商业招商中常用方式及技巧Word文件下载.docx
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相反，笔者曾经见到一则招商广告，通篇在说如何如何
赚钱，却只字未提是什么产品。
这样做尽管有一定的“神秘感”，但却让人感觉有“诈骗”之嫌，达不到预期效果。
附带提一下，做招商广告之前我们最好能
认真审视产品名称或品牌名称，因为产品名称或品牌名称十分重要，好的产品名称或品牌名称在给人留下深刻印象的同时，更能快速、准确的表达出产品特性
或品牌特性，如“氧立得”，不仅易读易记，而且及其准确的传达了产品特性。
如果名称不合适，最好能够更名以减少广告传播中的浪费。
上述的“氧立得”
便是更改名称之后的结果。
箭无虚发：
明确招商广告做给谁看
招商广告做给谁看?
这是个非常关键的问题。
企业必须明白自己的目标客户具有什么特征，怎样才能快速准确地将信息传达到目标客户心中。
这实际上牵
涉到企业定位的问题。
也就是说，在做招商广告之前，企业必须首先有一个明确的定位，然后根据企业定位进行产品定位和品牌定位，提炼广告主题，随后才
能开展诸如“做招商广告”之类的工作。
否则，招商广告必然是盲目的，不利于产品形象的维护也不利于企业整体品牌的塑造，最终给企业造成巨大的浪费。
“七”项注意：
成功表达广告主题
在明确需要表达的广告主题之后，企业需要找到一系列有效的方式来表达广告主题。
有句话叫“怎么说比说什么更重要”。
现在的招商广告可以说是满天
飞，因此，不管“怎么说”，企业都必须首先准确把握一点：
要让目标受众相信自己的广告内容，不能让目标受众一看见广告就马上觉得是在骗人。
其次，招商广告要经过战略高度的精心策划，并且所有的广告内容都要来自于一个有机的体系，而不是明天要刊登招商广告了，今天夜里才忙着提炼主题、
锤炼创意，然后慌里慌张的写文案、做设计。
“临时抱佛脚”也许能够出一篇令人拍案叫绝的广告稿，但肯定很难照顾到广告的系统性，不能充分的为将来的
招商广告做铺垫，从而降低了招商广告的整体效果。
怎样成为商业项目招商谈判高手？
障碍之一：
没有调控好自己的情绪和态度。
人受感情支配，在交涉过程中一旦受到拒绝，常常会产生不满或采用反击的态度，结果导致争论。
而态度过于软弱，
又会导致原则和利益的丧失。
因此，在交涉前，必须调控好自己的情绪，做到不卑不亢。
障碍之二：
对对方抱着消极的感情，即不信、敌意、怀疑、攻击、诱使、压迫、愤怒等隐藏的感情，导致双方的距离拉大。
障碍之三：
自己“固守”，忽视交涉双方的共同需求。
障碍之四：
出于面子的心理需要，对妥协和必要的让步进行抵抗。
障碍之五：
把交涉和谈判看成是一种“胜负”或“你死我活的战争”。
以上五种障碍能够被突破和解决，是谈判和交涉成功的关键，也是建立良好的人际关系与妥善进行社交活动的一门艺术。
在交涉、谈判的过程中，不管是
怎样的谈判对手，要让他不说“不”，或从说“不”到说“是”，有五条心理学对策：
第一，控制你自身的情绪和态度，不为对方偏激的情绪，语言所左右，要有冷静的高瞻远瞩的气概。
第二，让交涉对方的情绪保持冷静，消除双方之间的不信任、警戒和敌意感，这是交涉成功的必要条件。
第三，多与交涉对方寻找共同点，致力于解决双方共同面临的问题。
第四，在交涉、谈判过程中，让对方保住面子，让对方积极地从“交涉成功”的角度去思考，形成心理定势。
第五，让交涉对方理解“相互协调，相互合作”是成功的最高、最善之策。
在交涉过程中让对方领悟到这一点，需要花费你一定的精力。
以上五条心理学对策中，最重要的是第一条“调控你自身的情绪和态度”。
这五条对策，可以运用于各种社会活动和人际交涉过程中，如情绪急躁的上级，性格任性的孩子，难以合作的同事，难以理喻的买卖交易，回避战争危机
的外交活动，法庭上的金钱纠纷官司，避免离婚危机的夫妇等，使你在谈判和交涉时有一个良好的心理基础。
二、谈判的一些原则和技巧
通常，我们在一般谈判时都会想到要讲究一些原则技巧。
