房地产经纪人相关知识讲义Word格式文档下载.docx
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采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2．20m以上（不含2．20m）的，计算自然层数。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。
其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅．
7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。
公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。
建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
（三）按建筑结构的分类
建筑结构是指建筑物中由承重构件组成的体系。
一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、其他结构。
具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为钢结构、混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）砌体结构（包括砖结构、石结构、其他材料的砌块结构）、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。
如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为墙体结构、框架结构、深梁结构、简体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁结构、悬索结构、舱体结构。
下面对几种主要建筑结构的建筑物说明如下：
1．砖木结构建筑
2．砖混结构建筑。
3．钢筋混凝土结构建筑。
4．钢结构建筑。
（四）按建筑施工方法的分类
施工方法是指建造建筑物时所采用的方法。
根据施工方法的
不同，可将建筑物分为下列3种：
1．现浇、现砌式建筑。
2．预制、装配式建筑。
3．部分现浇现砌、部分装配式建筑。
题目：
预制、装配式建筑物的主要承重构件均是（ ）。
A．在施工现场浇筑和砌筑而成的B．用钢材制成的
C．在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成的D．用木材制成的答案：
（C）
（五）按建筑物耐火等级的分类
建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料、难燃烧材料和燃烧材料。
耐火极限的单位为小时（h），是指从受到火的作用时起，到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火一面的温度升高到220℃时止的时间。
《建筑设计防火规范》（GBJl6—87）把建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级，其中一级的耐火性能最好，四级的耐火性能最差。
耐火极限的单位为（ ）。
A．米（m）B．小时（h）C．温度（T）D．毁坏度（S）答案：
（B）
（六）按建筑物耐久等级的分类
建筑物耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。
建筑耐久年限是以建筑物的主体结构来确定的。
建筑设计上要求建筑物达到的耐久年限是由建筑物的性质决定的，而实际中影响建筑耐久年限的因素除了设计上的，还有施工质量和管理水平等方面。
在设计上，《民用建筑设计通则》》（JGJ37—87）将建筑物耐久等级分为四级，见教材147页。
（七）按房屋完损等级的分类
房屋完损等级分为5类：
（1）完好房屋；
（2）基本完好房屋；
（3）一般损坏房屋；
（4）严重损坏房屋；
（5）危险房屋。
房屋新旧程度（成新率）的判定标准是：
（1）完好房屋：
十、九、八成；
（2）基本完好房屋：
七、六成；
（3）一般损坏房屋：
五、四成；
（4）严重损坏房屋及危险房屋：
三成以下。
题目：
根据房屋新旧程度（成新率）的判定标准基本完好房屋是（ ）。
A．八、九成B．六、七成C．四、五成D．三、四成答案：
（B）
五、建筑构造
一、建筑构造概述
建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的。
这些室内空间的形成，往往又要借助于一片片实体的围合。
这一片片实体，被称为建筑构件。
建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系用的楼梯等组成。
此外，有些建筑物还有台阶、坡道、散水、雨蓬、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等。
二、基础和地基
（一）基础
基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。
基础必须坚固、稳定而可靠。
基础按使用的材料，可分为灰土基础、三合土基础、砖基础、石基础、混凝土基础、毛石混凝土基础、钢筋混凝土基础等。
基础按埋置深度，可分为浅基础、深基础和不埋基础。
基础按受力性能，可分为刚性基础和柔性基础。
刚性基础是指用砖、灰土、混凝土、三合土等受压强度大、而受拉强度小的刚性刚性材料做成的基础，混压、受拉均较强的基础。
基础按构造形式，可分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。
题目：
