维修资金使用操作指南版本.docx

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维修资金使用操作指南版本

成都市房屋专项维修资金使用

操作指南

成都市住房专项维修资金监督管理办公室

2013年6月

目录

第一章房屋专项维修资金使用管理的基本要求

一、房屋专项维修资金使用的原则

二、维修资金使用申请人

三、维修资金使用类别

第二章房屋专项维修资金使用流程

一、维修资金的正常使用

二、维修资金紧急使用预案建立

三、维修资金的紧急使用

第三章房屋专项维修资金使用管理的相关附件

附件1：

成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）

附件2：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表（示范表格）

附件3：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示

附件4：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决（短信、邮件）意见确认表

附件5：

成都市房屋专项维修资金使用备案表

附件6：

成都市房屋专项维修资金使用结算报告表

附件7：

成都市房屋专项维修资金工程验收意见表

附件8：

成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示

附件9：

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案（示范文本）

附件10：

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立业主表决意见表

附件11：

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立备案表

附件12：

成都市房屋专项维修资金紧急使用维修工程项目施工公告

附件13：

成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急使用）

附件14：

承诺书

附件15：

房屋专项维修资金网上申报流程（使用备案）

第一章房屋专项维修资金使用的基本要求

一、房屋专项维修资金使用的原则

1、房屋专项维修资金（以下简称：

“维修资金”）只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，任何单位和个人均不得挪作他用。

2、属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用维修资金。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

3、维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过。

4、维修资金的使用分摊遵循“谁受益谁承担”的原则。

“单列帐”指以物业管理区域为单位设置，专项存储开发建设单位缴存房屋专项维修资金的帐户。

单列帐上的房屋专项维修资金属物业管理区域内全体业主所有。

“分户帐”指以房屋户门号设置，专项存储房屋购买人缴存房屋专项维修资金的帐户。

分户帐上的房屋专项维修资金属业主个人所有。

涉及全体业主拥有的房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的项目内容，应从“单列帐”上列支所需的维修资金，资金不足由全体业主按建筑面积的比例从“分户帐”上分摊剩余金额。

维修、更新、改造的项目内容仅涉及部分业主，所需维修资金应从业主“分户帐”上按建筑面积的比例分摊，个别业主若分户余额不足或无余额，应自行交纳或补足所需分摊资金。

二、维修资金使用申请人

1、业主委员会、公有售房单位

2、受业主、业主委员会、公有售房单位委托的物业服务企业、社区、街道办事处、乡（镇）人民政府、维修机构。

三、维修资金使用类别

维修资金使用分为维修资金的正常使用和维修资金的紧急使用。

1、涉及维修电梯、消防、安防、结构工程的必须是要有相关资质的施工单位！

2、紧急维修（指建立了紧急预案后发生紧急情况的维修）或工程总价超过5万元的维修必须审计，由建行提供免费审计，详见“审价流程”！

第二章维修资金使用流程

一、维修资金的正常使用

（一）流程

1、出现维修情形

当物业区域内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后出现自然损坏需维修、更新、改造时，维修资金使用申请人（以下简称：

“申请人”）应向所在地区（市）县房产管理部门查询物业区域维修资金缴存情况，咨询维修资金使用备案办理的法规政策。

2、拟订使用方案并公示

申请人应参照《成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）》（以下简称“使用方案”），填写具体内容，并由维修机构出具《工程项目报价明细清单》。

申请人应在物业区域内同时进行“使用方案”和《工程项目报价明细清单》的公示。

公示期应和业主意见征集期一致。

3、征集业主意见并公示

申请人应组织维修项目涉及的业主对“使用方案”进行表决，在规定的期限内应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

《成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表》的表决事项一栏必须用打印方式填入，不得手填。

申请人应在物业区域内同时进行“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果”的公示，公示期为5日。

4、签订工程合同

“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人应根据使用方案约定与维修机构签订工程服务合同。

5、维修资金使用备案（预算）申报

申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（预算）申报信息并上传相关影像资料后（售后公房维修资金使用备案无需录入系统信息），向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金使用备案（预算）的办理资料。

信息录入详见“房屋专项维修资金网上申报操作流程”。

房屋专项维修资金首次使用拨付比例应不高于预算金额的50%。

6、组织施工

申请人应及时组织施工，施工期间应张贴施工公告。

7、竣工验收并公示

工程竣工后，申请人应依据“使用方案”的约定组织验收。

申请人应在物业区域内公示“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”和“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”，公示时间为5日。

维修项目竣工验收后，申请人应在1个月内办结资金使用备案。

8、维修资金使用备案（决算）申报

“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”和“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（决算）申报信息并上传相关影像资料后，向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金使用备案（决算）的办理资料。

