北京老年住宅研究报告Word格式.docx
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自住型（Independent-living）老年住宅为老年居住者提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
但除此之外不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助。
陪助型（Assisted-living）老年住宅向居民提供与日常生活相关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
特护型（acute-care）老年住宅在上面两种类型老年公寓可提供的服务之外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。
如果按照经营情况的不同分类，美国的老年住宅可以分为赢利性的和非赢利性的两类。
盈利性的老年住宅大多为私人公司所办，非赢利性的老年住宅主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴。
老年住宅的经营策略也存在区别，有的开发商选择在人口密集的地区经营自住型老年公寓，那里需求很大但开发成本也极高。
也有的开发商在远离大都市的小镇建造陪助型公寓，一般只容纳12户左右，规模较小而可以不受相关法律的限制，
根据美国老年公寓及护理业项目投资中心（NIC）最近的一项调查表明，住进陪助型老年住宅的美国公民平均年龄是85岁，平均居住时间是30个月。
对一个拥有100张床位的老年公寓来说，折算下来每月至少需要3～4名居住者。
市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。
据NIC不久前的统计，生活在陪助型老年住宅中，三分之二的老人年收入只有＄25000左右。
费用太高会导致大多数老年人负担不起，市场需求不旺已造成负面影响。
美国的老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策，缺少政府监控。
总体上看，现在美国特护型老年公寓已经饱和，陪助型老年公寓投资已呈现下降趋势，只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。
2.2德国老年住宅发展情况
德国人总收入最重要的部分来自工资及薪金并包括社会保险费用。
除此之外还有企业的赢利分红、财产收入、公共社会福利金及其他收到的经常性款项。
私人家庭可支配的收入其中将近五分之二来自净工资额和薪金，1/3左右为利润提取和总财产收益，还有明显多于五分之一为社会福利金。
老年住宅分为两种体系：
社会住宅体系中的老年住宅，全部为无障碍设计，政府对房屋有补贴措施；
养老院体系中的老年住宅，以能够自理的老年人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。
在规划上，设计者将社会体系中的老年住宅和养老院相比邻，以便使两者能够共享所设立的服务网点和急救站。
2.3英国老年住宅发展情况
对于英国大多数的老人来说，疗养院是养老的地方。
英国规模较大的疗养院有250家左右，主要服务对象是退休和患病的老人，还有一些独居的老人。
疗养院的宗旨是向退休老人提供家庭氛围的养老环境，帮助老人恢复自信和让他们享受人生。
疗养院里有读报室、缝纫组、健身房、花卉中心等设施。
在疗养院里的职业医生和护士，24小时负责老人的健康状况，遇到突发疾病时，疗养院里还有急救病房和救护车。
疗养院一般向老人提供有偿服务，费用根据疗养院的档次而有所不同。
老人在疗养院里可以享受营养配餐、定期体检、服药指导、健康咨询、心理医疗、老年婚配等各方面的服务。
2.4日本老年住宅发展情况
日本的老年人口数在二战以后迅速增加，其占总人口的比例也随之激增。
日本65岁以上老龄人口比例为17.4%，平均5.75个日本人中就有一位65岁以上的老人，是世界上人口老龄化程度最为严重的几个国家之一。
日本老年人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。
由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。
这特别体现在老年住宅和为老年人提供的公用设施上，使得老年人能够在生活中充分实现自助和自理。
比如，提供无障碍设施的老年人住宅产品、提供具有看护性质的老年人住宅产品、提供能和家人共同生活的（二代居）住宅产品。
通过这三种老年住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老年人基本生活需求的老年社区。
当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。
2.5丹麦老年住宅发展情况
在丹麦，国家对老年人的社会政策倾向于让他们居住在独立的公寓中。
虽然居住在独立的公寓中，但从建筑空间处理来讲，老人能感到与他人和睦相处的融洽。
在老年人公寓中公共活动区设在顶层，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池（兼具锻炼和治疗作用）、健身中心和客房，底层有服务台和大堂。
每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。
