翠屏社区棚户区改造工程项目可行性研究报告.docx
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翠屏社区棚户区改造工程项目可行性研究报告
附件
一、组织机构代码证
二、《ABC市发展和改革委员会关于新民翠屏社区棚户改造一期工程项目建议书的批复》广发改投资[2009]382号
三、《ABC市规划和建设局建设用地规划许可证》地第号2010001号及附件
四、《建设项目选址意见书》选字第2009085号
五、《ABC市国土局关于新民翠屏社区棚户改造一期工程建设用地预审的意见》广国土资预审[2009]45号
六、《ABC市环境保护局关于新民翠屏社区棚户改造一期工程项目环境影响登记表的批复》广环办函[2010]4号
七、《ABC市城乡规划委员会会议纪要》
八、ABC市规划和建设局《关于ABC市城市建设综合开发总公司新民、翠屏社区棚户区改造一期工程初步设计的批复》
九、总平面布置图
十、平面图、立面图、剖面图
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
ABC市新民、翠屏社区棚户区改造一期工程
1.1.2项目建设性质
新建
1.1.3项目业主单位
业主单位:
ABC市城市建设综合开发总公司
单位性质:
事业单位
法人代表:
姜保国
单位地址:
ABC市XXXX东路908号
1.1.4项目提出的理由与过程
位于ABC市东坝派出所东边的新民、翠屏社区棚户区居民楼质量差、楼层矮、密度大、使用年限久、低洼易涝、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差。
加之受“5.12”特大地震的影响，新民、翠屏社区棚户区居民楼受到不同程度的损坏，有的承重墙顷斜，有的出现较大裂缝，有的地基下沉。
这些因素严重威胁了当地居民的生命财产安全，严重降低了当地居民生活质量，严重浪费稀缺的土地资源，严重影响ABC市容市貌，严重滞后于当地经济发展水平。
我们党和国家十分重视棚户区的改造工作。
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号，2008年12月20日发）明确指出：
争取用三年时间基本解决棚户区改造问题。
《ABC市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（广府发〔2008〕43号，2008年12月21日发）要求：
优化城市布局，改善人居环境，按统一规划、综合配套的要求，进一步加大加快城市主城区中棚户区、城中村危旧房改造力度。
为响应国务院“解决棚户区改造问题”的要求，A省人民政府办公厅印发《A省棚户区改造工程实施方案》以保障棚户区改造工程的顺利实施，从而优化利用土地资源，改善新民、翠屏社区居民居住环境，提高新民、翠屏社区居民生活质量，提升ABC市优秀旅游城市形象，并结合ABC市城市建设总体规划，专门负责对ABC市东城区城市建设实施管理和服务的ABC市城市建设开发总公司在这种背景下提出了该项目的建设。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
ABC市东坝翠屏路苗圃内
1.2.2建设内容与规模
1.新建还建改造房16874.4㎡
2.附属工程
（1）室外给排水管网
（2）室外供电管网
（3）化粪池:
3座
（4）绿化:
1720㎡
（5）室外场地硬化:
1500㎡
（6）停车场:
800㎡
1.2.3项目投资估算及资金来源
ABC市新民、翠屏社区棚户区改造一期工程估算总投资2293.80万元（不含征地拆迁费用）。
资金来源于ABC市财政统筹。
1.2.4主要经济技术指标
主要经济技术指标表（表1-1）
序号
投资项目名称
建设规模
单位指标
投资额
（万元）
占总投资百分比（%）
1
项目估算总投资
2293.80
100.00
1.1
工程费用
2022.59
88.18
1.1.1
新建还建改造房
16874.4㎡
11500元/㎡
1957.43
1.1.2
附属工程
65.16
1.2
工程建设其他费用
180.19
7.85