（二）所交要件：

●使用备案（预算）

1、《成都市房屋专项维修资金使用方案》及公示影像资料

2、《成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表》及公示影像资料

3、《成都市房屋专项维修资金事项业主表决结果公告》及公示影像资料

4、《成都市房屋专项维修资金使用备案表》

5、《承诺书》

6、经办人身份证明材料（复印件加盖申请单位鲜章）

7、申请单位营业执照、资质证书及业委会备案证书复印件盖鲜章

8、施工合同或协议、施工单位营业执照及资质证书（加盖鲜章的复印件）

9、《工程预算书》（施工单位盖章）及公示影像资料

10、《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》（使用金额5万元（含）以上的维修项目需要）

●使用备案（决算）

1、《成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表》及公示影像资料

2、《成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示》及公示影像资料

3、《成都市房屋专项维修资金使用结算报告表》

4、《工程结算书》（施工单位盖章）及公示影像资料

5、《维修资金使用工程结算审查报告书》（使用金额5万元（含）以上的维修项目需要）

成都市房屋专项维修资金使用备案流程图

二、维修资金紧急使用预案建立

维修资金紧急使用预案是指，建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响，需要立即采取措施，紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。

（一）流程

1、制定紧急使用预案

申请人参照《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》的示范文本制定紧急使用预案并公示，公示期应和业主意见征集期一致。

2、征集业主意见并公示

申请人应组织业主对“紧急使用预案”进行表决，表决经物业区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

申请人应在物业区域内同时进行“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果”的公示，公示期为5日。

3、紧急使用预案备案

“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人报所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并向所在地区（市）县房产管理部门提出备案申请。

（二）所交要件

1、成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立备案表（一式三份）

2、成都市房屋专项维修资金紧急使用预案（复印件需加盖申请单位鲜章）及公示影像资料

3、成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立业主表决意见表及公示影像资料

4、成都市房屋专项维修资金业主表决结果公示及公示影像资料

5、申请人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）

6、承诺书

7、申请单位营业执照及资质证书复印件盖鲜章

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案的建立流程图

三、维修资金的紧急使用

（一）流程

1、出现紧急维修情形

当物业区域内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后出现“预案”中约定的紧急情形时，申请人应及时向消防、安防、公安、房屋安全鉴定等部门和所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报告，反映紧急维修除险情况并同时向所在地区（市）县房产管理部门查询物业区域维修资金缴存情况，咨询维修资金紧急使用备案办理的法规政策。

2、拟订使用方案并公示

经所在地街道办事处或乡（镇）人民政府同意后，申请人应参照“使用方案”，填写涉及维修、更新、改造的具体内容，并由维修机构出具《工程项目报价明细清单》。

申请人应在物业区域内同时进行“使用方案”和《工程项目报价明细清单》的公示，公示期为5日。

3、签订工程合同

申请人应根据使用方案约定与维修机构签订工程服务合同。

4、维修资金使用紧急使用备案（预算）申报

申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（预算）申报信息并上传相关影像资料后，向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金紧急使用备案（预算）的办理资料。

房屋专项维修资金首次使用拨付应急所需维修资金总额的70%。

5、组织施工

申请人应及时组织施工，施工期间应张贴“成都市房屋专项维修资金紧急使用维修工程项目施工公告”

6、竣工验收并公示

工程竣工后，申请人应依据“使用方案”的约定组织验收，并选择有资质的造价咨询机构进行工程竣工结算审计。

申请人应在物业区域内同时进行“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”、“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”和“竣工结算审计报告”的公示，公示时间为5日。

维修项目竣工验收后，申请人应在1个月内办结资金使用备案。

7、维修资金使用备案（决算）申报

“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”和“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（决算）申报信息并上传相关影像资料后，向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金紧急使用备案（决算）的办理资料。

