广州市越秀区商业发展规划.docx
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广州市越秀区商业发展规划
XX市越秀区商业发展规划
（2004—2010）
2004年11月15日
导言
一、项目缘起与背景
越秀区地处XX市腹地，东接东山区，西联荔湾区，南毗海珠区，北临白云区，是XX市老城区的重要组成部分。
其历史文化氛围浓郁，商贸业发达，自然人文景点众多，自古以来就是XX市政治、文化、商业的中心，是XX市“古城商都”的典型代表。
近几年，随着城市发展战略的调整，越秀区在商业发展中原有的优势地位渐显衰落，老城区商业布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，局限了区的经济发展。
做好商业发展规划工作对越秀区经济的发展、城区的复兴和形象的改善具有积极的意义。
为促进XX市越秀区的商业繁荣和商业网点的合理布局，改善越秀区营商环境，提升城区商贸功能，焕发生机，根据中共越秀区委、区政府的要求并经过XX市城市规划局研究，决定开展“XX市越秀区商业发展规划（2004—2010）”工作。
通过规划设计单位招标，组织专家评标，确定委托XX市城市规划自动化中心规划设计所协同XX三维发展策划XX承接编制工作。
二、项目预期目标
通过项目的实施，加快越秀区商业发展环境的改造，重组区内商业资源，充分发挥旅游、文化等相关资源对商业发展的促进作用，增加新的商业发展亮点和增长点，最终使传统商业中心区焕发出青春，特色更加鲜明，竞争力更为强大且持久，在XX建设发展成为“辐射华南、带动全省、影响东南亚的现代化大都市”进程中发挥更大的作用，最终实现“集聚文化古城、繁华商都的精髓；传统与现代交融；影响南中国，辐射东南亚的国际级商业区”。
通过项目的实施，统筹安排全区的商业网点布局与发展，减少不合理布局，避免恶性竞争，高效优质地利用区内的空间资源、商业资源、旅游资源、文化资源、人力资源、资本资源等，并吸引更多的优质企业进入本区从事商务活动。
三、规划依据
1、XX城市建设总体战略概念规划纲要，2001
2、XX市城市总体规划（2000—2010）（送审稿）
3、XX市商业网点发展规划（2003—2012），2003
4、XX市越秀分区规划整合，2003（初审稿）
5、XX市越秀分区规划（1997-2010）
6、XX市公共停车场规划（荔湾区、越秀区），2002
7、越秀区商贸旅游发展总体规划（2001—2010）
8、XX市骑楼街保护与开发规划研究
9、地铁二号线沿线土地利用规划，2003
10、XX市商业发展“十五”计划
11、XX市旅游业发展十五计划
12、越秀区国民经济和社会发展十五计划
13、XX市传统城市中轴线城市设计
14、XX市城市干道网络深化方案，1999
15、XX市支路网深化调整方案，2000
16、XX市城区路边停车近期实施规划，2002
17、XX市轨道交通线网规划，2003
18、XX市路边停车规划，2002
19、XX市近期建设规划（2002—2005），2002
20、XX市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，2001
21、XX市商业网点管理条例，1997
22、批发市场管理办法，1994
23、XX省委、省政府关于大力发展现代商贸流通业的实施意见（粤发2002[1]）
24、关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易[2001]789号）
四、规划X围与深度
本次规划X围为越秀区行政区划X围，总面积约9.16平方公里。
设计深度参照分区规划深度执行，重要街区/地段达到控制性详细规划的深度。
五、规划对象
越秀区行政区划内的商业中心和商业网点，商业网点包括零售、宾馆、餐饮、生活服务等网点以与商业街和专业市场。
