职工培训基地物业管理服务方案Word文档格式.docx
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第三章人员的配备与培训………………………………………58
第一节人员的配备………………………………………………58
第二节人员的管理………………………………………………59
第三节员工的培训………………………………………………63
第四章物业设施设备管理及物资的配置………………………68
第一节建筑物的日常养护………………………………………68
第二节设施设备的运行管理和维护……………………………69
第三节物业管理用房和物资的配置……………………………73
第五章环境卫生及绿化管理……………………………………76
第一节保洁服务…………………………………………………76
第二节绿化管理…………………………………………………83
第三节消杀服务…………………………………………………90
第六章前台及客房服务…………………………………………91
第一节前台服务…………………………………………………91
第二节客房服务…………………………………………………95
第七章公共安全及消防服务……………………………………110
第一节公共安全秩序服务………………………………………110
第二节车辆管理…………………………………………………127
第三节消防管理…………………………………………………129
第八章其他专项物业服务和管理………………………………133
第九章区域内节能减排方案……………………………………140
第十章紧急事件处理预案………………………………………146
第一部分
企业简介
◆上级公司——某某市某某物业管理有限公司简介
某某市某某物业管理有限公司为国家物业管理资质一级企业,某某市甲级物业管理公司。
1984年，第一座超高层建筑，53层的某某某某大厦耸立中华大地，特区物业人凭“敢闯、敢干、敢为天下先”的精神，向世界宣告中国第一家超高层物业管理公司——某某物业的成立。
“三天一层楼”代表某某速度成为改革开放的象征；
特区第一座“文明大厦”接待和服务过320位国家领导人及著名国际友人，成为享誉海内外的“中华第一楼”，形象地展示了当时我国高层建筑及其物业管理的最高水准，更向世人讲述某某物业成长的光辉历程。
从空白到模仿，从模仿到自成一家，几上台阶，某某物业经过二十年的艰苦努力，率先确立了物业管理社会化、专业化的管理体制，首次在物业管理实践中对楼宇设备与构筑物管理、附属设施管理、消防安全、清洁绿化、财务管理及物业公共关系等方面进行了系统性的探索和创新并著书立说。
1997年公司在全国首家通过了ISO9002质量体系国内、国际双认证，实现了与国际先进管理方式接轨；
同年11月成为首批获得某某市甲级物业管理资质证书的公司。
与此同时，某某物业第一个走出某某，进军西部，力拓市场，先后成立了某某物业管理有限公司（某某首批一级资质公司），成都深某某物业管理有限公司，并已在当地形成品牌效应，得到各界的垂青和赞誉。
2001年又进驻岭南名郡、中原首府、齐鲁大地、燕赵之都，相继接手惠州十大明星楼盘之一的商住楼——御天名苑，郑州第一家大规模独立庭院式小区——“家和万世”花园、胶东半岛高档大厦——泉城嘉恒商务大厦、邯郸国风时代，并顺利展开物业管理工作。
2002年接管了济南标志性建筑银河大厦，进入南京市场。
2003年又成功地承接了郑州新天地项目的顾问服务工作，龙华镇苹果园小区的物业管理，山东省审计厅办公楼的一体化物业管理。
2004年，山东省济南交警总队顺利接管，公司总部也接管了俊峰丽舍小区。
某某深某某的市场拓展也取得了令人可喜的成绩，目前在管的面积已超过600万平方米，又在某某公租房上获得两个项目的物业管理权，及某某市公安局指挥中心、第三军医附属新桥医院的项目角逐中拨得头筹，喜获丰收。