1.3
预备费
工程费用的4.5%
91.02
3.97
2
资金来源
ABC市财政统筹
2293.80
100.00
3
项目建设工期
12个月
1.3项目编制依据
1.《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院第526号令）
2.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
3.《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
4.《A省人民政府关于灾后重建国家投资工程建设项目招标投标工作的通知》（川府发［2008］21号）
5.《A省棚户区改造工程实施方案》（川办发[2009]14号）
6.《ABC市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（广府发〔2008〕43号
7.《防震减灾法》
8.《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）
9.《住宅建筑规范》（GB50386—2005）
10.《住宅设计规范》（GB50096—1999）2003年版
11.《A省居住建筑节能设计标准》（DB51/5027—2008）
12.《中国节能技术政策大纲》（发改环资[2007]199号）
13.《建筑设计防火规范》GB50016-2006
14.《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》
15.项目编制单位收集的相关资料
16.项目委托单位提供的项目相关资料
第二章项目建设的背景与必要性
2.1什么是棚户区
棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。
所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。
2.2棚户区改造具有十分重要的意义
加快棚户区改造，是科学发展观的具体实践。
是拉动内需促进经济增长的重要措施。
为了应对当前国际金融危机，保持我国经济平稳较快发展，中央做出了积极扩大内需的战略决策，这其中第一位的就是实施保障性安居工程。
安居工程的实施，是通过增加投资保持经济较快平稳增长的有效措施，同时又是保持经济较快增长与改善民生的结合点，是扩大投资拉动经济增长与刺激居民消费的结合点。
棚户区改造是国家保障性安居工程的重要组成部分，在当前形势下，加快推进棚户区改造，既能极大地解决多年的住房困难，促进民生改善，又能有效刺激居民消费，强力带动建筑、建材、家具、交通运输等相关行业发展，对拉动内需促进经济平稳较快发展具有重大意义。
2.3党和政府十分重视棚户区的改造
我们党和政府十分重视棚户区的改造工作。
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确指出：
争取用三年时间基本解决棚户区改造问题。
《ABC市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（广府发〔2008〕43号）要求：
优化城市布局，改善人居环境，按统一规划、综合配套的要求，进一步加大加快城市主城区中棚户区、城中村危旧房改造力度。
2.4ABC市现有棚户区基本情况
经过ABC市委市政府多年的努力，已经改造了ABC城区大量的棚户区，但ABC市城区目前还有尚待改造的棚户区。
目前ABC市棚户区主要分布在东坝新民、翠屏社区、老城栖凤路、东山公园下东山街（以前的火锅一条街）等处，目前棚户区总面积达20-30万平方米。
它都建于1980年以前，绝大部分都是危旧房屋，其中砖木结构、简易结构占了33%左右。
棚户区的基础设施落后，供排水设施陈旧，供水难问题十分突出，每遇仲夏和隆冬便闹水荒。
70%棚户区没有消防通道，加之道路堵头卡口多，普遍存在消防安全隐患。
棚户区建筑密度很高，最高地段达60—70%，人均绿化用地仅0.38平方米，人均居住用地不足7平方米。
