九江高铁新区核心区控制性详细规划模板Word文档格式.docx
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1、生态优先；
以人为本；
统筹规划；
可操作性。
第四条规划范围
本规划范围为概念规划中的核心区范围：
西起规划的鹤问路延伸线，东至铁路，北起公墓区以北山体，南至岳母墓及垃圾填埋场沿线，规划总面积约312.87ha。
第五条规划成果
本规划成果包括法定文件、技术文件两部分。
法定文件是控制性详细规划的法定控制内容，包括法定文本和图件；
技术文件是控制性详细规划的技术控制内容，同时也是法定文件内容的补充，包括说明书、图纸、图则、附件；
附件是对规划内容和规划过程的必要补充和说明等。
第六条法律效力
本规划经九江市人民政府批准后生效，并自公布之日起实施。
本规划由九江市规划行政主管部门负责解释。
第二章规划目标与功能定位
第七条规划目标
规划将本区打造成为绿色、创新、高效、便捷的高铁新区门户，从而展现城市形象和特色，成为带动高铁新区发展的引擎，主要体现在以下三个方面：
高效便捷的交通枢纽、独具特色的活力中心、和谐生态的宜居之地。
第八条功能定位
规划区功能定位：
集交通枢纽、商务商业、旅游度假、文化会展、休闲娱乐、和谐居住等功能为一体的核心区。
第三章总体布局
第九条规划结构
整个片区的功能结构为：
一心二轴二区。
一心：
高铁站及其广场形成的区域中心；
二轴：
分别指高铁大道和形成的二条交通发展轴线；
二区：
指北部居住配套区和南部高铁商务区。
第十条用地布局
落实概念规划、各专项规划等相关规划的设施安排，尽可能将城市所需配套设施落实到用地上。
规划居住用地、公共管理和公共服务设施用地、道路与交通设施用地和绿地与广场用地四大类用地共230.38ha，占总建设用地的86.87%。
2、居住用地
规划共安排居住用地56.18ha，占总建设用地21.18%。
规划人口3.3万人（常住人口2.5万人）。
3、公共管理与公共服务设施用地
规划安排公共管理与公共服务设施用地9.64ha，占建设用地3.63%。
行政办公用地：
规划安排行政办公用地一处，用地面积1.02ha。
教育科研用地：
规划安排九年一贯制学校一座，用地面积3.07ha。
医疗卫生用地：
规划安排医院一座，占地1.7ha，同时结合社区管理用房建设医疗卫生服务站。
体育场馆用地：
规划安排体育用地一处，总占地约1.7ha，主要安排室内篮球馆、羽毛球场、足球场等体育健身场地。
4、商业服务业及商务设施用地
规划安排商业服务设施用地34.61ha，其中商业用地10.46ha，商务用地22.37ha，公用营业网点用地0.54ha，娱乐康体用地1.25ha。
5、道路与交通设施用地
规划结合高铁枢纽广场安排长途客运站1座，公交首末站1座，同时结合相应的公共设施，均衡布置社会停车场5座。
规划道路与交通场站用地78.51ha，其中：
城市道路用地62.94ha，交通枢纽用地11.04，交通场站用地4.53ha。
6、公用设施用地
规划安排的垃圾转运站1座，占地约0.21ha。
在规划区外，高铁大道南预留110kv变电站1座，占地1.03ha。
7、绿地与广场用地
安排绿地及广场用地86.05ha，其中广场用地5.65ha，公园绿地43.53ha，防护绿地36.87ha。
8、其他
规划保留生态用地约30.30ha，水域17.37ha。
第四章道路交通规划
第十一条交通规划原则
落实上位规划及其他相关规划确定的交通设施，加强本片区同周边片区的交通互动，有序组织引导片区内部交通，保障道路通畅结构合理。
第十二条道路等级划分
规划形成“三横、两纵”的骨架路网体系，
三横：
双瑞路、高铁大道、南外环线
两纵：
经一路高架快速路、鹤问路延伸线
道路横断面：
规划区经一路和双瑞路是三块板，经一路宽为60m和67m两种断面，双瑞路45m。
鹤问路延伸线和高铁大道是二块板，高铁大道宽度为50m和52.5m，鹤问路延伸线道路宽度为36m。
