大学城建设项目可的行性研究报告.docx

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大学城建设项目可行性研究报告

大学城建设项目可行性研究报告

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目 录

第一章总论 5

一、 项目概况 5

1、 项目名称 5

2、 项目建设单位 5

3、 项目建设地点 6

4、 项目建设背景 6

二、 项目投资可行性研究报告编制依据 7

三、 项目投资可行性研究报告研究范围及内容 8

四、 项目主要结论及经济技术指标 9

1、 项目主要结论 9

2、 项目建议 9

第二章项目建设背景及必要性 10

一、 项目建设背景 10

二、 项目建设必要性 11

1、 项目建设是某某市城市经济的重要组成部分 11

2、 项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用 12

3、 项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用 12

4、 项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快

“大学经济区”发展步伐 12

5、 项目建设将取得良好的社会和经济效益 13

第三章市场分析 14

一、 某某省经济发展背景 14

1、 概述 14

2、 某某省经济发展状况 14

3、 某某省旅游资源 16

4、 某某旅游发展现状、规划及前景 20

二、 某某市经济发展背景 21

1、 概述 21

2、 某某市经济发展状况 22

3、 某某市经济发展规划 24

4、 某某市旅游资源 24

5、 某某市旅游发展规划、现状及前景 28

三、 某某市房地产市场 29

1、 某某市房地产市场特点 29

2、 某某房地产现状 29

3、 近年某某房地产市场情况 31

4、 某某旅游房地产 32

5、 某某房地产走势预测 33

四、 某某大学城项目 35

1、 概述 35

2、 某某大学城区域的优劣势 35

3、 区域发展的机遇 38

五、 项目市场定位及价格预测 39

1、 项目产品定位 39

2、 客户定位 39

3、 项目价格定位 40

第四章项目建设用地分析 43

一、 项目规划简介 43

1、 概述 43

2、 规划空间结构 44

3、 功能定位 44

二、 项目规划用地现状 46

三、 规划区土地利用规划 46

第五章项目建设地址及建设条件 47

一、 项目建设地址 47

二、 项目建设条件 47

1、 项目区位 47

2、 自然条件 47

3、 资源概况 48

4、 社会经济概况 48

5、 规划用地条件 50

6、 市政配套条件 50

第六章建设内容及建设规模 52

一、 建设依据 52

二、 建设内容 52

三、 建设规模 53

1、 用地规模 53

2、 公用设施工程建设规模 53

3、 拆迁安置规模 54

第七章工程技术方案 55

一、 方案依据 55

二、 方案原则 57

三、 方案编制范围 57

1、 配套基础设施工程 57

2、 公共事业工程 59

四、 方案编制规划 59

1、 内部交通系统规划 60

2、 桥涵工程 60

3、 给水工程规划 60

4、 排水工程规划 60

5、 电力规划工程 60

6、 电信工程规划 61

7、 燃气工程规划 61

8、 环境卫生工程规划 61

第八章资源和能源消耗 62

一、 节能 62

二、 节水 63

三、 节约土地 63

第九章环境保护 64

一、 环境质量控制标准 64

二、 污染防治措施 65

三、 生态保护措施 65

四、 施工期污染防治措施 66

第十章消防与劳动安全卫生 67

一、 建筑消防及人防 67

1、 消防及人防控制标准 67

2、 消防工程规划 67

3、 人防工程规划 68

二、 劳动安全卫生 68

第十一章项目开发进度计划 71

一、 项目工期 71

二、 项目施工进度安排 71

第十二章投资估算与资金筹措 72

一、 投资估算 72

1、 估算范围 72

2、 编制依据 72

3、 编制说明 73

二、 资金筹措 74

第十三章项目经济评价 75

一、 项目基础数据与参数选取 75

二、 销售收益测算 75

三、 敏感性分析 76

四、 项目经济评价结论 76

第十四章项目投资风险分析 77

一、 市场风险 77

二、 技术风险和工程风险 77

三、 项目管理方面的风险 78

四、 外部环境风险 78

第十五章社会效益分析 80

一、 项目建设将有效利用区域资源，促进区域经济发展 80

二、 项目有利于促进某某高等教育的发展 80

三、 项目有利于城市发展和城市化进程的推进 80

四、 项目建设有利于增加社会就业机会，提高人民物质生活水平 81

第一章 总论

一、项目概况

1、 项目名称

项目名称:

某某大学城建设项目。

2、 项目建设单位

2.1某某市某某区政府

某某区位于黔中腹地，是某某市的一个县级区，距市中心17公里。

全区地貌以山地和丘陵为主，土地总面积957.6平方公里。

全区总人口32.41万人，少数民族人口115924人，占34.38％，有汉、

苗、布依等38个民族。

某某区辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕楼乡、党

武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族布依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族苗族乡、马铃布依族苗族乡共14个乡镇、街道办事处。

