西华苑商业街招商计划简报3Word下载.docx

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不足：

街道和建筑群落老化，区域环境差、交通堵塞严重。

2、华北最大的小商品集散地——尖草坪区小商品批发市场

尖草坪区现共有各类大型专业市场30余个。

太原小商品批发市场始建于1992年。

靠职工集资的36.7万元起步，年成交额数亿元，成为目前山西最大的小商品集散地。

上世纪80年代，晋安化工厂在发工资难的情况下，在工厂划给服务公司作为发展集体经济、解决就业子女就业的一块万多平方米的毛草地上筹建小商品批发市场。

才有了现在的小商品批发市场。

价格低廉是小商品批发市场的生存之本。

整个市场内部装修低廉，但费用相对较低；

业态齐全，但布局较为凌乱，火灾等隐患较大。

无疑，这种批发与零售相结合的经营模式较适合市场的现状，但不利于将来的发展。

业态丰富，价格低廉，客群稳定；

建筑结构老化、商业格局老化、购物环境老化，淘汰几率较大。

3、一条街扮靓一座城——兴华街

太原的装饰市场从自发到集中，已经形成众多各具规模的综合性的大市场，现在大型的装饰市场在20家以上，已经涵盖了整个太原。

但在整个装饰行业中，兴华街由于汇集了几家规模最大而且影响力也最强的装饰城，因而成为太原装饰市场的龙头老大。

太原地毯城、不锈钢总汇、新泰装饰市场、南方窗帘城、木地板城、太原装饰广场、太原装饰城、润发陶瓷市场、明珠装饰市场、现代装饰大世界……，已形成占地面积超过一千余亩的专业化商业集群。

但现在，兴华街集群同样也面临着来自红星美凯龙、居然之家、黎氏阁等多个大型家具建材市场的威胁。

从建材到家具以及家居饰品齐全，规模大，虽然面对红星美凯龙等的威胁，但定位中端消费群，被取代几率较低；

除部分新建场馆外，大部分建筑老旧，购物环境差。

4、百姓购物中心——平阳路新康隆商城

座落在太原市平阳路中段新兴的商业区，处太原市南移战略的大门口。

新康隆商城在康隆商城品牌的基础上建设，拥有原康隆商场的老客户资源。

同时，新康隆商场在商业布局和内部装修上更符合现阶段消费者的心理，经营状况良好。

在原有的品牌基础上进行了提升，有大量的老客户支撑，商业风格接近现阶段市场需求。

对周边商铺有一定的带动作用。

周边非主流商业区，服饰类业态经营状况不太理想，尚需时间进行培养。

5、富百家购物中心——大南门的淘宝城

太原富百家是一个时尚类综合卖场，开业之初以“新奇特”作为商场的主题定位。

是一家集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的时尚综合性现代大卖场。

经过两年多的商业运作，目前已具有一定的品牌影响力。

太原时尚富百家购物广场分为地下一层至地上四层共五层，太原时尚富百家购物广场分为地下一层至地上四层共五层，以大南门手机卖场群和柳巷商圈为依托，着力开发针对两大商圈客流的辅助性商业项目。

