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资产评估基础理论习题doc
1.被评估机组为5年前购置，账而价值20万元人民币，评估时该类型机组己不再生产了，已经被新型机组所取代。
经调斉和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
试根据所给条件
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率；
（3）估算该机组的评估值。
解：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：
30x80%=24（万元）
（2）该机组的成新率=[8+（5+8）]xl00%=61.54%
（3）该机组的评估值=24x61.54%=14.77（万元）
2.某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下：
该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调査得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
解：
现时采购价=5x（1+20%）=6（万元）
现时运输费=O.lx（1+1）=0.2（万元）
安装、调试费=0.3x（1+40%）+0.1x（1+15%）=0.535（万元）
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）
3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。
X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为40%,求X设备的超额运营成本。
年浄超额运营成本为=60x（1-40%）=36（万元）
X设备的超额运营成本=36x[l-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）
4.某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。
己知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年幵始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？
解：
前5年企业税前净收益的现值为：
4045+505355
CH40J90+I0%）aO+10S）5（l+l«»6）4Q+10%）5=,8,4?
（万元）
稳定期企业税前净收益的现值为：
55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.51=522.98（万元）
该企业的评估值为:
522.98X（1-40%）=313.79（万元）
有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值
数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地
容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
解
（1）A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
100
（2）交易情况修正系数为或者0.99
108
交易时间修正系数为M或者1.06
100
区域因素修正系数为i或者1.02
100
个别因素修正系数为m或者1
05
容积率修正系数为或者0.95
1001001001051明
（3）参照物修正后地价iio5^"（万元）
4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。
经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%,据估计,该资产还可使用6年，又知道0前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。
此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万（该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%）。
要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。
答案M点：
评估值^重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本=150*（1+10%）3=199.65万元
实体性损耗率=3/（3+6）=33.33%
功能性贬值=3*12*650*（l-33%）*（P/A，10%，6）=6.83万元
经济性贬值=20*（l-33%）*（P/A，10%，6）=5.84万元
评估值=199.65*（1-33.33°/。
）-6.83-5.84=120.44万元
5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。
具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，己经计提20年。
经过调査分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。
实际累计利用时间为50,400小时。
经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成木3万元（该企业所得税税率为33%,假定折现率为10%）。
要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
答案要点：
资产的重置成本=480万
资产的己使用年限=20*（50,400/57,600）=17.5年
实体性贬值率=17.5/（17.5+8）=68.63%
资产的功能性贬值=3*（l-33%）*（P/A，10%，8）=10.72万元
评估值=480*（1-68.63%）-!
0.72=139.86万元
第三章
1、被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了20万英镑。
2000年10月进行评估吋英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而国内其他企业2000年6月从英国进LI同种设备的C1F报价为30万英镑。
