资产评估期末复习重点Word文档格式.docx

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（2）750/15%=5000（万元）

5000×

0.6209=3104.5（万元）

2238.49+3104.5=5342.99（万元）

3、被评估资产年设计生产能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以维持设备生产能力的正常发挥。

政策调整持续了三年，折现率10%，规模效益指数为0.6。

估算经济性贬值率和经济性贬值额。

经济性贬值率=[1－（14000÷

20000）0.6]×

100%=19%

经济性贬值额=[100×

20000×

（1－33%）×

（P/A,10%,3）]=3332446（元）

4、公司对某一建筑物进行评估，该建筑物1995年底竣工投入生产使用，1999年底对其进行评估。

该建筑物账面价值为335000元，经评估人员调查，该公司所在某市价格指数为：

1996年10.1%，1997年11％，1998年12.3％，1999年13％。

根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年，试根据以上资料对建筑物重置成本进行评估。

建筑物重置成本＝待估建筑物账面原价×

价格变动指数

＝335000×

｛（1+10.1%）×

（1+11%）×

（1+12.3%）×

（1+13%）｝

=519533（元）

5、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。

国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。

该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：

8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万元人民币，国内运杂费为5万元，安装调试费为7万元。

要求评估该设备的价值。

CIF价格（FOB+国外运杂费+保险费）×

8.5=（50+1+2.5）×

8.5=454.75（万元）

进口关税=CIF×

30%=136.425（万元）

增值税=（进口关税完税价格+关税）×

17%=100.5（万元）

银行及外贸手续费=3万元

国内运杂费=5万元

安装调试费=7万元

该设备的重置完全价格=454.75+136.425+100.5+3+5+7=706.675（万元）

该设备的成新率=7/（7+3）=70%

该设备的评估值=706.675×

70%=494.6725（万元）人民币。

6、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。

2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：

（1）2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。

（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。

（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。

（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。

要求：

（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。

（2）计算被评估设备的评估值。

（1）重置成本=80×

150%+18×

130%+3=146.4（万元）

（2）实体性贬值率=

100%=26.47%

实体性贬值额=146.4×

26.47%=38.75（万元）

（3）功有性贬值=0.1×

12×

（1-33%）×

3.7908=3.05（万元）

（4）评估值=146.4-38.75-3.05=104.5（万元）

7、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率≤50％，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，1－2层为商业用房，共1000平方米，3－14层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为总建筑费的6％，利息率为10％，利润率为20％，租售费用及税金为总楼价的5％，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10％，用假设开发法求该土地的价格。