六、规划期限
1、近期：
2004—2006年
2、中远期：
2007—2010年
七、规划研究框架
八、规划要点
1、路步行街向南延伸、向西拓展，形成一个综合性、多功能的国际性商业区。
2、流花地区服装专业市场群的改造建设。
对市场群的硬件设施进行改造，完善配套设施，改善环境，突出特色，提高档次，丰富功能。
3、状元坊的改造。
对状元坊的商业环境进行整体改造，保持特色，完善配套设施，如消防设施。
4、沿江路的改造。
充分利用沿江路传统特色建筑、滨水形成的优越环境、邻近路、一德路形成的商业氛围，发展旅游商业。
5、大小马站书院群的改造。
结合路步行街的建设，改造大小马站书院群，使其成为一个集历史文化、休闲游憩、购物美食于一体的特色场所。
6、大佛寺广场的建设。
7、起义路的改造。
对作为XX市传统中轴线的主要组成部分的起义路进行全面改造，突出传统特色，赋予更多的人文元素。
8、地下商业街的建设。
利用地铁一、二号线开通带来的契机，结合对人防工程的建设和利用，加强区内地下商业街的建设。
9、建设发展越秀（山）公众生态休憩区。
10、建设发展六榕（街）XX文化旅游区。
第一章越秀区商业发展现状综合报告
一、越秀区概况
越秀区地处XX老城区的几何中心，面积9.16平方公里，是XX市的传统中心城区之一。
至2002年末，全区户籍人口为42.7万人，人口密度为4.8万人/平方公里，在XX市十个区中密度最高。
区内有火车站和省市汽车站等重要交通枢纽，地铁一号线和地铁二号线在区内交汇，孕育了巨大商机。
历史上，XX就是岭南地区重要的商贸中心城市，素有“古城商都“之称号。
改革开放后，XX商贸业加速发展，商贸产业发达程度名列各城市中的前矛。
越秀区是XX商业精华之所在地，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居XX市各区前列。
2003年，全区生产总值289.37亿元，同比增长10.42%；全区第三产业增加值274.42亿元，同比增长10.5%，占全区生产总值的95%，第三产业处于主导地位；社会消费品零售总额为176.25亿元，商品销售总额达508.4万元，分别比上年同比增长3.1%和8.2%。
二十多年来，越秀区商业经济一直保持稳定的发展，商业设施完善，商业环境优良，商品种类丰富齐全，信息灵通，市场活跃。
二、现状特点
经过长期的历史演变，越秀区已初步形成六大商业功能区：
以路商业街为核心的国际商贸区；以长堤大马路、一德路干果海味食品和玩具批发市场为主核的沿江商贸区；以交易会与服装批发为主导的流花展贸区；以东风路为主轴的东风路商务区；以XX路与解放中路为“T”形骨架的XX路商务区；以海珠广场沿线为核心的海珠广场商务区。
1、内容与功能特点
根据业态与设施内容，可以将越秀区的六大商业功能区分为零售主导型、服务主导型、批发主导型、商务主导型四种类型。
●零售主导型：
指其主要设施与主导功能是零售购物的商业功能区。
路国际商贸区属于此类型。
●服务主导型：
指其主要设施与主导功能是餐饮娱乐的商业功能区。
沿江商贸区属于此类型。
●批发主导型：
指其主要设施与主导功能是批发贸易的商业功能区。
流花展贸区属于此类型。
●商务主导型：
指其主要设施与主导功能是提供集聚的高级商务服务，一般拥有较密集的高级写字楼、高级宾馆酒店与众多的金融机构、公司总部或办事处。
东风路商务区、XX路商务区与海珠广场商务区均属于此类型的商业功能区。
2、规模等级特点
根据商业功能区的影响力程度与购买力构成进行分类，可将越秀区的六大商业功能区划分为都会级功能区和区域级功能区两个等级。
●都会级功能区：
在全市具有中心地位，影响面涵盖全市、周边地区甚至国内外更大的X围，一般在此的购买力有50%以上来自该商业区以外的地区。
区内现有的路国际商贸区属于都会级功能区。
