招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范.docx

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招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

（征求意见稿）

2005年12月日发布2006年7月1日实施

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中华人民共和国国土资源部发布

前言…………………………………………………………………………………

1适用范围………………………………………………………………………

2引用的标准和文件……………………………………………………………

3依据…………………………………………………………………………

4总则…………………………………………………………………………

5确定供地方式………………………………………………………………

6编制、确定出让方案………………………………………………………

7地价评估，确定底价………………………………………………………

8编制出让文件………………………………………………………………

9发布出让公告………………………………………………………………

10申请和资格审查……………………………………………………………

11招标拍卖挂牌活动实施——招标…………………………………………

12招标拍卖挂牌活动实施——拍卖…………………………………………

13招标拍卖挂牌活动实施——挂牌…………………………………………

14签订合同，公布结果………………………………………………………

15颁发《建设用地批准书》，交付土地，办理土地登记……………………

16资料归档……………………………………………………………………

17出让土地改变用途等土地使用条件的处理………………………………

附录…………………………………………………………………………

前言

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权招标拍卖挂牌出让行为，统一方法、程序和标准，优化土地资源配置，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律法规、部门规章，制定本规范。

本规范的附录为招标拍卖挂牌出让活动中所需各类文本的格式。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：

国土资源部土地利用管理司，其他单位暂略。

本规范主要起草人员：

暂略。

本规范由国土资源部负责解释。

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

（征求意见稿）

1适用范围

1．1在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权，适用本规范。

1．2以招标、拍卖、挂牌方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范。

1．3以招标、拍卖、挂牌方式转让国有土地使用权，以及流转农民集体建设用地使用权的，可参照本规范。

2引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。

本规范颁布时，所示版本均为有效。

所有标准和文件都会被修订，使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。

GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》

国土资发[2001]255号《全国土地分类》

国土资发[2004]232号《工业建设项目用地控制指标》

3依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《中华人民共和国城市规划法》

（4）《中华人民共和国行政许可法》

（5）《中华人民共和国合同法》

（6）《中华人民共和国招标投标法》

（7）《中华人民共和国拍卖法》

（8）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

（11）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）

4总则

4．1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权目的

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地出让制度。

4．2招标拍卖挂牌出让国有土地使用权内涵

本规范所称招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规范所称拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规范所称挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

4．3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权原则

（1）公开、公平、公正原则；

（2）诚实信用原则。

4．4招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围

（1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、规章、地方政府规定应当收回土地使用权招标拍卖挂牌出让的；

（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

4．5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权组织实施

4．5．1实施主体

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让由市、县国土资源管理部门组织实施。

4．5．2组织方式

市、县国土资源管理部门招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，可以根据实际情况选择以下方式：

（1）自行办理；

（2）指定或授权下属事业单位承办；

（3）委托相应的交易代理中介机构承办或协办。

4．5．3协调决策机构

国有土地使用权出让实行集体决策。

市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。

4．5．4土地招标拍卖挂牌主持人

国有土地使用权招标拍卖者挂牌出让活动，应当由取得土地招标拍卖挂牌主持人资格的人员主持进行。

土地招标拍卖挂牌主持人资格由国土资源部统一考试认证，颁发资格证书。

4．5．5招标拍卖挂牌出让程序

（1）确定供地方式；

（2）编制、确定出让方案；

（3）地价评估，确定底价；

（4）编制出让文件；

（5）发布出让公告；

（6）申请和资格审查；

（7）招标拍卖挂牌活动实施；

（8）签订合同，结果公布；

（9）颁发《建设用地批准书》，交付土地，办理土地登记；

（10）资料归档。

4．6地方补充规定

地方可对本规范做出补充规定，并按规定上报备案。

5确定供地方式

5．1市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。

有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。

5．2国有土地使用权出让计划、细化的地段信息公布后，市、县国土资源管理部门应当明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。

公开接受申请的时间不得少于30日。

5．3需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划、细化的地段信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。

5．4勾地

有条件的地方，可以建立勾地制度。

单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。

市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。

提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。

5．5根据意向用地者申请情况，符合3．4规定条件的土地出让，应当采取招标拍卖挂牌方式。

对具有综合目标或特定社会、公益建设条件的地块出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他土地的出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。

采用招标方式出让国有土地使用权的，原则上应当采取公开招标方式。

对土地使用者有严格的资格限制和特别要求的，报经上一级国土资源管理部门批准（属于直辖市的，报市人民政府批准，同时报国土资源部备案）后，可以采用邀请招标方式。

6编制、确定出让方案

6．1编制招标拍卖挂牌出让方案

市、县国土资源管理部门应当会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案。

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：

拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。

属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。

对于各用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、使用者唯一的，可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。