迄今为止，某某物业管理公司曾荣获全国物业管理行业中唯一的由中华全国总工会颁发的“五一劳动奖状”，囊括了国内物业管理行业的各种荣誉，其中辖内7座大厦（小区）获得国家物业管理的最高荣誉称号。
某某物业人以精湛的技术，出色的管理、辛勤的汗水，累累的荣誉铸造了某某物业管理这块金字招牌。
2000年5月，经重组合并后，某某物业管理有限公司注册资金2000万元，总资产达1.27亿元，管理面积300多万平方米，成为集高层建筑，住宅小区、工业区等各类型物业管理、物业租赁、机电设备安装、维修养护、园林绿化为一体的大型集约化物业管理公司。
公司现有十二个管理处，三个直属异地物业管理公司，三个专业技术公司（部）——某某市天阙电梯技术有限公司；
某某市国管机电设备有限公司；
某某市某某物业绿化工程部。
“规范管理、技术保障、人本服务”的运作模式已成为某某物业独特的企业文化，今天的某某物业群星荟萃，既有技术领域的权威，又有管理方面的精英，既有开拓某某物业的孺子牛，又有大批朝气蓬勃的后起之秀。
忆往昔，二十年的不懈努力，二十年的求索进取，某某物业为我国的物业管理事业作出了开创性的贡献。
展未来，某某物业将继往开来，求实、求新、求高，引领行业风范，迎来更加辉煌灿烂的明天。
◆某某物业管理有限公司简介
某某物业管理有限公司是某某资深的专业物业管理公司——某某市某某物业管理有限公司直属的专业物业管理公司，隶属于某某市物业发展（集团）股份有限公司。
公司成立于1997年，注册资金500万元，2009年再次通过ISO9000质量管理体系2008版认证，2005年获得国家一级物业管理企业资质。
某某物业管理公司是国内最早实行市场化运作的专业物业管理公司，也是第一个从沿海到内地，从某某到某某拓展物业管理业务的专业物业管理公司。
公司经营范围以物业管理为主，以房地产中介服务和电梯维修工程为辅。
在上级公司的大力支持下，在公司全体员工的共同努力下，公司取得了长足的进步和令人瞩目的成就，实现了公司既快又好的发展。
公司通过市场竞争，先后承接管理的物业管理项目50余项，累计物业管理面积超过700万平方米。
公司拥有一支训练有素而又专业门类齐全、搭配合理得当的工程技术人员、管理人员、熟练技工组成的职工队伍。
公司现阶段管理的物业类型有：
办公楼（某某市公安局指挥中心）、住宅小区、商住大厦、商务大厦、培训基地、医院（新桥医院）、工业物业（西永微电子产业园）。
公司所管理的多个物业项目获得某某市物业管理优秀小区/大厦称号；
公司所管理的部队医院，成为军队后勤保障社会化的楷模，得到第三军医领导和总后勤部领导的高度评价；
2003年、2006年以及2008年公司连续三次被评为某某市“信得过物业管理企业”。
2012年公司被评为首届某某市物业服务企业综合实力50强之一。
经过十六年的奋斗与拼搏，公司已成为某某市物业管理行业首屈一指的承接社会物业管理项目较多和管理面积较大的专业物业管理公司，是物业管理行业中极具影响和实力的企业。
多年来，公司奉行“依法管理、业主至上、服务第一”的企业宗旨和“以人为本”的管理理念，以成熟的物业管理经验和牢固的服务意识为业主/用户提供科学规范的管理和竭诚高效的服务，受到业主/用户及社会各界的好评。
走进新的一年，深某某正以头雁奋飞、一往无前的气概，以“科学、严谨、高效”的开拓精神，励精图治，苦练内功，以精细化的管理和优质的服务来确保物业的保值增值，为业主住户创造安全文明、整洁舒适、方便惬意、温馨祥和的生活和工作环境，为业主们创造更大的价值，力争实现物业管理最佳的经济效益、社会效益和环境效益。
◆某某物业管理有限公司组织架构
某某公司与上级公司的关系：
某某市物业发展（集团）股份有限公司
某某市某某物业管理有限公司
某某物业管理有限公司
某某市某某物业发展（集团）股份有限公司：
1982年创立，以三天一层楼的“某某速度”开发了“神州第一楼”——某某大厦，1992年获准为深上市公司，股本总额5.42亿股。
