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已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；
从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？
前5年企业税前净收益的现值为：
181.47（万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：
55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.51=522.98（万元）
该企业的评估值为：
522.98×
（1-40%）=313.79（万元）
有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
1.1
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
解
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110
（2）交易情况修正系数为
或者0.99
交易时间修正系数为
或者1.06
区域因素修正系数为
或者1.02
个别因素修正系数为
或者1
容积率修正系数为
或者0.95
（3）参照物修正后地价=
（万元）
4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。
经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。
此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万（该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%）。
要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。
答案要点：
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本=150*（1+10%）3=199.65万元
实体性损耗率=3/（3+6）=33.33%
功能性贬值=3*12*650*（1-33%）*（P/A,10%,6）=6.83万元
经济性贬值=20*（1-33%）*（P/A,10%,6）=5.84万元
评估值=199.65*（1-33.33%）-6.83-5.84=120.44万元
5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。
具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。
经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。
实际累计利用时间为50,400小时。
经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%）。
要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
资产的重置成本=480万
资产的已使用年限=20*（50,400/57,600）=17.5年
实体性贬值率=17.5/（17.5+8）=68.63%
资产的功能性贬值=3*（1-33%）*（P/A,10%,8）=10.72万元
评估值=480*（1-68.63%）-10.72=139.86万元
第三章
1、被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了20万英镑。
2000年10月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而国内其他企业2000年6月从英国进口同种设备的CIF报价为30万英镑。
按照通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%，，被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资回报率为10%，所得税税率为33%。
评估时英镑与美元的汇率为1：
1.5，人民币与美元的汇率为8：
1，2000年6月至2000年10月进口设备价格没有变化。
（1）计算被评估进口设备的更新重置CIF价格；
（2）计算被评估进口设备的重置成本；
（3）计算被评估设备的评估值。
（1）、被评估设备的CIF价格为30万英镑。
（2）、重置成本=（设备的CIF价格+银行手续费）*（1+国内运杂费费率）
银行手续费=30*8*1.5*0.8%=2.88万元
国内运杂费=（30*12+2.88）*3%=10.89万元
设备的重置成本=360+2.88+10.89=373.77万元
（3）、设备的成新率=5/（5+5）=50%
设备的功能性贬值=20,000*（1-33%）*（P/A,10%,5）=5.08万元
进口设备的评估值=373.77*50%-5.08=181.81万元
2、被评估生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量6,000吨，或者采取降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续3年，降价造成每吨产品净损失100元，该企业正常报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数x为0.6。
试根据所给的条件：
（1）估测所能出现的经济性贬值率；
（2）计算该设备的经济性贬值额。
（1）、[1-0.60.6]*100%=26.4%
（2）、经济性贬值=10,000*100*（1-33%）（P/A,10%,3）=166.62万元。
3、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。
经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。
（2）确定该机组的成新率；
（3）确定该机组的评估值。
（1）、30*0.8=24万元；
（2）、成新率=（8/8+5）*100%=61.54%
（3）、评估值=24*61.54%=14.77万元
4、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进行评估，假设从1985年—1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。
根据所给条件计算被估设备的成新率。
（1）评估时设备的现行成本，即更新成本：
30,000×
2.6+3,000×
1.61+2,000×
1.21=85,250
∑（账面原值×
价格变动率）=设备现行成本合计
（2）评估时设备的加权更新成本为：
根据公式:
设备的加权更新成本=更新成本×
已使用年限,得出:
30,000×
2.6×
10+3,000×
1.61×
5+2,000×
1.21×
2=808,990元
（3）设备的加权投资年限=∑（加权更新成本）/∑（更新成本）
=808,990/85,250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8/（9.5+8）]×
100%=45.7%
5、某被评估设备计划长期用于租赁。
根据该设备当前的状况，估测其尚可使用年限为10年；
根据市场调查，估测该设备的预期年收益为7,500元；
另外，有搜集了三个类似于被评设备的参照物的销售和租金信息（见下表）。
参照物
日期
售价（元）
年收益（元）
1
上周
44,300
6,200
2
42,500
6,800
3
57,300
8,600
要求：
试用收益法评估该设备的价值。
（1）折现率按照三个参照物设备的实际收益率的算术平均值为准：
=（6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300）/3×
100%=15%
（2）设备的评估值=7,500/15%×
[1-（1+15%）-10]=37,640（元）
1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。
经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
重置成本=9.5+0.4×
（1+40%）+1×
（1+30%）+0.6×
（1+20%）=12.08（万元）
2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。
若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。
重置成本=20×
+2×
=27.34（万元）
3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。
如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。
