某农贸市场项目建设可行性研究报告.docx
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某农贸市场项目建设可行性研究报告
XX地区某农贸市场项目建设可行性研究报告
第一章项目总论1
第一节项目概况1
第二节建设单位概况2
第三节项目研究依据和范围2
第四节主要技术经济指标4
第二章项目提出的背景及必要性5
第一节项目提出的背景5
第二节项目建设的必要性6
第三章建设条件8
第一节拟建地址及土地条件8
第二节交通条件8
第三节自然条件8
第四节市政管网配套条件9
第五节周边环境条件10
第四章项目建设目标、规模及内容11
第一节项目建设目标及建设规模11
第二节项目建设内容11
第五章建设方案12
第一节总平面布局12
第二节建筑设计12
第三节结构设计14
第四节电气设计16
第五节弱电设计17
第六节给排水设计18
第七节消防设计19
第八节通风系统20
第六章环境保护22
第一节设计依据22
第二节编制原则22
第三节环境影响因素分析22
第四节环境影响保护措施25
第七章安全卫生32
第一节设计依据32
第二节不安全及不卫生因素分析32
第三节安全与卫生防范措施33
第八章节能35
第一节节能标准和规范35
第二节主要原辅材料及能耗平衡35
第三节节能措施37
第九章项目管理及实施进度40
第一节项目管理40
第二节项目实施进度计划42
第十章投资估算及资金筹措42
第一节投资估算42
第二节资金筹措44
第十一章财务评价45
第一节评价说明45
第二节财务效益与费用估算45
第三节盈利能力分析48
第十二章工程招投标49
第一节编制依据49
第二节招标的基本情况49
第三节招标初步方案50
第十二章结论与建议52
第一节结论52
第二节建议52
附相关附件
第一章项目总论
第一节项目概况
一、项目名称
XX区XX农贸市场项目
二、建设地点
徐州市XX区XX公路南侧（详见后附图1，2）
三、建设规模
总用地面积20.55亩，总建筑面积30000平方米
四、建设内容
1.土建工程：
新建1栋6层临街市场综合楼，1栋3层市场交易厅；
2.配套设施建设：
消防系统、电气系统及给排水系统等。
四、项目总投资
4891.46万元
五、建设期
12个月
六、建设单位
徐州市XX区XX办事处
七、项目联系人及联系电话
第二节建设单位概况
一、名称
徐州市XX区XX办事处
二、概况
XX区XX街道办事处位于徐州西部，东靠三环西路，西通河南、安徽，北临故黄河，310、311国道及徐州西绕城高速穿境而过，交通便利，信息广阔、资源丰富，区位优势明显，素有徐州“西大门”称号。
办事处下辖4个行政村，5个社区居委会，是典型的城乡结合部。
人口5.2万，面积12.5平方公里。
辖区内有多家省部属大中型企事业单位，各类工业企业400余家，个体经营业主1300余家，2009年一般预算收入达1635万元。
仅拟建农贸市场所在的卧牛村截止2010年2月28日资产总额超过1.2亿元，年总收入超过1210余万元。
XX区XX街道办事处作为本项目的承办单位，具有独立承担法律责任的能力。
承办单位对项目的策划、资金筹措、工程实施、债务偿还实行全过程负责。
该单位人员素质、项目经营管理能力，满足项目管理和技术上的要求，符合国务院国办发[1999]16号《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》和徐政发[1999]162号《徐州市人民政府关于加强基础设施工程质量管理的通知》中有关对建设项目法人责任制的要求。
第三节项目研究依据和范围
一、研究依据
1、徐州市城市总体规划（2007-2020年）;
2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
3、徐州市发展和改革委员会《关于集中办理三环东路高架快速路等66项城建重点工程项目建议书的批复》徐发改行政许可服务审字[2010]3号；
4、徐州市规划局《关于徐州市XX区XX农贸市场建设项目选址意见书》选字第320300*********号；
5、徐州市环境保护局《关于对XX区XX街道办事处卧牛村民委员会XX农贸市场建设项目环境影响报告表的审批意见》徐环项表[2010]128号；
6、徐州市国土资源局徐土国用（）字第号；
7、徐州市商贸局《关于确认列入2010年度城建重点工程的农贸市场的通知》XX贸发[2010]6号；
8、XX区XX街道办事处与我中心签订的项目编制委托任务书；
9、XX区XX街道办事处提供的有关资料和数据。
二、研究范围
主要从以下几点对项目进行分析论证：
1、项目提出的背景及必要性；
2、项目建设条件；
3、项目建设规模及内容；
4、项目建设方案;
5、环境保护及安全卫生；
6、项目节能
7、项目实施进度计划；
8、投资估算及资金筹措；
9、工程招投标。
第四节主要技术经济指标
本项目经初步测算，主要技术经济指标如表1-1所示：
