房地产基本制度与政策分类模拟24.docx
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房地产基本制度与政策分类模拟24
房地产基本制度与政策分类模拟24
一、判断题A对B错
1.租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
答案：
A
2.厨房、卫生间、阳台不得出租供人员居住，但地下储藏室可以出租供人员居住。
答案：
B
3.出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
答案：
A
4.商品房屋租赁期间内，因赠与转让房屋的，原房屋租赁合同自动失效。
答案：
B
5.房屋转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。
答案：
A
6.房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。
答案：
A
7.最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权作担保。
答案：
A
8.《中华人民共和国土地管理法》规定：
“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。
”
答案：
B
9.《中华人民共和国担保法》规定：
“乡（镇）、村企业的土地使用权可以单独抵押。
”
答案：
B
10.人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人九个月的宽限期。
答案：
B
11.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限。
答案：
B
12.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的口头同意。
答案：
B
13.抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。
在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。
答案：
B
14.订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
答案：
A
15.抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
答案：
A
16.最高额抵押所担保的最高债权额是不确定的，但实际发生额确定。
答案：
B
17.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
答案：
B
二、综合分析题
（每题的备选答案中有一个或一个以上符合题意。
）
Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。
该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。
A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。
A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2015年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。
后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。
经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。
2016年3月1日该项目建成。
2016年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。
根据上述背景回答下列问题：
1.A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是______。
A.划拨方式
B.拍卖方式
C.招标方式
D.挂牌方式
答案：
BCD
2.关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建设资金，正确的是______。
A.A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
B.A房地产开发公司只能以其取得的土地使用权抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
C.A房地产开发公司只能以在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保
D.A房地产开发公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押
答案：
AD
3.A房地产开发公司在申领《商品房预售许可证》时，投入开发建设资金应达到______万元以上（其他条件完全具备），才符合现行商品房预售许可政策。
A.800
B.1250
C.1500
D.1600
答案：
B
商品房预售的条件中，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，该项目计划总投资5000万元。
因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设的资金应达到：
5000万元×25%=1250万元。
4.A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》，应向______提出申请。
A.W市人民政府土地管理部门
B.W市人民政府房地产管理部门
C.Z市人民政府土地管理部门
D.Z市人民政府房地产管理部门
答案：
B
5.按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在______之前办理商品房预售合同登记备案手续。
A.2015年3月31日
B.2015年4月28日
C.2015年5月31日
D.2015年9月30日
答案：
A
6.按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是______。
A.王某
B.王某的代理人
C.B房地产开发公司
D.A房地产开发公司
答案：
D
7.按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应到______部门办理商品房预售合同登记备案手续。
A.W市人民政府土地管理部门
B.W市人民政府房地产管理部门
C.Z市人民政府土地管理部门
D.Z市人民政府房地产管理部门
答案：
AB
8.A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报______批准。
A.W市人民政府土地管理部门
B.W市人民政府规划管理部门
C.Z市人民政府土地管理部门
D.Z市人民政府规划管理部门
答案：
B
9.关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的说法，符合现行政策的有______。
A.A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，可以以电话通知的形式通知买受人
B.购房者王某有权在A房地产开发公司通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复
C.买受人在A房地产开发公司通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更
D.如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应由王某承担违约责任
答案：
BC
10.王某所预购的商品房实测面积为104m2，试计算其面积误差比的绝对值为______。