2.2某某集团

某某集团有限公司成立于2003年，是一家着力培育基础设施投资建设、房地产投资开发和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团。

集团立足福建，辐射全国，放眼全球，拥

有全资、控股和参股企业近10家，现有建设项目分布在福建、北京、安徽、甘肃、山西、云南、某某、内蒙古等地。

3、 项目建设地点

某某市某某大学城位于某某市中心城区南面，距某某市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于某某市某某区范围内。

4、 项目建设背景

我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，某某基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。

某某市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。

目前某某省属高等学校大多数建设在某某市城市中心地段，由

于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。

囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。

2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是某某省仅为11.8%。

只有全国平均水平的50%。

某某市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，

以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。

《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，某某市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的某某高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。

对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。

老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。

2015年5月14日，某某市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。

某某省委常委、某某市委书记、市规委主任李某出席会议并讲话。

会议原则通过《某某高校聚集区控制性详细规划》等7个项目规划。

2015年10月08日某某高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在某某迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3—“绿荫环溪·书香溢园”为最佳方案。

目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。

二、项目投资可行性研究报告编制依据

1、《某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

（2006—2015年）

2、《某某市某某城市组团控制性详细规划》

3、《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》

4、《某某高校聚集区控制性详细规划》

5、《某某市基准地价》

6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》

7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

8、《房地产开发项目经济评价方法》，建设部建标[2000]205号

三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容

本研究报告对某某市某某大学城项目进行可行性研究，某某大学城项目规划范围见下图：

本报告主要研究范围：

1、市场分析

2、建设内容及规模

3、建设条件

4、工程技术方案

5、投资估算与资金筹措

6、经济评价

四、项目主要结论及经济技术指标

1、 项目主要结论

某某大学城位于某某市中心城区南面，距某某市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于某某市某某区范围内。

经测算，项目建设将取得良好的经济效益和社会效益，本项目

经济效益较好，税后投资收益为13.93亿元，投资回报率为350.92%，年投资回报率为70.18%。

从经济评价上，本项目是可行的。

2、 项目建议

作为土地一级开发项目，需要有国资参与，可与政府组建合资公司，建议项目收益企业占70%，政府占30%。

随着本项目的开发推动和时间的延续，同时考虑某某房地产市场现状，建议部分核心地块采取一、二级联动开发的模式进行。

，获取更高的投资回报。

依据国际、国内市场上相关项目招商运作的经验模式，鉴于某某大学城项目所拥有的较大升值潜力，如有合作伙伴加入共同开发，建议公司采取溢价转让或溢价增资扩股的方式转让股份。

第二章 项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，某某基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。

某某市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。

目前某某省属高等学校大多数建设在某某市城市中心地段，由

于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。

囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。

2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%，可是某某省仅为11.8%。

只有全国平均水平的50%。

某某市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。

《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，某某市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的某某高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。

对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。

老城区高校在异地建设新校后，原校

区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。

2015年5月14日，某某市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。

某某省委常委、某某市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。

会议原则通过《某某高校聚集区控制性详细规划》等7个项目规划。

2015年10月08日某某高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在某某迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3—“绿荫环溪·书香溢园”为最佳方案。

目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。

某某省政府、某某市政府提出区域发展要求，思雅大学城各高校3年内建成并进驻。

为充分发挥大学城的辐射作用，着力打造大学经济区，某某市某某区政府提出建设思雅大学新城的概念，项目区域的控制性详细规划近期已经通过审批。

二、项目建设必要性

1、 项目建设是某某市城市经济的重要组成部分

《某某高校聚集区控制性详细规划》、《某某市某某城市组团控制性详细规划》近期已审批通过，规划将某某打造成为集教育文化、休闲度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色的城市新区，某某大学新城位于区域规划的核心区域，是区域发展的重要组成部分。

项目的建设将有助于区域规划建设的整体实施。

2、 项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用

某某大学新城的建设，初步预计土地一级开发投资50亿元，同时带动房地产投资超过900亿元以上，聚集常驻人口超过15万人。

同时项目建设还将对房地产相关产业起到积极的带动作用，此外，项目建设将改善地区生态环境、居住环境、交通状况、增加就业，进一步优化区域的产业结构，对区域经济的可持续发展起到重要的作用。

3、 项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用

某某大学新城位于“大学经济区”的核心位置，项目的开发建设是某某市某某大学经济区的重要环节，对于合理配置和集聚高等教育资源，促进高等教育事业发展，强化某某文化旅游功能，优化产业结构，推动某某生态文明城市建设，具有十分积极的推动作用。

4、 项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐

某某市新出台《关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见》，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。

