农资产品物流中心及现代农业示范服务基地建设可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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项目建设期限：
12个月
1.1.6投资概算及资金构成
本项目估算总投资7813万元，其中建设投资5928万元，流动资金1885万元。
1）项目建设投资5928万元（详见建设投资估算表），其中土建工程2773.4万元，机器设备及安装工程等1891.4万元；
土地征用费750万元，项目前期费用163万元，预备费用166万元。
本项目长期贷款3000万元，建设期利息184.2万元。
2）根据分项投资估算法，估算本项目需流动资金1885万元。
1.1.7资金筹措
项目估算总投资7813万元，其中：
项目建设投资5928万元，资金来源为：
申请中长期贷款3000万元，企业自筹2928万元。
项目流动资金1885万元，其中申请银行流动资金贷款1200万元，企业自筹685万元。
项目总投资中，债务资金（包括固定资产投资中长期贷款和流动资金贷款）共计4200万元，占总投资的53.76%，企业自筹资金3613万元，占总投资的46.24%。
1.1.8主要经济技术指标（见附表）
1.2可行性报告编制依据
1、《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》
2、国家及xx省、渭南市、xx县国民经济与社会发展“十一五”规划和xx县“十二五”规划建议
3、国家关于加快物流市场和现代服务体系建设的有关政策规定
4、物流业调整和振兴规划
5、有关技术标准、规范及规定
6、xx现代农业发展有限公司关于编制《农资产品物流中心及现代农业示范服务基地建设项目可行性研究报告》的委托书
7、《建设项目经济评价方法与参数》第三版
8、建设单位提供的有关基础资料
1.3综合评价和论证结论
1.3.1综合评价
伴随着国家实施新一轮“西部大开发”和“关中-天水经济区”的建设，xx县作为关中东部重要的农副产品物流枢纽和区域经济发展中的“桥头堡”地位进一步确立。
xx县把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。
本项目建设符合国家产业政策和当地经济社会发展规划。
项目建成后，将使xx县成为重要的农副产品物流交易中心，对于提高xx县的农业产业化水平，加大现代农业科技对农业生产的贡献，促进现代服务业的发展，推动县域经济又好又快发展具有十分重要的意义。
更为难能可贵的是，本项目的发起人，是一群走出校门不久的大学生，他们具有强烈的创业意识和全新的现代经营理念，为项目的建设和运营奠定了旺盛的生命力。
项目建设规模适中，功能完备，项目将建设与农资产品流通相配套，为农资产品交易服务的电子商务平台、资金结算中心和检验检测中心，建设先进的农资产品信息采集发布系统、电子统一结算方式和农资产品批发市场检验检测系统，形成现代化、高效率、人性化的流通市场，对xx县农资产品流通市场资源配置及产业带动将产生巨大的辐射带动作用。
项目建设从技术、经济等方面分析，是完全可行的。
1.3.2论证结论
项目建成后，能帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少流通中间环节，组织质优、价廉、适时的农业生产所需的农资商品；
能调控库存销售农资商品节奏，加强农资价格、质量信息的监测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅上涨，损害农民利益。
项目同时通过建设现代农业种植示范区，并与农业科研院所组成专家服务团队，通过农资配送网络，送科技下乡，为农民提供生产信息、技术服务，推广名、特、优、新品种，并提供眼见为实的示范基地，从而使广大农民更方便地接受现代农业理念和实用新技术，促进农业增效，农民增收，农村致富。
项目建成投入正常营运后，每年可实现农资产品交易量15万吨，为当地农民提供优质种苗500万株，生产绿色无公害农产品6000吨，年均可实现营业收入4304万元，营业税金及附加262.22万元，年平均利润总额2035.19万元，税后利润1526.39万元；
项目投资收益率29.4%，资本金净利润率42.25%，全部投资所得税后财务净现值（ic=10%）4108.29万元，财务内部收益率19.5%，静态投资回收期（含建设期）6.10年，动态投资回收期（含建设期）6.14年，盈亏平衡点27.03%，不确定性分析表明项目有较强的抗风险能力。
1.4存在的问题和建议
1.4.1存在的问题
本项目建设存在的问题有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商。
本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。
同时，对于物流市场的商铺，要加大招商力度，特别是要与全国各知名农资生产厂商加强合作，同时吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。
1.4.2建议
本项目符合国家产业政策，符合当地大力发展现代农业、商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。
因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。
项目建成以后，将成为关中东部重要的农资产品物流交易中心，项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。
因此，项目建设单位应借鉴房地产业的运作模式，加大项目宣传推广和招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。
建议有关部门尽快立项，并从资金、政策等方面给予扶持，使该项目尽快投入实施，早日发挥其综合效益。
主要技术经济指标
表1.1
序号
指标
单位
数量
备注
1.