为保证地基的坚固、稳定和防止发生不均匀沉降，地基应满足的基本要求是（
）。
[2003年试题]
A．有良好的刚度
B．有足够的承载力C．有较高的质量
D．有均匀的压缩量
E．有防止产生滑坡、倾斜方面的能力
答案：
（BDE）
（二）地基
地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。
为保证地基的坚固、稳定和防止发生不均匀沉降，地基应满足下列要求：
（1）有足够的承载力
（2）有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉
（3）有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形
地基分为天然地基和人工地基。
三、墙体和柱
墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。
（一）墙体
1．墙体的作用
墙体在建筑物中的作用有以下4点：
（1）承重作用。
（2）围护作用。
（3）分隔作用。
（4）装饰作用。
2．对墙体的基本要求
墙体应满足以下基本要求：
（1）具有足够的强度和稳定性。
（2）满足热工方面（保温、隔热、防止产生凝结水）的性能。
（3）具有一定的隔声性能。
（4）具有一定的防火性能。
3．墙体的类型
墙体按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。
墙体按在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。
外横墙通常称为山墙。
墙体按受力情况，分为承重墙和非承重墙。
凡直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙；
不承受外来荷载的墙称为非承重墙。
在非承重墙中，仅承受自身重量并将其传给基础的墙称为承自重墙；
仅起分隔空间作用，自身重量由楼板或梁来承担的墙称为隔墙。
在框架结构中，墙不承受外来荷载，其中，填充柱之间的墙称为填充墙，悬挂在外部的轻质墙板组成的墙称为幕墙。
墙体按使用的材料，分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。
墙体按使用的材料，分为（
A．砖墙
B．石块墙
C．沙石墙
D．小型砌块墙E．钢筋混凝土墙答案：
（ABDE）
（二）柱
柱是建筑物中直立的起支持作用的构件。
它承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。
四、门和窗
门的主要作用是交通作用是采光、通风及观望。
门一般由门框、门扇、五金等组成。
按使用的材料，门分为木门、钢门、铝合金门、塑钢门。
按开启方式，门分为平开门（又可分为内开门和外开门）、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等。
按功能，门分为防火门、安全门和防盗门等。
按所处的位置，门分为围墙门、入户门、内门（房间门、厨房门、卫生间门）等。
窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。
按使用的材料，窗分为木窗、钢窗、铝合金窗、塑钢窗。
按开启方式，窗分为平开窗（又可分为内开窗和外开窗）、推拉窗、旋转窗（又可分为横式旋转窗和立式旋转窗。
横式旋转窗按转动铰链或转轴位置的不同，又可分为上悬窗、中悬窗和下悬窗）、固定窗（仅供采光及眺望，不能通风）。
按所处的位置，窗分为侧窗和天窗。
按转动铰链和转轴位置的不同，房屋的横式旋转窗的种类主要有（
）
A．上悬窗
B．下沉式天窗
C．中悬窗D．侧旋窗
E．下悬窗
（ACE）
五、地面、楼板和梁
（一）地面
常见的地面由面层、垫层和基层所构成。
对有特殊要求的地坪，通常在面层与垫层之间增设一些附加层。
常见的地面有以下几类：
（1）整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等。
（2）块材类地面，包括普通粘土砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等。
（3）卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及无纺织地毡地面等。
（4）涂料类地面。
地面面层是人们直接接触的表面，要求坚固耐磨、平整、光洁、
防滑、易清洁、不起尘。
对有特殊要求的地坪，通常在面层与垫层之间增设一些
（
A．附加层
B．基层
C．涂灰层
D．沙浆层答案：
（A）
（二）楼板
楼板主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。
楼板的基本构造是面层、结构层和顶棚。
楼板面层的做法和要求与地面面层相同。
结构层根据使用材料的不同，可分为木楼板、砖拱楼板、钢筋混凝土楼板等。
顶棚可分为直接式顶棚和吊顶棚两类。
吊顶棚简称吊顶，一般由龙骨和面层两部分组成。
（三）粱
梁是跨过空间的横向构件。
根据所采用的材料，梁可分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；
根据传递力的方向，梁可分为主梁和次梁；
根据梁与支撑的搭接状况，梁可分为简支梁、连续梁和悬臂梁。
六、楼梯
两层以上的建筑物都需要有垂直交通设施。
垂直交通设施的主要形式有楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道等。
低层和多层住宅一般以楼梯为主。
多层公共建筑、高层建筑经常需要设置电梯或自动扶梯，但为了消防和紧急疏散安全同时必须设置楼梯。
楼梯一般由楼梯段、休息平台和栏杆扶手三部分组成。
