房地产估价讲义0.docx
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房地产估价讲义0
房地产估价
第一部分：
教学目的与要求
一、教学目的：
通过《房地产估价》课程的学习，目的是使学生能较系统掌握房地产估价的基本理论和基本方法，学会运用房地产估价理论与方法分析和解决房地产估价工作中的实际问题。
二、教学要求：
要求学生掌握房地产估价的基本理论和基本方法，为学生深入学习房地产估价理论以及开展实践工作提供参考并打下基础。
第二部分：
课程理论体系与总体结构
《房地产估价》是一门系统地研究房地产估价过程的普遍规律、基本原理和一般方法的科学。
在研究过程中，需要运用自然科学、社会科学以及诸多现代科技成果。
同时，《房地产估价》也是一门具有广泛应用性的实践学科。
《房地产估价》从房地产及其房地产估价的基本原理、房地产估价的理论基础、原则以及程序，房地产价格的影响因素与六种主要评估方法，城镇土地定级评价，房地产估价制度与相关法规等多方面，论述了房地产估价学科及其所涉及的一系列问题，具有很强的实践性和应用性。
本课程共分十三章，第一章绪论，介绍房地产估价的基础知识，第二、三章介绍房地产估价的理论基础、原则与程序，第四章房地产价格的影响因素分析，第五章到第十一章介绍剩余法、市场比较法、成本估价法、收益法、趋势法、现金流量法以及路线价法的理论与应用，第十二章介绍城镇土地定级估价，第十三章是房地产估价制度概述与相关法规。
第三部分：
教学内容与学时分配
一、教学内容：
第一章绪论
教学目的要求：
通过学习本章要求学生了解房地产、房地产价格的概念、特征
与存在形态，基本掌握房地产的特征。
教学重点：
房地产估价、房地产价格的概念以及房地产的特征。
第一节前言
一、房地产估价的重要性
（一）房地产估价是国家加强对房地产资产管理的迫切需要
（二）房地产估价是国家征收房地产税费的重要依据
（三）房地产估价是对房地产经济活动实行有效管理的重要手段
（四）房地产估价是深化住房制度和土地制度改革的重要基础
（五）房地产估价是保障人民生活安定的重要措施
二、房地产估价的含义：
（房地产价格评估或房地产评估）
三、《房地产估价》的学科性质与评估业性质
（一）系统性强
（二）实践性强
（三）房地产评估业的性质：
中介服务业
四、国内外房地产价值理论及房地产估价研究状况
（一）国外房地产价值理论及房地产估价研究状况
A国外房地产价值理论研究状况
现代西方房地产价值理论起源于：
十八、十九世纪的古典经济学派[在重农主义思想影响下，提出土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础]
主要代表人物及观点：
威廉配第[首次提出级差地租的概念；首先提出了地价可由土地获得的地租资本化的观点。
缺点：
没有把利润与地租分开来；没有把价值和使用价值区别开来；并且认为地租是土地的恩赐，而不是工人劳动的产物]。
理查德坎帝隆[认同配第关于地租是一种剩余的观点；正确指出，地租=市场价格—生产成本—利润]。
亚当斯密[古典政治经济学的主要代表人物。
主要贡献在《国富论》比以前明确得多地论述了地租量地决定问题；他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基础之一。
价值是一种客观现象，价值的存在是商品效用的源泉，短缺可以影响商品的交换价值，但是土地、劳力和资本等基本生产要素成本决定商品的基本价值或自然价值]。
大卫李嘉图[是古典政治经济学的又一杰出代表和理论完成者；运用劳动价值理论研究地租，对级差地租理论做出了突出贡献；理论建立基础为土地边际收益和报酬递减概念的基础；土地边际收益价值论成为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用的理论基础]。
让马帝斯特萨伊[《政治经济学概论》中；提出了“生产三要素论”应成为地租理论的基础，认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。
这一理论成为我国在土地估价中测定土地级差收益的基本方法]。
马克思[19世纪古典价值理论面临的挑战之一；批判、吸收、发展古典地租理论尤其是李嘉图的差额地租理论的基础上，根据劳动价值学说，创立了科学的地租理论；地租=市场价格—个别生产价格，还提出了“资本化的地租表现为价格”，其公式：
土地价格=地租/利息率]；古典价值理论面临的又一挑战[澳大利亚学派的边际效用原理，即商品价值大小与边际效用有关，即商品价值最终取决于其满足消费者效用的贡献率]。
阿尔弗雷德马歇尔[现代西方房地产价值理论的奠基人；成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应—成本学说结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础；具体内容，运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济
使价值、价格与成本达到和谐统一。