主要产品生产能力
1.1
农资产品年交易量
T
150000
1.2
农作物种苗
万株
500
1.3
有机农产品
6000
2.
正常年度营业收入
万元
4480.00
3.
总投资
7813.00
3.1
建设投资
5928.00
3.2
流动资金投资
1885.00
4.
项目建设规模
4.1
项目占地面积
㎡
67200
折合100.8亩
4.2
项目总建筑面积
29256
容积率0.79
其中：
层高超过8m的建筑物面积
-
4.3
行政办公生活服务设施占地面积
2740
占总用地4.08%
4.4
绿地面积
10800
绿地率16.07%
4.5
建（构）筑物总占地面积
19108
建筑密度51.37%
4.6
投资强度
万元/公顷
882.14
5.
总定员
人
136
5.1
管理及技术人员
38
5.2
生产人员
98
6.
全年生产天数
天
360
7.
财务评价指标
7.1
年平均销售收入
4304.00
7.2
年平均上缴税金及附加
262.22
7.3
年平均总成本
2006.59
7.4
年平均利润总额
2035.19
7.5
总投资收益率
%
29.40
7.6
财务内部收益率
19.50
所得税后
7.7
财务净现值（Ic=10%）
4108.29
7.8
动态投资回收期（含建设期）
年
6.14
注：
项目容积率、建筑密度等指标计算，不包括现代农业种植示范区所使用土地面积。
第二章项目背景及必要性
2.1我国农资物流现状
2.1.1产销脱节，农资供应不到位
目前农资物流体系远远不能适应农业生产和农村市场经济发展的需要。
长期以来，生产资料供应流程是从生产企业，经过生产资料公司等农资经营部门，再到各级供销社，最后才到农民手中。
由于流通环节多，渠道长，产销不见面，厂家不能按农民的需要进行生产，农民也不能对厂家施加影响，甚至不能及时购买到所需的农资产品，形成了农资生产及销售环节的脱节。
由于农业是自然依存度很高的产业，与自然条件紧密相关，为了实现高产，必须及时应对病虫害，往往购买农资产品的时间只有短短的几天，如果出现农资品短缺，耽误了农时，农民必然遭受损失。
2.1.2农资价格上涨，加重农民负担
随着农资流通体制改革的深化，原有的供销社独家经营农资产品的垄断局面已被打破，基本形成了由供销社、农资公司、农资生产企业、农业“三站”、个体工商户等多种市场主体，多种流通渠道共同参与农资经营的格局。
各种市场主体通过抬高农资产品价格，牺牲农民利益，谋求自身企业利润。
农资品流通渠道多，层层加价，致使价格不断上升，农民生产成本提高，负担加重。
2.1.3假冒伪劣农资泛滥，售后服务不理想
近些年，由于缺乏行之有效的宏观调控和法制手段，市场交易秩序尚不规范，一些个体经营者进货渠道混乱，经营过期、失效或者变质农资。
个别经营者生产、销售假冒伪劣及国家禁用的农资产品，种种行为使得各种假冒伪劣农资产品充斥市场，坑农害农的庸医假药的恶性事件屡见不鲜。
农民在以不菲的价格购买种苗、化肥、农药后，时常换来全年或若干年颗粒无收，至于农作物减产则更是常事。
作为农资消费终端用户的农民得不到应有的商品质量与服务保证，极大地影响了农民种植的积极性，阻碍了农业的正常发展。
为了降低农资产品的采购成本，抑制农资品的不合理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资物流的顺畅，提升农资行业整体服务水平，构建农资产品物流配送中心迫在眉睫。
2.2项目建设背景
改革开放以来，农村各类商业主体、商品市场和商业网点都有了较大的发展，但整个农资流通体系发展还比较落后，主要体现在：
农资流通企业基础设施差、管理手段落后、终端销售网点不足、产品质量良莠不齐，服务不完善、不配套。
目前，xx省以农技推广和生产资料经营机构为主的原有农资销售服务体系，尤其是县、乡两级服务机构，在市场经济和新的农资流通体制冲击下，由于农资平均利润率逐年下降，多种经营成分的份额分割，销售量严重萎缩，利润骤减，生存与经营能力急剧弱化，导致农资供应主渠道不畅，在一定程度上限制了农业生产的快速发展，也制约了全省农村经济的发展和农民收入的增加。
现在xx省农资流通仍以国有大企业为主渠道，供销社、个体户等集体、私营企业多种经济成分并存。