按照通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%,,被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位,银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国P、j运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资冋报率为10%,所得税税率为33%。
评估时英镑与美元的汇率为1:
1.5,人民币与美元的汇率为8:
1，2000年6月至2000年10月进口设备价格没有变化。
要求：
（1）计算被评估进口设备的更新重賈CIF价格；
⑵计算被评估进口设备的重置成本；
（3）计算被评估设备的评估值。
答案要点：
（1）、被评估设备的CIF价格为30万英镑。
（2）、重貫成本=（设备的CIF价格+银行手续费）*（1+国闪运杂费费率）
银行手续费=30*8*1.5*0.8%=2.88万元
国内运杂费=（30*12+2.88）*3%=10.89万元设备的重置成本=360+2.88+10.89=373.77万元⑶、设备的成新率=5/（5+5）=50%
设备的功能性贬值=20,000:
{:
（l-33%）*（P/A,10%,5）=5.08万元进口设备的评估值=373.77*50%-5.08=181.81万元
2、被评佔生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量6,000吨，或者采取降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续3年，降价造成每吨产品净损失100元，该企业正常报酬率为10%,生产线的规模经济效益指数x为0.6。
试根据所给的条件：
（1）估测所能岀现的经济性贬值率；
（2）计算该设备的经济性贬值额。
答案要点：
（1）、[1-0.6°-6]*100%=26.4%
（2）、经济性贬值=10,000*100*（1-33%）（P/A,10%，3）=166.62万元。
3、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估吋该机组已经不再生产了，己经被新型的机组所取代。
经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）确定该机组的成新率；
（3）确定该机组的评估值。
答案要点：
（1）、30*0.8=24万元;
⑵、成新率=（8/8+5）*10（）%=61.54%
（3）、评估值=24*61.54%=14.77万元
4、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术
改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进行评估，假设从1985年一1995年每年的价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年。
要求：
根据所给条件计算被估设备的成新率。
答案要点：
（1）评估时设备的现行成本，即更新成本：
30,000X2.6+3,000X1.61+2,000X1.21=85,250E（账而原伉x价格变动率）=设备现行成本合计
（2）评估时设备的加权更新成本为：
根据公式：
设备的加权更新成本=更新成本X己使川年限，得出：
30,000X2.6X10+3,000X1.61X5+2,000X1.21X2=808,990元
（3）设备的加权投资年限（加权更新成本）/E（更新成本）
=808,990/85,250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8/（9.5+8）]X100%=45.7%
5、某被评估设备计划长期用于租赁。
根据该没备当前的状况，估测其尚可使用年限为10年；根裾市场调查，估测该设备的预期年收益为7,500元；另外，有搜集了三个类似于被评设备的参照物的销售和租金信息（见下表）。
参照物
日期
售价（元）
年收益（元）
1
上周
44,300
6,200
2
上周
42,500
6,800
3
上周
57,300
8,600
要求：
试用收益法评估该设备的价值。
答案要点：
（1）折现率按照三个参照物设备的实际收益率的算术平均值为准:
=（6,200/44,300+6,800/42,500+8,600/57,300）/3X100%=15%
（2）设备的评估值=7,500/15%Xfl-（l+l5%）'1（）1=37,640（元）
1.机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账而原位为10万元，其屮买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。
经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
重置成本=9.5+0.4x（1+40%）+lx（1+30%）+0.6x（1+20%）=12.08（万元）
2.1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账而原値为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。
若定基物价指数1991年1.05,1993年为1.20，1995年为1.32,求该设备的重置成木。
1.321.32
重置成本=20x1-05+2x120=27.34（万元）
3.评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。
如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价。
重置全价=24x（8/12）0.8=17.35（万元）
4.被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其屮主机占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%。
至评估基准日，机组主机价格下降2%,辅助装置价格上升1%,工艺管道价格上升了5%。
求该机组评佔基准口的重置成本。
重置成本=60x70%x（1-2%）+60x20%x（l+l%）+60x10%x（1+5%）=59.58（万元）
5.某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评佔，其账面原值共计1000万元，评估人记经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？
180
重置成本=1000x150=1200（万元）
6.现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。
A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%，该企业的所得税税率为33%,求A设备的超额运营成本。
年?