对于尚未完成土地使用权收回和拆迁安置工作的“毛地”出让，应当衔接好国有土地使用权收回、补偿安置和出让等方面的法律关系。

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案除明确拟出让宗地的基本情况、规划指标要求等一般信息外，应当明确因实施城市规划需要请市、县人民政府批准收回出让地块原国有土地使用权，并对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成）方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。

6．2招标拍卖挂牌出让方案报批

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案应按规定报市、县人民政府批准。

7地价评估，确定底价

7．1地价评估

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。

7．2确定底价

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定底价、招标标底、竞买、竞投保证金，拍卖和挂牌出让的，还应当确定起叫价、起始价等。

标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

8编制出让文件

市、县国土资源管理部门应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案组织编制国有土地使用权招标拍卖挂牌出让文件。

8．1招标出让文件应当包括：

（1）招标出让公告或招标邀请书

（2）投标须知

（3）标书

（4）投标申请书

（5）宗地界址图

（6）宗地规划指标要求

（7）中标通知书

（8）国有土地使用权出让合同

（9）其他相关文件

8．2拍卖出让文件应当包括：

（1）拍卖出让公告

（2）拍卖竞买须知

（3）竞买申请书

（4）宗地界址图

（5）宗地规划指标要求

（6）成交确认书

（7）国有土地使用权出让合同

（8）其他相关文件

8．3挂牌出让文件应当包括：

（1）挂牌出让公告

（2）挂牌出让须知

（3）竞买申请书

（4）挂牌出让报价单

（5）宗地界址图

（6）宗地规划指标要求

（7）成交确认书

（8）国有土地使用权出让合同

（9）其他相关文件

9发布出让公告

9．1发布公告

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。

出让公告应当通过报刊或电视台等媒体公开发布，并须同时在中国土地市场网（）和当地土地有形市场上发布。

出让公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，以媒体首次发布的时间为起始日。

经批准的出让方案已明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，应当发布具体的“国有土地使用权招标出让公告”、“国有土地使用权拍卖出让公告”或“国有土地使用权挂牌出让公告”；经批准的出让方案未明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，可以发布“国有土地使用权公开出让公告”。

发布“国有土地使用权公开出让公告”的，应当明确根据申请截止时的申请情况确定具体的招标、拍卖或挂牌方式。

出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。

9．2公告内容

9．2．1招标出让公告应当包括以下内容：

（1）出让人的名称、地址、联系电话等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机构进行招标的，还应注明其机构的名称、地址和联系电话等；

（2）招标地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求和土地使用年限等；

（3）投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；

（4）获取招标文件的时间、地点及方式；

（5）招标活动实施时间、地点，投标期限、地点和方式等；

（6）确定中标人的标准和方法；

（7）投标保证金；

（8）其他需要公告的事项。

9．2．2拍卖出让公告应当包括以下内容：

（1）出让人的名称、地址、联系电话等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机构进行拍卖的，还应注明其名称、地址和联系电话等；

（2）拍卖地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求和土地使用年限等；

（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；

（4）获取拍卖文件的时间、地点及方式；

（5）拍卖会的地点和时间；

（6）竞买保证金；

（7）其他需要公告的事项。

9．2．3挂牌出让公告应当包括以下内容：

（1）出让人的名称、地址、联系电话等，授权或指定下属事业单位以及委托代理机构进行挂牌的，还应注明其机构名称、地址和联系电话等；

（2）挂牌地块的位置、面积、用途、开发程度、规划指标要求和土地使用年限等；

（3）竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法；

（4）获取挂牌文件的时间、地点及方式；

（5）挂牌地点和起止时间；

（6）竞买保证金；

（7）其他需要公告的事项。

9．3公告调整

公告期间，出让公告内容发生变化的，市、县国土资源管理部门应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。

涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。

发布补充公告的，市、县国土资源管理部门应当通知已报名的申请人。

10申请和资格审查

10．1申请人

国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。

申请人可以单独申请，也可以联合申请。

10．2申请

申请人应在公告规定期限内，将公告规定的竞买、竞投保证金汇入指定账户，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请：

（1）法人申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②法人单位有效身份证明文件；

③法定代表人的有效身份证明文件；

④申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

⑤保证金交纳凭证；

⑥招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其它文件。

（2）自然人申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②申请人有效身份证明文件；

③申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；

④保证金交纳凭证；

⑤招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其它文件。

（3）其他组织申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②表明该组织合法存在的文件或有效证明；

③表明该组织负责人身份的有效证明文件；

④申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；

⑤保证金交纳凭证；

⑥招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其它文件。

（4）境外申请人申请的，应提交下列文件：

①申请书；

②经中华人民共和国驻该国、该地区大使馆或领事馆认证的境外法人、自然人、其他组织的身份证明文件；或

经中华人民共和国司法部授权的香港律师公证并由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递章的中国香港地区法人、自然人、其他组织的身份证明文件；或