xx县农业生产资料的流通在1999年以前是由xx县供销联社下属的县农资公司统一进货、统一调拨各基层社，再经各基层社的店及村分（代）销店销售至各农户。
随着农资市场的放开，经作站、乡镇农技站，甚至一些个体户也全面进军农资市场，农资经营网点如雨后春笋、遍地开花，由此产生的农资经营网点分布不合理，农资经营普遍规模偏小，农资经营网点杂而乱，假冒伪劣化肥、农药等农资商品鱼目混珠，坑农害农事件时有发生，严重损害了农民的利益。
中央关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村现代流通体系建设，提出要“鼓励各类投资主体通过新建、兼并、联合、加盟等方式，在农村发展现代流通业”。
一般来说，现代流通是指在流通领域的全过程运用先进的流通技术设施、手段和现代的流通方式、管理方法，遵循市场经济规律使流通领域的商流、物流、信息流建立在现代科学技术基础上，形成高效率的商品流通体系。
流通现代化的内涵，包括流通观念、流通管理、流通基础设施、流通技术、流通方式的现代化等。
现代流通的标志则是连锁化、网络化和信息化。
农村市场是我国最大、最具潜力的市场。
搞活农村流通，繁荣农村市场，对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整，保持农业和农村经济稳定发展具有重要意义，是推进社会主义新农村建设的重要内容。
农业产业化发展，是一个庞大而复杂的系统工程，其中作为农业生产每要素的农业生产资料，起着举足轻重的作用。
建设高效便捷的农资现代流通体系，为农业生产提供质优价廉的农资产品，对于推动农业产业化进程，促进农民增收和农业的可持续发展，具有十分重要的意义。
xx县地处黄、渭、洛交汇区，是西瓜、红枣、辣椒、花生、黄花菜等各类水果蔬菜及土特产品的优生区。
xx西瓜、红枣、花生、黄花菜等一批名优土特产早已享誉全国，品质优良，深得广大消费者的青睐。
独特的资源优势成为xx县经济发展的优越条件，改革开放以来，xx县的农村经济取得了长足的发展。
“十五”期间，已初步形成了具有xx特色的“沙苑108，黄洛果菜瓜，滩区渔笋杂，牧业牛当家，实现产业化”的农产品发展布局，果类总产已达13.3万吨，塑棚8万亩，红枣面积达20万亩，芦笋5万亩，香菇等食用菌达310万袋。
为进一步促进县域经济的发展，xx“十一五”规划又把“发展红枣、设施农业、畜牧业和特色果业四大产业”列为重点发展产业，同时确定了“扩大规模，丰富品种，提高品质，增加效益”的发展方向，和“布局合理，规模种植，专业经营，一乡一特，一村一品”的产业发展格局。
xx现代农业发展有限公司，是由一批刚刚走出大学校门不久的大学生发起成立的一家现代农业科技企业。
“我的青春我做主。
创业就是不断挑战、超越自我，更是一种主动选择。
”这群年轻人就是靠着这份坚定的信念，以高昂的创业激情和不怕困难、坚忍不拔的毅力，不等不靠，主动选择了农村这一广阔市场，作为自己人生规划的舞台。
他们利用自己在学校学到的知识和社会实践的经验，依托农业科研院所及国内著名的大中型农资厂商，把最实用的先进农业科技和优质的农资产品送到广大农户手中，并积极探索农资现代化流通模式。
本项目正是他们从xx县现代农业发展的客观要求出发，顺应农业产业化发展的要求，通过与广大的农民专业合作社等新型农村经济组织进行合作，把农资产品的物流配送与现代农业科技的示范、推广应用紧密地结合起来，必将为推动xx县农业的产业化、现代化进程做出贡献，同时，也为大学生自主创业开辟出一条宽阔之路。
2.3项目建设的必要性
2.2.1项目建设是贯彻落实十七大精神的需要
党的十七大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，提出要继续坚持以人为本，全面落实科学发展观，构建和谐社会的发展方向。
我国是农业大国，农业人口占到全国总人口的70%，目前尚有3000多万农村贫困人口。
农业是我国安天下、稳民心的基础产业和战略产业，保持农业和农村发展的良好势头，对保持经济快速发展和社会长期稳定意义非常重大。