《意见》明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理

的问题，某某市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的某某高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。

对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。

“大学经济区”将依托高校聚集区、环城铁路、城市轻轨、环城高速公路等重大基础设施和项目的建设作为突破口，依托自身及周边的优势条件，发展大学城经济。

某某大学新城项目作为某某大学经济区的核心组成部分，其建设将为构建某某大学经济区的战略设想打下坚实的基础，极大加快

“大学经济区”发展的步伐。

5、 项目建设将取得良好的社会和经济效益

某某大学城依托自身及周边的优势条件，充分发挥大学城的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。

项目建成后，将形成支撑区域经济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的集中所产生的内在规模经济效益，还将由于基础设施的建设，金融、信息、电信等服务设施的完善，使整个区域经济和有关区域共同受益，进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。

由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益。

第三章 市场分析

一、某某省经济发展背景

1、 概述

某某省简称黔或贵，位于中国的西南部，靠近东南沿海和长江中游地区，属于浅内陆位置。

全省北与四川、重庆相连，东连湖南，南接广西，西邻云南，是西南的交通枢纽和通向东南沿海最近的通道，土地总面积17.6万平方公里，气候温暖湿润，属亚热带湿润季风气候区。

，气温变化小，冬暖夏凉，气候宜人。

2007年末某某省常住总人口（常住一年及一年以上常住不少于一年）达到3975.48万人，其中少数民族占38.9%。

全省共有49个民族，其中人口超过10万的民族有汉族、苗族、布依族、侗族、土家族、彝族、仡佬族、水族、回族、白族。

下辖4个地级市，2个地区，3个自治州，9个市辖区，9个县级市，56个县，11个自治县，2个特区。

2、 某某省经济发展状况

某某省的经济支柱产业是电力、煤及煤化工、有色金属、旅游、铝及铝加工、烟、酒、民族制药等。

2008年全省生产总值为3333.4亿元，较上年同比增长10.2％；财政总收入和一般预算收入分别达到674.56亿元和349.53亿元，较上年同比增长21.1%和22.6%；社

会固定资产投资完成1858.32亿元，较上年同比增长24.8％，社会消费品零售总额为1015亿元，较上年同比增长23.5％；城镇居民

人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到11740元和2780元左右，比上年分别提高1062元和406元，扣除物价因素后实际分别增长2%左右和8%以上.。

进出口总额达到34.5亿美元，增长52%，引进省外

到位资金500亿元，较上年同比增长24.7%。

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

生产总值增长率

固定资产投资增长率

城镇居民人均可支配收入增长率

在2008年发展基础上，2009年全省国民经济和社会发展的主要预期目标是：

（1）生产总值增长8%左右；

（2）全社会固定资产投资增长16%以上；（3）社会消费品零售总额增长13%；（4）一般预算收入增长10%；（5）城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农民人均纯收入实际增长6%；（6）城镇新增就业18万人，城镇登记

失业率控制在4.5%以内；（7）人口自然增长率控制在7‰以内；（8）单位生产总值能耗降低4.3%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降

1.3%和4.8%。

“十一五”时期某某省经济社会发展的主要目标是:

到2015年，

全省生产总值比2000年增加两倍、人均超过800美元，人民生活总体上实现由温饱到小康的历史性跨越，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。

“十一五”时期某某全省经济社会发展的主要预期调控指标是：

生产总值年均增长10%以上；地方财政收入增长速度略高于经济增长速度；全社会固定资产投资年均增长15%左右；城镇新增就业80万人以上，城镇登记失业率控制在5%以内；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别实际增长7%和5%以上。

3、 某某省旅游资源

某某省是中国旅游资源极为丰富的省份之一，目前集观光、度假和深度文化体验为一体的新型和谐旅游胜地正在悄然形成。

正如世界旅游组织所称赞的某某是“生态之州、文化之州、歌舞之州、美酒之州”。

3.1旅游资源特点

某某省是一个旅游资源高富集省份。

其具有资源分布广、类型多、品位高、保护好。

概括起来讲，有等五大特点：

3.1.1由特殊地质地貌构建的自然景观的奇特性

某某省位于中国大陆的西南部，东西相距595公里，南北相距

500公里，地势东高西低，地貌属中国西部高原山地的一部分。

山地和丘陵占总面积的92.5%，其中岩溶面积约10.9万平方公里，占61.9%，是世界上喀斯特地貌发育最典型的地区之一。

某某的岩溶面积由于岩溶发育三维空间的不断扩展，导致地形演进过程的变化十

分复杂，发育于地表的石芽、漏斗落水洞、竖井、洼地、峰林、峰丛、天生桥、岩溶湖、瀑布、跌水，与发育于地下的溶洞、暗河、暗湖、伏流等纵横迭置，形成了一个极富地域特色的自然“岩溶博物馆”。

