房地产开发经营计算题.doc

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第1题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。

该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。

该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。

经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。

甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。

由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。

甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。

乙公司的开发及销售计划是：

项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。

假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。

[2012年真题]

（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；

（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。

解：

（1）该开发项目财务内部收益率的计算

①总建筑面积=200 X666.67X2=266668（m2）；

②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76 （万元）；

③总销售收入=8500 X266668+10000=226667.80（万元）；

④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR

第2题：

甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。

该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。

该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/cm2?

月），以后租金每年递增5%。

另有地下停车位310个，租金为500元/（个?

月）。

写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。

建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。

[2012年真题]

请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

第3题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。

预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。

项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。

项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。

购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。

预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。

购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。

开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。

假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。

[2007年真题]

请回答下列问题：

（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2 （精确到个位）？

（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？

解：

（1）购物中心年底基础租金的计算设最低基础租金为求最低基础租金计算各年自有资金净现金流量

①第1年年初净现金流量=—5400 （万元）

②第2年年初：

投资=—5400 （万元）；甲银行贷款5400万元净现金流量=—5400+5400=0（万元）

③第3年年初：

归还甲银行贷款=2700X（1+9%）2+5400X（1+9%）=9093.87（万元）

乙银行贷款=9093.87（万元）

净现金流量=—9093.87+9093.87=0（万元）

④第3、4年年末：

还本付息=9093.87X7%=636.57（万元）

营运成本=（1.5X70%X95%XA+10000X10%）X35%=（0.99754+1000）X35%

经营收入=1.5X70%X95%XA+10000X10%=0.9975A+1000净现金流量=（0.9975A+1000）X65%-636.57

⑤第5年年末：

还本付息=636.57+9093.87=9730.44（万元）

营运成本=（0.9975A+1000）X35%

经营收入=0.9975A+1000转售收入=（0.9975A+1000）X65%X9.5

净现金流量=[（0.9975A+1000）X65%+（0.9975A+1000）]X65%X9.5-9730.44=（0.9975A+1000）X65%X10.5—9730.44

2）全投资内部收益率FIRR的计算计算各年净现金流量：

①第1年年初投资=8100 （万元）

②第2年年初投资=5400 （万元）

③第3年、4年年末：

经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元）

经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元）

净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64（万元）

④第5年年末：

经营收入=0.9975X1915+1000=2910.21（万元）

经营成本=2910.21X35%=1018.57（万元）

转售收入=2910.21X65%X9.5=17970.55（万元）

净现金流量=2910.21+17970.55—1018.57=19862.19（万元）

计算内部收益率：

当i1=13%，则有：

FNPV1=-8100-5400÷（1+13%）+0+1891.64÷（1+13%）3+1891.64÷（1+13%）4+19862.19÷（1+13%）5=372.84（万元）

当i2=14%，则有：

FNPV2=-100-5400÷（1+14%）+0+1891.64÷（1+14%）3+1891.644-（1+14%）4+19862.19÷（1+14%）5=-124.22（万元）

FIRR=i2+FNPV1÷（|FNPV1|+|FNPV2|）X（i2-i1）=13.75%

第4题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：

两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。

[2008年真题]请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

解：

这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。

由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。

第5题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某房地产开发项目的占地面积为8000土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000mS商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其佘投资来源于贷款和预售收入：

第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2?

年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设：

投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

[2006年真题]

在贷款利息最少条件下，求：

（1）该项目的借款计划和还款计划。

（2）该项目全部投资内部收益率。

（3）该项目自有资金财务净现值。

解：

（1）求借款计划和还款计划：

①借款计划：

第2年初借款：

13250—3250=10000（万元）

第3年初借款：

12750—7750=5000（万元）

②还款计划：

第4年初应还款：

10000X（1+10%）2+5000X（1+10%）=17600（万元），还款12600万元

第5年初应还款：

（17600-12600）X（1+10%）=5500（万元），还款5500万元

（如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的，也给相应的得分）

（2）求现金流量

①第5?

40年的年租金收入：

3000 X5000X90%=1350（万元）

②第5?

40年的年运营成本：

1350 X20%=270（万元）

③列出现会流量表见表6-12。

第6题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。

该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。

第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。

第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。

第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。

第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800/m2。

项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000改为出租经营。

假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。

假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。

若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？

（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）

（1）设月最低租金为A元

第1年：

年初支出200万元；年末收入400X8000=320（万元）

第2年：

年初支出400万元；年末收入600X7800=468（万元）

年末支出本息和：

PXiXn+P=400X10%X2+400=480（万元）

第3年末：

净经营收入=1000XAX60%X（1-30%）X12=5040A

第4年末：

净经营收入=1000XAX70%X（1-30%）X12=5880A

第5年末：

净经营收入=1000XAX80%X（1-30%）X12=6720A

第6?

50年末：

净经营收入=1000XAX90%X（1-30%）X12=7560A

第7题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。

第一年投入装修费300万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增；从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。

若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。

试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。

第8题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1?