其他道路均采用一块板模式，宽度为20m、30m、40m不等。
慢行道路：
规划沿铁路和城市道路、临山、临水两侧均规划了20m左右的绿化带，同时也布局了很多广场绿地、社区公园、游园等，依托体系完善的绿化系统，灵活的布置绿道及游步道，构建结构合理的慢性道路，作为车行交通的补充。
第十三条道路交叉口
1、各种等级道路断面及交叉口形式按本规划控制，所有交叉口按规范要求进行渠化设计。
2、转弯半径：
交叉口道路红线应满足视距三角形要求。
交叉口的转弯半径宜按以下要求控制：
主干路为30m至35m，次干路为20m至25m，支路为10m至15m。
不同等级道路相交时，转弯半径按较低等级道路控制。
3、交叉口拓宽
原则上同断面宽度道路相交不拓宽；
低级别与高级别相交，将低级别道路交叉口拓宽；
支路与支路相交，交叉口不拓宽。
本次规划对部分道路交叉口进行了展宽设置，使进出交叉口车流更加快速。
第十四条交通设施配置
轨道交通规划：
根据轨道交通规划，轨道交通1、4和旅游线在站前相交，规划沿双瑞路、经一路两侧各控制20m的绿化空间，可以作为未来轨道交通站点的预留用地。
同时在高铁枢纽规划建设时，要预留轨道交通的换乘空间。
长途汽车站：
在站前广场规划长途汽车站一座，同时结合配套旅游大巴停车场，规划长途车站用地2.07ha。
公交场站：
结合广场设公交首末站1处，用地2.09ha。
同时结合道路设置了部分港湾停靠站。
社会停车场：
规划区共安排社会停车场5处。
第十五条停车泊位的规定
1、停车泊位是指各地块根据其使用性质和规模的不同，在建设中须配建的停车位。
公共建筑配建停车场的停车位在满足自身需求的前提下，应尽可能向社会开放，提高其利用率。
2、办公建筑、商业建筑、小区停车场地在地块图则中进行具体安排，地块内停车位配建应符合《九江市中心城区建设项目停车配建标准》的相关规定。
保障性住房停车位配置按《江西省保障性住房建设标准（试行）》执行。
建设项目停车设施配建标准
建筑类型
计算单位
标准机动车车位
非机动车车位
旅馆
车位/100㎡建筑面积
0.5
0.4
办公
行政办公
1.5
3.0
其他办公
1
商业
0.8
博物馆、图书馆、展览馆
5.0
城市公园
车位/1公顷占地面积
8.0
医院
省、市级医院
1.0
2.0
区以下医院、社区医疗设施
体育馆
车位/100座
15.0
影剧院
4.0
住宅
高级公寓、商住
车位/户
1.2
普通住宅
户均建筑面积>
140㎡
140㎡>
90㎡
90㎡>
50㎡
户均建筑面积<
学校
小学
车位/100名学生
10.0
中学
40.0
大专院校成人学校
注：
1、工厂、仓储、物流等停车配建标准由各地自行规定。
2、除以上配建指标外，住宅建设项目还应额外配备公共停车泊位，其数量不低于按以上指标计算得到的项目停车总泊位数的5%，并宜设置在地面。
特殊停车配建指标
建筑物类型
装卸车位
出租车位
无障碍车位
车位/10000㎡
—
每100个车位设置一个
3
2
宾馆
车位/100客房
餐饮娱乐
车位/1000㎡
对于居住建筑停车位，保障房可以在此标准上降低，高档商品房须适当提高。
其它性质用地在具体审批时可以根据建筑物类别采用合适的标准，但不应低于指标值。
第十六条无障碍设计
在公共活动场所和人行横道处需按相关规范考虑无障碍设计，以满足老、弱、病、残、幼等人群的交通需求。
第五章公共管理与公共服务设施规划
第十七条分层级规划配套服务设施
依据人口和用地规模按照“编制单元（片区）-管理单元”两级体系配套行政办公、教育科研、文化娱乐、医疗卫生、商业服务等公共设施。
配套设施规划一览表
单元名称
人口
（万人）
配套设施控制要求
（含街道、居住区级公共服务设施）
实线控制
点位控制
高铁商务区
1.3
垃圾转运站1处，公交首末站1处，长途汽车站1处，停车场2处，广场1处。
卫生服务站、居民健身场所各1处，公共厕所5处。
居住配套区
体育中心、医院、九年一贯制学校各1座，幼儿园2座、社区服务中心1座，加油站1座、停车场3处。