●区域级功能区：
其影响力低于都会级功能区，但也有较大的辐射X围，一般在此的外来购买力在50%以下。
区内现有的沿江商贸区、流花展贸区、东风路商务区、XX路商务区与海珠广场商务区均属于区域级功能区。
3、分布特点
越秀区商业功能区的分布特点是以路国际商贸区、沿江商贸区、海珠广场商务区、XX路商务区形成本区的主商业核心（包括1个都会级功能区与3个区域级功能区），向北以东风路商务区、流花展贸区形成两个副商业核心。
4、用地布局特点
通过对越秀区六大商业功能区的用地现状平面布局分析，其布局可归纳为三种：
街型、区型、区街结合型。
●街型：
其特点是各类商业、服务设施主要沿街道的两侧呈线型排列，鳞次栉比，形成一字形或十字形，如路国际商贸区、东风路商务区、XX路商务区。
●区型：
一般拥有几个街坊，用地X围比较大，大小街道较多，形成网状，如流花展贸区、海珠广场商务区等。
●街区结合型：
各类商业、服务设施不仅沿主要街成线型布局，而且在大街的某一地段扩展为几个街坊，形成街型、区型相结合的商业区，如沿江商贸区。
5、土地利用特点
全区用地总面积为9.16平方公里，除了南面珠江外，其余用地均为城市建设用地，以居住、商业、行政办公和其它配套公建用地为主。
其中商业金融业用地总面积62.9公顷，占总用地的7%，主要分布在六大商业功能区X围内。
除了六大商业功能区之外，越秀区其他地方也零星分布着一些商业设施，多数为社区级，相对来说，规模比较小，分布零散，数量也较少。
其土地利用主要有以下特点：
●呈现多功能综合利用的状态——垂直空间中由下至上的功能分布通常为商业、仓储和居住；水平空间则是商业、仓储和居住多元杂处。
●商业地块与周边居住、商务办公地块之间的关系不尽合理，商业地块与周边的商务、办公地块结合不够紧密，联系方式单一。
●用地不足，商业发展空间狭小、仓储用地匮乏，需加大土地立体化开发力度，有效利用有限的土地资源。
●商务功能区中行政办公设施用地比重比较大，商务办公比例比行政办公要小，在发展中应增加商务用地。
●金融业用地面积相对偏少，与商业发展的地位不太相称，主要是因为商业用地与居住用地等大量混杂，布局不太合理造成的。
表1.1六大商业功能区主要用地现状统计
功能区名称
主要用地名称
用地面积（公顷）
占各功能区总用地比例（%）
路国际商贸区
行政办公用地C1
3.03
5.05
商业金融业用地C2
3.24
5.40
文化娱乐用地C3
0.76
1.27
总用地
60
100
沿江商贸区
行政办公用地C1
1.81
5.17
商业金融业用地C2
6.08
17.37
文化娱乐用地C3
1.53
4.37
总用地
35
100
流花展贸区
行政办公用地C1
5.19
4.33
商业金融业用地C2
20.62
17.18
文化娱乐用地C3
2.04
1.70
总用地
120
100
海珠广场商务区
行政办公用地C1
1.29
5.16
商业金融业用地C2
2.14
8.56
文化娱乐用地C3
0.02
0.08
总用地
25
100
XX路商务区
行政办公用地C1
0.88
2.93
商业金融业用地C2
0.11
0.37
文化娱乐用地C3
0
0.00
总用地
30
100
东风路商务区
行政办公用地C1
12.94
14.38
商业金融业用地C2
2.18
2.42
文化娱乐用地C3
0.48
0.53
总用地
90
100
表1.2越秀区现状用地构成表
类别代码
类别名称
用地面积
（公顷）
占用地比例
（%）
大类
中类
R
居住用地
301.7
33.52
R2
二类居住用地
301.7
33.52
C
公共设施用地
197
21.89
C1
行政办公用地
63.5
7.06
C2
商业金融业用地
62.9
7.0
C3
文化娱乐用地
12.7
1.41
C4
体育用地
10.9
1.21
C5
医疗卫生用地
14.6