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
数值
单位
备注
1
总用地面积
20.55
平方米
2
总建筑面积
30000
平方米
3
层数
3、6
层
4
建设期
12
月
5
总投资
4891.46
万元
第二章项目提出的背景及必要性
第一节项目提出的背景
《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）提出，实施新一轮菜篮子工程建设。
健全农产品市场体系。
支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。
加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。
完善全国鲜活农产品绿色通道政策。
《商务部关于贯彻落实2010年中央1号文件的意见》商建发【2010】号74号提出，加快构建农产品现代流通体系。
支持大型鲜活农产品批发市场建设和升级改造，完善冷链系统、质量安全可追溯系统、分拣包装及加工配送等设施，支持县乡农贸市场经营设施进行标准化改造。
加快农产品批发市场立法进程，完善农产品批发市场规划布局。
农贸市场是市场体系的基础，农副产品交换的场所。
随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。
但XX办事处辖区内农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，无法满足周围居民的生活需要。
主要表现在：
现有农贸市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。
在XX办事处辖区内建设新的农副产品综合交易市场有利于调整该区域农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的调整优化，并带动邻近区域农业产业结构的优化升级，解决农产品“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快农民奔小康的步伐。
为了彻底解决农副产品市场经营问题，方便居民生活、稳定市场供应和促进当地农民增收，提高农产品流通效率，XX区XX办事处决定在XX公路南侧建设XX农贸市场，总占地面积约20.55亩，总建筑面积约30000平方米。
为做好项目的前期论证工作，XX区XX办事处现委托我中心编制该项目可行性研究报告。
第二节项目建设的必要性
一、促进区域经济发展和增加农民群众收入的需要
培育和建设农贸市场是完善农村服务体系，促进地方区域经济发展和增加农民群众收入的重要渠道，对于促进农副产品交换，加快物资流转具有重要作用。
建设一个规模适当、结构合理、功能齐备、管理规范的农贸市场能够为农民群众提供一个良好的交易平台和环境，同时，也是加快建立现代流通网络建设的重要内容之一。
二、进一步发挥“菜篮子”作用，方便当地群众日常生活
随着城市建设的迅猛发展，市场周围直径1000米的范围内，新建了安馨小区、天能小区、华辰小区等居民区，加上原有的居住居民共计约5.2万人。
随着周围人口的不断增加，该区域还没有一个管理规范的农贸市场，已不能适应该区域快速发展的需要，无法满足周围居民的日常生活需要。
综上所述，本项目建设符合徐州市整体发展规划。
项目的实施为丰富当地居民的菜篮子、方便居民的日常生活、促进农副产品的流通发挥了积极的作用。
该项目是一项利民工程，项目的实施有很好的社会效益，因此，项目建设是十分必要的。
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第三章建设条件
第一节拟建地址及土地条件
本项目建设地址位于XX公路南侧、XX卫生服务中心西侧地块，土地使用权归XX办事处卧牛村委会所有，本项目用地规划为农贸市场，拟建项目用地符合徐州市总体规划要求。
本项目用地面积约20.55亩，拟建场地呈长方形，地势平坦，建设条件良好。
场地现为空地，便于施工，适宜项目建设。
第二节交通条件
拟建市场交通条件较为优越，北侧紧靠XX公路，距离西三环仅500米左右，8路公共汽车、从徐州发往肖县、砀山、商丘等地的汽车都经过此处，人流、物流畅通，交通便捷。
第三节自然条件
一、地质地貌条件
项目区域位于徐州西部，该区域位于华北地台、鲁西台背斜、徐淮断褶束中部大黄山复式向斜核部偏东南位置。
区域上构造形迹主要有东西向构造、徐州弧形构造及新华夏系构造。
底层结构为第四系土体-基岩双层结构，上覆第四系土体厚度较薄，沉积时代主要为第四纪晚更新世-全新世；下伏基岩为寒武系-奥陶系碳酸盐岩。
Ⅱ类建筑地基，地下水条件简单，无不良地质现象，地质条件良好。
根据地质灾害危险评估报告的评估级别为二级。
本项目建设场地地势平坦，适宜项目建设。
根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），项目地区域抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
