天津2015年房地产估价师《案例与分析》：估价技术报告的写作考试试卷Word格式.docx

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4000

B：

5000

C：

6000

D：

9000

E：

工业用地的监测点评估价格

6、房屋的成本租金不含__。

A．折旧费

B．维修费

C．保险费

D．税金

7、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．该建筑物的价值低于拆除费用

B．该估价结果肯定有误

C．甲土地的价值高于乙土地的价值

D．不可能出现这种情况

8、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取方式。

政府定价

双方协议

政府指导价格

拍卖、招标、挂牌出售

执行层的组织协调

9、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。

人身

社会

经济

财产

10、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。

A．助理

B．决策

C．技术

D．文职

11、某房产面积40000，要求测绘精度为三级，则其限差为。

16

96

240

256

12、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2006年考题】

平均增减量法

平均发展速度法

移动平均法

指数修匀法

13、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。

现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。

若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

6.19

6.42

7.20

9.58

工业用地的监测点评估价格

14、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为

75％

79％

81％

84％

15、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。

93.75

115

293.75

315

16、市场的客体通常是指。

买家

卖家

交易对象

交易价格

借款合同

17、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

独立、客观、公正原则属于普适性原则

合法原则属于一般性原则

最高最佳使用原则属于技术性原则

谨慎原则属于一般性原则

18、征收集体土地的补偿费归所有。

县级以上人民政府土地管理部门

乡（镇）人民政府

土地使用者

农村集体经济组织

19、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

20、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能没有明显严格的数学关系

21、某宗土地的总面积为5000㎡，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。

现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元／㎡，工业用地报酬率为6％；

变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元／㎡，商业用地报酬率为10％。

该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。

4004

4021

4037

22、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。

39.51

49.39

49.96

62.45

借款合同

23、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。

国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B．该耕地的土地补偿费最少为60万元

C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费

24、房地产权属登记分为__。

①房屋总登记；

②初始土地登记；

③房屋初始登记；

④房屋转移登记；

⑤房屋变更登记；

⑥房屋他项权利登记；

⑦房屋注销登记；

⑧变更土地登记。

A．①②④⑥

B．①③④⑤⑥⑦

C．①②③⑧

D．①②③④⑤⑥⑦⑧

25、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。

已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。

A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。

A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时间价值的一种标志

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等

2、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于__修正。

A．交易情况

B．交易日期

C．区域因素

D．个别因素

3、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率__。

A．等于20%

B．大于等于20%

C．小于20%

D．小于等于20%

4、影响房地产价格的区位因素有等。

建筑规模

临路状况

楼层

建筑容积率

繁华程度

5、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

6、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。

年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。

717．50

721．00

724．50

735．00

7、房地产部门规章包括（）等。

A．《城市房屋拆迁管理条例》

B．《城市房地产转让管理规定》

C．《房地产估价师注册管理办法》

D．《房地产估价规范》

E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

8、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

9、房地产业。

是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业

包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动

在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门

关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业

是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务

10、下列关于城市房屋拆迁的表述中，不正确的是__。

A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力

C．协议签订后，可以进行公证

D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案

11、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。

与财务报表中的成本完全不一样

应根据实际发生费用记录来确定

与财务报表中的成本一样

是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

12、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。

102

103

104

105

13、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。

国家机关及其离休职工

国有企业及其退休职工

城镇集体企业及其在职职工

外商投资企业及其在职职工

城镇私营企业及其在职职工

14、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

15、框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是__。

A．独立基础

B．条形基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础

16、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。

A．条形基础

B．独立基础

C．桩基础

17、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是__。

A．《暂定资质证书》有效期为3年

B．房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期

C．房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年

D．自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

E．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长

18、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。

5．16％

6．16％

6．5％

8．74％

19、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有的特性。

（2009年试题）

变现性差

易受政策影响

依赖专业管理

效益外溢和转移

20、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，__应该按国家规定办理申请批准手续。

A．建造商

B．总监理师

C．开发商

D．监理工程师

21、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求

22、为了加强工程勘察和工程设计单位的资质管理，保障国家财产和人身安全，促进技术进步，提高工程勘察设计水平，建设部颁发了__。

A．《建设工程勘察和设计管理条例》

B．《建设工程勘察和设计管理规范》

C．《建设工程勘察和设计单位资质管理规定》

D．《建设工程勘察和设计单位资质管理条例》

23、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是__。

A．3.75%

B．7.5%

C．15%

D．15.87%

24、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期

B．偿债备付率

C．流动比率

D．利息备付率

E．内部收益率

25、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证

B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证

C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证