如美容美甲、休闲食品、她雅美发、家居饰品、礼品、床品、婴童用品、儿童玩具，以及特色餐饮和KTV娱乐。

优越的地理位置和准确的定位，经营状况良好；

二楼服饰区与柳巷相冲突，经营状况较差。

同时因为租金的增高，原来的创业群体逐步流失，商品价格也逐步抬升，客户满意度下降。

6、下元商贸——河西的朝阳街

下元商贸依据下元公交总站的巨大吞吐量，承接西山地区的大量人流，客源丰富，犹如太原市河西区的朝阳街，下元商贸应运而生。

下元商贸问世之初，以低廉的租金和丰富的产品吸引了大量的客群，但随着租金的不断增高和店铺的老旧，经营户原有的物美价廉优势不复存在。

人流大，产品类型丰富；

店铺老旧、区域环境脏、乱、差，商铺价格高、款式落后等问题逐渐显现。

三、太原商业市场综述

纵观太原市商业市场格局和发展，可见太原市的商业市场结构性饱和，但仍后很多空白，例如富百家的成功。

如何赋予商业项目好的、适合的定位，是取得成功的关键。

●随着城市的变迁，尖草坪的小商品等商业格局落后的商业市场势必被取代；

●随着商业租金的上涨，大量的社会小额资本期待适合的投资项目。

找对商业市场的空白，对接好潜在的经营户，是商业项目成功的关键所在。

第一部分招商策划

一、项目总定位

（一）项目概况

1、基本情况：

西华苑经济适用房有公共建筑近8万平方米。

其中西华苑三期商业面积约5万平方米，是本次营销的主要组成部分。

其中商铺总面积为0.7057万平方米，共49套。

商场总面积为4.4025万平方米，共10套，面积从1500平方米至9900平方米。

西华苑三期作为政府的惠民工程，有较高的社会知名度和美誉度。

2、商业氛围：

西华苑的周边是以大唐奥林匹克花园为主的居民区，商业主要以服务周边需求的社区商业为主，商铺数量众多，租金低、空置率高是周边商铺的显著特点。

2011年，客运西站的开通、居然之家的即将开业、朝阳街服装城分部的即将建立，都将在不同程度上打破原有的社区商业格局，使其融入大太原的商业体系中去。

3、远景展望：

近六十万平方米的建筑面积，近十万平方米的商业长街，将成为集品牌超市、著名家电卖场、专业百货批零、娱乐休闲、餐饮、商务办公等多功能为一体的中高档shoppingmall。

汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为大太原河西区的商业核心。

（二）招商定位

1、市场定位

集特定行业批发、餐饮、娱乐等为一体的一站式复合型商业街区。

●利用客运西站的交通优势，建立针对地县级城市的批发市场（组织一级厂家货源，吸引投资，为商户提供创业平台）；

●针对市区商业的空白，开发有吸引力的定向商业；

●以特定行业批发为龙头，带动娱乐、餐饮等业态；

●通过商业运营，树立和强化商业街的整体形象和品牌，扩大商业街的品牌无形资产。

2、经营定位

三合一的复合型商业街。

●社区商业：

针对周边常住居民的现实情况，满足其衣食住行，实现“不出家门，满意生活”；

●大太原商业：

针对大太原地区（覆盖古交、娄烦、清徐等地）的消费者现实情况和市场空白，遵循“一站式全享受”消费模式，并城消费为主，娱乐为辅的经营理念，打造24小时不间断特色商业街区；

●三晋商业：

针对客运西站所辐射的周边地县，将站前商业和特定行业批发业态融为一体。

2、建筑定位

化零为整，独树一帜。

●在商业街的主要入口树立标志性的建筑造型，如牌楼等，使商业街客观上与奥林匹克花园相区隔，形成一个整体；

●大唐世家外立面以欧式为主，本商业街必须加以区分，参照上海新天地，以复古中式为主，打造饱含晋商余味的商业街区；

●街道的铺设有别于传统的柏油马路，采用铺砖等仿古形式；

●街道中央和两侧设立各种园林、景观小品，形成山西省首屈一指的明清建筑旅游街区。

3、业态定位

1）娱乐主题商业区：

位于商业街边缘地段。

酒吧、咖啡厅、电玩、网吧、陶吧、SPA沙龙、音乐茶楼等。

2）餐饮主题娱乐区：

位于商业街中部。

以市区空白娱乐、餐饮为主，充分挖掘本地餐饮特色并引进外来特色餐饮，在满足区域、辐射市区的前提下，针对客运西站所辐射的外地人群，建立一个3小时无忧候车的环境，并适量开发儿童娱乐设施，满足24小时不间断消费需求。

3）批发商业核心区：

以商场为主。

针对众多的有意向经商但缺乏适合项目的客群，利用客运西站的辐射力，由我们主动为他们引进一线厂家，直接供货，建立批发零售中枢，辐射客运西站覆盖的地市区域。

4）家居生活主题区：

以居然之家为依托，在临近区域规划辅助型的家居生活主题区。

同时引进大型的家电主题购物中心和家居设计单位。

5）超市及公共配套：

引进美特好超市，银行、邮政、洗衣、物流等。

二、招商策略

（一）、业态设计先行，准确、差异化的业态定位是成功招商的前提

准确、差异化的业态定位乃是商业街成功的关键。

西华苑商业街的开发与运营要始终坚持"

全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"

先进理念。

在业态组合方面，我们要结合商业街位于城市边缘的地理特性，紧紧抓住以下四个方面，做到重点突出、业态丰富、有机结合。

●太原市定向消费。

结合市区商业的热点和空白点，开发具有吸引力的商业业态；

●站前商业。

结合客运西站所带来的大量人流和候车空闲时间，开发站前商业业态；

●批发市场。

结合客运西站的各条客运路线，针对其所辐射的三、四级城市开发特定业态的批发商业业态；

●区域商业。

满足周边居民和流动人口的区域商业。

由此，我们确定了以特定业态的批发市场、特色餐饮、娱乐、中小型超市为核心，将西华苑商业街的大型商场和临街商铺进行有效分配和整合。

（二）、先确定主力店，再全面招商

主力店定调后可起到号召作用，制定"