二、气候条件
本项目位于徐州市区西部。
徐州市位居中纬度地带，气候特点是：
四季分明、光照充足、雨量适中、雨热同期。
四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
主要气象灾害有旱、涝、风、冰、霜、雹等。
年平均气温14.2℃
月平均最高温度27℃
月平均最低温度-0.8℃
极端最高温度40.6℃
极端最低温度-22.6℃
年平均降水量796.7mm
一次最大降水量259mm
最大冻土深度240mm
最大积雪厚度250mm
主导风向ENE（频率12%）
水位：
（黄海高程）
地面海拔高程33.2-33.7m
历史最高水位33.61m
第四节市政管网配套条件
拟建场地位于徐州市区西部XX公路南侧,与原徐州环宇焦化厂相邻，周围各项基础设施均已具备，项目可根据设计要求直接将水、电、通信、光缆等公用设施的管道、线引至拟建场地内，所需条件即有保障。
第五节周边环境条件
拟建场地位于XX区XX，南临徐州市诚利达物流有限公司，东侧为徐州奔马工程机械有限公司及XX卫生服务社区，西侧为XX派出所，项目周围有天能小区、卧牛矿宿舍、安馨小区等，项目的实施有利于改善附近居民购物条件，完善公共服务设施，对构建和谐社会，营造宜居社区和活力社区具有积极的社会意义。
第四章项目建设目标、规模及内容
第一节项目建设目标及建设规模
根据徐政发[2010]1号文件《市政府关于下达〈徐州市2010年度城建重点工程计划〉的通知》精神，XX区XX街道办事处拟在XX公路南侧卧牛村新建XX农贸市场，实施民生工程建设。
根据徐州市商贸局文件（XX贸发[2010]6号）、徐州市发展和改革委员会文件（徐发改行政许可服务审字[2010]3号），市政府有关会议要求和安排，XX区人民政府决定由XX街道办事处对其进行建设，使之能够满足区域功能要求。
本次实施的XX农贸市场占地面积20.55亩（约13700m2），总建筑面积30000m2，其中临街市场综合楼12000m2，市场交易亭内商铺面积18000m2，预计总投资4891.46万元。
第二节项目建设内容
一、土建工程
新建1栋6层临街市场综合楼，1栋3层市场交易厅，建筑总面积30000平方米；
二、配套工程
给排水工程、消防工程、供配电工程、电气工程等；
三、室外工程
道路、绿化、亮化等。
第五章建设方案
第一节总平面布局
本项目地块地势平坦，大致呈长方形。
在地块北部沿XX公路布置一栋6层临街市场综合楼，南部布置1栋3层市场交易厅，基底建设地下室，主要作为蔬菜果品冷藏室用。
本项目北靠XX公路。
主出入口设置在地块北面，直通XX公路，东西各布置两个次出入口，南面为规划停车场，东侧为规划道路。
沿拟建建筑物周围设有消防通道，楼体周边区域拟进行绿化布置，以满足美化市场环境的要求。
总平面布置示意图详见附图2。
第二节建筑设计
该市场主要包括商铺、超市及蔬菜果品交易市场、蔬菜果品冷藏室及各种市场管理办公等相关设施用房。
整个市场呈立体化布置，临街市场综合楼整体功能分布如下：
一层、二层作为销售各种蔬菜和水果用房；三层、四层作为超市用房；五层、六层作为市场管理办公、治安、检测等用房。
市场交易厅一至三层作为销售各种蔬菜、水果、熟食和畜禽、水产等用房。
地下部分作为蔬菜果品冷藏室及其它使用，应注意通风透气、防冻等方面的设计，以便水果和蔬菜的保鲜。
市场按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。
生熟、干湿、鲜活经营区之间有通道分隔。
市场活禽经营区实行封闭或半封闭，且每一活禽档口的存放、宰杀、销售三区域有适当分离。
存放活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便的设施；设有隔离的集中宰杀场所，配备照明、通风、加热及上下水等设施设备。
建筑功能分区明确，建筑立面造型有特色，建筑造型要求体现农贸市场的建筑特点，建筑物的底层、主要出入口门厅和顶部应作重点处理，建筑立面上要细部处理，同时本项目建筑物按二级耐火等级选择建筑耐火材料，做好建筑防火设计。
第三节结构设计
一、设计依据
1、本工程结构设计依据国家有关规范、规程进行。
有关规范和规程（含各规范的最新局部修订）如下：
《建筑结构荷载规范》GB50009—2001
《混凝土结构设计规范》GB50010－2002
《砌体结构没计规范》GB50003－2001
《建筑抗震设计规范》GS50011－2001
《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002
《建筑桩基技术规范》JGJ94－2008
2、依据《中国地震烈度区划图（1990年编制）》，本工程位于地震设防烈度七度远震区。
3、年主导风向为东风，其次为东北风，平均风速为3.2m/s，最大风速为24m/s，基本风压值W0＝0.35KN/m2，基本雪压值S0＝0.30KN/m2。
