考研中国地质大学北京土地管理学要点文档格式.docx
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2．土地调查
地籍调查
（1）含义：
地籍调查是国家科学方法，有关法律程序通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。
（2）目的：
——核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置，并掌握土地利用状况；
——通过地籍测量获得宗地界地点的平面位置，宗地形状及其面积的准确数据，为土地登记、核发土地权属证书奠定基础。
3.城镇土地分等定级，农用土地分等定级。
城镇土地分等定级是对城镇土地适宜性的评定，也是对城镇土地资产价值进行科学评估，其等级是提示城镇不同经济条件下，土地价值的差异规律的表现形式。
农用土地分等定级则是对农用土地质量或者对其生产力大少的评定，也是通过对农业生产条件的综合分析，对农用土地生产潜力及其差异程度的评估工作。
4．级差地租
由于土地肥力的不同，所产生的土地质量和差异，从而影响土地生产率。
这种土地肥沃程度的差异和土地位置不同，是产生级差地租的自然条件，所以说级差地租是产生土地等级的重要理论基础之一。
（级差地租1：
等量劳动投放在不同等级的等量土地上形成的超额利润；
级差地租2：
在同块土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差另而形成的超额利润）
5.农用地分等定级的意义
（1）为土地整理和确定耕地占补平衡目标提供依据
（2）为农村税费改革提供科学依据
（3）为城镇建设征用农用地提供指导，促进城市土地市场的一体化发展
（4）为农业和农村现代化建设服务
6.土地登记
是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。
（1）从政府管理角度：
国家依法对土地的坐落、面积、用途、等级、权属关系在专门薄册上进行注记的一种制度。
（2）从土地权利关系人的角度；
指土地权利人或土地权利变动当事人按照法律的规定，向国家主管机关提交申请书及有关的产权证书、协议书、契证、要求登载记录土地权利或权利变动事项、经确认记载中国家土地登记册的法律过程。
主要意义和作用：
①对土地权属关系的确定，维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益；
②通过土地登记对土地权利变动关系的确认，保护了土地产权交易安全、维护了土地市场交易秩序；
③土地登记是对房地产市场实话有效监管的关键措施；
④土地登记是土地用途管制的重要组成部分；
⑤土地登记是土地管理主要的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地租、税、费的依据。
7、土地利用动态监测的容
（1）土地利用动态监测的特点
土地利用动态监测是指运用RS和土地调查等手段和计算机、监测仪等科学设备，以土地详查的数据和图件作为本底资料，对土地利用的时空动态变化进行全面系统地反映和分析的科学方法。
其特点：
①监测成果的多样性；
②监测体系的层次性；
③技术要求的区域性；
④技术手段的综合性。
五、土地权属管理
1.土地权利
土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。
土地权利是土地法律制度的核心容，是体现社会整体利益和国家利益的土地管理法与体现社会成员个体利益和当事人意志的土地权利法的有机结合。
土地权利的四项基本权能：
占有、使用、收益和处分。
2.土地权利的特征
1）土地权利是对土地的支配权
2）土地权利的绝对权
3）土地权利必须由法规定
4）土地权利的变动一般采取登记的公示方式
3.土地所有权
土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。
法律特征
①土地所有权是通过国家制定法律、结合和其他规性文件作出的规定来行使的。
②土地所有权是一项专有权，其所有权主体是特定的；
如国有土地所有权的主体是国家，农村集体土地的所有权的主体是农民集体。
③土地所有权具有排他性；
④土地所有权有追及力
4.土地使用权
是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的围，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和部分处分的权利。
5.土地权属管理
（1）土地确权：
即确定土地所有权、使用权和他项权利的归属。
土地确权包括四个含义：
①土地所有权、使用权和他项权利必须依法确定；
②三项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素——主体、客体和容的确定
③依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人都不得妨碍该权利的依法行使；
④土地确权和土地登记的关系有狭、广两种理解；
●广义上：
土地确权是地籍调查——审核批准——登记注册——发证。
实际上是土地确权的过程。
●狭义上：
土地确权仅指土地登记过程中的权属审核阶段，即对土地权属来源合法的审查和对土地权属性质的确定。
（2）依法管理土地权属变更
（3）依法调处土地权属纠纷