争超额运营成本=40x（l-33%）=26.8（万元）
A设备的超额运营成本=26.8x（P/A,8%,5）=107（万元）
7.被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。
1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国4其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。
按照通常惜况，设备的实际成交价应为报价的70%〜90%，境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5:
1,人民币与美元的汇率为8:
1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
答
（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理,即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。
（2）被评估设备的重貫成本为：
（设备的CIF价格+银行手续费）x（1+国内运杂费率）
银行手续费=20x8x0.8%=1.28（万元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）x3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）
（3）设备的成新率=5+（5+5）xl00%=50%
（4）进口设备的评估值为：
166x50%=83（万元人民币）
8.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济指数X为0.6,试根据所给的条件估算经济性贬伉率和经济性贬伉额。
（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6]xl00%=19%
（2）经济性贬值额=[100xl0000x（1-33%）]x（P/A,10%,3）=670000x2.4869=1666223
9.被评估机组为3年前购置，帐而价值为20万元人民币，评估时该类型机组己不再生产，被新型机组所取代。
经调查和芥询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价伉。
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
30x（1-20%）=24（万元）
（2）设备的成新率为：
[7+（3+7）1xl00%=70%
（3）设备的评估值为：
24x70%=16.8（万元）
四、计算题
丨、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。
答案要点：
P=30/（l+6%）+32/（1+6%）2+35/（1+6%）5+33/（1+6%）4+38/（1+6%）5++32/[6%*（1+6%）->[1-1/（1+6%严]=574.06万元
2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未來第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：
（1）未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；
（2）未來各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。
两种惜况下该宗房地产的评估值为多少？
答案要点：
（1）、P=a/r+b/r2=1100万元
（2）、P=a/（r-s）=llll万元
3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%,现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体怙况见下表，表中交易惜况、区域闪素和个别闪素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城布此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1.5〜2之间吋，界积率每増加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加2%。
该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。
宗地
成交价
交易时间
交易怙况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
标的
2002.1
0
1.7
0
0
40
A
2200
2001.1
-1%
1.6
0
-1%
38
B
2400
2001.1
0
1.8
+2%
0
40
C
2300
2001.1
0
1.7
0
0
39
D
2100
2000.1
-2%
1.6
0
-1%
38
试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。
答案要点：
（I）P=PX交易时间修正X交易情况修正X容积率修正X区域因素修正X个别因素修正X年期修正（剩余使用年限修正）
（2）建立容积率修正系数表
容积率
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
100
102
104
106
108
（3）年期修正
KA=KD=[1-（1+6%）'40]/[1-（1+6%）_38J=1.0135
Kc=[l-（1+6%y40l/fl-（l+6%）*39]=1.0066
（4）参照物地价修正
12200X1.01X100/99X104/102X100/99X1.0135=2343
22400X1.01X104/106X100/102=2332
@2300X1.01X1.0066=2338
④2100X1.012X100/98X104/102X100/99X1.0135=2282⑶评估结果=（2343+2332+2338+2282）/4=2324（元/平方米）
4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1，000平方米，使川期限为50年，容积率
为5,拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%,建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米•日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%,保险费用为建筑费川的0.2%,税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%,开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用和专业费用）之和的20%,试评估该宗地地价。
答案要点:
采用成本法
（1）年总收益=2X365X1,000X5=3,650,000（元）
（2）年总费用=3,650,000X2%+3,500X5,000X（1.5%+0.2%）+3,650,000X17.5%=1，009,250（元）
（3）年纯收益=3,650,000-1，009,250=2,640,750（元）
（4）房地产总价=2,640,750/7%父[1-（1+7%）-（5〜2>]=36,258,750（元）
⑶建筑费及专业费用=3,500乂（1+10%）乂5,000=19,250,000（元）
（6）利息=地价X[（1+6%）2-1J+19,250,000X（（1+6%）-1]=0.1236地价+1，155,000
（7）开发商利润=（地价+19,250,000）X20%=0.2地价+3,850,000
（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价+1，155,000-0.2地价+3,850,000
地价=9,069,016（元）
5、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。
评估基准tl，该类建筑物重罝价格为每平方米2500元。
该建筑物A地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于山租，实际每年收到租金为72万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年耑要支付的管理费力年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重貫价格的0.2%，土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
根裾以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
答案要点：
采用收益法
（1）计算总收益=50X12X1800X（l-10%）=972,000
（2）计算总费用
管理费=972,000X3%=29,160维修费=2500X1800X1.5%=67,500税金=25X1800=45,000保险金=2500X1800X0.2%=9,000
总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660⑶计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340
（4）计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500X1800X[（50-2-1）/（50-2）]
房屋纯收益=房屋现值X房屋资本化率=4,406,250X8%=352,500（元）
（5）计算土地的纯收益
土地的纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益
（6）计算土地使用权价格
土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.
P二468,840/6%U•（1+6%广7]=7,308,760（元）
土地单价=7,308,7
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