沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办.docx

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沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办

时间:

2011-11-2208:

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沈阳晚报作者:

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　屋顶漏雨墙体严重渗漏、电梯部件毁损危及人身安全、楼体外墙面鼓裂有脱落危险、排水管线塌陷等严重影响居民居住的紧急情况，不必通过繁琐的报批程序，便可迅速启用维修基金。

昨天，记者从相关部门获悉，《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法》已起草完毕，正在向沈阳市相关部门征求意见，预计年末正式出台。

　　关键词：

紧急情况

　　危及安全和影响居住

　　沈阳市内按统一规定交有维修资金的商品房（含经济适用房、政府补贴房、住宅区内的非住宅及单幢住宅结构相连的非住宅）等共用部位、共用设施设备保修期满后，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造时，维修基金的使用，都适用本《办法》。

　　本《办法》所称危及房屋使用安全的情况，主要包括：

电梯部件毁损危及人身安全（除维保单位负责外）、楼体外墙面（含屋檐、阳台）鼓裂有脱落危险、消防系统出现功能障碍等情况。

影响房屋居住的情况有：

屋面、外墙面单处严重渗漏，造成室内浸透面积达10平方米以上，或多外渗漏需对屋面或外墙面整体进行维修；住宅区红线内的排水管线塌陷5延长米以上，造成污水外溢，影响居民日常生活；供水、供电、供气设施设备（除应由相关单位负责维修的部位）损坏，影响居民用水、用电、用气等情况。

其中，严重影响房屋住用情况的具体毁损量化标准，可由业主大会制定的管理规约决定，管理规约应报市住宅小区管理办公室、区住宅小区办备查。

　　关键词：

谁来申请

　　物业或者业主委员会

　　发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，房屋安全责任人或物业服务企业应及时向相关单位提出鉴定申请，没有物业服务企业的住宅区，由业主委员会提出鉴定申请，暂未组建业主委员会的，由住宅区所在地的社区委员会代业主委员会行使职责。

　　这一规定避免了因为小区没有成立业主委员会或小区没有物业管理单位而出现的无人申请或相关部门推诿的状况，明确了申请人。

　　关键词：

谁来决定

　　业主委员会自行审议

　　《办法》规定，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等情况，应由以下单位鉴定：

1.电梯部件毁损的，由特种设备检测中心或有资质的特种设备维保单位鉴定；2.墙体外墙面（含屋檐、阳台）鼓裂有脱落危险的，由房屋原设计单位出具房屋安全意见书，也可直接委托房屋安全鉴定机构进行鉴定；3.消防系统出现功能障碍的，由公安、消防部门鉴定；4.屋面、外墙面大面积渗漏，或多处渗漏需对屋面或外墙面整体进行维修的，及住宅区规划内的排水管线塌陷的，应由房产修建部门和业主委员会共同鉴定；5.供水、供电、供气等设施出现问题，影响到居民正常生活的，由供水、供电、供气部门鉴定。

　　物业服务企业根据机关单位的鉴定结论及处理意见，提出《住宅共用部位共用设施设备应急维修和更新、改造方案》，报业主委员会审议。

没有物业服务企业的，由业主委员会提出应急维修方案，暂未组建业主委员会的，由住宅区所在地社区委员会代替行使业主委员会职责。

　　关键词：

谁来审核

　　最终由小区办来确认

　　经区小区办确认符合维修资金应急使用办法的，物业服务企业或业主委员会（或社区委员会）应立即组织实施房屋维修、维修费用从相关业主的维修资金分户账列支；供水、供电、供气设施设备由供水、供电、供气单位组织维修，维修费用从相关业主的维修资金分户账列支。

　　房屋应急维修方面委托有资质的审计单位对工程结算费用进行审计，并委托有资质的监理单位对工程质量进行监督。

相关审计和监理费用计入维修工程总造价，从相关业主的维修资金分户账列支。

　　发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况的，相关责任人、单位未按规定实施维修和更新、改造的，由区房产局指派专业施工队伍代修，维修费用从相关业主的维修资金分户账列支。

　　关键词：

资金不足

　　区政府先垫付周转金

　　在维修基金应急使用中，因业主未交维修基金或业主分户账面维修基金余额不足产生资金缺口的，由区房产局向区政府申请房屋应急维修周转金垫付。

业主委员会（或社区委员会）负责向相关业主或责任单位归集所欠维修基金，待归集到位后，归还区政府垫付的房屋应急周转金。

　　启动维修基金现状之五个条件

　　维修基金虽然是为了维护大多数业主的利益，但维修基金有着严格的使用条件。

小区业主要想启动维修基金，必须满足5个条件：

　　1.需2/3以上业主同意；

　　2.该小区或住宅楼建立了维修基金账号；

　　3.损坏的部位必须是公共部位和公共设施；

　　4.必须是在保修期满以后；

　　5.商品房小区必须组建业主委员会。

　　启动维修基金现状之六个步骤

　　即使满足了5个条件的小区，要想启动维修基金，还得经过繁琐的程序，大体得分六步。

　　1.当业主发现房屋出现质量问题需要维修时，物业要首先进行勘察，并向业主委员会提交维修申请报告、工程预算书等资料。

　　2.资料齐备后，业主委员会将组织召开业主大会（也可采取业主意见书面调查等形式）对资料进行审议。

　　3.审议通过后，形成业主大会决议，在小区内公示5天。

　　4.物业公司5天后将公示照片、业主委员会对公示意见的反馈情况说明、业主意见调查表等材料报到所在区的小区办审核。

　　5.区小区办实地审核后，提出审核意见，方可实施对物业共用部位、共用设施设备的大修、更新或改造。

　　6.对于单个项目资金在5万元以上的较大工程，业主委员会需要通过社会专业部门对工程造价进行预、决算审验。

　　启动维修基金现状之两个多月

　　这六步都走完，需要一个很长的审批时间。

普通的维修还可以，但一些急险的情况常常为此而耽搁。

依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

　　A基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：

该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

　　B屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　C供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　D电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

　　E其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

　　F建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。