经澳门特别行政区公证部门公证的中国澳门地区法人、自然人、其他组织的身份证明文件；或经有权一级人民政府台湾事务办公室认证的中国台湾地区法人、自然人、其他组织的身份证明文件；

③申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

④保证金交纳凭证；

上述文件中，申请书必须用中文书写，其他附属文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。

（5）联合申请的，应提交下列文件：

①由联合申请各方共同签署的申请书；

②联合各方的有效身份证明文件；

③联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，并明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人；

④申请人委托他人代为申请的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

⑤保证金交纳凭证。

申请人竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中表明，在竞得土地后30日内办理完新公司注册登记手续。

出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

10．3受理申请及资格审查

出让人应当对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。

经审查，有下列情形之一的，为无效申请：

（1）申请人不具备竞买资格的；

（2）未按规定交纳保证金的；

（3）申请文件不齐全或不符合规定的；

（4）申请文件字迹不清，无法辨认的；

（5）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；

（6）法律法规规定的其他情形。

经审查，符合规定条件的，应当确认其投标人或竞买人资格，并通知其参加招标拍卖挂牌活动。

采用招标或拍卖方式的，取得投标或竞买资格的人数不得少于3人。

10．4出让人应当对申请人的情况进行保密。

10．5申请人对招标拍卖挂牌文件有疑问的，可以在招标拍卖挂牌活动开始前以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块有关情况提供便利。

根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。

11招标拍卖挂牌活动实施——招标

11．1投标

市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织投标活动。

招标活动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

投标开始前，招标主持人应当现场组织开启标箱，检查标箱情况后加封。

投标人应当在规定的时间将标书及其他文件送达指定的投标地点，经招标人登记后，将标书投入标箱。

招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但以招标人在投标截止时间前收到的方为有效。

招标人登记后，负责在投标截止时间前将标书投入标箱。

投标人投标后，不可撤回投标文件，并对投标文件和有关书面承诺承担责任。

投标人可以对已提交的投标文件进行补充说明，但应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前书面通知招标人并将补充文件送达至投标地点。

11．2开标

出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。

开标应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

招标主持人邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱。

标箱开启后，招标主持人应当组织逐一检查标箱内的投标文件，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件其他主要内容。

开标过程应当记录，并存档备查。

11．3评标

11．3．1按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。

以能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。

评标小组由出让人、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。

有条件的地方，可建立土地评标专家库。

每次评标前随机从专家库中抽取评标小组专家成员。

11．3．2招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。

11．3．3评标小组可以要求评标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

11．3．4评标小组对投标文件进行有效性审查。

有下列情形之一的，为无效投标文件：

（1）投标文件未密封的；

（2）投标文件未加盖投标人印鉴的；

（3）投标文件未经法定代表人签署的；

（4）投标文件不齐备、内容不全或未按规定的格式内容填写清楚的；

（5）投标文件字迹不清，无法辨认的；

（6）投标人对一个标的有两个或两个以上报价的；

（7）投标人重复投标的；

（8）委托投标的，委托文件不齐全或不符合规定的；

（9）评标小组认为投标文件无效的其他情形。

11．3．5评标要求

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。

根据评标结果，评标小组应当将能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准、综合评分最高的投标人确定为中标候选人，但低于标底者除外。

同时有有两个或两个以上申请人的综合评分相同且为最高的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。

投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止，应当按规定重新组织出让。

11．4定标

招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。

招标人也可以授权评标小组直接确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。

有两个或两个以上申请人的报价相同且为最高报价的，可以限定时间由相同报价的申请人再行报价，或者采取相同报价的申请人现场竞价方式确定中标人。

11．5发出《中标通知书》

确定中标人后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》。

招标人应当将中标结果同时通知其他投标人。

《中标通知书》应包括招标人与中标人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

《中标通知书》对招标人和中标人具有合同效力。

《中标通知书》发出后，出让人、招标人改变中标结果，或者中标人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃中标宗地的，应当依法承担责任。

12招标拍卖挂牌活动实施——拍卖

12．1市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织拍卖活动。

拍卖活动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。

12．2拍卖会按下列程序进行：

（1）拍卖主持人宣布拍卖会开始；

（2）拍卖主持人查看竞买人基本资料记录以及到场登记记录，宣布竞买人到场情况；

设有底价的，出让人应当现场将密封的拍卖底价交给拍卖主持人，拍卖主持人现场打开查阅。

（3）拍卖主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划指标要求等；

（4）拍卖主持人宣布竞价规则

拍卖主持人宣布拍卖宗地的起叫价、增价规则和增价幅度，并明确提示是否设有底价。

在拍卖过程中，拍卖主持人可根据现场情况调整增价幅度。

（5）拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始；

（6）竞买人举牌应价或者报价；

（7）拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价；

（8）拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有再应价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，并宣布最高应价者为竞得人；最高