（4）依法查处在土地权属方面的行为
6．土地确权的过程
●申报——审查——登记——核发证书——确权
●所有权和使用权的确认以合同的形式加以确认。
六、土地使用权流转管理
1.城镇国有土地使用权流转
方式有：
出让、转让、出租和抵押
2.出让金
指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给土地所有者的金额（一次性）。
即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。
出让金包括土地开发投资费用和使用期的金额土地使用费。
前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。
如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
3.土地使用权出让的期限和方法
1）期限
●居住用地70年；
●工业用地50年；
●教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；
●商业、旅游、娱乐用地40年；
●综合用地或其他用地50年。
2）土地使用权出让方式
三种：
协议、招标和拍卖
4.城镇国有土地出租
（1）概念：
指国家将国有土地在一定年其租给土地使用者用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并按年度或合约的时间周期支付租金的行为。
（2）国有土地出租的适用围
●原城市划拔土地使用者，在划拔土地上进行某种经营活动；
如停车场、农贸自由市场、宾馆等。
●原城市划拔土地使用者，自身不带有经营性质、将土地作为经营条件，进行出租、联营、合作的；
如事业单位出租办公。
●城市住宅和原事业用地；
●企业股份制改选中，对其原占有的国有土地。
对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。
5.农村集体土地使用权流转
土地使用权流转的形式
（1）农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；
（2）乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；
（3）因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移；
（4）近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。
现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。
农村土地使用权流转的重要意义：
（1）提高农业生产效益
（2）推动农业产业结构调整
（3）促进农民收入增长
（4）增加农业资金投入
（5）发展土地的规模经营
七、土地征收
1．土地征收的概念
土地征收是国家以公共利益为目的，依法定程序运用公共权力从其他民事主体获取土地权利的行为。
通常认为，土地征用是行政行为。
土地征收是国家土地管理制度的重要组成部分。
土地征用是国家特有的权力，是国家取得私人土地的一种特殊方式，其核心在于取得具有强制性，并不以土地所有人的同意的为前提。
2．特点
1）严格按照法定程序进行；
2）具有强制性；
3）兼顾国家、集体、个人三者利益。
3．征地补偿与安置标准
农地的征用价格包括三部分，一是农地的价格，二是青苗等地上附着物的价格，三是社会保障价格。
八、土地利用管理
1.土地利用
是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象或手段，利用土地的特性来满足自身需要的过程。
2.影响土地利用的因素
①自然因素；
②经济因素；
③社会因素
3．土地利用管理
是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然经济规律，对土地的开发、利用、整理和全面提高所进行的计划、组织、控制等工作的总称。
容：
土地利用规划管理；
土地利用计划管理；
土地用途管制；
土地开发、整治、保护；
土地利用监测。
4.土地利用规划管理
是指政府为了保障土地利用规划工作的开展依法建立起来的一套行政管理体制，包括管理目标、机构设置、人员配备、运转程序、经费保障等多方面的容。
管理体系是保障整个规划体系良性运转的关键环节。
5.土地利用总体规划的容
①分析研究本地域土地资源状况和利用现状
②土地利用潜力分析
③规划期土地利用变化的预测研究
④一定时期土地利用的目标和基本方针
⑤提出土地利用总体规划方案
⑥实施规划的政策、措施和步骤。
6.土地利用总体规划的实施管理
（1）土地用途管制和转用的规划许可；
（2）“占一补一”制度；
（3）土地利用计划的编制和落实；
（4）土地复垦开发项目的规划审查制度；
（5）各专项规划的审核等。
7.土地用途管制
（1）涵义
指国家为保证土地资源的合理利用、经济、社会和环境的协调发展、通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，土地所有者和使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地的制度。
（2）容
对土地按用途进行合理分类；
通过土地利用总体规划划分土地利用区；