所有棚户均在3层以下，最高不超过8米，棚户区空间狭窄，阴暗潮湿，不通风，22%的棚户没有晒台和独立的厕所，有的甚至一年四季难见阳光。
2.5ABC市棚户区改造势在必行
ABC市棚户区改造势在必行,改造迫在眉睫。
一是随着ABC城市化的发展，人口的自然增长及外来人口的大量进入，ABC棚户区的人口密度逐年增加，且人员结构复杂，使得ABC市棚户区的条件更加恶劣，普遍存在布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施短缺等严重问题，是火灾、冰灾等事故的多发部位，严重影响了市民的生产生活。
二是ABC棚户区的存在大大降低了ABC的城市品位，这种房屋布局上的混乱和房屋本身的破旧也有损ABC优秀旅游城市、全国卫生城市、中国人居环境范例城市的形象。
ABC棚户区内密集的建筑、混乱的形态与城市中的高楼大厦形成巨大的反差，城市形象面貌也因脏乱的卫生环境和严峻的社会治安秩序而受到影响。
三是ABC棚户区的存在严重浪费了宝贵而且稀缺的土地资源。
四是ABC棚户区的出租屋收留了大量低收入、高流动人群，出租屋的分散性、隐蔽性的环境客观上很适合犯罪分子生存，若处理不当将成为社会不稳定因素。
2.6ABC市新民、翠屏社区棚户区情况介绍
ABC市新民、翠屏社区棚户区位于ABC市东坝派出所东边,其居民楼大多为三层和三层以下的平房,房屋间距小、密度大、大多修建于1980年以前，没有绿化、没有消防设施、没有排洪沟、没有通行的道路（垃圾车与消防车根本无法通行），外来人口多，小摊小贩无序经营，环境卫生脏、乱、差。
加之受“5.12”特大地震的影响，新民、翠屏社区棚户区居民楼均受到不同程度的损失,有的承重墙顷斜，有的出现较大裂缝，有的地基下沉。
基于以上情况,ABC市市委、市政府决定,由ABC市城市建设开发总公司对新民、翠屏社区棚户区进行改造。
根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》“被征地居民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则”精神，加之时间紧,任务重，ABC市城市建设开发总公司决定分期对新民、翠屏社区棚户区进行改造。
2.7新民、翠屏社区棚户区改造的必要性
新民、翠屏社区棚户现状严重威胁了新民、翠屏社区居民的生命财产安全，严重降低了当地居民生活质量，严重浪费稀缺的土地资源，严重影响ABC市容市貌，严重滞后于当地经济发展水平。
改造新民、翠屏社区棚户是响应国务院“解决棚户区改造问题”的要求，是优化利用土地资源的需要，是改善新民、翠屏社区居民居住环境的需要，是提高新民、翠屏社区居民生活质量的需要，是提升ABC市优秀旅游城市形象的需要，是ABC市城市建设总体规划的需要。
新民、翠屏社区棚户区的改造势在必行。
第三章项目业主概况
3.1ABC市城市建设综合开发总公司简介
ABC市城市建设综合开发总公司是1992年经市人民政府批准成立的全民所有制县级事业单位，实行企业管理、独立核算、自负盈亏。
在发展过程中，公司的领导班子始终坚持“质量为本、安全至上、诚信经营、优质高效”的经营理念。
公司现在具有建筑工程施工总承包二级资质、市政公用工程施工总承包三级资质、房地产开发二级资质、城市房屋拆迁一级资质和预拌混凝土生产专业资质，集工程承包、房地产开发、房屋拆迁、商品混凝土生产销售为一体，功能齐全、结构合理、技术力量雄厚、设备配套完善。
公司曾多次获得市级重合同守信用企业、最佳文明单位、先进施工企业、综合治理模范单位、省级卫生先进单位等荣誉称号；多次被评为市建设局先进集体、先进党支部；档案标准保持省一级标准。
公司将以市场拓展、信息化技术为先导，以人才开发、科学管理为基础，打造现代企业品牌，以优质服务赢得客户，以精品工程奉献社会，为ABC经济建设和灾后重建工作作出更大贡献。
3.2ABC市城市建设综合开发总公司业绩介绍
公司成立10余年来，东城建成区规模达3.2平方公里。
撤销东坝村建制组建了个居民委员会，办理“农转非”3500人，将3000多亩集体土地转变为国有存量土地，拆迁房屋面积7.85万平方米，安置人员2351人，投入拆迁安置员3561万元，新建居民自建点4个。