漫长而奇妙的地质结构过程，孕育了全省千姿百态的奇山秀水、飞瀑异洞，形成了无数地上、地下贯通，动态、静态结合的自然奇观。

著名的黄果树大瀑布、龙宫、织金洞、小七孔等，就是这个喀斯特王国的典型代表。

2007年，荔波还被列为“中国南方喀斯特”世界自然遗产地。

3.1.2多民族构建的文化原生性

某某省多种族群和不同地域的文化因子经反复对撞和相互涵化，逐渐积淀在某某文化的各个层面中，各民族的建筑、服饰、饮食、婚俗、祭祀、节庆、艺术等等，无不富含着异彩纷呈的人文底蕴。

正所谓“三里不同风、十里不同俗”，“大节三六九、小节天天有”。

走进民族村寨，人们会发现，汉晋遗风，唐代发型、宋代服饰、明清建筑等古老的文化模式，在这里仍被原汁原味地保存着，成为中华民族珍贵的一笔文化遗产。

3.1.3历史文化的厚重性

人类可能起源于中国的云贵高原，在这里人类完成了由猿到人的演变。

在距今4亿—2.3亿年前的古生代，这一带曾几经海浸。

在某某发现的大量古生代的鱼、恐龙化石表明，陆地脊椎生物的祖先，很可能最早就出现在这里。

此外，某某还发现有旧时器时代中

期的“桐梓人”、中晚期的“水城人”和晚期的“兴义人”文化遗址。

某某不仅是古生物的发源地之一，也是古人类的发源地之一。

春秋时期，牂牁国是某某这块土地上的大国之一，春秋后期夜郎国取代牂牁，日渐强大，今天，在某某仍不难寻觅到夜郎文化的遗踪。

明太祖朱元璋从南京等地调集30万大军到某某屯田驻军，

“开一线以通云南”，使江南文化与高原山地文化相互交融，形成了内涵丰富的屯堡文化。

被称为“中国儒学最后一个高峰”和“近代启蒙思想先导”的王阳明，在“王学圣地”某某修文龙场“悟道”，开一代学风，推动了中国古代思想界的变革；发生在某某的“遵义会议”和“四渡赤水”，则是中国现代史和军事史上最具浓重色彩的一笔，是“长征文化”的经典。

3.1.4以茅台酒为代表的酒文化的显赫性

“酒”和“游”，自古以来就结下了不解之缘，某某酒文化对某某旅游的影响尤为深刻。

在某某各种文化品牌中，酒文化叫得最响。

茅台酒被誉为文化酒、外交酒、健康酒。

在少数民族村寨饮酒，人们所领略到的酒文化则别有一番情致，其敬酒、劝酒、饮酒的方式林林总总，酒伴着舞，酒和着歌，无酒不成席，无酒不会客。

从浓浓的酒香中，可以品味出各民族的风土人情，感悟到酒文化的真谛。

3.1.5天然避暑型气候的独特性

某某是中国的“天然公园”，是中国十大避暑胜地之一，其避暑型气候资源已成为越来越稀缺和珍贵的生态环境资源。

某某地势西部高，向北部、东部和南部逐渐降低，平均海拔1100米。

某某属亚

热带高原季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑，大部分地区的年平均气温在15℃左右。

降水较丰富，年降水量在1300毫米左右。

日照比较充足，年日照时数在1300小时左右。

全省森林覆盖率达到40％，且以每年超过一个百分点的速度增长。

夏季平均温度

23.1℃,有天然空调省的美誉。

这种气候条件,适宜常年旅游,既是珠三角、长三角、重庆等西南地区夏季避暑之地，又适合开发针对北方冬季的避寒旅游产品。

3.2主要旅游线路和旅游产品

经过2030多年的持续发展，某某现有“中国南方喀斯特”世界自然遗产1个，国家5A级旅游区2个，国家4A级旅游区3个，黄果树等13个国家级风景名胜区，梵净山等8个国家级自然保护区，百里杜鹃等21个国家森林公园，织金洞等6个国家地质公园，六枝梭戛等4个国际性民族生态博物馆，青龙洞等39个全国重点文物保护单位，侗族大歌等31项54个国家级非物质文化遗产，56个省级风景名胜区和1.8万个民族文化旅游村寨。

目前，某某已经形成某某、安顺、荔波、凯里－镇远、黎平－从江－榕江、兴义－安龙、梵净山、遵义、赤水－习水-仁怀、织金

－黔西、威宁-六盘水、乌江峡谷等综合旅游区和特色旅游区；，正逐步推出高原喀斯特生态、丹霞桫椤生态、苗侗文化生态和民族文化、屯堡文化、长征文化、