托老所和社区文化活动中心结合社区服务中心建设,公共厕所6座。
第十八条编制单元设施配建
鉴于级别不同，配套设施的规模也不同，规划片区级服务设施一般为独立用地，管理单元级服务设施多为复合用地，结合居住或商业设施建设。
配套设施一览表
类别
配套项目
用地面积（ha）
设置数量
所在地块
级别
备注
教育科研
中小学
九年一贯制学校
3.07
A-2-19
区域统筹
小学需要47班，初中需要24班，规模基本满足。
幼儿园
0.56
A-2-11
组团
幼儿园按36生/千人，每班30生计，服务半径不宜大于300m。
0.53
A-2-50
医疗保健
1.7
A-2-33
居住区
社区卫生服务中心
0.72
A-2-31
结合社区服务中心建设，建筑面积1400-2000㎡
社区卫生服务站
--
A-1-41、A-2-07
小区级
每处建筑面积150-300㎡，可结合其它建筑设置
托老所
1.02
结合社区服务中心建设，每处建筑面积1600㎡，可结合其它建筑设置
文化体育
社区文化活动中心
结合社区服务中心建设，每处建筑面积3600-12000㎡。
体育中心
1.56
A-2-32
居住区级
居民健身场所
A-1-27
宜结合公园绿地设置，占地面积0.1-0.15ha。
市政设施
社会停车场
2.54
5
A-1-08、A-1-24、A-2-15、A-02-22、A-02-47
规划公共停车位约850个（不含站前广场停车场）。
垃圾转运站
0.21
A-1-01
结合建设环卫所。
公交首末站
2.09
A-1-38
长途客运站
2.07
A-1-40
加油站
0.54
A-2-09
公共厕所
11
A-1-04、A-1-22、A-1-27、A-1-37、A-1-42、A-2-03、A-2-16、A-2-25、A-2-36、A-2-46
每处建筑面积60-70㎡
第十九条独立设置设施
垃圾转运和处理、菜场等对居民有影响的设施宜独立设置，将其噪声和气味减至最低程度。
第二十条配套设施的变更
各管理单元、地块内的公共配套设施和市政公用设施是必须提供的基本设施，不得随意减少，并应与土地开发同步规划、同步建设和同时投入使用，如有变更，需通过法定程序论证后报九江市人民政府批准。
第六章绿地景观规划
第二十一条绿地规划
绿化布置按照线、面的布置原则。
规划共安排绿地及广场用地86.05ha，其中广场用地5.65ha，公园绿地43.53ha，防护绿地36.87ha。
规划保留生态用地约30.30ha。
1、线：
水系两侧打造20m以上的带状公共绿地。
铁路两侧打造宽度50——100m的防护绿带，沿部分道路两侧设置了宽度为20m的公共绿地。
2、面：
保留高铁大道以北的山体，作为整个核心区的生态绿肺，双瑞路以北的两座山体打造成公园，同时，结合高铁站，建设站前广场。
第二十二条景观结构规划
规划形成“一带、三廊、多点”的生态景观结构。
“一带”：
指沿河两侧带状公园绿地形成的滨水景观带。
“三廊”：
沿铁路规划形成的防护廊道、沿广场形成的东西向中心景观廊道和利用生态山体及公园形成的南北绿色廊道。
“多点”：
指规划安排的片状公园绿地及保留山体。
第七章五线控制
第二十三条五线控制
本规划区涉及红线、黄线、蓝线、绿线、紫线内容，“五线”的位置、边界、规模及相关控制指标和建设要求在图则中已明确。
第二十四条五线管理
1、在城市黄线、蓝线、绿线、紫线范围内开展的一切城市规划活动应符合《城市黄线管理办法》、《城市蓝线管理办法》、《城市绿线管理办法》、《城市紫线管理办法》的相关管理规定。
2、任何单位和个人都有保护城市“五线”、遵守城市“五线”管理的义务，有对违反城市“五线”管理规定的行为进行监督检举的权利。
3、规划区内涉及五线调整的，应当就调整的必要性进行论证，论证通过后应依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关调整程序进行调整。
第八章管理单元划分
第二十五条分层管理
本规划采取“分层次控制”的方式。