某某市某某物业管理有限公司：
创立于1985年金秋，是某某市乃至全国的第一家超高层写字楼物业管理专业公司，开创了超高层写字楼物业管理之先河。
某某物业管理有限公司：
成立于1997年，是某某市第一家某某物业管理到内地拓展的专业物业管理公司。
注册资金500万元，是国家一级资质物业管理企业，并通过ISO9000：
2008质量管理体系认证。
我们具有八项行业第一
1、中国第一家超高层写字楼物业管理公司（1985年）
2、全国第一家著书立说的物业管理专业公司（1996年）
3、某某市第一批物业管理甲级企业（1997年）
4、中国第一家通过ISO9000质量体系国际、国内双认证的物业管理企业（1997年）
5、第一家走出某某到内地拓展市场的物业管理企业（1997年）
6、全国物业管理唯一一家荣获中华全国总工会“五一劳动奖章”的企业（1998年）
7、全国第一批物业管理“国家一级企业”（2001年）
8、全国第一批“重质量讲信誉物业管理企业（2002年）
◆企业优势及服务特色
我们的企业优势
※丰富的物业管理经验
※强大的科技实力与优秀人才
※专业化、一体化的技术优势（成立深某某电梯分公司，取得某某市特种设备安装、维修保养、改造资格许可证）
※严谨的科学管理，规范的管理机制
※拥有上级公司大力支持的综合优势
我们的服务特色
1、TPM预防性维修
※独创的TPM预防性维修，节省了大量日常维修养护费用，并提高了业主生活质量。
※编写制定了具有广泛指导意义的《设备设施维修保养手册》，涵盖了公司所辖物业中所有设备设施的维修保养级别、周期、内容及技术标准。
※有效地运用TPM预防性维修，可以延长设备设施使用年限，为业主节省开支。
2、勿以善小而不为，细微之处见真情——呵护业主丝丝入微，创造温馨时时刻刻。
3、全面打造“三个零工程”
※质量零瑕疵：
这是深某某人对业主无限热忱的关爱，对自身严肃认真的要求。
※服务零投诉：
源于心诚，臻于完美，顾客的满意就是我们的追求。
这是深某某物业人永远的追求。
※接触零距离：
通过宽带网，利用高科技手段，建立物业管理信息网，业主有什么需求，有什么咨询，只要坐在家中，轻触键盘，问题就可以解决了。
◆企业资格证明
（一）营业执照副本复印件
（二）税务登记证副本复印件
（三）组织机构代码证复印件
（四）一级资质证书副本复印件
（五）质量管理体系证书
（六）信用记录证明
◆企业获得的荣誉
颁发给公司的部分荣誉
序号
获奖项目
颁奖单位
颁奖时间
1
首批某某市物业管理一级资质
某某市国土资源和房屋管理局
1998年
2
ISO9002质量保证体系认证书
中国质量认证中心
2000年
3
质量定点单位
《中国质量万里行》质量大家行活动组委会
2001年
4
特种设备安装、维修保养、改造资质证书
某某市质量技术监督局
2002年
5
ISO9001:
2000质量管理体系认证书
2003年
6
房地产中介资质证书
某某市国土资源房屋评估和经纪协会
7
首批“信得过物业管理企业”
某某市消费者权益保护协会
某某市物业管理协会
8
物业管理“国家一级企业”
国家建设部
2005年
9
连续获“信得过物业管理企业”
2006年
10
获得“诚信物业管理企业”
2008年
11
2008质量管理体系认证书
2009年
12
中国物业管理行业承担社会责任优秀企业
《中国物业管理》杂志社、《城市开发物业管理》杂志社、中国城市房地产网
13
某某市物业管理行业首届技能比赛客户服务类三等奖
2010
14
2010年度沙坪坝区十佳满意物业服务企业
沙坪坝区房管局
15
首届某某市物业服务企业综合实力五十强
2012
以下为公司获得的荣誉证明
◎2013年获得物业管理综合实力200强
◎2012年首届某某市物业服务企业综合实力50强
◎2008年第三次获得某某市信得过物业企业称号
◎2009年获得中国物业管理行业社会责任优秀企业称号