从某种意义上说，马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。
]
约翰B克拉克[美国，运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。
]
威廉阿郎索[美国，在20世纪60年代引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，提出竞标地租观点，并做出了市场经济条件下的城镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图；它是解释土地在不同用途间转换和不同用途具有不同地价的有效方法]。
阿尔弗雷德韦伯[在本世纪初创立工业区位论，其理论的核心是通输、劳力及集聚因素间相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点。
]
华尔特克理斯塔勒[德国地理学家，则在系统分析区域城镇体系各级中心地的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关系的基础上，创立了中心地理论。
区位理论，提示了一定区域内人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律。
]
B国外及我国香港地区房地产估价研究状况
20世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可分为三个阶段：
第一阶段，土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。
这一时期的代表作有费希尔发表的《房地产原理》（1923年），巴比科克的《房地产估价》（1924年），埃利和穆尔豪发表的《土地经济学基础》（1925年）。
第二阶段，摩茨科杂爱房地产评估界发表了划时代意义的论著《房地产估价过程》（1927年），他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间可互为验证的理论基础。
第三阶段，其代表人物是海德、阿特金松和舒姆茨，他们分别推广和发展了比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》（1941年）一书中构建的估价模型被美国房地产估价师协会收录在首次发表的《房地产估价》（1951年），该书到2000年为止再版13次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。
英国房地产估价研究状况
现代房地产估价的发源地，早在1884年便出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法，近百年间，该方法几乎没有多大变动；
英国的估价，注重经验和艺术的结合，主要采用五种估价方法：
比较法、投资法（收益法）、成本法、剩余法（假设开发法）和利润法。
早在1890年，马歇尔明确提出了扩展收益法的应用，他把利润作为连接价值与收益的纽带，并给出了公式：
价值=收益/利率。
发展到现在，收益法逐渐成为房地产估价的三大基本方法之一。
至20世纪60年代前的上百年间，英国经济持续平衡发展，通胀率保持在一个相对较低的水平，传统收益法中的资本化率就是投资收益率。
进入60年代，房地产投资的外部经济环境发生很大变化，通胀率大幅提高，业内人士开始深刻反省传统方法的合理性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。
全风险收益率，由于包含了投资的经营发、金融、变现、收益变动风险而得名。
收益率逆差，是指房地产投资的初期收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。
1959年，爱尔沃德（Ellwood）提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值，并发表了Ellwood表，将收益法发展到了一个新时期。
现在西方房地产估价领域广为熟知的Ellwood抵押收益法，其实是对该法的简化和步骤分解，使之简易直观，简化后称作阿克松（Akerson）简化式。
进入80年代以后，由于英国房地产市场交易案例的大幅增加，收益法几乎被比较法所取代，并广泛应用至今。
美国房地产估价研究状况
（特征）美国房地产估价师协会对房地产价格评估工作注重技术（公式）、
计量，对已确定的房地产中的某种权益的性质、品质、价值（或效用）进行不偏不倚的估价。
估价工作，是以针对相应市场领域采用有选择的调研方法、综合相关数据、应用正确的分析方法，以及具备为提出解决问题方案所必要的知识、经验和专业性判断为依据。
美国采用三种房地产估价方法：
比较法、收益法、成本法。
一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定；拟定各种路线价法则，如慎格尔在其所著《房地产估价原则》一书中提到，最先使用的深度价值表4321法则；对于各种深度的宗地价格，最先被承认的法则，是1866年纽约市法官霍夫曼创立的霍夫曼法则；此后，霍夫曼——尼尔法则，曾在纽约施行；对于市街地的课税估价，其中最著名的是苏马斯法则；80年代的比较法。