1.62
C6
教育科研用地
15.2
1.69
C7
文物古迹用地
17.2
1.91
M
工业用地
6.22
0.69
M1
一类工业用地
3.44
0.38
M2
二类工业用地
2.78
0.31
W
仓储用地
1.03
0.114
T
对外交通用地
19.99
2.22
T1
铁路用地
16.48
1.83
T1
公路用地
3.51
0.39
S
道路广场用地
179.97
20.0
S1
道路用地
177.42
19.71
S2
广场用地
2.37
0.26
S3
社会停车场用地
0.18
0.03
U
市政公共设施用地
9.88
1.10
U1
供应设施用地
0.36
0.04
U2
交通设施用地
2.95
0.33
U3
邮电设施用地
6.57
0.73
G
绿地
148.1
16.46
G1
公共绿地
140.6
15.62
G2
生产防护绿地
7.5
0.84
D
特殊用地
32.91
3.66
D1
军事用地
32.91
3.66
E
水域和其它用地
3.2
0.35
E1
水域用地
3.2
0.35
合计
900
100
注：
资料来源于《XX市越秀分区规划（1997—2010）》。
三、商业网点发展现状
越秀区商业网点发展现状可以简单地概况为：
业态、业制、业种多样化，大中型、知名、特色网点众多，网点分布高度密集，与旅游业结合比较紧密，辐射X围较广，有着较深厚的文化内涵和历史基础，是XX重要的传统商业中心。
1、商业功能区
路国际商贸区：
以路步行街为核心，包括了路、XX路、惠福路、西湖路等主要街道，汇集了越秀区主要的大型零售百货商店、密集的专卖店以与各地的美食荟萃，同时又拥有显示XX古老文化的南越王宫署、千年古道、大佛寺等高品位的旅游资源，成为引领XX时尚的现代商业窗口和国内外游客的旅游观光购物胜地。
沿江路商贸区：
以沿江路、长堤大马路、一德路为主体，集商业贸易、观光旅游、休闲娱乐于一体。
流花展贸区：
以流花地区服装批发市场群和广交会场馆形成双核心，以服装批发贸易和会议会展为特色的商圈。
东风路商务区：
以东风路沿线为主轴，以金融中心、国际银行中心、健力宝大厦等为核心的传统商务区。
XX路商务区：
以XX五路、XX六路与解放路沿线为主轴的区域，以已建和在建商务写字楼为主体。
海珠广场商务区：
在泰康路以南、路以西、解放路以东区域；以海珠广场周边写字楼为特色的商务区。
2、重点商业街
越秀区的商业街主要分布在本区南部，共有特色商业街12条，分别是路步行街、沿江路酒吧街、长堤老XX风情街、天成路纸X油墨印刷器材专业街、濠畔皮革五金鞋材专业街、人民路商业街、状元坊学生文化用品专业街、一德路干果海味与玩具精品特色商业街、泰康路装饰材料专业街、高第街服装专业街、大南路灯饰材料专业街、惠福东路风味美食专业街。
这些特色商业街的商户数量在几十到几百家不等，但都显示出了极强的经营专业性，其辐射X围很广，很多都对全国甚至整个东南亚有所影响。
3、专业市场
越秀区的专业市场主要分布于各商业街内以与本区北部的流花地区，其中流花地区的服装批发市场规模最大，商户数量达到6913家（2003年），其次是濠畔皮革五金鞋材专业街，商户数量也有809家（2000年）之多；
4、零售商业网点
越秀区拥有多间1万平方米以上的大型商厦，如广百百货、新大新百货公司、白马大厦、华联购物中心等。
全市大型零售企业前5强中有2强位于越秀区，其中广百百货名列榜首，新大新百货公司名列第四。
5、肉菜市场和超市
越秀区共有肉菜市场17家，总营业面积3.5万平方米。
由于地域限制，越秀区内的大型生鲜超市较少，仅有4家，其中家谊超市（连锁）3家，分别位于海珠中路、小北路和路；百佳超市1家，位于XX五路。
此外，社区超市和便利店发展较好，主要有连锁经营的胜佳、屈臣氏等超市以与7-11、快客等便利店。
6、商务写字楼