楼梯按结构形式，可分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯；
按施工方法，可分为现浇钢筋混凝土楼梯和预制装配式钢筋混凝土楼梯；
按位置，可分为室内楼梯和室外楼梯；
按使用性质，可分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯；
按使用的材料，可分为钢筋混凝土楼梯、木楼梯和钢楼梯等；
按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯和曲线式楼梯等。
七、屋顶
屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。
常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶，此外还有球面、曲面、折面等形式的屋顶。
屋顶应满足防水、保温、隔热以及隔声、防火等要求，必须稳固。
屋顶是建筑物顶部的围护构件，其组成部分一般包括（
[2003年试题]
A．屋面
B．保温隔热层
C．找平防水层D．承重结构层
E．顶棚答案：
六、建筑设备
一、建筑给水系统及设备
（一）给水系统的种类
给水系统的作用是供应建筑物用水，满足建筑物对水量、水质、水压和水温的要求。
按供水用途，给水系统可分为生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统三种。
（二）常用的供水方式
供水方式根据建筑物的性质、高度、用水设备情况、配水管网的水压以及消防要求等因素来决定。
常用的供水方式可分为下列4种：
1．直接供水方式：
2．设置水箱的供水方式
3．设置水泵、水箱的供水方式：
适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。
当用水量较大时，采用水泵提高水压，可减小水箱容积。
水泵与水箱连锁自动控制水泵停开，能够节省能源。
4．分区、分压供水方式：
适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。
为充分利用室外配水管网的水压，通常将给水系统分成上下两个供水区，下区由室外配水管网水压直接供水，上区由水泵加压后与水箱联合供水。
题目：
适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需在屋顶设置水箱的供水方式属于（
A．分区、分压供水方式
B．设置水箱供水方式C．直接供水方式
D．设置水泵、水箱的供水方式
答案：
（三）给水管道的布置：
总的要求是管线尽量简短、经济、便于安装维修。
给水管道的敷设有明装和暗装两种。
（四）消防给水系统
在一般建筑物中，根据要求可设置消防与生活或生产结合的联合给水系统。
对于消防要求高的建筑物或高层建筑，应设置独立的消防给水系统。
1．消火栓系统：
2．自动喷淋系统：
该系统由洒水喷头、供水管网、贮水箱、控制信号阀及烟感、温感等各式探测报警器等部分组成。
在火灾危险性较大、燃烧较快、无人看管或防火要求较高的建筑物中，需装设自动喷淋消防给水系统，其作用是当火灾发生时，能自动喷水扑灭火灾，同时又能自动报警。
（五）热水供应系统
热水供应系统一般按竖向分区。
为保证供水效果，建筑物内通常设置机械循环集中热水供应系统，热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间。
如果建筑物较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水。
（六）分质供水系统
在人们日常生活用水中，饮用水仅占很少部分。
为了提高饮水品质，可用两套系统供水，其中一套是提供高质量、净化后的直接饮用水。
二、建筑排水系统及设备
（一）排水系统的分类与组成
排水系统通常由下列部分组成：
1．卫生器具：
包括洗脸盆、洗手盆、洗涤盆、洗衣盆、洗菜盆、浴盆、拖布池、大便器、小便池、地漏等。
2．排水管道：
包括器具排放管、横支管、立管、埋设地下总干管、室外排出管、通气管及其连接部件。
（二）污水的抽升与处理设备
常用的抽升设备有污水泵、潜水泵、喷射泵、手摇泵及气压输水器等。
在有污水处理厂的城市中，生活或有害的工业污废水需先经过局部处理才能排放，处理方式有以下几种：
1．化粪池：
2．中水道系统：
中水道是为降低市政建设中给排水工程的投资，改善环境卫生，缓和城市供水紧张而采用废水处理后回用的技术措施。
废水处理后回用的水不能饮用，只能供冲洗厕所、汽车或消防用水。
设置中水道系统，要按规定配套建设中水设施，如净化池、消毒池、水处理设备等。
三、建筑采暖系统及设备
采暖的任务是通过散热设备不断地向房间供给相应的热量，以补偿房间内的热耗失量，维持室内一定的环境温度。
（一）常用的采暖方式
1．集中采暖
2．局部采暖3．区域供热
（二）采暖系统的类型
1．热水采暖系统由锅炉、输热管道、散热器、循环水泵、膨胀水箱等组成。
2．蒸汽采暖系统：
与热水采暖相比，蒸汽采暖热得快，冷得也快，多适用于间歇性的采暖建筑（如影剧院、俱乐部）。
四、建筑通风和空调系统及设备
在人们生产和生活的室内空间，需要维持一定的空气环境，通风与空气调节是创造这种空气环境的一种手段。
五、建筑电气设备
室内配电用的电压，最普通的为220V／380V三相四线制、50Hz交流电压。
220V单相负载用于电灯照明或其他家用电器设备，380V三相负载多用于有电动机的设备。
配电箱是接受和分配电能的装置。
配电箱按用途，可分为照明和动力配电箱；
按安装形式，可分为明装（挂在墙上或柱上）、暗装和落地柜式。
电开关包括刀开关和自动空气开关。
前者适用于小电流配电系统中，可作为一般电灯、电器等回路的开关来接通或切断电路，此种开关有双极和三极两种；
后者主要用来接通或切断负荷电流。
因此又称为电压断路器。