德国房地产估价研究状况
从历史上讲，德国德城镇规划、用地计划等都具有其先进性。
德国的房地产估价方法主要有三种：
比较法、收益法和成本法。
德国的房地产估价主要有市场流通值和课税标准价格两种。
市场流通值，是体现房地产在当前市场条件下的价格，它由权益或供求关系决定的；课税标准价格，实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据；比较法为最主要方法。
加拿大房地产估价研究状况
所有私人或公务员对房地产市价的评估，基本上都采用比较法、收益法和成本法三种方法。
这三种方法均根据市场动态而定。
成本法的基础在于，“任何谨慎的投资者所愿意为物业支付的价格不会高于他购买这块土地并建造同样称心和效用的建筑物而不过分拖延建造时间的总费用”；收益法，是将收入按与市场相一致的比率进行资本化。
这一方法是建立在价格是预期收益的折现值这个基础上的；比较法的一个前提是，市场价来源于
比较物业的价格。
采用三种方法评估房地产市场价格，每种方法的结果都必须由另两种方法加以验证。
前两种最被看中，因为它们最能准确反映市场上买者及卖者的态度。
成本法不被看中的原因，折旧的量化困难且主观；对物业的需求不同，造成物业价格会高于或低于物业总的建筑成本（含税收、利润等）。
日本房地产估价研究状况
在日本，房地产被称为不动产，因而房地产估价也被称为不动产鉴定估价，房地产估价师被称为鉴定士。
日本的不动产鉴定估价由日本不动产评估协会和日本政府共同管理。
日本不动产鉴定评价主要使用比较法、收益法和成本法。
其中，比较法和成本法应用最为频繁。
在对土地价值进行鉴定评价时，一般首选比较法；对建筑物的价值鉴定评价时首选成本法；当难以从市场上找到用以比较的交易实例限制了使用比较法时，就要借助政府公布的不动产评估信息。
比较法通常选用四个用于比较的不动产实例。
此外，在使用收益法时，一般使用直接还原法，而较少使用复杂的折现现金流方法（DOF）；但若有人特别委托使用DOF方法、并愿意为此多支付评估费，鉴定士也可以提供一个10年期的DOF分析。
香港地区房地产估价研究状况
香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用5种方法：
比较法、投资法
（即收益法）、成本法、剩余法和利润法。
比较法，除了对一些“特殊”或“罕有”的房地产，由于缺乏可比较的市场资料，需考虑其他方法外，估价师都是依照比价法进行估价，因为该方法简易、可靠。
用收益法进行估价，是根据房地产正在未来一段日子里可收取租金回报的“现在价值”。
首先在同区内找到足够同类型的房地产的买卖资料，然后分析这些资料可得到一连串的“回报年期”系数——房地产的现值系数。
成本法，是建立在以下假设基础上的，即建筑费与价值是相关连的，因此，地价加上建筑物的建筑费相当于土地和建筑物的整体价值。
在香港，估价师认为：
这个假设是含糊的，因为价值是由供给和需求两种力量决定的，建筑费只是影响供求平衡诸多因素的一个，并且仅在个别方面影响其价值。
通常用于很少转手或是没有市场依据的房地产类型的估价。
利润法的依据，是假设某些房地产价值与使用该房地产所得到的收益之间具有一定的关系。
该方法是一种非常间接的方法，并包含了一个固有的缺点，即完全依赖估价人员在解释和处理数据时的主观性。
少用。
剩余法的原理在于，土地是所有经济活动的承担者，而土地价值与其相关联的经济活动有直接联系。
香港使用这个方法评估土地价值时，要将土地开发费用扣除，包括基建费、建筑师和估价师费、法律费、代理费、财务费及开发者的收益。
用这个方法得到的估值依赖许多的变量，因而误差机会较大。
除非所考虑的房地产具有开发或再开发的可能性和很难找到同类型房地产进行直接比较时，通常不用这个方法。
（二）我国房地产估价研究状况
与国外房地产估价的研究类同之处，即也是先从土地估价的研究出发，然后再发展成房地产结合的估价。
我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。
1930年，章植的《土地经济学》出版；1935年，张辉出版了《上海市地价研究》，同年高信出版了《南京市之地价与地价税》；1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》；1944年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本、张丕介的《土地经济学导论》、
以及王季深《上海之房地产》等一系列著作。
这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。
新中国成立后，。
认为社会主义不存在地租，城市住宅不是商品，因此，房地产业不复存在，房地产价值及价格评估研究也被冷落。
1980年11月成立了中国土地学会，并召开了许多学术讨论会，探讨社会主义地租地价问题。
这一时期，以地租地价问题讨论为中心，引发了整个土地价格问题的研究，较普遍地承认应实行土地使用制度改革；以住宅商品化问题讨论为中心，引发了住宅商品化、住宅制度改革、房产经济等问题的深入研究，逐步形成了房屋商品化理论体系。