3年分别支付30%、40和30%。

店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。

店铺持有20年，期末转售收入300万元。

试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

解：

根据公式P=[A/（i-s）]X{1-[（1+s）/（1+i）]n}，求项目的净现值：

FNPV=180/（i-15%）X（1+i）X{1—[（1+15%）/（1+i）]19}-50/（i+3%）X（1+i）X{1—[（1-3%）/（1+i）]19}+300/（1+i）20-1600X30%-1600X40%/（1+i）-1600X30%/（1+i）2

用试算法计算i值：

①取 i1=20%时，NPV1=146.778万元

②取 i2=22%时，NPV2=61.429万元

则FIRR=20%+146.778/（146.778+61.429）X（22%-20%）=21.41%

第9题：

某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。

项目现金流量如表6-14所示，目标收益率i=15%，目标投资回收期Pc=10年。

试确定项目的财务净现值；财务内部收率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。

解：

该办公楼每平方米建筑面积的最低月租金为118.42元。

（1）财务净现值：

第10题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元（按年末一次投入计算）并完成装修工程。

第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。

若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行（各年净租金收入均发生在年末）。

若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。

答疑：

参考答疑：

第11题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

已知某项房地产投资的净现金流量如表6-16所示。

求该投资项目的财务内部收益率。

如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期。

答疑：

参考答疑：

第12题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元/m2。

项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。

试求该项目开发商的成本利润率。

答疑：

参考答疑：

解：

（1）项目总开发价值

①项目建筑面积：

5000 X7=35000m2

②项目总销售收入：

35000m2 X10000元/m2=35000（万元）

③销售税费：

35000 X6%=2100（万元）

④项目总开发价值：

35000- 2100=32900（万元）

（2）项目总开发成本

①土地成本：

6000万元

②建造成本：

35000m2 X4000元/m2=14000（万元）

③其他工程费：

14000 X6%=840（万元）

④开发期间税费等其他费用：

800万元

⑤管理费：

a. 土地管理费：

6000X3.5%=210（万元）

b.建设期管理费：

（14000+ 840+800）X3.5%=547.4（万元）

c.管理费合计：

757.4万元

⑥销售费用：

a.市场推广费：

35000X1%=350 （万元）

b.销售代理费：

35000 X2%=700（万元）

c.销售费用合计：

1050万元

⑦财务费用

a. 土地费用利息：

6000X[（1+8%/4）3*4—1]=1609.45（万元）

b. 土地管理费利息：

210X[（1+8%/4）2.5*4—1]=45.99（万元）

c.建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用、建设期管理费用和市场推广费用利息：

（14000+840+800+547.4+350）X[（1+8%/4）（2/2）*4—1]=1363.21（万元）

d.融资费用：

（1609.45+45.99+1363.21）X10%=301.87（万元）

e.财务费用总计：

1609.45+45.99+1363.21+301.87=3320.52（万元）

⑧项目总开发成本：

6000+14000+840+800+757.4+1050+3320.52=26767.92（万元）

（3）开发商利润

32900-26767.92=6132.08（万元）

（4）成本利润率

6132.08/26767.92X100%=22.91%

第13题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

第13题：

某开发商获得某项目用地4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5.0。

项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。

项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元/m2，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构.

试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。

答疑：

参考答疑：

（2）项目总开发成本

①土地成本：

7200万元

②建造成本：

4000元/m2 X26000m2=10400（万元）

③其他工程费：

10400X10%= 1040（万元）

④管理费：

a. 土地管理费：

7200X5%=360（万元）

b.建设期管理费：

（10400+1040） X5%=572（万元）

c.管理费合计：

932万元

⑤财务费用：

a. 土地费用利息：

7200万元X[（1+12%/4）2*4—1]=1920.74（万元）

b. 土地管理费利息：

360万元X[（1+12%/4）1.75*4-1]=82.75（万元）

c.建造成本、其他工程费、建设期管理费用利息：

{（10400+1040+572）X[（1+12%/4）1.5/2*4-1]）=1113.84（万元）

d.融资费用：

（1920.74+82.75+1113. 84）X10%=311.73万元

e.财务费用总计：

3429.03万元

⑥项目开发成本总计：

（7200+10400+1040+932+3429.03）=23001.03（万元）

（3）开发商利润

37939.12-23001.03=14938.09（万元）

（4）成本利润率

14938.09/23001.03=64.95%

第14题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某商业房地产项目总占地面积为42000m2，规划建设用地40000m2，总建筑面积297000m2。

已知楼面地价为280元/m2，建造成本为964元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/m2，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。

试求该项目的开发商成本利润率。

解：

（1）项目总开发价值

①项目总销售收入：

297000m2X95%X3040元/m2=85773. 60（万元）

②销售税费：

85773. 60X5.48%=4700.39（万元）

③项目总开发价值：

85773. 60—4700.39=81073.21（万元）

（2）项目总开发成本

①土地成本：

297000m2X280 元/m2=8316（万元）

②建造成本：

297000m2 X964元/m2=8630.80（万元）

③其他工程费：

28630.80X8%=2290.46 （万元）

④管理费：

a. 土地管理费：

8316X6%=498.96（万元）

b.建设期管理费：

（28630.80+2290.46） X6%=1855.28（万元）

c.管理费合计：

2354. 24万元

⑤销售费用：

85773. 60X3.5%=3002.08（万元）

⑥财务费用：

a. 土地费用和土地管理费利息：

（8316+498.96）X[（1+15%）3—1]=4591.49（万元）

b.建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用利息：

（28630.80+2290.46+1855.28+3002.08）X[（1+15%）3/2-1]=8344.92（万元）

③财务费用总计：

12936.41万元

⑦项目开发总成本：

8316+28630.80+2290.46+2354.24+3002.08+12936.41=57529.99（万元）

（3）项目开发利润：

81073.21-57529.99=23543.22（万元）

（4）开发成本利润率23543.22/57529.99=40.92%

第15题：

第六章经济评价指标与方法（计算）（本题:

10分）

某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。

已