公寓内部由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。
公寓有三个特点值得借鉴：
第一，保护生态环境。
安装了太阳能集热器和雨水循环系统。
第二，尊重老年人的私人生活。
每一套公寓都是独立的，都有起居室、书房和卧室，不但满足了老年人的生活，也照顾到了老年人的工作和学习。
第三，配套设施齐备。
公共洗衣室、游泳池、健身房等等，使老年人有进行交流和锻炼的机会。
孤独感因此而得到排遣。
二、我国人口老龄化状况
建国后，我国的人口年龄结构发生了很大的变化。
尤其是20世纪70年代以后10岁以下儿童比重下降很快，30岁以下人口的比重也有大幅下降，但是30岁以上的每一年龄组人口的比重又明显增加。
目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3亿，占全国总人口的10%以上。
依据我国人口普查资料对21世纪人口老龄化过程的预测，我国已提前进入了人口老龄化“第二阶段”，即人口老龄化的迅速发展阶段。
2010～2040年将是中国人口老龄化速度最快的时期，据估计这一阶段老年人口比重平均每10年提高3.99%，预计到21世纪中期，我国老年人口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。
目前，北京市60岁以上的老年人口总数为178万，占城市人口总数的八分之一，并以每年四至五万人的速率递增。
北京市步入老年型社会的进程约为25年，远快于其他发达国家部分城市历时百年的老龄化人口结构转型周期。
到2025年，北京市每3.5个人中就有一位老年人，北京城市人口老龄化问题已经显现。
1.我国人口老龄化的特点
1.1老年人数量大
由于我国人口基数大，我国将成为老年人口最多的国家。
20世纪中期，我国老年人口为4100万人，占世界老年人口的20.5%。
1990年我国老年人口为9857.8万人，是世界老年人口最多的国家。
据预测，到2040年，我国老年人口将达到2.7亿，占世界老年人口的22.5%，到2050年，我国老年人口将达到3.8亿，老年人口数比欧洲所有国家人口还多。
1.2人口老龄化发展速度快
西方国家从成年型向老年型过渡经历了数十年至上百年的时间。
如英国老年人口从5%增长到7%就用了80多年，瑞典用了40多年，日本从1920年的5.3%增长至1970年的7.1%用了50年的时间。
我国从1982年60岁以上人口为7663万，占总人口的比例为7.6%，开始达到老年型人口的国际标准，到2000年进入老龄化社会，仅仅用了18年时间。
另据有关人士预测，从1975年到2025年的50年间，世界老年人口增加107%，而中国老年人口增加285%。
同时，我国老年人口呈加速增长状态，如1982～1990年间，我国60岁以上人口每年平均增加300多万，90年代每年平均增加近400万，21世纪前10年每年将增加1000万以上，直到2030年以后，年增量才逐渐减少。
可见，我国老龄化速度实为世界所罕见。
1.3人口老龄化进程超前经济发展水平
我国人口老龄化进程同国民生产总值、产业结构和知识结构的转变以及经济增长质量都有较大的偏离和超前性。
这是由于我国人口出生率的大幅度降低，并不像发达国家那样因经济的高度发展而自发形成，而是在一定的经济基础上靠社会发展和实行计划生育形成的。
由此造成的经济发展滞后于人口出生率的下降，使我国人口老龄化具有超前于经济发展的特点。
据国家统计局1995年1%人口抽样调查资料推算，1995年我国65岁以上老年人口为8091万人，占总人口的6.65%。
同年我国人均国民生产总值为4754元，约合580美元。
预计2000年65岁以上老年人口占7%时，人均国民生产总值为800美元。
而在1996年65岁以上老年人口占总人口7%的新加坡、智利等国家，1995年的人均国民生产总值分别为26730美元和4160美元。
这种未富先老的人口老龄化特点，必将向我国现有养老保障体系提出严峻挑战。
1.4老龄化在空间分布不平衡
我国地区之间老龄化呈现出一定差别。
1995年全国65岁以上老年人口比例为6.7%，高于这一水平的有11个省、直辖市，低于全国总体水平的有19个省、自治区，其中最高的上海超过11%，最低的宁夏、青海不足4%，可见这一差距是十分悬殊的。
总的地区分布情况是:
人口密度较高的地区，老年人口所占比例也高，以东南沿海地区为主;
人口密度较低的地区，老年人口比例比较低，这就形成老龄化趋势的基本格局:
自西北向东南逐步加强，形成层次比较分明的结构。
1.5中国的老龄化是属于加速度的老龄化
在人口金字塔图示中，由于人口预期寿命的延长所导致的老人在总人口之中比重的扩大，叫做金字塔顶部的老化;
由少儿人口的相对减少所导致的老年人口在总人口之中比重的扩大，叫做金字塔底部的老化。
中国人口的老龄化是由人口金字塔顶部和人口金字塔底部双重作用的老龄化，而不像某些国家那样，主要由人口金字塔顶部的老化所致。
这就是说，在未来，如果中国人口的出生率和自然增长率仍然持续降低，而死亡率保持不变，但预期寿命进一步延长，那么中国老龄化水平会进一步迅速增长。
2.人口年龄老龄化带来的影响
我国人口加速老龄化的现象引发了涉及到经济可持续发展、社会保障事业等方面的诸多问题。
例如，由于老人的社会保障的费用大幅增加，年轻人的抚养比扩大，代际冲突加深；
老人设施普遍缺乏，引发了老人普遍的孤独感等等。
这些问题处理不当将会给整个社会经济发展造成极大的影响。
2.1对家庭结构和生活方式造成重大影响