1984年12月12日，原城乡建设环境保护部发布了《经租房屋清产估价原则》，这是新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章。
规定房屋估价方法为：
房屋现值（净值）=房屋重置完全价值新旧程度；或房屋现值=房屋重置完全价值房屋折旧。
自1987年起，我国开始城镇土地定级估价工作，并且由点到面，由沿海到内地，由大中城市向中心城市逐步进行，以便探索出适合我国当时地价评估的方法。
1990年，当时的国家土地管理局在总结上述方法的基础上，于1990年颁布《城市土地定级规程（试行）》，1993年颁布《城镇土地估价规程（）试行》
。
1997年，我国的《土地估价管理办法》、《土地估价管理条例》纷纷出台，土地市场日趋健全和完善，市场交易资料已很充分。
1989年7月我国第一家房地产评估机构——深圳市物业估价所成立。
1990年深圳市政府发布了《深圳经济特区物业估价暂行办法》。
1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了国外地房地产估价方法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法，如，计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。
在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例估价法、对照评估法、标准房租增减评估评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。
受当时条件的限制，主要是运用成本法，只有沿海少数大城市开始应用比较法和收益法。
从1992年起，北京市研究制定了《北京市房屋重置价评估标准》，在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、分项计价法的基础上，提出了“部件计分法”。
这为我国房屋重置价格标准的制定开了定量分析的先河。
四、房地产评估（业）的历史与发展
（一）房地产评估（业）的起源
房地产评估是社会分工日趋专业化的结果；是市场经济发展到一定阶段的客观要求和必然产物。
（二）房地产评估实践、房地产评估（业）的历史与发展：
A中国，早在汉武帝时，征收以土地为主的财产税，从而萌发出我国古代房地产评估现象，并且世界各国评估业的发展也大多以土地税收估价为起点。
B英国，二十世纪七十年代发生的房地产危机促使评估标准产生，当时很多银行、会计、收购伙伴等对房地产的贬值失望，在评估中房地产价值的确定也缺乏规范。
产生了机构（英国皇家特许测量师学会）。
C美国，评估标准产生的推动力是二十世纪八十年代末期美国的金融风险，原因之一在于美国政府对资产评估业不予直接管理。
采取措施：
1989年美国国会通过了第11号法令《不动产评估改革——关于修订联邦金融法规的强制法令》；管理制度上，1987年成立了美国促进会。
D法国、日本、澳大利亚等国家也都先后制定了自己的评估标准、方法和管理制度。
E欧洲的评估组织，1977年欧洲不动产评估组织成立，之后出版了适合全欧洲的评估标准《蓝色纲领》，1997年4月第一套标准修订。
F国际：
基于不动产界需要互相加深理解，1982年国际资产评估标准委员会成立。
随着全球经济一体化进程的加快，各国经济的互相渗透，建立统一的评估标准的需要也就越来越强烈，1994年，形成了修订完成的国际评估标准白皮书。
G中国：
在当代，也出现过类似的资产评估活动，如五十年代，实行新税则时，曾规定对房产和地产先按照标准房价和地价进行测算，然后计征税款。
《中国城市房地产管理法》规定了“国家实行房地产评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。
1993年2月，原国家土地管理局发布《土地估价师资格考试暂行办法》；
1995年3月，建设部与人事部联合发布了《房地产估价师执行资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》；
1995年5月，原国家国有资产管理局和人事部联合发布《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师执业资格考试实施办法》。
第二节房地产的概念与存在形态
一、房地产的概念
（一）概念表述的多样性：
注意定着物与附着物的区别
（二）本质的同一性
（三）本教材的房地产概念
二、房地产的存在形态
（一）单纯的土地：
狭义、广义、最广义
（二）单纯的建筑物：
建筑物、构筑物、房屋的区别
（三）房地合一的房地产：
完整实物形态；区别单独、区分、共同所有
第三节房地产的特征
一、房地产估价的必要性：
由特征决定
一、土地的特性：
（一）土地的自然特性：
承载力；肥力；不可移动性；数量固定性；耐久性；个别性
（二）土地的文化特性：
用途多样性；社会经济位置的可变性；合并与分割的可能性
三、房地产的特征种类：
（一）固定性
（二）差异性
（三）昂贵性
（四）升值性
（五）长期性
（六）双重性