在买卖双方达成一笔买卖交易时，通常我们会看到，双方都会竭尽全力维护自己的报价。
通常的
谈判也最容易将谈判的焦点集中在价格上。
例如，一位精明的卖主会把自己的产品讲的天花乱坠，尽量抬高自己产品的身价，报价要尽量高;
而另一位出手不
凡的买主也会在鸡蛋里挑骨头，从不同的角度指出产品的不足之出，从而将还价至少压低到对方出价的一半。
最后双方都会讲出无数条理由来支持自己的报价，
最后谈判在无奈情况下成为僵局。
如果不是僵局，那么通常是一方做出了一定的让步，或双方经过漫长的多个回合，各自都进行了让步，从而达成的是一个中
间价。
这样的谈判方式，我们在商务活动中是非常常见的。
上述谈判方式，我们在谈判学上称之为“立场争辩式谈判”。
立场争辩式谈判的特点是，谈判每一方都在为自己的既定立场争辩，欲通过一系列的让步而
达成协议。
立场争辩式的谈判属于最普通的传统谈判方式。
许多介绍的谈判技巧也都是从这个出发点来谈的。
我们认为，如果在商业活动中，大家都遵循这样
的谈判原则与技巧，往往会使谈判陷入一种误区。
我们从实践中得到的教训却是，这种谈判方式有时最后谈判各方会不欢而散，甚至会破坏了双方今后的进一
步合作机会。
因此，我们在这里就提出一个谈判要达到什么目的和遵循什么标准的问题。
从商务角度来看，谈判应使得双方都得到商务发展的机会。
为此，我
们遵循的谈判原则与技巧至少应满足以下三个标准：
（1）谈判要达成一个明智的协议
明智协议的核心特点就是双赢，谈判的结果应满足谈判各方的合法利益，能够公平地解决谈判各方的利益冲突，而且还要考虑到符合公众利益。
考察立场
争辩式谈判，我们认为，立场争辩式谈判方式使谈判内容和立场局限在一个方面，双方只重视各自的立场，而往往忽视了满足谈判双方的实际潜在的需要。
（2）谈判的方式必须有效率
谈判的方式之所以应有助于提供谈判效率，是因为谈判达成协议的效率也应该是双方都追求的双赢的内容之一。
效率高的谈判使双方都有更多的精力拓展
商业机会。
而立场争辩式谈判往往局限了双方更多的选择方案，有时简直是无谓地消耗时间，从而给谈判各方带来压力，增加谈判不成功的风险。
（3）谈判应该可以改进或至少不会伤害谈判各方的关系
谈判的结果是要取得利益，然而，利益的取得却不能以破坏或伤害谈判各方的关系为代价。
从发展的眼光看，商务上的合作关系会给你带来更多的商业机
会。
然而，立场争辩式谈判往往却忽视了保持商业关系的重要性，往往使谈判变成了各方意愿的较量，看谁在谈判中更执着或更容易让步。
这样的谈判往往会
式谈判者在心理产生不良的反应，容易伤害“脸面”，从而破坏谈判各方的续存关系。
三、人的因素如何影响谈判
1、“生意不成，仁义在”说明了什么问题?
在商务谈判中，人的因素有时在谈判中起到相当大的作用。
因为，谈判者不是一方抽象的代表，谈判是由人组成的。
人的因素涉及多方面，如首先应该承
认人是具有情感的;
有既定的价值观;
不同的人具有不同的文化和教育背景、不同的观点，从而导致其行为有时的确会深不可测。
因此，在商务谈判中首先要解
决人的问题。
对于任何的商务谈判，如果将人的问题解决好了，人的因素将会在很大程度上促进谈判的达成;
如果解决不好，那么可能会使谈判一败涂地。
我们经常听
到有些谈判者会讲“生意不成，仁义在”，足以看出谈判者对人的因素的重视程度。
2、“我是否对人的因素给予了足够的重视?
”
按照前面我们所论述的成功谈判的基本原则，我们希望人的因素在谈判中能起到这样的作用，即在相互信任、相互理解、相互尊重、保持友好的基础上保
持长久的合作关系。
使谈判顺利进行，而且有效。
我们不希望人的因素在谈判中出现下列情况：
如，双方存在认识问题的极大差距;
谈判一方极度生气，态度
消极低沉，甚至出现恐惧或敌对情绪，或感觉象受到侵犯;
我们也不希望在谈判中，对方曲解你的意思，或双方产生误解，甚至相互指责。
人的因素在谈判中
自始至终是一个无法回避的问题：
你在谈判中始终应该问自己，“我是否对人的因素给予了足够的重视?