东城综合区在土地利用、综合开发和市政基础设施建设及管理等方面积累了丰富的经验，取得了很大成绩。
公司先后承建了南河体育场、ABC市中心血站、XXXX东路、苴国路、嘉陵江河堤、水柜桥、鑫苑公寓、苴国市场、荣煤汽修厂、环城南路及兴安路改造等重点工程，总建筑面积40余万平方米，建安产值超过3亿元，工程合格率100%。
优良率达到50%；先后开发建设了利源小区、育才花园、中粮公寓、农发行综合楼、苴国市场等住宅小区，总开发面积12.8万平方米。
3.3项目所在城市是全国优秀旅游城市
新民、翠屏社区棚户区改造工程所在城市----ABC市是全国优秀旅游城市（2007年11月通过了国家旅游局验收）。
ABC是A省的“北大门”，位于川陕甘三省交界处，具有2300多年历史，是中国历史上唯一女皇帝武则天的出生地，是川陕蜀道三国文化旅游线的中心，是九寨北环线的重要节点，是全国卫生城市、中国人居环境范例城市，也是A省的旅游资源大市，ABC旅游在全省旅游发展战略中占有十分重要的地位。
是三国旅游文化重要的旅游目的地，是嘉陵江流域旅游开发利用的重要地区，也是川陕旅游区域合作的重要城市。
第四章建设地址及建设条件
4.1建设地址
ABC市新民、翠屏社区棚户区改造一期工程建设地址位于ABC市东坝翠屏路，规划用地10.47亩，土地来源于棚户区原址拆迁。
4.2建设条件
4.2.1区域位置
项目所在地位于ABC市XXXX区东坝翠屏路。
XXXX区位于A省ABC市东部,ABC市地处A省北部，地理坐标在北纬31゜31′至32゜56′，东经104゜36′，至106゜45′之间。
ABC市位于川、陕、甘三省结合处，北与甘肃省武都县、文县、陕西省宁强县、南郑县交界；南与南充市的南部县、阆中市为邻；西与绵阳市的平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市的南江县、巴州区接壤，幅员16313．78平方公里。
1985年经国务院批准成立地级市，辖XXXX区（原市中区）、XXXX、XXXX3区和XXXX、XXXX、XXXX、XXXX4县，93个镇。
ABC市是全国卫生城市、全国双拥模范城市和A省山水园林城市。
4.2.2自然资源条件
1.地质与地貌
ABC市地处A盆地北部边缘、川西高原、黄土高原之间的山区地带，是岷山山系、龙门山、米仓山交汇区域，地层复杂，发育时代跨度大，变化频繁。
地层以支留系茂县千枚岩为主，夹寒武系硅质板岩、千枚岩，断裂发育，易于破碎。
工程地质条件较为复杂。
2.气候条件
ABC市XXXX区春暖、夏热、秋凉、冬寒、四季分明，日照时间长,属亚热带湿润季风气候。
年均气温16.2℃,生长期平均310天，无霜期共263天，年平均相对湿度:
68%，年日照时数1342小时。
光热资源丰富，热量集中在4至9月，能满足多种农作物生产。
雨量充沛，年均降雨量941.8毫米，年内降雨量集中在5至10月，占全年降雨量的85％以上，形成了冬干、春旱、夏洪、秋涝的现象。
3.水系与水资源
ABC市境内主要为嘉陵江水系，其中流域面积大于100平方公里的河流有嘉陵江、白龙江、东河、西河、清江河、南河等15条，江河年均径流总量204亿立方米。
以嘉陵江干流为主，由北向南纵贯市境中部，过境段全长261.5公里，XXXX亭子口以上控制流域面积61089平方公里，境内河段全部通航。
4.2.3社会经济条件
2008年，ABC市经济发展开局良好，起伏较大，经济保持增长。
第一季度经济增长14.6%，创历史新高。
受“5.12”特大地震灾害影响，上半年经济增长回落到2.0%。
随着灾后重建的全面展开,经济发展逐步恢复，到第三季度，经济增长上升到3.8%。
随着全球金融危机日益加剧，到第四季度,经济增长3.3%，比上季度回落0.5个百分点。
国民生产总值（GDP）233.56亿元，按可比价格（下同）比上年增长3.3%，增速比上年回落11个百分点，其中，第一产业增加值69.90亿元，增长1.0%；第二产业增加值80.38亿元，下降1.2%；第三产业增加值83.28亿元，增长9.4%。
第一、二、三产业结构比为29.9:
34.4:
35.7。
城市化进程加快。
城镇化率31.2%，提高1.1个百分点。