4、项目设计使用均布活荷载标准值如下：
卫生间2.0kN/m2
走廊、楼梯1.5kN/m2
挑出阳台2.5kN/m2
上人屋面2.0kN/m2
二、结构选型
本项目采用混凝土框架结构，现浇钢筋混凝土，外填充墙采用空心砖，内墙采用轻质隔墙（ALC板材）或加气混凝土砌块，或石膏砌块，以减轻建筑物自重，降低综合造价。
三、基础设计
在做基础设计时按考虑地震荷载组合与不考虑地震荷载组合分别复核基础及地基强度及变形，按其不利组合进行基础设计。
可根据地质勘探结果，本着经济、安全的原则，选择采用适宜的基础形式（待地质勘探后，由建筑设计部门确定）。
第四节电气设计
一、设计依据
电气设计应按照国家标准现行的有关规程、规范进行：
《民用建筑电气设计规范》（JG16－2008）
《供配电系统设计规范》（GB50052－95）
《低压配电设计规范》（GB50054－95）
《建筑物防雷设计规范》（GB50057－94）2000年版
《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116－98）2001版
业主提供的设计要求及其它专业提供的设计资料。
二、供电电源
采用城市供电网供电，由XX变电所引出电缆至本市场的配电柜。
三、供配电系统
本工程中消防水泵、防排烟风机及正压风机等消防设施电源为二级负荷，用户用电为三级负荷。
市场应统一合理布线，宜穿管暗敷，并配备漏电防护装置。
用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。
低压配电线路采用树干式与放射式相结合的配电方式，电源380/220V电压供电。
电源采用直埋全塑电缆引入工程配电箱。
照明、电源插座线路各自由分配电箱引出一路，相互独立。
导线采用铜芯塑料线穿PC高强冷弯阻燃电线管暗敷设，开关、插座采用暗装方式。
接地系统采用TN-S系统。
对消防设备、应急照明等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。
四、照明设计
市场应统一配备照明灯，室内市场应设置应急灯。
交易厅内照度应不低于100Lx，专间内照度应不低于200Lx。
市场内照明以荧光灯为主，灯具均可自带补偿电容器。
五、防雷设计
本项目防雷接地系统采用TN－S型接地保护，采用联合接地形式，接地综合电阻不大于1欧姆。
第五节弱电设计
一、设计依据
《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
《智能建筑设计标准》（GB／T50314-2000）
《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）2001版
各工种提供的技术资料
二、设计内容
弱电设计主要包括：
通讯系统、火灾自动报警、综合布线系统。
1、电话通讯系统
由市政通讯网引入的电话中继电缆交接箱内进行交接，根据自然分区适当布点设置电话配线箱。
由配线箱向每户敷设1根电话线。
电话线经信息箱再敷设至终端插座。
电话系统可并入综合布线系统。
2、综合布线系统
为满足市场对语音，数据及多媒体图像的传输与通信的要求，将通信线路和计算机网络线路纳入综合布线系统，新建实施结构化综合布线（SCS）系统，并可支持以太网等高速多媒体网络技术应用。
与电话通讯系统一样，UTP线缆经信息箱再敷设至终端插座。
3、火灾自动报警系统
本工程为一类建筑、二级防火等级，采用控制中心报警系统。
第六节给排水设计
一、设计依据
《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
《室外给水设计规范》（GB50013-2006）
《室外排水设计规范》（GB50014-2006）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
建设单位提供的有关资料
二、给水系统
1、水源
采用城市自来水，结合城市市政管网，合理进行给排水系统设计及材料的选用，并考虑卫生防疫、环保设计等。
2、给水系统
市场内应配备合理的供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。
市场内应设置供消费者使用的自来水供水点。
三、排水系统
市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。
排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。
当地有公共污水排放系统的，市场排污管道应与其联通。
市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于10×10cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。
水产、畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施。