为了解决好“三农”问题，增加农民收入，改善农民生活水平，中央和国务院在中央一号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》中提出，要牢固树立科学发展观，按照统筹城乡经济社会发展的要求，坚持“多予、少取、放活”的方针，调整农业结构，扩大农民就业，加快科技进步，深化农村改革，增加农业投入，强化对农业支持保护，力争实现农民收入较快增长，尽快扭转城乡居民收入差距不断扩大的趋势。
充分体现了党中央从根本上解决“三农”问题的决心和求真务实的工作作风。
本项目的建设，以贯彻落实党的十七大精神和中央一号文件为出发点，坚持促进项目区农民增收和企业发展的“双赢”方向，为优质的农资产品和实用农业科学技术畅通无阻地进入xx市场，到达广大农民手中创造有利条件，对于降低广大农民农资产品的采购成本，抑制农资产品的不合理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资物流的顺畅，从而推动农民增收和农业增效具有积极意义。
2.2.2项目建设是促进农业产业化发展的需要
农业产业化经营是农业现代化的重要体现和主要内容，是我国农业今后发展的一大趋势。
农业产业化就是按照社会化生产和市场经济的要求，采取种养加、产供销、农工贸一体化方式，实行农业企业化运作，实现农业生产经营的规模化、集约化和效率化，最终达到农业增产和农民增收的效果。
实行农业产业化经营，既是我国目前市场经济整体发育水平达到一定程度的客观需要，符合社会化大生产和现代市场经济的客观要求，也是我国农业经济适应农业现代化发展的需要，实现质的跨越提出的内在要求。
提高农业产业化水平，需要农业龙头企业这样一个中间载体，通过它的桥梁和纽带作用，把联产承包责任制下的亿万分散的小农户和所面对的国内外复杂多变的大市场直接联系起来，实现农资供应、农业生产及其后续的农产品加工、运销整个产业链条的有机衔接。
中央一号文件明确指出，今后“只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠”，“不管哪种所有制和经营形式的龙头企业”，“都要在财政、税收、金融等方面一视同仁地给予支持”。
本项目的建设，是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证农产品安全，促进农业产业化发展都具有重要意义。
2.2.3项目建设是引导和转化本地农资潜在物流需求的需要
农资物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。
虽然xx县及其周边区域内当前存在着较大的农资物流需求，但相当的需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系，改善目前的生产供应与产品销售；
企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。
管理标准、工作标准尚未意识到建立共同的物流标准的重要性。
随着xx县整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求，必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高xx县在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。
农资物流配送中心的建设将使xx县现有农资物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。
有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学。
物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组，以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。
同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系，服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与淘汰机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