（1）卖楼价=1000×

4000/（1+10%）2+6000×

2000/（1+10%）2=13224000（元）

（2）总建筑费用=5000000×

60%/（1+10%）0.5+5000000×

40%/（1+10%）1.5

=4594115（元）

（3）专业费用=4594115×

6%=275646.9（元）

（4）税费=13224000×

5%=661200（元）

（5）投资利润=（4594115+275646.9+地价）×

20%

（6）地价=13224000－4594115－275646.9－661200－（4594115+275646.9+地价）×

求得地价=5599238.1（元）

单位地价=5599238.1/1000=5599.24（元/平方米）

8、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：

参照物

A

B

C

评估对象

坐落

某市

所处地区

繁华市区

类似

用途

商业

土地类型

空地

单价

1700元/米2

1500元/米2

1600元/米2

交易日期

1997年10月

1997年5月

1997年8月

1998年5月

面积

150米2

2400米2

300米2

1000米2

形状

长方形

地势

平坦

地质

普通

剩余使用年限

35年

30年

从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。

据调查，1997年5月到1998年5月土地价格平均每月上涨1%。

参照物A与待评对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数分别为1.136和1.042。

由于待评对象的面积大于三个参照物，对于商业用地而言便于充分利用，故判定待评地块面积因素对价格的影响较各参照物高5%。

试运用市场比较法评估该土地的价格（折现率为6%）。

（1）计算交易实例的修正价格：

修正价格=参照物价格×

交易情况修正系数×

交易日期修正系数×

区域因素修正系数×

个别因素修正系数

（1）交易情况修正：

由于参照物均为正常交易，故无需修正。

（2）交易时间的修正：

参照物A时间修正系数=107÷

100=1.07

参照物B时间修正系数=112÷

100=1.12

参照物C时间修正系数=109÷

100=1.09

（3）区域因素修正：

A、B、C的区域修正系数分别为1、1.136、1.042

（4）个别因素修正：

参照物A及C的使用年限修正系数=〔1－1/（1+6%）30〕÷

〔1－1/（1+6%）35〕

=（1－0.1741）÷

（1－0.1301）

=（0.8259÷

0.8699）

=0.9494

参照物A个别因素修正系数=1.05×

0.9494=0.9969

参照物B个别因素修正系数=1.05

参照物C个别因素修正系数=1.05×

（2）计算修正价格

A=1700×

1×

1.07×

0.9969=1813.36（元/米2）

B=1500×

1.12×

1.136×

1.05=2003.90（元/米2）

C=1600×

1.09×

1.042×

0.9969=1811.61（元/米2）

待评估土地的单位评估值=（1813.36+2003.90+1811.61）÷

3=1876.29

评估总价值=1876.29×

1000=1876290（元）

9、某评估事务所对某企业进行资产评估。

经核查，该企业产成品实有数量12000件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本耗用资料分析，合理材料工艺定额为500公斤/件，合理工时定额为20小时。

评估时该产成品的材料价格由原来的60元/公斤涨到62元/公斤，单位小时合理工时、工资费用不变，仍为15元/小时。

根据上述资料评估该产成品的价值。

产成品的评估值=12000×

（500×

62+20×

15）=375600000（元）

10、某企业评估某项低值易耗品。

原价700元，预计使用1年，现已使用6个月，会计账面上已摊销300元，经调查了解，该低值易耗品的现行价格为1100元。

评估该低值易耗品的价值。

该低值易耗品的成新率=（1－6÷

12）×

100%=50%

该低值易耗品的评估值=1100×

50%=550（元）

11、某制药厂生产的胃得安片，在市场上比较畅销，账面价值为871004.65，评估基准日胃得安片的库存数量为287319瓶，账面单价3.03元/瓶，出厂价3.95元/瓶（含增值税）。

该厂产品销售费用率为2.33%，销售税金及附加占销售收入的1.4%，利润率为14.48%，求该厂胃得安片的评估值。

胃得安片的评估值＝库存数量×

（不含税出厂单价－销售税金－销售费用－所得税）

=287319×

（3.95/1.17）×

（1－2.33%－1.4%－14.48%×

33%）

=888592（元）

12、某企业拥有其他企业非上市普通股股票20万股，持有股票期间，每年股票收益率在12%左右。

股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资。

经发展趋势分析，认为该单位将保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平上，无风险收益率为10%，风险收益率为4%。

试评估该股票的价格。

PV=A1/（r－g）

=200000×

1×

12%/｛（10%+4%）－40%×

16%｝

=315789（元）

13、某企业进行资产评估，账面债券投资为50，000元，系另一企业发行的三年期一次性还本付息债券，年利率15%，单利计息，评估时点距到期日两年，当时国库券利率为12%，经评估人员分析调查，发行企业经营业绩较好，两年后有还本付息的能力，风险不大，故取2%风险报酬率以国库券利率作为无风险报酬率，该种债券没有上市交易，求该债券的评估值。

债券到期值＝50000×

（1+3×

15%）=72500（元）

债券评估值＝72500×

（1+14%）-2=55789（元）

14、某企业有一种已经使用10年的注册商标。

根据历史资料，该企业近5年使用这一商标的产品的比同类产品的价格高0.7元，该企业每年生产100万件产品。

该商标目前在市场上有良好趋势，产品基本上供不应求。

根据预测估计，如果在生产能力足够的情况下，这种商标的产品每年可生产150万件，每件可获超额利润0.5元，预计该商标能够继续获取超额利润的时间是10年。

前5年保持目前超额获利水平，后5年每年可获取的超额利润为32万元。

折现率为10%。

评估该项商标权的价值。

（15分）

利率为10%的复利现值系数列表如下：

期数（年）

6

7

8

9

10

复利现值系数

0.909

0.826

0.751

0.683

0.620

0.564

0.513

0.466

0.424

0.385

（1）计算预测期内前5年中每年的超额利润为：

150×

0.5=75（万元）

（2）计算该商标权价值：

商标权价值=75×

[（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5]