重置全价=24×
（8/12）0.8=17.35（万元）
4．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70％，辅助装置占20％，工艺管道占10％。
至评估基准日，机组主机价格下降2％，辅助装置价格上升1％，工艺管道价格上升了5％。
求该机组评估基准日的重置成本。
重置成本=60×
70%×
（1-2%）+60×
20%×
（1+1%）+60×
10%×
（1+5%）=59.58（万元）
5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？
重置成本=1000×
=1200（万元）
6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。
A设备尚可使用5年，假定年折现率为8％，该企业的所得税税率为33％，求A设备的超额运营成本。
年净超额运营成本=40×
（1-33%）=26.8（万元）
A设备的超额运营成本=26.8×
（P/A，8%，5）=107（万元）
7．被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。
1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%～90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5﹕1，人民币与美元的汇率为8﹕1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
答
（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。
（2）被评估设备的重置成本为：
（设备的CIF价格+银行手续费）×
（1+国内运杂费率）
银行手续费=20×
8×
0.8%=1.28（万元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）×
3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）
（3）设备的成新率=5÷
（5+5）×
100%=50%
（4）进口设备的评估值为：
166×
50%=83（万元人民币）
8．被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6]×
100%=19%
（2）经济性贬值额=[100×
10000×
（1-33%）]×
（P/A，10%，3）=670000×
2.4869=1666223
9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
（1－20%）=24（万元）
（2）设备的成新率为：
[7÷
（3+7）]×
100%=70%
（3）设备的评估值为：
24×
70%=16.8（万元）
四、计算题
1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。
P=30/（1+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）3+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5++32/[6%*（1+6%）5]*[1-1/（1+6%）40-5]=574.06万元
2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：
（1）未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；
（2）未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。
两种情况下该宗房地产的评估值为多少？
（1）、P=a/r+b/r2=1100万元
（2）、P=a/（r-s）=1111万元
3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。
该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。
剩余年限
标的
2002.1
1.7
40
2200
2001.1
-1%
1.6
38
B
2400
1.8
+2%
C
2300
39
D
2100
2000.1
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。
（1）P=P’×
交易时间修正×
交易情况修正×
容积率修正×
区域因素修正×
个别因素修正×
年期修正（剩余使用年限修正）
（2）建立容积率修正系数表
1.5
1.9
修正系数
100
104
106
（3）年期修正
KA=KD=[1-（1+6%）-40]/[1-（1+6%）-38]=1.0135
KC=[1-（1+6%）-40]/[1-（1+6%）-39]=1.0066
（4）参照物地价修正
①2200×
1.01×
100/99×
104/102×
1.0135=2343
②2400×
104/106×
100/102=2332
③2300×
1.0066=2338
④2100×
1.012×
100/98×
1.0135=2282
（5）评估结果=（2343+2332+2338+2282）/4=2324（元/平方米）
4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·
日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用和专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。
答案要点:
采用成本法
（1）年总收益=2×
365×
1,000×
5=3,650,000（元）
（2）年总费用=3,650,000×
2%+3,500×
5,000×
（1.5%+0.2%）+3,650,000×
17.5%=1,009,250（元）
（3）年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750（元）
（4）房地产总价=2,640,750/7%×
[1-（1+7%）-（50-2）]=36,258,750（元）
（5）建筑费及专业费用=3,500×
（1+10%）×
5,000=19,250,000（元）
（6）利息=地价×
[（1+6%）2-1]+19,250,000×
[（1+6%）-1]=0.1236地价+1,155,000
（7）开发商利润=（地价+19,250,000）×
20%=0.2地价+3,850,000
（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价+1,155,000-0.2地价+3,850,000
地价=9,069,016（元）
5、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。
评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
采用收益法
（1）计算总收益=50×
12×
1800×
（1-10%）=972,000
（2）计算总费用
管理费=972,000×
3%=29,160
维修费=2500×
1.5%=67,500
税金=25×
1800=45,000
保险金=2500×
0.2%=9,000
总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660
（3）计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340
（4）计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500×
[（50-2-1）/（50-2）]
房屋纯收益=房屋现值×
房屋资本化率=4,406,250×
8%=352,500（元）
（5）计算土地的纯收益
土地的纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益
（6）计算土地使用权价格
土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.
P=468,840/6%[1-（1+6%）-47]=7,308,760（元）
土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米
6、某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2003年3月的土地使用权的价值.
（1）选定方法收益法
（2）计算总收益=50*900*12*（1-10%）=486,000
（3）计算总费用
①年管理费=486
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