民营经济发展良好。
实现增加值115.95亿元，增长9.8%，占生产总值的49.6%，比上年提高1.6个百分点。
4.2.4交通条件
ABC市位于川陕甘结合部，素有“川北门户”之称。
北连秦岭、南接剑门，扼古金牛古道之咽喉，历来为兵家必争之地，是川北第一重镇。
目前已发展为川北地区的交通枢纽。
飞机场、宝成铁路沟通全国，广绵高速公路、国道108线和212线在ABC交汇。
ABC至西安、ABC至巴中的高速公路预计2010年通车，兰渝高速铁路已开工建设，通车后，ABC至兰州和重庆只需两小时;水路运输全市现有通航河流4条（嘉陵江、白龙江、东河、下寺河），嘉陵江渠化工程完工后，500吨以上船舶能够直达重庆，ABC将成为距西北最近的内河港口;随着公路、铁路、航运、水运的进一步建设完善，ABC的交通已形成以陆路、水路和航空三大结合，构成ABC交通网络。
ABC市内四通八达的交通网络已经形成，各县区间公路都已完成水泥或沥青路面改造，基本实现村村通公路。
4.2.5项目建设地的条件
1.供水
项目所在地水资源丰富，供水充足。
XXXX区供水管网完善，设施齐备。
项目用水直接取于城市供水管网。
2.供电
ABC市供电局在项目所在地片区建有变电站，完全能够满足该项目用电需要。
3.交通
项目所在地有通过城市干道可与绵广高速公路、国道108线、省道212线相连，项目建设地址具有得天独厚的区位优势。
4.地质
根据《中国地震裂度区划图》，XXXX区境内基本地震设防烈度为7度，设计基本地震动峰加速度0.10g，地震动反应谱特征周期为0.40s，设计地震分组为第二组，抗震设防类别为标准类。
第五章建设内容及建设规模
5.1建设内容
ABC市新民、翠屏社区棚户区改造一期工程规划总占地面积10.47亩，建设内容主要是对新民、翠屏社区棚户区进行改造，新建还建改造房及其附属工程。
5.2建设依据
新民、翠屏社区棚户区一期共有居民120户。
原本生活条件有限，加之“5.12”地震影响，生存环境更是恶劣，需要进行改造。
根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》“被征地居民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则”精神要求，需新建新民、翠屏社区棚户区还建改造房。
根据项目规划和实际需要，拟为新民、翠屏棚户区居民统建还房改造房167套，共计16874.4㎡。
依据居民原有面积进行还建，超过原有面积35㎡以下的按成本价购买，超过原有面积35㎡以上的按市场价购买。
（其余还建安置房按市场价出售，所得资金全部用于归还ABC市财政统筹资金。
）
5.3建设内容及规模
1.新建还建改造房16874.4㎡
2.附属工程
（1）室外给排水管网
（2）室外供电管网
（3）化粪池:
3座
（4）绿化:
1720㎡
（5）室外场地硬化:
1500㎡
（6）停车场:
800㎡
第六章主要工程技术方案
6.1建筑设计
1.工程概况
（1）建筑设计规划
该项目规划总用地6984.3㎡（合计10.47亩）；建筑占地面积2384.82㎡；总建筑面积:
16874.4㎡。
规划设计6幢，每幢2个单元，共计12个单元。
其中110㎡的户型84户，6个单元，建筑面积9274.12㎡；95㎡的户型55户，4个单元，建筑面积5249.81㎡；80㎡的户型28户，2个单元，建筑面积2265.14㎡；物管业务用房85.33㎡。
（2）建筑结构形式:
砖混结构
（3）建筑工程等级:
三级
（4）设计使用年限:
50年
（5）建筑层数和高度:
7层，建筑高度21.5m
（6）建筑耐火等级:
二级
（7）屋面防水等级:
三级
（8）建筑设防标准:
抗震设防烈度为7度，设计基本地震动峰加速度0.10g，地震动反应谱特征周期为0.40s，设计地震分组为第二组，抗震设防类别为标准类。
（9）室内外高差:
1.2m
2.设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GBJ16-2006）
（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