确定各区土地使用的限制条件；
明确土地使用权性质；
对土地用途变更实行审批制；
实行土地利用监督管理；
建立违反土地用途管制处罚制度。
（3）耕地区对土地利用的主要限制有：
限制本区的耕地在规划期部的擅自占有和转用；
鼓励划入本区的非耕地资源向耕地转化，严禁占用基本农田进行非农建设。
一般农田在规划期视为基本农田保护。
国家重点建设项目确需占用耕地区的，应经法定程序修改规划后办理耕地转用手续。
限制占用耕地区的耕地发展园林、牧业，严禁用于发展水产养殖业和建窖、建房、建坟以及堆放固体废弃物等。
（4）建设用地管制
①对建成区的土地管制容：
土地利用结构的调整和功能定位；
现有建设用地和闲置废弃地的挖潜；
保证公益事业对一部分土地的需要等。
②重点：
对规划的土地管制
主要是合理确定建设规划区的界限和用地数量，确保人均占地或总规模不突破规定标准。
分阶段保护建设规划区的耕地，未经合法批准，耕地及其他农用地不得擅自转用，耕地转用前必须在本区处开发复垦不小于所占面积且符合质量标准的耕地，以保证本地区耕地数量动态平衡。
③存量土地的用途管制
指存量建设用地土地利用结构调整和土地利用方式置换的管制，实际上就是盘活存量建设用地。
九、城市土地市场管理
1.城市土地一、二级市场的关系
①一级市场是整个地产市场的基础，一级市场的交易量实际上决定于整个地产市场的交易量。
②在地产市场上，一级市场的卖主是固定的，国家及代表机构。
③一级市场价格是国家控制、调节二级市场价格是市场上自由形成。
2.土地市场机制
♦供需机制----供给引导需求
♦竞争机制——核心，是前后两者的联结器
♦价格机制---是市场机制的保障机制。
3、城市土地市场供需机制
（1）城市土地一级市场供需机制
①供给机制：
政府财政收入的重要来源；
政府领导取得“政绩”的重要砝码；
土地收益是政府土管部门“小金库”资金的重要来源；
有关部门领导谋取私利的重要工具
②供给约束
——城市规划对一级市场土地供给的约束
——土地管理体制对一级市场土地供给的约束（中央对地方、中央土管对地方土管）
——土地收益分配对一级市场土地供给的约束
③需求机制
a.对企业的双重作用
——城市土地是企业生产经营的载体
——城市土地是企业投机的对象
b.需求约束
——地价约束
——银行信贷约束
——企业决策约束
——供给对需求的约束
（2）城市土地二级市场供需机制
①供给机制
——资金对供给的约束
——地税对供给的约束
②需求机制
♦房地产需求：
自己使用、用于投资
♦需求量与房价、购房贷款利率关系相关
♦与居民收入水平、住房商品化程度、住房负债
♦消费观念和房地产投资观念呈正相关
4.城市土地市场的价格形成机制
（1）土地价格体系
征地补偿费；
出让价格；
商品房售价中的地价；
房地产交易和租赁中的地价。
（2）价格形成机制
土地的开发成本
土地区位因素
政府财税的影响
国家政策和干预因素
土地供求关系
5.城市土地市场价格管理政策
（1）土地使用权协议出让实行最低限价制
（2）土地价格定期公布制
（3）政府按经济和城市建设的需要，提前收回已出让土地的土地使用权的补偿
（4）政府对土地使用权转移有优先购买权
（5）政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预
（6）征收土地增值税
（7）土地价格评估制度
6.土地储备与城市土地市场
（1）含义
土地储备制度，是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，完成前期整理后，根据城市土地出让年度计划，有计划地投入市场的制度。
（2）运作程序
1）征购：
一是新增城市用地的征用；
二是存量城市土地的收购、置换、回收。
2）开发、整理、储备：
对于进入储备体系的土地，储备机构根据城市规划和建设用地的要求，对其进行开发、整理。
对农用地通过开发使其达到建设所需的“三通一平”或“五通一平”状态。
对原城市用地通过拆迁、归并组合、平整以及基础设施的完善，使其更有利于城市建设的需要。
3）供地:
a）根据城市规划确定待供地用途，并在招商引资的过程中严格把关；
b）作好城市土地市场供需平衡状况的研究，根据平衡状况并结合建设用地年度出让计划确定供给量；
c）办理土地出让手续，在出让方式上尽量选择市场化程度较高的招标和拍卖力式。
（3）城市土地储备制度在完善我国城市土地市场中的作用
1）垄断城市土地一级市场，合理控制新增城市土地供给量
2）合理控制新增城市土地的供给量
3）通过建立透明公开的储备制度，保障土地市场交易公开性。
4）提高土地配置的市场化程度
5）优化城市土地利用结构、改善城市功能
6）提升城市土地资本价值，调控城市经济发展
土地制度
建设用地供给总量控制制度
国有土地有偿使用制度
城市建设用地集中供给制度
土地收购储备制度
土地使用权公开交易制度
基准地价定期更新和公布制度
土地登记可查询制度
集体决策制度
举报和监察介入制度
思考题
一、绪论
1.土地管理的目标和任务是什么？
2.土地管理学的研究对象是什么？
3.经济方法在土地管理中的作用及主要容。
4.土地管理学的发展趋势
5.土地管理的任务？
6.土地管理遵循的原则有哪些？
二、土地管理的理论和技术基础
1.土地资源与土地资产有什么联系和区别？
如何实现对土地资源和土地资产的管理？
2.为什么说土地利用具有经济性？
土地利用的经济结果对土地资源布局有何影响？
三、地籍管理
1.地籍与地籍管理有什么联系和区别?