+32×

[（1+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10]

=75×

3.7909+32×

2.3536

=284.3+75.3167

=359.6167（万元）

15、某企业以自有的一项无形资产向另一企业投资，该无形资产的重置成本为200万元，接受投资的企业拟投入合营的所有资产的重置成本为8000万元，投资企业无形资产成本利润率为600％，接受投资的企业拟合作的资产原利润率为20％。

试评估这一投资的无形资产的利润分成率。

无形资产约当投资额＝200×

（1+600%）=1400（万元）

受让方约当投资额＝8000×

（1+20%）=9600（万元）

无形资产利润分成率＝1400/（1400+9600）=13%

16、某企业为两年前刚刚转产的一个企业，由于产权变动需要进行评估，预计该企业生产经营活动将在未来的五年内逐步趋于稳定，由评估人员和相关专家通过市场预测和分析，未来五年的净现金流量分别为200万元、400万元、500万元、580万元和585万元。

已知社会平均收益率为20％。

国库券利率为15％，该企业的风险系数为1.2，试确定企业的整体资产价格。

（1）本金化率＝15%+1.2×

（20%－15%）=21%

（2）PV=200/（1+21%）+400/（1+21%）2+500/（1+21%）3+580/（1+21%）4+585/（1+21%）5+585/21%×

（1+21%）-5＝2291（万元）

17、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：

（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；

（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；

（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。

（1）确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理?

（1）企业未来5年的预期收益额分别为：

第1年：

200万元

第2年：

200×

（1+10%）=220万元

第3年：

220×

（1+10%）=242万元

第4年：

242×

（1+10%）=266.2万元

第5年：

266.2×

（1+10%）=292.82万元

（2）折现率=8%+（12%-8%）×

1.5=14%

（3）企业整体评估值=200（1+14%）-1+220（1+14%）-2+242（1+14%）-3+266.2（1+14%）-4

+292.82（1+14%）-5+300÷

14%×

（1+14%）-5=1930.79万元

或者：

前5年收益现值=200（1+14%）-1+220（1+14%）-2+242（1+14%）-3+266.2（1+14%）-4

+292.82（1+14%）-5=817.79（万元）

第6年后的永续收益现值=300÷

（1+14%）-5=1113（万元）

企业整体资产评估值=817.79+1113=1930.79（万元）

（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元，作为该企业的商誉处理。

18、甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%。

评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估计为6%，国库券利率为4%。

（1）分别计算专利技术约当投资额和乙企业资产的约当投资量。

（2）计算专利技术的利润分成率。

（3）计算折现率。

（4）计算被评估专利技术的评估值。

（1）计算约当投资额分别为：

①专利技术约当投资额=100（1+500%）=600（万元）

②乙企业约当投资额=3000（1+10%）=3300（万元）

（2）专利技术利润分成率=

×

100%=15.38%

（3）折现率=4%+6%=10%

（4）专利技术评估值=〔400×

（1+10%）-1+420×

（1+10%）-2+430×

（1+10%）-3

+450×

（1+10%）-4+440×

（1+10%）-5〕×

15.38%

=248.28（万元）

19、某资产在未来6年中每年末的净收益分别为400万元、420万元、440万元、460万元、460万元、460万元，在第6年末，可转让给其他持有者，转让价格为2000万元，市场利率为12%。

估算该资产的价值。

该资产的评估值=400×

（P/F，12%，1）+420×

（P/F，12%，2）+440×

（P/F，12%，3）+460×

（P/F，12%，4）+460×

（P/F，12%，5）+460×

（P/F，12%，6）+2000×

（P/F，12%，6）=2804.75（万元）

20、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积位2000平方米，拟开发建设写字楼，容积率为2.5，建设期为2年，建筑费用为3000元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即可出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税金为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

