发建设停车场（库）是一项惠及民生的新兴产业，企业要在尽可短的时间内加快建设停车场（库）以解决本市停车难的燃眉之急，尽快形成武汉“两型社会”特色的停车场（库）产业，政府应为企业提供良好的融资政策支持，从扶持XX市停车场
库）产业发展的战略出发，给予企业融资贴息的政策支持，使企业的发展有可靠的资金保障。
三、政府规划、城管、交管等部门应大力支持XX市停车场
库）产业的开发建设，给予企业具体的政策支持和技术支持
停车场（库）在开发建设和运营过程中，同政府规划、城管、交管等部门的行政职能有密切的关系。
相关部门应高度认识到发展XX市停车场（库）产业对促进经济社会的发展和城市建设及民生有着非常重要的作用，对企业给予全力的政策支持和技术支持。
规划部门在用地规划、规费减免、项目建成验收、确权等方
面应尽快出台明确的支持政策；
城管部门在停车场（库）运营过
程中对其经营及周边道路占道经营秩序的维护、广告位设置提供有力的支持；
交管部门对停车场（库）周边设置停车诱导标识、行车路线设置等方面给予技术性支持，方便车民行车、停车，同时，加大地违法停车的管理。
第五章项目投资分析
机械自动立体停车场（库）的开发建设资金投入包括土地成本、机械结构部分建造、基础及外包结构建造、软件系统配装、停车诱导系统安装及建造、运营管理系统安装等部分，建成后还要持续投入维护成本、人工成本。
现以XX市第一座立体停车库
（占地55平方米，50个车位）长盛立体停车库为例分析如下:
二、建造成本分析（见表一）
指V
标\目
类别
占地面积
（rf）
单位成本（元/rf）
成本合计
（万元）
备注
车库主体土地成本
55
3500
173.25
按1:
9的容积率，以3500元/rf的楼面地价计算
出入口及控制用房
48
12000
57.6
车库基础土建成本
70
25层
车库外结构及设备安装成本
340
总成本
640.85
每个车位成本
12.85
二、运营成本分析
建成后的自动立体停车场（库）需持续投入资金维持其正常运营和设备的保养、维护，现仍以长盛立体停车库为例分析（见
表二
表二）：
项目
成本金额（万元/年）
人工费用
21.6
按每班2名值守人员，每日三班3000元/人•月（含社保、福利、食宿等）
管理费
7.2
设备维护保养费
6
车库折旧费
21.36
建造成本按30年折旧
640.85-30
控制系统及存取车运行系统运行费
5
其它费用（不可预见费用）
运行成本合计
67.2
立体车库运营成本分析表
表三
三、运营收益分析（见表三）
金额（万元/年）
固定租金收入
12
20个车位固定客户按月租用，每车收费暂以每月500元计则：
500元/月X20车位X
12个月=120000元/年
临时车位租金收入
91.98
30个临时客户车位按90%运转使用率，收费标准平均按5元/时计算，综合每天不同时段收费率，按80%计算，全年平均按70%运转及收费率计算：
5元X30车位X24小
时X365日X70%=919800元
年运营收入合计
103.98
固定车位加临时车位总收入
年综合税费
6.0308
综合税费率按5.8%计算则：
1039800元X
5.8%=60308元
年运营成本
见表二
年运营净收益
30.5
年运营收入合计减年综合税费减年运营成本
收回投资年限
21年
建造总成本除年运营净收益
立体车库运营收益分析表
以上分析表明，建造一座50车位的自动立体停车库的投资回收期长达21年。
因此，从鼓励社会力量尤其是企业投资开发
XX市自动立体停车场（库），减轻政府财政压力，从根本上解决XX市停车难矛盾的角度出发，政府应在土地供应、税费征收
等方面给予投资企业政策优惠的扶持，才能促进XX市自动立体停车场（库）产业的发展壮大。
综上所述，在XX市开发建设自动立体停车场（库），不仅
能有效解决长期未能解决的中心城区停车难的矛盾，惠及广大市民，而且对于推动城市建设发展，提升城市形象，改善城市环境，
促进新的产业形成和发展作用显著。
不论从建造技术、市场需求还是投资主体等各方面都已具备成熟的条件，如能得到政府的支持，则可以在较短时间内形成鲜明XX“两型社会”特色的立体停车场（库）产业，为促进XX市建设“资源节约型”和“环境友好型”城市建设发挥积极作用。
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