2.什么是产权地籍？
什么是多用途地籍?
3.地籍管理的主要容有哪些?
4.为什么说地籍管理是促进国民经济发展，维护社会稳定的重要环节？
5.地籍调查包含哪些容?
6.土地利用现状调查与地籍调查有何区别?
7.第二次土地详查的主要容和意义？
8.城镇土地分等因素因子权重的确定有哪些常用方法？
9.城镇土地定级的因素指标体系通常包括哪些容？
10.农用地分等、定级的技术方法有哪些？
11.农用地分等定级的意义？
12.如何确定土地分等定级的单元和选择参评因素？
13.为什么说土地登记是一项法律制度？
14.土地登记的主要容和主要对象是什么？
15.请简述初始土地登记的工作流程。
16.土地登记的主要意义和作用？
四、土地确权及管理
1.土地权属管理的主要容及步骤？
2.土地权利具有哪些特征？
3.什么是土地权利？
土地权利具有哪些基本权能？
4.土地征收和土地征用的涵义及异同点。
5.征地补偿费的构成。
6.探讨农村集体建设用地流转问题。
7.我国农村土地征收制度改革的前景如何？
8.我国农村集体土地使用权流转的形式有哪些？
有何重要意义？
五、土地利用管理
1.土地利用的涵义？
2.土地利用管理的主要容？
3.土地利用管理的理论依据是什么？
土地利用管理包含哪些主要容？
4.为什么要制定土地利用计划，其目的是什么？
5什么是土地用途管制，我国土地用途管制的特点？
6.土地用途管制的容是什么？
并具体论述建设用地管制
7.什么是我国土地集约化利用的途径？
8.土地利用总体规划的容有哪些？
六、城市土地市场管理
1.为什么要加强对城市土地市场管理？
2.土地市场的性质及容？
3.城市土地市场层次结构？
4.为什么说土地是国民经济宏观调控的手段？
5.我国城市土地市场的价格形成机制有哪些？
目前土地市场价格管理政策有哪些?
6.城市土地一级市场供需机制包括哪些容？
7.城市土地储备制度在我国城市土地市场中的运作程序是怎么样的？
城市土地储备制度在完善我国城市土地市场中具有什么作用？
8.论述市场经济与土地资源配置的关系。
9.试分析目前土地市场机制。
10.论述经营城市土地的新理论。
11论述城镇化土地资源配置模式应如何选择？
七、土地管理中的高新技术应用与实践
1.论述“3S”技术在土地管理中的应用。
这些可是爱考的专业课老师（如果俺考研成功她可就是俺滴学姐啦）珍藏不外漏的当年的笔记啊。
顺便说一句：
考研公共课全国统考，大家复习的资料都一样，成绩也不会有太大差距，但专业课不一样只能按照报考学校和专业的重点、风格来复习，千万别走错了路，自己埋头复习了大半才发现套路根本不对，那就后悔死了，的爱考机构会给你安排你所报考学校本专业的研究生来给你上课，信息量自然不用说了（导师不可能出来上课大家都知道，所以所有的经验和信息只能通过导师的在读研究生来获取了）
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