采用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价（假设不考虑资金时间价值因素）。

（1）计算卖楼价：

卖楼价=2000×

2.5×

9000=45000000（元）

（2）计算建筑费用和专业费用：

建筑费用=3000×

2000×

2.5=15000000（元）

专业费用=15000000×

10%=1500000（元）

（3）计算销售费用和销售税金：

销售费用=45000000×

2.5=1125000（元）

销售税金=45000000×

6.5%=2925000（元）

（4）计算投资利润：

利润=（地价+建筑费用+专业费用）×

=（地价+16500000）×

=1650000+地价×

（5）计算利息：

利息=（地价+建筑费用+专业费用）×

6%

=990000+地价×

（6）求取地价：

地价=45000000-16500000-1125000-2925000-（1650000+地价×

10%）-（990000+地价×

10%）

地价=19008333（元）

单位地价=19008333/2000=9504（元/平方米）

21、某公司2004年对某一建筑物进行评估，该建筑物于2000年年底竣工投入生产使用，账面价值为335000元。

经评估人员调查，该公司所属某市建筑业环比价格指数分别为2001年10.1%，2002年11%，2003年12.3%，2004年13%。

根据现场勘察情况，该建筑物尚可使用20年。

根据以上资料采用成本法对该建筑物价格进行评估。

（1）重置成本采用价格指数调整法计算：

重置成本=建筑物账面原价×

=335000×

（1+10.1%）×

（1+13%）

（2）成新率采用使用年限法计算：

成新率=20/（20+4）×

100%=83.3%

（3）该建筑物评估值=519533×

83.3%=432770（元）

22、某企业向另一企业转让一项影碟机生产技术，已知转让方与受让方共同享用这一生产技术，双方设计生产能力分别为800万台和500万台，该技术属转让方外购，账面价格为300万元，已使用3年，尚可使用10年，3年中累计通货膨胀率为12%；

技术转让后，10年减少销售收入按现值计算为80万元，且开发费用的追加成本按现值计算为25万元，试评估该影碟机生产技术转让的最低收费额。

（1）计算该生产技术重置净值：

300×

（1+12%）×

10/13=258（万元）

（2）计算重置成净值分摊率为：

500/（500+800）=38.5%

（3）计算机会成本为：

80+25=105（万元）

（4）计算该无形资产转让的最低收费额为：

258×

38.5%+105=204（万元）

23、已知甲企业为A行业的一个企业，由于要发行股票，需要进行评估，已知甲企业现在生产能力已达到设计生产能力，过去几年中生产经营比较稳定。

请有关专家对甲企业起进行环境分析得出的结论是：

国家的行业政策在较长时间内不会变动，行业的竞争格局也已经比较稳定，不会有大的变化，企业内部环境较稳定。

在此基础上，评估人员收集了过去5年甲企业的收益，并据此预测未来5年的收益分别为2800万元、2700万元、2900万元、2850万元、2750万元。

已知社会平均收益率为20%，国库券利率为15%，甲企业的市场风险系数为1.4。

试采用合理的方法评估该企业的价格。

（1）由于企业生产经营比较稳定，因此采用年金法评估该企业整体资产价值

先计算适用的本金化率：

R=15%+（20%-15%）×

1.4=22%

（2）计算该企业整体资产价值：

PV=[2800/（1+22%）+2700/（1+22%）2+2900/（1+22%）3+2850/（1+22%）4+2750/（1+22%5）]÷

[1/（1+22%）+1/（1+22%）2+（1/（1+22%）3+1/（1+22%）4+1/（1+22%）5）÷

22%

PV=2797/22%=12715（万元）

因此该企业整体资产价格为12715万元。

24、某企业对其应收账款进行评估，经核查其评估基准日应收账款余额为150万元，根据以往资料，企业前5年累计坏账损失50万元，应收账款余额累计为630万元，并预计发生收款费用3万元，则应收账款的评估值是多少？

根据有关资料选择坏账估计法对应收账款坏账损失率评定估算：

应收账款坏账百分比=50/630×

100%=7.94%

应收账款评估值=150×

（1-7.94%）-3=135.09（万元）

25、某宗土地是已开发完成的临街地，面积10000平方米，现对其开发后的价格进行评估。

经调查分析得到ABCDE五个交易案例，并得到以下资料：

单价（元/平方米）

交易情况修正

日期修正