先确定主力店，再全面招商"

的基本策略，可确保商业街的整体形象。

在执行过程中，主力店洽谈同时可进行其余店铺的登记和蓄水，待主力店落定后，再根据主力店的业态筛选其余业态。

（三）、引进、对接，为客户度身订做开店方案

太原市有大量的期望自己开店的客群，但苦于没有合适的项目。

商业街将从义乌等批发集散地引进大量的一线生产厂家，提供不同业态的一线商品，为众多的中小型店主提供优质货源。

并根据不同类型的店主，为他们提出度身订做的解决方案；

妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；

根据整体市场定位和业态组合。

（四）、行销+分销+网络营销，全新立体化推广策略

在市场宣传推广方面，实行"

立体化推广策略"

，为招商工作提供有力支持。

●现场设立一个接待中心；

●市区主要街道设立展示中心；

●各主要地县设立展示咨询中心；

●设立网站（包括上游厂家介绍等）进行蓄客。

在营销上，以分销为有形网络，以网站为无形网络，以行销为执行力，全方位立体化营销，尽量避免无谓的广告投入，以行销锁定方向，点对点活动营销。

关键性招商活动如下：

招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。

（五）、招商进度、质量、费用统一控制

为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。

我们将在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。

采取用时间推动表控制进度；

根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量；

对招商费用进行统一安排、科学分配。

第二部分招商计划

一、统筹计划内容

西华苑商业街的招商和运营须有机的结合，招商确保经营，经营中优胜劣汰再招商，力争在5年内将西华苑商业街打造成为有号召力的、目标客群丰富的、成熟稳定的、有发展潜力的特色商业街。

（一）招商阶段划分、招商目标和时间安排

阶段划分：

招商启动期、招商集中期、招商冲刺期、招商持续期、运营调整期五个阶段。

招商目标：

由于商业街的商家是需要不断调整、优化的，因此，招商工作不是招满了就结束了。

但为了明确方向，暂定目标如下：

1、截止到2012年5月，基本完成商业街主力商家的引进，完成小商铺70%。

2、截止到2012年12月，基本完成招商任务。

3、截止到2011年9月底，商家开始入场装修，为开街做准备。

确保2012年5月份开街。

二、各阶段简析

第一阶段：

招商启动期

●初步建立商业业态定位及区位划分；

●化零为整，在建筑形态上将商业整合为一个有力的整体；

●启动主力业态的招商工作，争取引进3—6家有号召力的商家；

●争取引进各主流业态1—2家有影响力的商家；

●搭建资源对接平台，引进符合业态的供货商，对接有经营意向的商家；

●利用我爱我家店面和网络，在太原市范围内大规模宣传和广泛招商；

●结合客运西站的行车路线，在各关联地县建立网络并开展招商工作；

●阶段性的开展各类活动，组织上游和下游商家相互考察和洽谈。

第二阶段：

招商集中期

●继续加强和增加主力店的引进；

●主力店初具规模，进行一定的开街宣传；

●加大太原市和地县的招商宣传力度；

●加大太原市的消费群体宣传力度。

●接受各商家的主动上门；

●主动接洽我们可望进入的商家，签定合同或达成意向；

●管理商家的装修，协调其中的问题。

第三阶段：

招商冲刺期

●以开街为契机，进一步促进招商；

●人员走访，促进商家落定并签定协议；

●督促已签定商家按期装修、开业；

●广告宣传跟进。

第四阶段：

招商持续期

●本阶段大部分商户已落定，同时将完成一部分商家的后续进场，如该部分商家在开街前未能完成装修，则由物业管理公司督促进行，但在前3日内至开节后一周内暂停装修。

第五阶段：

运营调整刺期

●招商成功并不等于经营成功。

需要在经营中不断调整、优化，才能打造稳定的优秀的商业街；

●运营调整期主要在运营中发现问题并即使调整，通过磨合使商业街最终正常运转。

第三部分我爱我家优势及在招商运营中的作用

一、我爱我家优势

我爱我家房地产经纪有限公司正式成立于2000年4月。

股东背景强大，是由国内著名的房地产营销代理、投资顾问和资产管理集团—伟业顾问，在房地产、金融以及传媒领域业绩显著的著名资源整合企业—太合控股两家著名企业联合投资。

十年铸剑，太原我爱我家的信息总量已突破500000余条，日信息量更是突破300条，太原网站一举成为太原市乃至山西省最全面最专业的房地产服务网站，真正实现了三网合一（连锁店网、互联网、内部ERP网）。