◎2001年荣获全国质量定点单位荣誉称号
◎2010年沙坪坝区十佳满意物业服务企业称号
◎2006年公司荣获高新区物业管理先进单位称号
◎2007年公司荣获高新区物业管理先进单位称号
◎2010年公司荣获沙坪坝区物业管理行业首届技能比赛组织奖
◎2010年公司荣获沙坪坝区物业管理行业首届技能比赛客户服务类第二名
以下为公司党支部获奖荣誉
◎“获得某某市物业管理协会常务理事单位荣誉称号
◆管理项目业绩资料
（1）物业在管项目一览表
物业名称
物业详细地址
面积
（万方）
办公物业、医院、工业物业
某某市公安局
某某市黄泥磅555号
11.1
新桥医院
沙坪坝区新桥正街183号
31.6
某某西永微电子产业园区
某某沙坪坝区西园二路99号
55.49
科尔国际商务大厦
南岸区南坪经开区31号
2.5
昌龙商务大厦
南岸区南坪惠工路35号
1.8
住宅小区、花园洋房物业
某某
某某大竹林（某某市公租局）
124
两江民居
北碚蔡家（某某市公租局）
107
吉安园二区
某某市渝北区龙塔街道兴盛大道96号
30.38
天一新城
渝北区松石支路472号
22.86
渝南明珠
某某万盛区万盛大道南段A-4号
30
首创·
十方界
某某市渝北区民政局旁
20.2
青青佳苑
南岸区南坪南湖路15号
12.96
昕晖·
莫比时代
某某市南岸区弹子石涂山镇刘胡兰村
13.53
江山多娇
南岸区丹龙路2号
天信双骄
南岸区南湖路7号
4.46
世纪阳光
南岸区南坪南湖路19号
4.73
九众·
盛城国际
某某万盛经开区东岳路13号
10.44
重报·
时代中央
某某涪陵李渡新区
24.7
城南一号
万盛新城区
9.79
黔江缇香郡
某某市黔江区正阳新城中心正阳车管所后方
一期6万
商住大厦物业
金汤大厦
渝中区七星岗金汤街53号
3.4
和信大厦
渝中区中山一路271号
巴蜀中学综合楼
渝中区张家花园街206号
3.2
智博天下
沙坪坝区汉渝路81号
3.91
骑龙经典
某某市南坪西路六十八号
2.42
CASA卡萨国际
渝中区一号桥
6.36
◆公司服务的部分项目介绍
某某位于某某市北部新区大竹林，总占地面积621.64亩，总建筑面积1247146.22平方米。
其中住宅建筑面1025967平方米，商业门面建筑面积80722万平方米。
幼儿7344.51平方米；
共有住宅房屋59幢，住宅户数20879户，最高33层，最低24层，小区人行有10个出入口；
地下停车位3092个，地上停车位717个,地下停车场14个出入口。
小区绿化面积98029.03万平方米，绿地率近33%；
小区有体育设施及场所足球场2个、篮球场11个、羽毛球场26个等。
B区内有三星级标准的慧益德酒店，该酒店位于某某B区商业广场中心，位置优越，商业配套完善，交通便捷，停车方便。
酒店距离轻轨6号线康庄站和公交换乘站步行仅2分钟路程。
经红旗河沟一次换乘可达火车北站、江北机场、观音桥商圈。
酒店拥有景观套房、景观房、双床房、大床房共45间；
客房宽敞明亮、设施设备完善，舒适相宜，还可分享免费WIFI。
中国人民解放军第三军医第二附属医院
（对外称“新桥医院”）
中国人民解放军第三军医第二附属医院，对外称新桥医院，位于西南经济中心――某某市，座落于某某市沙坪坝区新桥正街183号，这所与共和国同龄的医院是当年在西南军区首长邓小平、贺龙、余秋里等老一辈无产阶级革命家的亲切关怀下组建的。
半个世纪以来，新桥医院伴随着共和国前进的脚步，经过一代又一代人的执着追求、拼搏奋进，从一个医疗设备极为简陋的医院逐步发展成为一所人才济济、设备精良、科教领先、医疗一流的集医、教、研于一体的现代化综合三级甲等医院。
新桥医院素有“花园医院”之称，典雅别致的建筑群与风景宜人的湖光山色构成了一幅令人迷恋的秀丽画卷。