在我国，居家养老是传统的养老方式，在相当时间内占据着主导地位，是建立在孝道、代际间的互惠和尊重老年人的传统文化基础之上的。
当代中国的国家法律进一步强化了这个传统观念。
目前中华人民共和国宪法明确地规定成年子女有赡养扶助父母的义务。
但是，在我国奉行独生子女政策后的30～50年间，随着生育率的下降，生产和生活的社会化，以及个人在经济上的独立，家庭结构发生变化是必然的。
一是家庭规模缩小，在现行计划生育政策的影响下，中国的户均人口规模必然是下降之态势。
1953年到1975年，户均人口规模逐年攀升，而自1975年开始，户均人口规模逐年下降，到1998年，下降到了户均3.63人。
而到2001年时，户均人数会徘徊在3.58～3.60之间。
我国的中青年人将面临一对夫妇供养两对老人家庭的局面。
4：
2：
1家庭人口结构体系，将迅速形成主流。
二是家庭结构模式由传统的联合家庭向核心家庭转换，与子女分家或独居的老人将越来越多，同时，家庭中可提供照料老人的成员减少，家庭将难以承担老人的照料任务，家庭养老功能减弱。
家庭人口数量的减少使“空巢”家庭出现增多的趋势，可照料老年人的“资源”越来越少，家庭越来越无法承担起照顾老人的责任。
单身老人和老年夫妇独立生活的比例加大，传统居家养老的功能减弱。
2.2对老年人的精神需求提出挑战
老年人的精神慰籍需求是指老年人的心理需求，包括思想交流和情感交流需求、渴望与家人和朋友分享喜悦与痛苦的需求、希望受到社会重视和尊重的需求、渴望儿女膝下承欢、共享天伦之乐的需求等。
随着生活水平的提高和生活保障的基础上，精神生活将占有越来越重要的位置。
只有使老年人的精神慰籍需求得到较好的满足，才能使老年人过上真正意义的的幸福晚年生活。
因此，必须重视老年人的精神生活。
美满的精神生活不仅能满足老年人的精神慰籍需求，还可以弥补物质生活的不足，使物质生活和精神生活相互补充。
另外，对老年人精神生活的重视，不仅关系到老年人的生活质量，还将极大地促进老年服务行业的发展，影响到社会经济结构的调整和社会公共政策的制定，从而促进老年保障水平的提高。
可见，老年人口对精神慰籍需求的增加，又为养老保障需求增加了更多的新内容，提出了更高的新需求。
3.北京人口老龄化对策
3.1发展社会化养老
我国目前的国情决定，目前我国养老方式以居家养老为主，但同时要有社会服务作为基本保障。
社会为老年人服务是社会养老的一个重要组成部分。
由于经济水平的限制，目前在北京社会化养老还没有得到较大发展，只能通过加强社区服务的力度，增加社区为老人服务的项目等措施，使老人在家独立安度晚年。
但随着经济的不断发展，我国家庭养老的传统观念正在逐步改变，社会养老的模式也将得到发展。
3.2创建适合于老年人的社区文化
创建适合老年人的社区文化，使老年人能老有所为、老有所乐。
就目前我国社会的社区文化而言，适合于老年人的文化形式，文化场所都很有限。
老年人除了打拳、扭秧歌之外，其他活动形式很少。
在21世纪的老龄化社会中，政府应充分考虑到这点。
可以从多力一面来满足老年人的文化和娱乐需求。
创办老年人大学、老年人俱乐部、老年人联谊会，在社区建设过程中，应考虑给逐渐增多的老年人留有更多的活动场所。
三、北京老年住宅市场供应情况
1.老年住宅市场逐渐兴起
随着北京房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了房地产市场的细分。
部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。
老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。
目前在北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。
分析这两个楼盘，可以发现它们在开发建设上有很多共同点。
Ø
产品设计体现了老年住宅的特色
住宅和社区设计上遵循《老年人建筑设计规范》，注重住宅内的阳光、通风、保温条件，特别注意遮阳避雨连廊，无障碍通道，多层电梯，电梯、过道扶手，室内及过道防滑地板，室内联网呼叫系统、煤气报警器、烟感器，卫生间拉手等的配置。
在细微之处体现老年住宅的设计特色，充分满足老年人的日常活动需要。
位于城市近郊区，自然环境良好
城市近郊区土地价格相对较低，可以允许开发商在保证利润的前提下降低容积率，增加园林景观和社区服务配套设施的建设，如建设大面积绿地、中心公园等园林绿化，医院、健康娱乐中心、老年大学、家政中心等等社区服务配套设施等，满足社区老年人日常生活的需要。
并且城市郊区可以远离市区的喧嚣，周边环境良好适宜老年人休养。
周边配套较完善
2.老年公寓、养（敬）老院严重不足
随着我国社会经济的发展，老年福利事业面临的形势发生了极大的变化。
人口老龄化、家庭小型化、经济市场化、农村城市化和消费结构多元化的发展形成了对老年福利事业的巨大需求。
但是，由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%—5%的比例相比差距相当大。
2.1总体供应情况
北京市现有养（敬）老院308家，共计床位21157个（详见下表），分布在所属的18个区（县），但分布极不均衡。
近郊区中朝阳、海淀两区养敬老院数量较多；
远郊区县中门头沟、房山、昌平、顺义等养敬老院数量较多。
而在东城、西城、崇文、宣武四城区中，养敬老院数量共计35家，尚不及朝阳区的养敬老院数量，并且大多规模较小，床位数大于50张的养敬老院就寥寥无几了。
2.2供应结构