太原我爱我家现已拥有40余家直营连锁店组，业务涉及房屋租赁、买卖、贷款、装修、商业项目招商及运营、新楼盘代理等诸多领域，且建树颇多。

太原我爱我家已经成为山西省房地产协会常务理事、建设部指定的“放心中介机构”、全国优秀房地产经纪机构、全球最大的知名网站雅虎在全球的第6个合作伙伴。

与农行、建行、商行、光大银行等大型金融机构达成多方位合作。

二、我爱我家优势在招商运营中的作用

●太原市品牌知名度、美誉度最大的房地产机构，与西华苑可谓强强联合；

●40余家连锁店，相当于40余个接待中心，覆盖整个太原市；

●500000条客户信息，可挖掘大量的有依赖性的意向客户；

●三网合一的独有营销体系，全方位立体化招商运营；

●银行、担保公司等资源体系，可为招商和运营提供更有利的支持。

第四部分招商优惠政策的制定

一、关于办理手续和税费的优惠

（1）与万柏林区行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免（如三年内税收减半，申报商业街统一的定额税等）

注：

提前申报“特色商业街”，争取政府对商业街的支持，向政府部分申请统一的定额税，并在商业街运行的前三年进行减半支持。

（2）与主管工商部门联系，争取本项目的经营商家办理手续简化，同时代经营商家办理相关登记手续。

（3）、“放水养鱼”，装修免租期政策。

根据入住商家规模、品牌的大小给予商家相应的装修免租期。

小商家为两个月免租期，大品牌主力店、聚人气店为三个月免租期。

二、商业街招商中的后期经营支持

为了让经营户免除因经营不善而产生的风险顾虑，在招商期中还要规划在进入经营期后的经营支持保障，主要保障有：

（1）为经营商家开发消费会员，成立商业联盟，成立消费者会员俱乐部，商业街商家一卡通；

（2）在经营期中不间断的统一广告支持，树立整体风格，使商业街保持统一形象，增强竞争力，为经营户吸纳更多的5A客户；

（3）在经营期中，围绕商业街统一的风格和经营主题开展一些列的主体性公关活动，并形成固定的模式定期举行，树立整体商业街的品牌；

（4）定期发布商业街自己的杂志，形成消费主流，定期吸引消费者前来消费。

第五部分招商运营周期、费用及租金

一、招商推广及服务费用预算

招商费用包括：

人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。

招商推广费用为正常年租金的8%。

其中，差旅招待2%，广告公关礼品费6%。

招商服务费用为正常出租年2个月的租金。

开街后商业运营服务费为出租年1个月的租金。

二、租金建议方案

根据周边奥林匹克花园的现行租金情况及商业经营状况，并结合我们的市场定位，以及运作周期，暂定租金如下。

暂定西华苑商业街培养至成熟周期为5年。

招商培养期：

临街商铺租金为0.8元/平方米/天，商场租金为0.6元/平方米/天。

预计时间周期为开街后1年内；

商户培养期：

临街商铺租金为1元/平方米/天，商场租金为0.8元/平方米/天。

预计时间周期为招商培养期后2年内；

正常运营期：

临街商铺租金为1.5元/平方米/天，商场租金为1元/平方米/天。

预计时间周期为商户培养期后2年内。

三、预计收益

2011年的主要工作目标位招商，并为商户提供一定的装修期。

正式租金收益从2012年5月起计算。

截止到2012年5月，基本完成商业街主力商家的引进，完成小商铺70%。

截止到2012年12月，基本完成招商任务。

截止到2011年9月，商家入场装修，为开街做准备。

2012年5月份开街，预计2015年前租金收益如下：

1、2012年度

2012年5月起为招商培养期，2012年正常出租期为6个月，临街商铺出租70%，主题店15000㎡；

2012年预计租金为235万元。

2、2013年度

2013年前半年起为招商培养期，临街商铺完成出租，主题店出租30000㎡；

2013年预计租金为984万元。

3、2014年度

2014年为商户培养期，所有商业面积全部出租，结合运营中优胜劣汰因素，保守预计，主题店按出租40000㎡计算；

2014年预计租金为1425万元。

4、2015、2016年度

2015、2016年为正常运营期，所有商业面积全部出租，结合运营中优胜劣汰因素，保守预计，主题店按出租40000㎡计算；

2015、2016年预计租金为各1846万元。

截止2016年，西华苑商业街预计租金收益为6336万。

考虑商业租金跳点以及租金增加等因素，本商业街可十年收回成本。

且随着经营状况的逐步提高，物业的升值空间极为巨大。

预祝本项目成功！

太原我爱我家投资顾问有限公司

2011-2-18