（3）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
（4）《住宅建筑规范》GB50386-2005
（5）《住宅设计规范》GB50096-2006
（6）《汶川地震灾后恢复重建条例》（第536号国务院令）
（7）国家相关的建筑设计规范和定额指标
3.总平面布置
（1）ABC市新民、翠屏社区棚户改造工一期工程规划用地位于ABC市东坝，北临铁路，南临新民街，西面、东面临民房，地势平坦，场地内几乎无明显高差，场地东北面、西北面临河；根据地形特点，在用地东面和西面各设置一个出入口，院内交通环形布置，用地内设置门前生态停车位，方便用户使用，设置休闲广场，供人流交通的集散。
主要出入口，消防通道环形设计。
（2）根据业主的要求和建筑本身功能的特点，在平面设计方面，保证建筑户型的多元化，使建筑具有独自特色和较强的融入感，营造一个温馨、宁静、优美的居住生活空间。
（3）节约用地，减少投资，在经济条件许可下尽可能创造优美的生活环境。
（4）满足绿化、生活的使用功能要求，使布局紧凑，流向合理，管理方便。
（5）满足安全消防、卫生、环境保护等技术规范、规定。
（6）结合地形、地质、水文、气象等条件因地制宜，合理分区，在满足使用功能的前提下，力求技术经济合理。
4.建筑功能设计
该工程拟建还建改造房6幢（6种户型），共167套，建筑面积16874.4㎡，全部用于新民、翠屏社区棚户区居民还建改造房。
6.2结构设计
1.设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068—2001
《建筑结构荷载设计规范》GB50009—2001
《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
《砌体结构设计规范》GB50003—2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
2.建筑设防标准:
抗震设防烈度为7度，设计基本地震动峰加速度0.10g，地震动反应谱特征周期为0.40s，设计地震分组为第二组，抗震设防类别为标准类。
3.结构安全等级:
二级
4.建筑结构形式:
砖混结构
5.材料:
普通烧结页岩砖
6.风荷载:
0.3kN/㎡
7.荷载
楼面活荷载标准值:
楼梯间2.5kN/㎡;物管用房2.0kN/㎡；客厅、卧室、卫生间2.0kN/㎡。
屋面活荷载标准值:
上人屋面0.5kN/㎡。
8.240厚页岩砖围护墙。
9.柱、梁屋面和楼板为现浇板。
6.3给排水设计
1.设计依据
《建筑给排水设计规范》GB50015—2003;
《建筑设计防火规范》GB50016—2006。
2.设计范围:
室内给排水系统，雨水排水系统，室内消防系统。
3.给水系统:
项目用水来源城市供水管网，用水水质符合国家《生活饮用水卫生标准》。
4.排水系统:
排水采用室内污废合流，室外雨污分流，
室内粪便污水经化粪池处理达标后排入城市下水管道;屋面雨水由落水管，地面雨水经室外雨水井排入城市管网。
5.消防系统:
消防水量贮存在清水池内。
生活、消防给水管成环网布置，管径不小于DN100，管网水压不小于0.30MPa。
消火栓采用地上式消火栓。
消火栓间距不大于120m。
6.4电气设计
1.设计依据
《建筑设计防火规范》GB50016—2006;
《民用建筑电气设计规范》GBJ/T16-2008。
2.设计范围:
室内电力，照明设计，建筑物防雷接地设计。
3.设计为双回路电源，照明电线全部暗敷。
4.按三类防雷建筑设计，屋面设避雷带，利用结构柱内钢筋为引下线，基础钢筋为接地面，电气设备接地与防雷接地共用，接地电阻要求不大于1欧。
6.5弱电设计
1.设计依据:
《民用建筑电气设计规范》GBJ/T16—2008。
2.电话系统:
每层设电话分线箱，每户设电话终端插座。
3.电缆电视系统:
电视信号由城市有线电视网引来，按楼层设电视器件箱，每户设一个电视终
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