本项目的建设，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和淘汰，以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。
同时，项目的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的状况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，本项目的建设与运营，对xx县乃至周边县市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对农资物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
2.2.4项目建设是促进当地创业型城市建设和促进就业的需要
为应对国际金融危机的挑战，渭南市被国家确定为全国82个创建创业型城市之一，xx县也把创建国家级创业型城市，作为县域经济社会发展的一项重点工程，制定了具体的扶持和优惠政策，围绕着“转变劳动者就业观念，推进农民自主创业，以创业带动就业”这一主题，通过落实各项政策，优化创业环境，在全县形成“关注创业、参与创业、支持创业、服务创业”的良好氛围。
通过建立组织领导体系、完善政策扶持体系、健全创业培训体系、健全创业服务体系、建立示范引导体系、健全工作考核体系，全力推动创建工作深入开展。
在引导全民创业过程中，帮助大中专毕业学生的自主创业，能更好地利用他们在校学习所掌握的新知识、新技术、新理念，全面提高创业项目的“含金量”，使这些项目成为大中专学生自主创业和安置当地社会剩余劳动力，促进全民就业的基地，以及县域经济发展的助推器。
农资物流项目，上通各大厂商，下连广大农村，是一个劳动力相对密集的行业，特别是涉及到广大农村和农民，能有效地促进农村剩余劳动力的就地转移，实现就业不离乡。
通过本项目的建设，不仅可以直接提供约130多个就业岗位，而且可以通过建立位于各乡、镇、村的终端服务网点，为更多的农村剩余劳动力提供创业条件，全面推动xx县创业型城市建设，促进社会就业。
第三章项目建设条件
3.1项目区概况
3.1.1地理位置及区域范围
项目建设地位于xx省xx县，地处xx省关中平原东部，位于北纬34°
36′~35°
02′，东经109°
43′~110°
19′之间，东临黄河与山西相望，南隔渭河与潼关县、华阴市、华县相邻，西与临渭区、蒲城相连，北与澄城县、合阳县接壤。
项目拟建地址位于xx县官池镇，国家农业科技产业园xx核心区，距xx县城7km，东临大华公路，南距陇海铁路和连霍高速公路仅18km，北接西候铁路和西禹高速公路25km，距108国道7km。
xx渭南国家农业科技园，地处xx省渭南市xx县沙苑腹地，官池镇与石槽乡之间，北距xx县城10km，南距西潼高速19km。
其核心区位于大华公路两侧，核心区南北长约5km，东西宽3~4km，总占地面积15.8km2。
核心区内设精细化工园、纺织工业园、机械电子园、畜牧产业园、农业产业园和综合服务区共五园一区，是农业科技园的重点开发区。
该工程厂址位于核心区内的农业产业园内，地处晨光大道东段南侧，厂址北临晨光大道与金紫阳公司相对，南邻绿奥畜牧公司，西临大华公路，东边为园区预留用地。
3.1.2自然资源状况
1、地形地貌
xx县地势北高南低，海拔327~520米之间。
地处渭河盆地东端。
北倚北山，南屏秦岭支脉华山，中部为渭河冲积平原，地势从山地向中央呈阶梯状降低。
地貌有基本结构是燕山运动末期和喜马拉雅山运动期间地质构造运动奠定的。
地貌类型有黄土台塬、渭河平原、沙苑沙地和黄河滩地四种类型。
2、气象气候
xx县属暖温带半干旱大陆性季风气候区，冬、夏季长，春、秋季短，四季分明。
年平均气温13.4℃，年均降水量514mm，年蒸发量968.3mm，最大冻土层深40cm，年平均日照2385时，无霜期205~236天。
3、水文地质
xx县境内地表水径流量极少，全县地表径流深均值10mm左右，径流量仅折合流量0.29m3/s，利用价值很小。
过境河流
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