按照“片区（编制单元）—管理单元—地块”三级管理层级分别进行规划控制和引导。
本规划区作为一个完整的编制单元，2个管理单元。
第二十六条分量控制
管理单元应采取总量控制、分量平衡、弹性开发的控制原则。
严格控制单元建设总量，以此控制整体的开发强度。
第二十七条单元划分
单元划分及内容见下表。
管理单元划分一览表
单元编号
主要功能
A-1
交通集散、商务办公
A-2
居住生活
第二十八条管理单元控制
管理单元的强制性内容包括控制单元的主导属性、总建设容量、公园绿地面积、配套设施控制要求等。
居住人口规模为管理单元设施配套的依据，人口规模作为参考值，但波动幅度不应过大。
在单元内部根据城市路网等划分为若干个地块，同一单元内部地块间的开发容量在确保单元总开发容量不变的前提下可相互浮动。
1、管理单元的控制内容包括管理单元的主要用途、总用地面积、人口规模、总建设量、公园绿地面积、配套设施控制要求等。
2、调整管理单元控制内容的，应就调整的必要性组织论证。
第九章开发控制
第二十九条土地使用兼容性
1、单一属性用地兼容性
单一属性地块用地兼容按附表三《各类用地相互兼容表》、附表四《各类用地建设项目兼容性表》执行，不可改变地块的主导属性，兼容功能用地面积比例不应大于30%。
2、混合属性用地兼容
为便于管理，规划沿街商业用地可兼容居住用地，商业和居住设定比例为B类用地30%，R类用地70%。
第三十条容积率
1、保留地块或已批地块尊重现状。
2、新建多层住宅容积率控制在1.4-1.6，新建高层住宅容积率原则上小于2.0，局部地段可适当增加，但不大于3.0。
3、新建商业等公建地块容积率一般控制在2.0—2.5之间，广场周边的商业地块，容积率控制在3.0-4.0之间。
标志性建筑地块容积率可大于2.5，但不宜突破4.0。
4、公共管理与公共服务设施地块容积率应控制在1.5以下。
5、学校、交通、公用设施等地块建设时须与周边协调并满足自身专业规范的要求，拟参考容积率为1.2以下。
6、道路设施用地容积率根据公交场站综合开发具体情况确定，社会停车场用地中停车楼不计容，配建总建筑面积不应超过建设用地面积的10%。
第三十一条建筑限高
规划建筑限高为上限控制指标。
新建设建筑高度规定值：
1、保留地块或已批地块尊重现状建筑高度。
2、新建住宅高度控制在50m以内；
基于天际线考虑，新规划居住地块内部部分高层建筑宜控制在60m。
3、生活配套区内的商业地块控制在50m以内。
高铁广场景观轴线的两侧商业等公建地块建筑高度一般控制在80m以内，不宜超过100m，地标性建筑高度控制在160m以内。
4、创意办公及文化娱乐地块建筑高度控制在24m以内。
5、学校、交通、市政等地块高度宜控制在24m以内。
6、公园绿地内景观小品及设施配套建筑高度宜控制在10m以内。
第三十二条建筑密度
本规划对地块建筑密度作上限规定：
居住用地为30%；
中小学用地为25%；
商住混合用地为35%、商业用地为40%；
文化娱乐、医疗卫生用地为30%。
具体控制见图则。
第三十三条绿地率
本规划区绿地率为开发下限控制指标。
居住用地绿地率≥30%；
文化娱乐、医疗卫生用地绿地率≥30%；
商业金融业用地绿地率≥20%，小地块（<
1.5ha）商业绿地率不做强制性要求，具体见地块指标控制表。
第三十四条建筑间距控制
建筑间距的控制首先应满足消防和市政工程管线敷设的要求。
住宅建筑间距按照《江西省城市规划管理技术导则（2014）》和《城市居住区规划设计规范》规定执行，同时应进行区域日照分析，确保满足日照要求。
第三十五条建筑后退红线控制
建筑退让距离主要针对新建和改建建筑的控制，具体地块建筑后退以地块分图则标注退让距离为准。
1、建筑后退道路红线控制
建筑后退道路红线距离应根据道路宽度、建筑高度及体量等具体内容进行确定，以确保道路交通畅通、缓解道路交通噪声和塑造道路空间景观。
具体后退红线距离根据相关规范标准及建筑高度确定，详见分图则。
2、建筑后退相邻地块边界控制