据2003年4月的统计资料，全区共有93栋写字楼，其中建筑面积1万平方米以上的有43栋，平均出租率达到了74.35%。
写字楼多集中于东风路、XX路、流花路等地，其余在路、德政路、泰康路也有分布。
四、越秀区商业与历史文化、旅游结合发展现状
越秀区为XX市级商业中心区，是游客购物游览的首选地；同时越秀区是旅游资源、文化内涵丰富的老城区，旅游形象定位为“古城商都发祥地”，在全国X围内评选出“越秀区十大优秀旅游景点”，推出了“古城商都一日游”旅游线路，并设立旅游便利店，出版《XX市商贸旅游中心区旅游指南》，进一步扩大商业文化旅游的影响力和辐射面。
六大商业功能区拥有越秀区重要的旅游景点，旅游业的发展带动了商业的发展。
例如越秀区的路步行街、沿江路酒吧街和一德路商业街等呈现出商旅互动发展的良好态势。
据统计，路步行街人流量日均30万人次，节日更达40万人次，人流密度超过XX的XX路和的王府井，其中XX省内和省外的国内游客分别为44.49%和19.55%，境外游客的比例为2.13%，XX居民占33.82%，游客比例已经占到路人流量的三分之二。
商贸业的发展也带动了旅游业与相关服务业的发展。
从1957年开始，每年两届的中国出口商品交易会（春交会和秋交会）在XX举办，吸引了大批的海内外客人。
广交会的商务客源带动了XX“一日游”的发展，还带旺XX酒店、酒吧、餐饮等相关行业。
如2001年春季广交会开幕时，爱群大厦客房入住率达到101％，沿江路的酒吧街也吸引了大批商务客人。
五、商业建筑与其配套设施建设现状
1、商业建筑建设现状
越秀区的商业建筑主要包括传统骑楼建筑和现代式中高层建筑。
传统骑楼建筑主要分布在传统商业街，如路、长堤大马路、一德路、大南路等，历史较长，是富有岭南特色的建筑；其立面处理基本为三段式，从下往上为骑楼列柱、楼层、檐口或山花，具有中西合璧的装饰风格；其建筑体量较小，相拼而建，形成线形连续流动的街道界面和柱廊空间，而不会形成片状或面状的分布；其功能大多数为商住合一，采取前店后居或下店上居的形式；其街景轮廓丰富，统一中有变化，富有浓郁的商业气息。
现代式中高层建筑主要包括广百百货等大型商场和白马服装市场等批发、展示、贸易为主的专业商厦，建成时间较短，建筑质量较好。
越秀区的骑楼商业街以专业商业街为主，主要分布在本区南部，多数地段整体呈现致密的旧城肌理，物质环境陈旧衰败，加建和搭建的现象也较为突出，建筑密度较高，卫生条件也亟待改善。
2、交通与配套设施建设现状
越秀区作为城市老城区，存在道路网络不完善，各级别道路衔接不合理，道路断面过窄等问题，车道数以3-4条居多，由于空间局限道路拓宽改造的难度较大。
停车场也非常缺乏。
根据调查2000年越秀区停车泊位共计13611个，而相应的停车需求为32850个，停车需求满足率只有41%。
其中公共停车场的供需矛盾更为突出。
例如路地区目前除XX百货大厦有配建停车场和大马站的露天停车场外，区内停车问题主要通过西湖路、惠福东路、教育路、大南路的路边停车解决，停车供求关系紧X，是XX中心区非法停车、乱停乱放严重的地区之一。
以上交通问题都对商业发展产生非常不利的影响。
地铁一号线、二号线、五号线、六号线和市郊列车线穿过越秀区。
轨道交通把到达商业中心的空间距离在时间上缩短，使火车站、国际机场这两个城市门户与越秀区的商业中心相通，并全面加强了XX市其他地区与越秀区的联系。
相关地铁出入口的设置都基本上处于越秀区商业中心的边缘地带，也将促进商业设施的进一步发展与完善，地铁沿线的土地蕴涵着巨大的商业价值。
表1.3越秀区相关轨道交通规划情况
编号
路由
实施时间
一号线
西朗—XX路—XX东站
已实施
二号线首期工程
三元里——琶洲段
2003年6月28日全线开通试运营
五号线
滘口—环市路—珠江新城—蟹山—开发区
正在开展项目立项与可行性研究工作，计划于2004年底开工，2009年7月全线开通运营。
六号线