新桥医院占地60余万平方米，总建筑面积24.5万平方米，它的正门就是老成渝公路，后门紧靠成渝高速公路，交通便利，新颖别致的建筑群与风景宜人的湖光山色构成了一幅令人依恋的秀丽画卷。
自2002年始，新桥医院便响应国家号召逐步实行了后勤保障社会化改革，除了已承接的项目，我司又逐步承接了新桥医院新建成的主病房大楼、第三住院部、新门诊等。
新主病房大楼、第三住院部、新门诊内配备有先进的供配电系统、给排水系统、中央空调系统、24小时热水供应系统、楼宇自控系统、火灾自动报警系统、摄像监控系统、电梯系统等，另开设床位达1100余张、年门诊近60万人次、收治病人2万余人次，这也给我们的服务提出了更高的要求。
为此通过我们的努力，第二住院部、主病房大楼也获得了“星级医院”的美誉，并成为全国各类兄弟院校参观学习的榜样，受到了中国人民解放军总后勤部各级领导以及社会各界的广泛赞誉。
教学是中心、医疗是基础、科研是先导、水平是标志，已成为新桥医院发展的共识。
新桥医院紧紧围绕学科建设人才培养这一医院建设主线，整合学科优势，加强人力物力投入，构建特色学科群体，学科建设成效明显。
医院设有临床和医技科室43个。
其中，国家级重点学科10个，国家中医药管理局重点建设专科1个，全国内镜诊疗技术培训基地2个（普外科内镜诊疗技术培训基地、骨科内镜诊疗技术培训基地），国家级继续教育基地1个，全军医学研究所3个，全军医学专科（病）中心学科8个，军队医院介入诊疗基地1个，某某市重点学科18个，某某市医学研究所5个。
西永微电子园
某某西永微电子产业园区，是某某市为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的IT产业园区，位于某某主城西郊的西部新城，属于某某市规划中的六大城市副中心之一的西永组团，总规划面积约37平方公里，毗邻某某城和某某铁路物流园。
园区产业区约30平方公里，由“一区五园”组成，即西永综合保税区、软件及服务外包产业园、集成电路产业园、基础电子产业园、创新创业产业园和企业服务园。
本标段总建筑面积65.2万平方米，服务区内引进世界五百强企业超过十个（惠普、英业达、SK等），形成了以惠普（广达、英业达等）为代表的PC制造产业，以茂德、中电科技为代表的集成电路产业，以惠普GDCC、N、中科院软件所等为代表的软件与服务外包产业，以富士康、北大方正、科博达等为代表的电子元器件配套的四大产业格局，成为某某引智引资和对外展示的热点和打造内陆开放高地的重要支撑。
被授予“国家电子信息产业基地”、“国家服务外包基地城市示范区”、“国家知识产权示范园区”等称号。
黄水避暑山庄
黄水避暑山庄是隶属于某某交通管理局的一个员工再训基地，是集会议、培训为一体的大型避暑山庄。
该山庄座落在石柱县有“中国黄连之乡”美誉的黄水镇黄水湖畔，山水怡人，空气清新，交通方便，距石柱县城60公里，毗邻忠县、湖北利川等城；
山庄四面环水，只有一条路通往外界，与黄水国家森林旅游区大风堡、毕兹卡绿宫、油草河遥相呼应；
山庄建筑造型独特，配有中央冷暖空调，拥有大型及小型会议室、豪华标间、普通标间、特色餐厅、训练广场、各项培训设施，能为每位培训的员工提供细致周到的全方位服务，天然的绿色屏障让员工们在接受培训的同时更得到回归自然、放松身心的愉悦享受。
（3）管理项目获得的荣誉
颁发给所属管理处的部分荣誉
获奖单位
某某达美花园
某某市物业管理优秀住宅小区（省级）
1999年
某某市物业管理优秀大厦（省级）
某某南方花园C1区
某某市物业管理优秀小区（省级）
某某金汤大厦
某某市物业管理渝中区优秀大厦（市级）
某某巴蜀中学综合楼
某某市物业管理优秀大厦（市级）
某某青青佳苑
某某市南岸区安全文明小区（市级）
某某市园林式小区（省级）
某某市物业管理优秀住宅小区（市级）
某某市南岸区文明小区（市级）
2004年
某某市长江三峡文明长廊建设
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