（二）所交要件：

●紧急使用备案（预算）

1、《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》（加盖鲜章的复印件）

2、《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立备案表》（加盖鲜章的复印件）

3、《成都市房屋专项维修资金使用方案》及公示影像资料

4、《成都市房屋专项维修资金紧急使用维修工程项目施工公告》及公示影像资料

5、《成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急使用）》

6、《承诺书》

7、经办人身份证明材料（复印件加盖申请单位鲜章）

8、申请单位营业执照、资质证书及业委会备案证书复印件盖鲜章

9、施工合同或协议、施工单位营业执照及资质证书（加盖鲜章的复印件）

10、《工程预算书》（施工单位盖章）及公示影像资料

●紧急使用备案（决算）

1、《成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表》及公示影像资料

2、《成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示》及公示影像资料

3、《成都市房屋专项维修资金使用结算报告表》

4、《工程结算书》（施工单位盖章）及公示影像资料

5、《维修资金使用工程结算审查报告书》

成都市房屋专项维修资金紧急使用备案流程图

第三章房屋专项维修资金使用管理的相关附件

附件1：

成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）

为保障房屋共用部位、共用设施设备的正常使用，及时消除安全隐患，切实维护业主的合法权益，结合物业区域的实际需要，拟订如下维修资金使用方案，提请业主表决。

一、工程名称

物业区域名称：

维修、更新、改造工程项目（以下简称“工程项目”）

二、工程项目涉及的范围

工程项目内容涉及的业主范围：

三、工程项目相关单位的名称和选择方式

（一）相关单位名称

1、工程施工单位：

2、工程审价单位：

3、其它:

（二）工程项目相关单位选择方式：

1、在“成都市房屋共用部位、共用设施设备维修服务相关机构名录”中选定；

2、采取招标方式选定；

3、其它

四、工程项目预算

（一）工程项目预算总金额元，根据具体情况分列如下：

1、

2、

（二）用于维修工程咨询、监理、审计、公证等所发生的相关费用采取以下方式列支：

1、计入当时限维修工程成本

2、由施工单位承担

3、其他

五、列支范围业主分摊金额

（1）工程项目内容一：

，预算金额元。

分摊业主范围：

，资金分摊：

元/平方米；

（2）工程项目内容二：

，预算金额元。

分摊业主范围：

，资金分摊：

元/平方米。

六、工程项目变动的约定

施工中如发生工程项目内容因增加需要更改合同价款，超出预算总金额%以上或变更工程项目内容，应经工程项目涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

七、分户余额不足的处理

维修资金分户账户余额不足以支付本次维修项目应分摊的使用金额时，由维修资金使用申请人组织相关业主按以下方式处理：

（1）自行筹集

（2）补缴

（3）其它。

八、施工期限

预计开工时间为年月日；预计竣工时间为年月日；

预计施工期日。

九、施工安全责任

施工期间的安全责任单位：

十、工程验收主体和方式

工程竣工后，由合同双方代表、

业主代表、相关单位共同参与验收，验收意见在物业区域内公示，公示期为日。

十一、维修资金收款账户

维修资金使用收款单位名称：

收款单位账户信息如下：

账户名：

开户行：

账号：

十二、使用方案的生效和相关事项的约定

本次拟订的使用方案，应在物业区域内公示，并经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

预计工程竣工日期截至，应在三个月内办结资金使用备案结算手续。

逾期不办理，预算拨付款额将直接转为工程项目结算总金额，不另行拨付其它款项。

因客观原因导致预计竣工日期截至后施工仍未完成的，施工单位应向资金使用申请人提供相关证明材料，经使用申请人认可并公告相关业主后，结算期限可延长三个月。

十三、业主意见

维修资金使用方案将于年月日至年月日，采用以下方式征集相关业主意见：

□集体表决；（表决时间为年月日点钟）

□书面表决；

□“成都房屋业主投票表决平台”表决；

□手机短信回复；

□电子邮件回复；

□其他合法方式。

表决所限定短信回复的手机号码为：

，相关业主收到使用方案征询意见后，应明确回复“同意”或“不同意”的意见。

表决所限定邮件回复的电子邮箱地址为：

，相关业主收到使用方案征询意见后，应明确回复“同意”或“不同意”的意见。

业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。

业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权。

联系人姓名：

联系电话：

维修资金使用申请人（盖章）

年月日

附件2：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表（示范表格）

物业区域名称：

业主征集意见时间：

年月日至年月日

维修资金使用方案的主要内容

工程项目内容

资金使用申请人

（单位）

（盖章）

工程项目涉及的范围

资金使用分摊

预算总金额：

（元）

预计分摊资金：

元/平方米

施工单位的选择方式

工程竣工验收单位

预计施工时间

年月日至年月日

序号

楼栋-单元-房号

业主姓名

建筑面积（㎡）

本户分摊

金额（元）

业主意见

（同意\不同意）

业主签名

受托代理人签名

日期

联系方式

（电话号码）

注意事项：

1、签名应是业主本人的真实意愿，使用申请人弄虚作假应承担相应的法律责任；2、委托代理人行使表决权，应当提供书面委托材料。

共页，第页

附件3：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示

物业区域名称：

工程项目内容：

工程项目涉及业主分摊的范围：

预算使用资金总金额：

（元）

单位面积应分摊金额：

元/平方米

涉及范围业主总户数：

（户）；

涉及范围业主总票数：

（票）；

已投票数:

（票）；未投票数:

（票）。

表决内容

表决意见

票数结果

（票）

占工程列支分户总票数的比例（%）

所占面积

（m2）

占工程列支分户总面积的比例（%）

表决结果

同意

不同意

特此公示（公示期不少于5日）。

组织单位联系人：

联系电话：

投票组织单位:

（盖章）

年月日

附件：

4

成都市房屋专项维修资金使用

业主表决（短信、邮件）意见确认表

表决内容

短信回复的手机号码

（限定一个号码）：

邮件回复的电子邮箱地址

（限定一个地址）：

本次维修项目

涉及的业主范围

业主手机短信表决结果

发送票数：

票，“同意”票；

“不同意”票；未表决票；

业主电子邮件表决同意户数

发送票数：

票，“同意”票；

“不同意”票；未表决票；

资金使用申请人意见：

经办人签字：

（申请单位盖章）

年月日

业主委员会意见：

主任、副主任及业主代表签字：

（业主委员会盖章）

年月日

社区居委会意见：

（社区居委会盖章）

年月日

备注

1、选择手机短信回复和电子邮件回复方式征集业主意见的，需填报本表格。

2、需附业主表决明细表格（含楼栋-单元-房号、业主姓名、表决选用方式、业主意见、日期、联系方式等内容）。

经办人：

电话：

附件：

5成都市房屋专项维修资金使用备案表

备案编号：

成（）字[]号

填表日期：

年月日

申请备案人（单位）

经办人

联系电话

物业区域名称

所在

区（市）县

物业区域地址

街道办事处、乡（镇）街（路、巷）号附号

工程项目内容

涉及维修资金使用的分摊

范围

涉及维修资金使用分摊的总户数

户

工程预算

总金额

元

（大写：

）

结算资金超出预算资金的处理方式

□1、按使用“方案”约定处理

□2、未约定

业主表决

情况

《维修资金使用方案》于年月日至年月日已征集业主意见，涉及维修资金使用分摊的总票数为票，总面积为㎡。

实际投票票数为票，实际投票面积为㎡，其中同意票数为票，同意面积为㎡；不同意的票数为票，不同意的面积为㎡；未投票票数为票，未投票面积为㎡，未投票票数依据约定，视为（同意或不同意）票数。

《维修资金使用方案》已经%以上票数且占总面积%以上的业主同意。

申请备案人（单位）意见

（盖章）

负责人签名：

年月日

区（市）县房产管理部门意见

（盖章）

年月日

特别提示

1、表格填写前，申请备案人（单位）应当仔细阅读填表内容，若有不清楚的事项，请咨询所在地房产管理部门。

2、申请备案人（单位）应当如实填写业主表决情况，若提供虚假信息应承担相应的法律责任。

3、申请备案人（单位）应当在合同约定的施工期限到期后三个月内办理资金结算，提交《成都市房屋专项维修资金使用结算报告表》，逾期不办理的，预算拨付金额自动转为竣工结算。

4、结算资金超出预算的处理方式应在维修资金使用“方案”中明确约定,“方案”尚未约定的应经涉及维修资金使用分摊范围的双2/3以上的业主同意。

5、其他需要说明的事宜请在备注栏中陈述。

备注

附件：

6成都市房屋专项维修资金使用结算报告表

备案编号：

成（）字[]号

填表日期：

年月日

申请备案人（单位）

经办人

联系电话

维修资金使用结算办理事项

年月日通过使用备案的（备案编号：

）维修、更新、改造的工程项目已于年月日竣工，经验收，符合《使用方案》的约定要求，结算金额为：

元（大写：

）。

申请备案

人（单位）

意见

（盖章）

负责人签名：

年月日

区（市）县房产管理部门意见

（盖章）

年月日

特别提示

1、申请备案人（单位）应当在建筑区划内公告项目竣工验收和维修资金的使用结算情况，公告期不少于5个工作日。

2、申请备案人（单位）应当如实填写维修资金的使用结算情况，并承担相应的法律责任。

3、其他需要说明的事宜请在备注栏中陈述。

备注

附件：

7

成都市房屋专项维修资金工程验收意见表

工程项目内容

工程项目

结算金额（元）

竣工时间

施工单位意见及验收结论：

工程验收人员签字：

负责人签字：

（盖章）

年  月  日

工程竣工验收意见：

年  月  日

备注

使用方案约定的验收单位应分别签署意见并签章。

附件：

8

成都市房屋专项维修资金维修项目

验收结果公示

（建筑区划名称）业主：

（工程项目名称）已于年月日竣工。

经验收通过，将于日内，

由（资金使用申请人名称）申请房屋专项维修资金使用（决算）备