（七）敏感性
第四节房地产价格的特征与形态（分类）
一、房地产价格的概念
（一）货币表现
（二）最根本的特征：
双重实体
二、房地产价格的形成基础
（一）房地产的有用性
（二）房地产的相对稀缺性
（三）房地产的有效需求
三、房地产价格的特征
（一）共性：
以货币表现；也受价值规律的影响
（二）个性：
表现形式；本质特征；价格构成基础；形成基础
四、房地产价格的形态（分类）
（一）土地价格分类
A按照土地权属分：
所有权价格与使用权价格；
B按照形成基础分：
征用地价、批租地价与转让地价；
C按照计算单位分：
总地价、单位地价与熟地楼面价。
D按照出让方式分：
拍卖、招标、协议价格
（二）建筑物价格分类
A按照流通形式分：
出售和出租
B按照计算单位分：
总价格和单位价格
C按照交房时间的差异分：
现房价格与期房价格
（三）房地合一价格分类
A按照形成基础分：
评估价格（收益、基准以及试算价格）、市场价格、
成交价格、理论价格和公开市场价值；
B按照用途不同分：
买卖价、租赁价、抵押价、课税价、典当价、保险
价、征用价等；
C按照市场性程度分：
正常价格、限定价格、特定价格；
D按照实物形态分：
土地价格、建筑物价格、房地合一的房地产价格
五、房地产价格的作用
（一）调节供求关系
（二）引导和公告作用：
政府定期公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格
（三）促进技术进步
（四）优化资源配置的作用
思考题：
1、如何理解房地产与房地产价格的概念？
2、房地产的特征对房地产估价产生哪些影响？
3、房地产估价的必要性？
第二章房地产评估的理论基础
教学目的要求：
学习本章要求学生了解地租、地价、区位以及转换边际的房地产评估理论；着重了解地租与区位理论。
教学重点：
地租与区位理论
教学难点：
转换边际理论
第一节地租理论
一、地租的概念
土地所有者凭借土地所有权得到的收入，土地所有权价格；本质是收益权；只要土地所有权存在，就存在地租。
二、地租的表现形态
（一）绝对地租
A绝对地租形成原因：
土地所有权垄断
B绝对地租的来源：
城市工业部门总利润的扣除
C绝对地租的量化（本质）：
是为取得一定的土地空间进行一定的经营活动而必须支付的最低代价。
D绝对地租的形成条件：
低于工业资本有机构成的农业资本有机构成
（二）级差地租
A级差地租产生的原因：
土地的有限性引起的土地经营权垄断
B级差地租的来源：
城市土地经营所获得的超额利润
C级差地租形成的条件：
土地区位的优劣——土地的质量等级
D级差地租的分类与量化：
由于形成的具体情况不同具有两种形式：
级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ，级差Ⅰ是由于由于土地位置、肥力差别引起的资本生产率的差别而形成的；级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续追加投资引起的资本生产率的差别而形成。
形式上虽有区别，但实质相同，都是由投入在土地上的等量资本所具有的不同生产率而产生的结果；都是由农产品的个别生产价格低于社会生产价格之间的差额产生的超额利润转化而成。
三、绝对地租与级差地租的异同点
（一）相同点：
从本质上讲都是由土地所有权决定，都同样地体现了土地所有权的经济利益要求。
（二）不同点：
从量上看，城市绝对地租是作为工业生产总利润的扣除，因而它是与一定的社会经济发展水平相适应；级差地租则具有与土地的质量等级相关的确定的量的规定性，因而在城市土地利用及城市地产评估中级差地租具有更重要的意义。
四、地租理论在房地产评估中的指导作用
（一）绝对地租的作用
按照马克思的地租理论，城市的绝对地租由农业绝对地租水平决定，以城市郊区一定区域内的相对劣等地的地租量为基准。
因此，绝对地租是房地产评估中调节、控制城市最低地价的重要基础。
（二）级差地租的作用
级差地租是房地产评估时要遵循的最佳效用原则、预测原则、时日原则的依据。
一定区位上的城市土地，可以获得的级差地租是由土地生产力的水平界定的。
以级差地租为基础评定的地价标准应主要以由不同区位土地生产力的高低导致的级差地租量为依据。
这一点对评定地价的最高值尤为重要。
第二节地价理论
一、地价理论的概念
正因为有地租，才会产生土地价格。
土地价格的实质：
地租的资本化；地租是地价的基础。
价格可以完全不是价值的表现，没有价值的东西在形成上可以具有价格。
二、地价的计量
马克思的理论：
如果撇开竞争和土地投机，影响土地价格变动的有两个：
一是地租量，二是利息率
二、地价理论的应用：
（一）土地定级
（二）地价评估
三、地租与地价理论的区别与联系
事实上，地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。
所不同的是地租理论对地产评估的过程起着定性化的指导作用；而地价理论则是使地产评估工作更接近模型化与定量化的基础。
第三节区位理论
一、区位的概念：
综合概念
是自然地理位置，经济、交通地理位置在空间地域上有机结合
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