沙贝—大坦沙—沿江路—沙河—高塘石
正在进行项目的前期工作
市郊列车线
XX北站（花都）—新塘
注：
资料来源于《XX市轨道线网规划》。
越秀区作为XX市的政治、经济、文化和娱乐中心，城市级的商业设施与其他公共服务设施较多。
越秀区商业服务设施比较齐备并已投放市场运行，但仍需加强社区商业服务设施的配置。
越秀区商业基础设施、市政公共设施、商业配套设施则尚未适应未来发展的需要，例如商业街上比较缺乏公共厕所、公共、休闲设施等，今后要从数量、质量方面加强配套设施建设，以便满足商业、旅游业发展的要求。
六、越秀区商业发展现状综合评价
1、优势分析
●商业发展基础雄厚，商贸旅游资源密集，对外辐射力较强，知名度高，商业形象鲜明，感知号召力大。
●是XX市历史最悠久的老城区和中心城区，历史文化底蕴深厚，旅游景点众多，有丰富的历史文化旅游资源，利于形成商旅互动的良性格局。
●商业网点分布密集，越秀区每万人拥有商业网点数为632.92个，远高于市平均水平。
特色商业网点众多，综合吸引力较强。
●商业经济特色突出，拥有众多具一定规模、一定知名度的专业街和专业市场。
如：
一德路干果海味食品专业街、流花地区服装批发市场等。
专业街和专业市场专业性强，具一定集聚规模和特色，形成商业发展的独特优势。
●是XX市交通的中心枢纽，区内拥有与市外联系的重要交通集散地，也有多条市级交通主干道和地铁轨道线交汇，加上优越的区位优势，上连下达，具备维系商业中心的自然地理基础。
●相比于同属老城区的荔湾区，越秀区具有更好的区位交通条件，而这是商业发展的关键。
相比于东山区，越秀区的商业氛围更好，商业与文化、旅游的结合更紧密，商业发展潜力更大。
●区内集聚政府部门、各大银行总部，跨国企业总部进驻，具有发展总部经济、集聚经济的良好基础。
●商贸活动频繁，商务经济发展迅速。
越秀区有承办“广交会”等展销展览、商务洽谈、国际商务活动的丰富经验，频繁的大中小型会展节事有利于促进本区商业经济的发展。
●社区商业发展较快，提高了市民的生活质量。
2、问题分析
●城市发展的扩展和重心东移、南移使得本区的地位下降以与商业网点客源受到影响。
“广交会”的外迁也对本区商业的发展有影响。
●城市空间的扩大，居住的郊区化，使得出乘距离和时间增长，为多元化商业中心的发展带来了契机，本区传统商业中心的地位受到挑战。
●区内交通仍有不便之处，尤其是因为缺乏停车场，不利于吸引以自驾车为出行方式、具有较高消费能力的顾客。
●用地有限，发展空间较小，较难为新兴的大型购物中心等提供足够用地，商贸网点的更新改造较困难，且地价高昂，加大了商家的经营成本，影响其竞争能力。
●商务办公功能分布相对零散，抑制区内商贸的整体发展势头。
●业态结构欠缺合理。
大中型百货商店发展虽快，但各自的主题、定位不鲜明，使得经营重复，竞争趋于白热化。
而购物中心、大型超市、专业店的发展较慢。
●产业结构中作为对商业发展相关性较强的金融保险业相对薄弱，有“龙头”作用的房地产业增长也相对较低。
●商业环境有待改善。
由于地处老城区，建筑密度大，建筑残旧，基础设施负荷重，绿地、公共空间较少。
●近年来旧城改造工作的开展，对商业环境与商家经营造成一定影响，导致一些高质素商户的流失。
●商业网点建设欠缺引导，一方面表现在商业街、专业市场的改造造成商户的流失和竞争能力减弱，另一方面表现在商业街土地利用强度过高，不利于综合利用城市资源和形成商业街的个性特色。
●商业功能单一，传统商业经营项目难以吸引新一代消费者，与周边地区的趋同化严重，不能满足需求日趋多样化的消费要求，出现“名店不名、特色不特”的情况，部分传统商业街近年来开始走下坡路，如人民路和长堤大马路。
●在吸引国外大型零售业“巨鳄”进入本区发展商业方面比较迟缓。
●商业网点管理滞后，以传统
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