土地一级开发专题pdf.docx

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土地一级开发专题pdf

2011年4月20日

土地一级开发市场专题研究

把握机遇，积极深入土地一级开发市场

找准区域，稳健获利

主要研究观点：

‹

捆绑母公司的业务优势，深入中西部

地区的土地一级开发市场

中西部地区正处于城市化进程快速发展阶段，东部产业转移承接和房地产市场快速发展带来的土地需求使得土地一级市场面临巨大的需求，但地方财政限制了土地开发整理的速度和规模。

从而更加迫切需要社会资金参与并更愿意给予企业进行土地一级开发的发展机会。

依托浙江交通集团在基础设施建设领域的业务能力，深入中西部地区，通过捆绑BOT或联合开发的模式参与土地一级开发面临较大的先发优势。

‹选择参与土地一、二级联动的开发模式，获取超额利润，进退自如

土地一级开发模式中，一二级联动因联接一级开发和二级开发，对于具备资金优势和二级市场运营的投资商来说，通过把控二级市场供地节奏和供地条件，能根据市场来自主决定退出的方式，并且一二级联动具备成本上的优势，能使企业充分衡量风险获取最大的投资收益。

‹打通融资瓶颈，实现一级开发市场资产规模的跨越式发展

社会主体参与土地一级开发，由于土地权属关系的特征，要求企业具备相当大的融资能力，在国家宏观持续紧缩融资规模的条件下，多样化的运用

诸如信托、同业拆借、组合贷款等方式获取土地市场一级开发规模，实现企

业资产规模的跨越式发展。

金基置业·投资发展部1报告仅供内部交流

目录

一、土地一级开发提要3

二、土地一级开发模式4

三、土地一级开发融资7

四、土地一级开发盈利模式10

五、土地一级开发案例12

附录北京市土地一级开发流程21

金基置业·投资发展部2报告仅供内部交流

一、土地一级开发提要

土地一级开发最早可以追溯到1996年杭州、上海等城市率先开展的城市

土地整理活动。

北京市第十一届人大常委会第二十三次会议于2000年12月

8日通过《中关村科技园区条例》，该条例第四十八条中最早出现“土地一级开发”一词，这些年来土地财政成为地方政府财政的主要来源，而通过近15

年的探索和实践，中国在各个地方形成了符合当地土地出让供给制度和地方财政水平的土地一级开发发展模式，党和各级政府在积极供应土地以促进经济和社会发展的同时，高度注重科学与合理的利用每一寸土地，出台和颁布了一系列政策法规来规范土地开发和土地供给，提高国有土地保值增值能力。

随着社会生产力的不断提高，城市化成为一个国家不可逆转的大趋势，城市化过程意味着土地用途和性质的改变，也就是将农业用地逐步转化为城镇建设用地的过程。

截止2009年，中国的城市化率已经达到了46.6%，中国

的城市化进程开始进入第二个告诉发展时期，且以每年不低于1个百分点的

速度增长，预计到2013年中国的城市化水平就将达到或者超过50%。

这将对全国土地供应市场提出了巨大的增量需求。

由此，所谓城市土地一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，大道土地供应条件的行为，具体来说，土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确定土地一级开发主体，而获得土地一级开发权的实施主体根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设、交通建设、环境建设和投融资等具体环节，并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发服务。

城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据（见下图）：

金基置业·投资发展部3报告仅供内部交流

宏观层面：

对城市未来发

城市规划纲要

城市经济和社会发展

展起着控制和引导作用

协调

土地利用总体规划

城市总体规划

土地利用年度计划分区规划

微观层面：

决定着土地开控制性详规发的区域、布局、规模、质量和开发内容等

修建性详规

20世纪90年代以来，我国逐步确立了国有土地有偿使用制度，并逐步形成了国有土地一级和二级市场。

根据宪法和土地管理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都能只能由政府进行，土地储备之下，土地储备机构不论是自己通过人员执行土地所有者只能还是通过委托招标社会企业的方式来进行土地整理开发，将闲置的、分散的土地集中起来，纳入土地储备供应体系，最后通过“招、拍、挂”上市交易，实

现政府对土地一级市场的垄断（土地供应交易垄断，而非一级开发整理垄断），

土地一级市场是土地进入市场的源头，为政府调控土地市场，合理配置资源

提供前提条件。

二、土地一级开发模式

根据2007年11月19日由国土部、财政部和中国人民银行发布的277

号文《土地储备管理办法》规定，“土地储备机构有权对储备土地进行前期开

发、保护、管理、临时利用以及储备土地、实施前期开发进行融资等活动。

”

其中《办法》第18条明确“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳

金基置业·投资发展部4报告仅供内部交流

入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

”从法律关系上，土

地储备机构是唯一具备土地整理开发的主体，但是鉴于土地一级开发过程“资

金占用量大，周期长和不确定性多”的特点，土地储备机构往往根据当地情况采用自身进行土地一级开发或者组织企业进行土地一级开发。

根据在土地一级开发过程中，政府和企业所处位置的区别，或者说所属开发主体的区别，是采取政府垄断一级开发市场，还是政府委托企业进行一级开发，结合当前中国国内各地土地一级开发的现实实践，我们可以将国内土地一级开发市场划分为四种模式：

（1）企业主导的一二级联动开发的模式

这种模式的特点是土地储备机构作为单一土地供给的法律主体仅负责土地的上市交易制度服务，土地一级开发过程的所有开发整理、融资、风险和最后的上市交易全部交给投资商，投资商再通过“招拍挂”获取该土地进行商品房开发。

一二级联动的开发模式，在现在中西部地区还比较普遍，其背景主要是当地政府财政相对欠缺，但是土地市场需求量比较大，在这样的情况下，当

地政府愿意更多的社会企业参与当地土地一级开发，以促进更多的“生地”变为“熟地”，以满足日益发展的房地产市场的需求。

但是由于企业主导，一

二级市场联动对二级市场的土地其他竞争者来说，进行土地一级市场开发主体有了先发的土地成本优势，容易扰乱正常的土地交易市场，不利用公平竞

争的原则。

比如早期的2005年之前的北京土地市场大部分如是交易土地最后

都是原土地一级开发商获取。

随着当地财政的不断积累和土地市场的活跃，

政府放开社会主体进行一二级联动的机会将越来越少。

（2）完全政府控制模式

以广州和杭州、重庆为代表，政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发和土地供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的五个统一格局，完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式或者指定省内几家土地一级开发企业作为开发实施主体，这样

金基置业·投资发展部5报告仅供内部交流