基于日照、消防、视线影响以及建筑高度和角度等方面的考虑，建筑退让应满足《江西省城市规划管理技术导则（2014版）》，建筑物退让建设用地红线最小距离不得小于3m。
相邻地块为绿化带的后退绿线距离不得小于3m，后退蓝线距离不得小于6m。
第三十六条增加后退
人流量较大的建筑须设置满足人流集散的广场。
在满足其基本后退道路红线后需增加的后退距离由规划主管部门核定执行。
本规划未明确后退事宜的，由规划主管部门参照有关规定确定其后退距离。
退界控制范围内尽量布置绿化，也可安排内部道路、停车位或小型运动健身场地等。
第三十七条出入口方位、数量
一般用地交通出入口的方位宜安排在周边较低等级的道路上，如需在不同等级的道路上开设多个机动车出入口的，则宜按照道路等级从低到高的顺序选择。
机动车出入口开设需符合以下规定：
1、距离道路红线宽30m及以上道路交叉口的距离不应小于70m。
2、距离道路红线宽30m以下道路交叉口的距离不应小于50m。
3、距公共交通站台边缘不得小于15m。
4、原则上每个地块不少于2个机动车出入口。
5、社会停车场出入口设置应依据停车场设计规范确定。
第十章竖向规划
第三十八条竖向规划
规划综合考虑场地的现状地形、防洪排涝以及工程管网的布置要求，为该区详细规划、道路设计、地块内部竖向设计提供参考，规划区的高程统一采用黄海高程系。
本次道路竖向规划充分考虑与现状道路的衔接，雨水以就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。
道路建设的土方工程量以及地块的开发等因素，满足国家相关设计规范的要求。
在规划过程中，尽量保留原有道路高程。
规划道路最大坡度为3.63%，最小坡度为0.30%。
第十一章公用设施规划
第三十九条供水工程
规划区平均日用水量为1.0万吨，水源为九江市第四水厂和九江市河西水厂。
依托现状给水干管，规划DN600-DN800的主干管连接各片区，形成环状供水管网格局。
在区内随规划道路建设敷设DN200-DN400给水支管，形成主次管道搭配的环状供水管网。
第四十条雨水工程
规划区雨水收集后通过雨水主管就近排入区内水系。
雨水支管管径DN400-600，干管管径DN800-1000。
第四十一条雨水分区
整个规划区分为3个汇水区域。
第四十二条此次规划采用的暴雨强度公式为修编的暴雨强度公式：
q=1495（1+0.67lgP）/（t+15）0.62
式中：
P—设计重现期，取2年；
t—降雨历时，t=t1+t2，其中：
t1—地面集水时间（min），根据各区的实际情况分别取值，规划均采用15分钟；
t2—管渠内雨水流行时间（min）。
第四十三条污水工程
规划区采用雨污分流的排水体制。
经过预测：
本区的污水量约为0.8万m3/d。
第四十四条污水排水分区
规划污水排放共分为3个区。
第四十五条电力工程
本区总用电负荷为2.35万KW。
规划在规划区西侧新建110kv变电站一座，为整个高铁新区及狮子镇供电。
第四十六条电力线的架设
由于区内高压廊道众多，对用地切割较严重，规划对高压廊道进行梳理，局部杆线进行了迁移。
第四十七条电讯规划
实现电信网综合化、宽带化、智能化，发展宽带业务，逐步实现光缆到户，完善各类网上应用系统。
满足居民对于通信及邮政快递服务的需求。
规划人口在1万人以上的管理单元设置一个通信服务点，统筹处理相关业务，不单独占地，可结合管理单元公建设置。
居住区及公共建筑根据实际需要，结合小区内公建及公共建筑设置电信交接箱。
第四十八条电讯设施
规划人口在1万人以上的管理单元设置一个邮政电讯综合服务点，统筹处理电讯邮政业务，不单独占地，结合管理单元公建设置。
第四十九条燃气规划
九江市的气源来自“川气东送”及“西气东输”二线工程长输管道天然气，汽车运输的液化天然气、液化石油气作为辅助补充气源。
第五十条用气量测算
经测算本区天然气年用气量为277万Nm3。
本区规划采用天然气管道供气方式，燃气管网采用中、低压二级管网系统。
第五十一条环境卫生工程
1、垃圾转运
升级会员 