市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。
工程排水管网按雨污分流制实施，单独敷设污水管。
保证建成区内污水全部进入市政污水管。
卫生间内污水、粪便由排水主管道排至室外，经化粪池无害化处理符合排放标准后，再排入市场内的排水管网。
屋面雨水经落水管直接排入市场内的排水管网。
第七节消防设计
一、设计依据
《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）
《卤代烷1211灭火系统设计规范》GBJ110-87
《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）
《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）2001年修订版
二、消防设计
1、建筑消防设计
拟建建筑与校内其它建筑之间道路宽度应满足消防间距。
拟建建筑内部应设疏散楼梯，合理布置，最远疏散间距控制在规范要求之内。
建筑内的建筑材料按其耐火等级采用相应的防火标准的材料。
2、消火栓给水系统
（1）消防用水量
本工程室外消火栓系统消防用水量25L/S，室内消火栓系统消防用水量15L/S，火灾延续时间按2小时计。
设置消防水池，满足本项目的消防要求。
（2）室外消火栓系统
沿本工程四周道路布置环状室外给水管道，管径DN150，并在其上布置室外地上式消火栓，布置间距小于120m，提供本工程室外消防用水。
（3）室内消火栓系统
室内消火栓系统由消防水池、消火栓系统加压水泵、屋顶高位消防水箱及管网组成。
在建筑的各层公共部位均布置室内消火栓，并保证任何一处均有两支水枪同时到达。
3、灭火器配置
按规范要求建筑的各层适当部位设置磷酸铵盐手提式灭火器。
第八节通风系统
室内市场应达到良好的通风条件，可配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000m2安装不低于2KW，1000m2以上每增加100m2相应增加功率300W的标准配置。
宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。
第六章环境保护
第一节设计依据
根据中华人民共和国环境保护法等的有关法规，在项目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。
项目按以下标准进行监测管理：
一、《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第二十二号国家主席令）；
二、《建筑项目环境保护管理条例》（国务院（98）253号令）；
三、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；
四、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；
五、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；
六、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；
七、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
八、《声环境质量标准》（GB3096-2008）。
第二节编制原则
一、环境保护是我国的一项基本国策，提高环保意识，强化环保措施，治理“三废”达标排放，是对保护生态环境的基本要求。
二、项目建设必须严格执行关于防止污染及其它公害的设计施工与主体工程应同时设计、同时施工、同时使用的“三同时”制度。
第三节环境影响因素分析
一、施工过程中的环境影响分析
本项目在建设期间，各项施工活动不可避免地对周围环境产生不同程度的影响。
主要包括废气、粉尘、噪声、固体废弃物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声的影响尤为突出。
1、废气及扬尘
本工程建设过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。
粉尘污染主要来源于土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；运输车辆往来将造成地面扬尘。
施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。
2、废水
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的施工废水。
生活污水主要源自施工人员平时的生活，包括食堂污水、粪便污水
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