开关系统中一般还应设置熔断器，主要用来保持电气设备免受过大负荷电流和短路电流的损害。
电表用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应缴电费数额，交流电度表可分为单相和三相两种。
选用电表时要求额定电流大于最大负荷电流，并适当留有余地，考虑今后发展的可能。
因此，建筑物应有防雷装置，以避免遭受雷击。
建筑物的防雷装置一般由接闪器（避雷针、避雷带或避雷网）、引下线和接地装置三个部分组成。
六、燃气供应系统及设备
燃气是一种气体燃料，根据其来源，可分为天然气、人工煤气和液化石油气。
（一）城市燃气供应方式
城市燃气一般采用管道供应，储备站、调压站等组成。
城市燃气供应管网通常分为街道燃气管网和庭院燃气管网两部分，根据输送压力的不同，又可分为低压管网（p≤5kPa）、中压管网（5kPa<
p≤150kPa）、次高压管网（150kPa<
p≤300kPa）、高压管网（300kPa<
p≤800kPa）。
燃气经过净化后通常先输入街道高压管网或次高压管网，经过燃气调压站，进入街道中压管网，然后经过区域燃气调压站，进入街道低压管网，再经过庭院管网接人用户。
临近街道的建筑物也可直接由街道低压管网引入。
（二）室内燃气供应系统与设备
室内燃气供应系统由室内燃气管道、燃气表和燃气用具等组成。
燃气表所在的房间室温应高于O
℃，一般直接挂装在墙上。
当燃气表与燃气灶之间的净距大于300mm时，表底距地面的净距不小于1．4m；
当燃气表与燃气灶之间的净距小于300mm时．表底距地面的净距不小于1．8m常用的燃气用具有燃气灶、燃气热水器、家庭燃气炉、燃气开水炉等。
七、电梯
电梯的类型、数量及电梯厅的位置对高层建筑人群的疏散起着重要作用。
（一）电梯的类型
按使用性质，可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯。
客梯主要用于人们在建筑中竖向的联系。
按行使速度，可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。
消
防电梯的常用速度大于2．5m／s，客梯速度随层数增加而提高。
中速电梯的速度为1．5～2．5m／s。
低速电梯的速度在1．5m／s之内。
（二）电梯的设置
一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450～500m2。
在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：
（1）7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。
（2）12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。
（3）高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。
塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。
单元式高层住宅每单元只设一部电梯时，应采用联系廊联通。
（三）电梯厅的位置
电梯及电梯厅应适当集中，位置要适中，以便各层和层间的服务半径均等。
电梯在高层建筑中的位置一般可归纳为：
在建筑物平面中心；
在建筑物平面的一侧；
在建筑物平面基本体量以外。
在建筑平面布置中，电梯厅与主要通道应分隔开，以免相互干扰。
电梯的设置应首先考虑（
A．安全可靠B．方便用户C．经济D．A和B答案：
（D）
八、设备层与管道井
（一）设备层：
建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。
当建筑物层数较多时，考虑设备的耐压大小及风道和设备尺寸所占用的空间等因素，需要在建筑物的某一层专门设置设备层。
为不扩大建筑规模，设备层的层高一般在2．2m以下。
（二）管道井：
又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。
在高层建筑中，管道井以及排烟道、排气道等竖向管道，应分别独立设置。
九、综合布线系统和楼宇智能化
（一）综合布线系统
建筑物的布线系统作为提供信息服务的最末端，其性能的优劣将直接影响信息服务质量。
综合布线的硬件包括传输介质（非屏蔽双绞线、大对数电缆和光缆等）、配线架、标准信息插座、适配器、光电转换设备、系统保护设备等。
综合布线系统能够满足多种应用的要求，如模拟或数字式电话机、个人计算机、工作站、打印机等。
与传统的布线系统相比，综合布线系统有下列优越性：
1．兼容性。
2．灵活性。
3．可靠性。
（二）楼宇智能化
楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4c技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术）。
楼宇智能化系统主要由下列3部分组成：
1．通信自动化（CA）。
2．办公自动化（OA）。
3．楼宇自动化（BA）。
楼宇自动化系统应具备以下基本功能：
（1）保安监视控制功能
（2）消防灭火报警监控功能
（3）公用设施监视控制功能
楼宇智能化系统也可分解为下列子系统：
中央计算机及网络
系统，办公自动化系统，建筑设备自控系统，智能卡系统，火灾报警系统，内部通信系统，卫星及公用天线系统，停车场管理系统，综合布线系统。
建筑物中常用的供水方式可以分为（
[2004年试题]
A．直接供水式
B．间接供水式C．设置水箱的供水方式
D．分区分压供水方式
E．分量供水方式答案：
（ACD）
（三）智能化住宅与智能化居住区
1．智能化住宅的基本要求
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