3、人的因素在谈判中能否解决?
谈判者在谈判的整个过程中，应时刻注意人的因素在谈判中是否在起积极作用，是否带来了消极作用，如何避免消极作用，使谈判走向成功。
我们认为，
采取一定的方法是可以解决人的问题的。
人的问题在我们的谈判原则框架下也是第一个要解决的问题。
首先遵循的一个基本原则就是将人的问题与谈判的实质利益区分开。
这是任何谈判都要遵循的一个基本原则。
这也是解决人的问题的一个基本前提条件。
我们知道，每个谈判者所追求的利益都是具有双重性的，即实质利益与关系两个方面的利益。
而关系指的就是人的问题。
好的谈判者注重双重利益的结合，但
是其结合并既不是将人的问题与实质利益问题混为一谈，也不是将实质利益与关系对立起来。
前者的极端例子是有些人在谈判时对人进行“人身攻击”，或者
将某些评论与谈判者“对号入座”;
而后者的极端情况就是“要关系，还是要利益”。
在有些情况下，关系比任何谈判结果更重要：
如长期商业伙伴、同事、
与政府的关系、外交关系等。
为了有利于处理人的问题，我们建议谈判者一定要将人的问题与实质利益问题区分开来对待
四、商务谈判礼仪
（一）谈判准备
谈判代表要有良好的综合素质，谈判前应整理好自己的仪容仪表，穿着要整洁正式、庄重。
男士应刮净胡须，穿西服必须打领带。
女士穿着不宜太性感，
不宜穿细高跟鞋，应化淡妆。
布置好谈判会场，采用长方形或椭圆形的谈判桌，门右手座位或对面座位为尊，应让给客方。
谈判前应对谈判主题、内容、议程
作好充分准备，制定好计划、目标及谈判策略。
（二）--谈判之初
判之初，谈判双方接触的第一印象十分重要，言谈举止要尽可能创造出友好、轻松的良好谈判气氛。
作自我介绍时要自然大方，不可露傲慢之意。
应微笑示意，可以礼貌地道：
幸会、请多关照之类。
询问对方要客气，如请教尊姓大名等。
如有名片，要双
手接递。
介绍完毕，可选择双方共同感兴趣的话题进行交谈。
稍作寒暄，以沟通感情，创造温和气氛。
谈判之初的姿态动作也对把握谈判气氛起着重大作用，应目光注视对方时，目光应停留于对方双眼至前额的三角区域正方，这样使对方感到被关注，觉得
你诚恳严肃。
手心冲上比冲下好，手势自然，不宜乱打手势，以免造成轻浮之感。
切忌双臂在胸前交叉，那样显得十分傲慢无礼。
谈判之初的重要任务是摸清
对方的底细，因此要认真听对方谈话，细心观察对方举止表情，并适当给予回应，这样既可了解对方意图，又可表现出尊重与礼貌。
商务谈判礼仪（三）--谈判之中
这是谈判的实质性阶段，主要是报价、查询、磋商、解决矛盾、处理冷场。
报价--要明确无误，恪守信用，不欺蒙对方。
在谈判中报价不得变换不定，对
方一旦接受价格，即不再更改。
查询--事先要准备好有关问题，选择气氛和谐时提出，态度要开诚布公。
切忌气氛比较冷淡或紧张时查询，言辞不可过激或追
问不休，以免引起对方反感甚至恼怒。
但对原则性问题应当力争不让。
对方回答查问时不宜随意打断，答完时要向解答者表示谢意。
磋商--讨价还价事关双方
利益，容易因情急而失礼，因此更要注意保持风度，应心平气和，求大同，容许存小异。
发言措词应文明礼貌。
解决矛盾--要就事论事，保持耐心、冷静，不
可因发生矛盾就怒气冲冲，甚至进行人身攻击或侮辱对方。
处理冷场--此时主方要灵活处理，可以暂时转移话题，稍作松弛。
如果确实已无话可说，则应当机
立断，暂时中止谈判，稍作休息后再重新进行。
主方要主动提出话题，不要让冷场持续过长。
商务谈判礼仪（四）--谈后签约
签约仪式时打开文本，用手指明签字位置。
双方代表各在己方的文本上签字，然后由助签人员互相交换，代表再在对方文本上签字。
签字完毕后，双方应
同时起立，交换文本，并相互握手，祝贺合作成功。
其他随行人员则应该以热烈的掌声表示喜悦和祝贺。
五、在谈判中旗开得胜
谈判就象下棋，开局就要占据有利位置或战略性位置。
谈判的目的是要达成双赢方案。
然而在现实生活中，一个要榨橘子汁，而另一个要用橘子皮烤蛋
糕的情况毕竟太少见了。
你坐在一个买家面前，你们心中都抱着同样的目的。
这儿没有魔术般的双赢解决方案。
他/她想要的是最低价，你想要的是最高价。
你想从她的口袋里掏出钱来，放进你的腰包里。
强力销售谈判（power
sales
negotiating）则完全不同。
它教你如何在谈判桌上获胜，同时让对方觉得他也赢了。
实际上，正是这种本领决定了一个人能
否成为强力招商或销售谈判高手。
跟下棋一样，运用强力谈判技巧必须遵守一套规则。
谈判和下棋最大的区别在于，谈判时对方不知道这些规则，只能预测
你的棋路。
棋手将象棋中的这几步战略性走棋称为“棋局”。
开局时要让棋盘上的局势有利于你。
中局要保持你的优势。
进入残局时利用你的优势，将死对
方，用在销售上就是要买方下单。
1、开局：
为成功布局
规则
1：
报价要高过她所预期的底牌，为你的谈判留有周旋的余地。
谈判过程中，你很难降低价格，但决不可能抬高价格。
因此，你应当要求最佳报价价
位（maximum
plausible
（3）意志力:
意志品质坚强，稳健持重的招商人员，才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是
意志、耐性和毅力的争斗。
（4）自控能力:
招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见
2、
具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力
（1）
商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新
技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
（2）
商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行
多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
（3）
招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。
招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，
使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、
具备良好的现象判断能力和灵活应变能力
敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析;
进而做出准确的判断，是获取信息，了解对
手的有效方法和手段之一。
应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。
因此，招商人员除必须掌握招
商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。
九、
招商人员必须具备的基本素质
1、
良好的心理素质。
优秀的招商人员的心理素质表现好：
临危不惧，胜不骄，败不妥。
具体表现为要具备：
事业心：
包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新，具有执著的奉献精神;
（2）责任感:
是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断，勇于权限内的决策;
敢于承担责任，做到秉公办事，不徇私情，坚
持公正的立场，充分发挥综合能力。
（4）
自控能力:
十、
招商人员的特殊素质
热爱商业地产的招商工作，对招商具有特有的兴趣。
兴趣可为招商人员加快对问题的观察、探索、追求和创新;
并在招商过程中增强自信心和对工作
的激情。
具有局势控制能力，主要表现在对招商准备工作，了解自身项目的优缺点，了解对方的招展实情，并在时间上、心理优势占据主动权。
较佳的团队精神，招商是整体运作的，虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员，但各个功能区的招商成功与否影响到整体项
目招商是否成功。
招商人才并非天生就有的，他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的。
绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用。
购物中心招商七大策略
06:
28 中国地产网
现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。
不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从
“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：
统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统
一物管。
这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运
营的管理能否成功，是开业前最重要的工作，为此结合本项目的实际情况，特提出以下招商策略：
一、
招商先行、销售跟进
招商的目的在于实现销售。
招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从
而促进项目销售的顺利进行;
注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。
二、大户先行、散户跟进
大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作
的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成;
尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以
利其他商家进场定位;
主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常
常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。
另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。
总之，主力店的招商对后期商业
铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。
大户优惠政策：
优先选位：
大户（主力、次主力、旗舰品牌）优先在我们给定的范围内选铺;
优惠套餐：
给予大户一整套优惠政策（如租金、免租期）;
优化组合：
计划性合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个市场的长远经营。
小户扶持政策：
引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户;
给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力;
三、
同业差异、异业互补
购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。
招商
要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象，达到主题统一、业态复合、同业差异、异业互补的目的;
同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的
大型超市;
核心主力店同质化无差异更是不能想象的;
异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;
让顾客
逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
四、
立足长远，放水养鱼
任何新兴商业市场从开业到兴旺成熟，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业
业态、竞争环境等的不同而有所差异。
因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
这样，发展商与商
户才能一同成长。
放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则。
五、
形象先行，造势优先
形象先行，造市先造势。
作为惠阳首家一站式购物中心，惠阳从小商进入大商的标志，及惠阳商业升级换代的典
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