A.3%
B.4%
C.6%
D.7%
答案：
B
根据“面积误差比=[（实测面积-预测面积）/预测面积]×100%”，本题中，王某所预购的商品房预测面积为100m2，实测面积为104m2，因此，该题面积误差比=[（实测面积-预测面积）/预测面积]×100%=（104-100）/100=4%。
11.王某购买该商品房，最终应付总房价款为______元。
A.200000
B.203000
C.206000
D.208000
答案：
C
每平方米合同价格为2000元，预测面积为100m2。
根据“面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。
买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。
王某实际最终应付总房款=2000元×100×103%=206000元。
12.在代理商品房预售中，关于对B房地产开发公司的要求的说法不正确的是______。
A.房地产代理销售企业应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
B.应当向买受人出具商品房的有关证件
C.不得收取佣金以外的其他费用
D.发布商品房预售广告，但不得涉及装修内容
答案：
A
13.按照规定，A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后______日内，办理房屋租赁登记备案手续。
A.30
B.45
C.60
D.90
答案：
A
14.关于D公司的转租行为，不正确的有______。
A.经A房地产开发公司同意，D公司可以依法将承租的商场转租
B.该转租合同不必再办理房屋转租登记备案手续
C.该转租合同的终止日期可以超过原A房地产开发公司与D公司所签租赁合同的终止日期，不必经A房地产开发公司同意
D.转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之终止
答案：
BCD
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得A市某商品住宅项目用地，委托征收后形成净地。
甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘商品房的销售。
在商品房预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。
在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司（以下简称丙公司）。
2015年5月，唐某预购了该项目一套住宅，并签订了商品房预售合同。
2016年5月，该项目办理了房屋初始登记，并办理了分户房屋所有权证。
15.乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括______等。
A.建设用地规划许可证
B.建设工程施工许可证
C.建设工程规划许可证
D.房屋征收许可证
答案：
BC
16.关于该地块的房屋征收，错误的为______。
A.实施国有土地上房屋征收，需申领房屋征收许可证
B.被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日
C.A市人民政府作出该房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估
D.被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值
答案：
A
17.关于规划、设计变更的说法，正确的为______。
A.甲公司应当自变更确立之日起7日内，书面通知买受人
B.甲公司如果未在规定的时限内通知买受人，买受人有权选择退房，且应由甲公司承担违约责任
C.规划、设计变更导致商品房状况变化，以及出现售房合同约定的其他影响商品房质量和使用功能情形的，买受人必须在变更通知到达之日起10日内作出是否退房的书面答复
D.买受人在变更通知到达之日起规定的时限内未作出是否退房的书面答复的，视同接受
答案：
BD
18.甲、丙公司应当在办理完土地使用权变更登记手续之日起______日内持转让合同到房地产开发主管部门备案。
A.7
B.15
C.30
D.60
答案：
C
19.唐某所签订的商品房预售合同应由______向登记部门登记备案。
A.唐某
B.丙公司
C.唐某和丙公司
D.唐某或丙公司
答案：
B
20.关于该项目涉及的房地产交易手续费，正确的是______。
A.住房转让手续费，应按住房建筑面积收取
B.该项目住房转让手续费为每平方米6元
C.该项目住房转让手续费，由丙公司承担
D.该项目住房转让手续费，转让双方各承担50%
答案：
AC
张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。
在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。
在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。
刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满。
21.关于刘某将该房屋出租给陈某的说法，不正确的是______。
A.如果双方签订的合同期限为25年，则该商品房屋租赁合同无效
B.刘某、陈某应当到租赁房屋所在地房地产主管部门办理房屋租赁登记备案
C.刘某应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全
D.该房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定
答案：
AD
22.在房屋租赁期间陈某死亡，则与其生前共同居住的人______。
A.可以按照原租赁合同租赁该房屋
B.不可再按原租赁合同租赁该房屋
C.由当地房管部门决定能否租赁该房屋
D.由当地人民法院决定能否租赁该房屋
答案：
A
23.关于刘某与甲银行签订房地产抵押合同的说法，错误的是______。
A.该房地产抵押合同是其债权债务合同的从合同
B.其债权债务的主合同无效，不影响该房地产抵押合同的效力
C.该房地产抵押合同中，可以约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
D.如果抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人
答案：
BC
24.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为______。
A.应签订书面抵押合同
B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记
C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
D.其抵押权自登记时设立
答案：
AD
25.关于刘某将已抵押房屋出租的说法，正确的为______。
A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，李某不能将已抵押的房屋出租
B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力
C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿
D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失
答案：
B
26.债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权______。
A.占用该抵押房屋
B.扣押该抵押房屋
C.与刘某协议变卖该抵押房屋
D.请求人民法院拍卖该抵押房屋
答案：
CD
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