从经营性质看，北京市养敬老院90%以上是由政府部门开办的，属公益福利性质，其中乡镇和街道开办的占绝大多数。
民办的、盈利性的养敬老院数量很少。
从居住条件来看，北京市养敬老院主要为平房结构，只有少数养敬老院为楼房。
其中房间以两人间为多，同时有少量单间和三、四人间。
从功能上来看，北京市的老年设施有托老所、养敬老院、老年公寓、康复中心四种形式，其中以养敬老院为主，占老年设施总数的95%以上。
从养敬老院的规模来看，床位在20个以下的养敬老院数量占北京市养敬老院总数的18%，床位在20～50个之间的养老院数量占42%，床位在50～100个之间的养老院数量占总数的26%，床位在100～200个之间的养敬老院数量占总数的9%，床位在200～300个之间的养敬老院数量占总数的2%，床位在300个以上的养敬老院数量占总数的3%。
从而可以看出，北京市养敬老院的规模普遍偏小，床位数在50个以下的的养敬老院数量占总数的60%。
养敬老院规模较小导致不能形成规模效应，配套设施不够齐全。
四、北京老年住宅市场需求情况
2000年北京市60岁及以上的老年人口已达170.2万人，在总人口中的比重为12.5%，与1990年相比，老年人口总量增加了60.8万人，增长幅度为55.6%，年平均增长率为4.4%，在总人口中的比重上升了2.4个百分点。
北京已经进入老年型城市。
人口的老龄化对传统养老观念造成了冲击，也为老年住宅和老年公寓市场带来了需求。
1.随着人口结构的变化，居家养老的观念也在发生着变化
“养儿防老”、“三、四代同堂”的传统观念在人口老化的今天不断受到冲击，与此同时，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。
目前“4：
1”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。
同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。
武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。
有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；
现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；
现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。
可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
2.社会上的“空巢家庭”逐渐增多
在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。
如天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。
可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
3.目前的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化
随着年龄的增长，目前的中青年人也将逐渐进入老年，因此他们的代表了老年住宅和老年公寓的潜在需求。
据调查，现在的青年人（20～25岁）仅有28.5％、中年人（40～50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。
当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。
所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。
随着老年人数量的不断增加，老年住宅和老年公寓的需求也将不断增长。
在上海市，根据调查制定出的2010年老年公寓发展规划确定，老年公寓的入住人数以占老年人口总数的3％例为宜，而发达国家这个数字通常可以达到4～5％。
由此可见，在未来老年住宅和老年公寓的需求十分可观，老年住宅和老年公寓产业在未来将得到极大的发展。
五、老年住宅案例分析
1.
东方太阳城
1.1项目概况
东方太阳城位于顺义潮白河西岸的双青林场内，规划用地234万平方米，北到河南村桥，南至苏庄桥，西以滨河路为界，东以潮白河大坝为界，紧邻顺平路和公路二环。
社区规划总建筑面积70万平方米，绿化率达80%。
项目周边自然环境良好，紧邻顺义潮白河旅游度假区，潮白河水域将建2008年奥林匹克水上中心，将成为今后北京最大的水上公园。
东方太阳城一期建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，公寓的户型单元面积从70至230平米不等，已于2003年4月入住。
目前在售的为二期A区的点式公寓，二期规划中建筑形式还有板楼、连体别墅和独栋别墅。
1.2建筑设计
东方太阳城住宅以二到四层低层建筑为主，每层带电梯，方便老人出行。
社区及住宅内实行无障碍设计，社区中道路及住宅出入口设计为无障碍步行道和无障碍防滑坡道，不设置门槛。
住宅内内门预留宽度为1米，方便不同身体状况的老年人步行或乘坐轮椅、担架进出。
住宅内按照《老年人建筑设计规范》设计，低按键、高插座。
户内安装电子安防系统和户内紧急呼叫援助系统，一旦发生紧急情况，管理中心和援助人员可以在第
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