房地产企业财务预警分析Word文件下载.docx
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这又给房地产行业带来新一轮冲击，也使建立起单独针对房地产行业上市公司的财务危机预警模型这一问题变得迫在眉睫。
已经历了七十多年的国外财务危机预警研究，其许多研究成果已经在理论和实践方面得到验证。
但由于我国经营环境和公司管理经营理念与国外都有很大的不同，对国外已经存在的财务危机预警模型简单照搬并不是明智之举。
作为房地产行业上市公司，充分研究财务危机并逐步建立一套适合自身的行之有效的财务危机预警系统就显得十分重要。
而财务危机预警模型在该系统中充当着不可或缺的重要角色。
关于财务危机，国内的研究不仅起步较晚，并且许多的研究都是针对所有的上市公司、所有行业，但由于各个行业都有其行业本身的特点，基于所有行业的通用系统对某些行业并不适用。
并且，由于多方面原因，包括学术上的阻碍和实际数据的可获得性，涉及房地产行业上市公司的研究与其他行业相比相对较少。
1.1.2研究意义
企业管理者对于企业风险把控的一个重要环节是财务危机预警，因为许多企业自身问题经过日积月累叠加在一起，将影响企业的正常经营活动和常规运转，是企业陷入财务困境，最终由财务危机导致极端情况下企业破产。
鉴于房地产行业在我国国民经济中的支撑地位，其本身是否能够健康平衡的发展关系到我国全部经济市场的稳健发展，因此建立一套卓有成效的房地产行业财务危机预警系统，不仅可以提高房地产行业上市公司的预测和防范财务危机的能力，促进上市公司的健康发展，也关系到国民经济和社会的均衡发展。
具体的意义表现在以下几方面：
（1）有利于管理者提高风险防范能力和管理质量；
（2）有利于保障债权人的权益，优化资源的配置；
（3）有利于金融机构信贷决策的合理确定；
（4）有利于证券监管部门有效实施监管工作；
（5）有利于政府的宏观管理和调控。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
国外财务危机预警研究始于1932年，最开始受到关注的净利润/股东权益和股东权益/负债的比值这两个指标能比较准确的判别危机。
在随后几十年里，研究财务危机预测的技术没有很大发展。
1980年，Edom选取了破产企业中的45家，研究发现识别企业破产的重要信号是同一人兼任CEO和董事长。
二十世纪初期，非财务指标被越来越多的学者作为重点研究方向。
Araysch、Waples在预警模型中引入了国民生产总值变化率、股票价格指数变化率和利率变化率这三个宏观经济变量，引入了以上指标的Logistic回归方法，对财务预警的改进具有重大作用，模型的预测准确率高于仅运用财务变量建立的模型。
其后，财务危机预警在国外的理论体系渐渐得到改进和完善。
1993年，Odom和Sharda选取了破产企业中的36家，通过建立神经网络模型进行财务危机预警，但这类研究与以往的线性分析模型相比，理论基础尚不健全，因而也未得到大力推广。
1.2.2国内研究现状
国内学者对财务危机预警的研究主要侧重于验证国外财务危机预警模型的有效性以及创建符合我国企业实际状况的财务预警模型。
1.单变量模型
陈静（1999）选取27家ST公司和配对的27家非ST公司，在单变量分析中，她发现流动比率和负债比率的判别效果最好。
2.多元线性判别模型
周首华（1996）等学者选取四千多家公司的报表数据作为样本，在Z值模型的基础上加以改进，增加经营活动现金流量这一财务指标，建立了F分数模型。
3.多元逻辑回归模型
吴世农、卢贤义（2001）以140家上市公司作为研究样本，选取了净资产收益率、净利润率、应收账款周转率等21个指标，构建了误判率较低的逻辑回归模型。
杨帆（2009）从公司治理入手，构建Logistic回归模型，结果表明，包含财务指标和公司治理指标的模型的预测准确度比只包含财务指标的模型预测准确度高。
4.多元概率比回归模型
白承彪（2010）运用Probit模型对2007至2009年沪深两市制造业57家首亏公司及其配对公司进行对比分析，结果发现该模型对上市公司逐步恶化的财务状况能够进行准确的预测。
5.人工神经网络模型
杨新辉（2012）构建了BP神经网络模型对上市公司财务危机进行预测，结果显示，危机前一年的预测准确率为83%，前两年的准确率为77%。
1.3研究内容与方法
1.3.1研究内容
第一部分为绪论，主要概述了本研究的背景和意义，阐述了国内外研究综述、研究内容和方法。
第二部分为财务危机预警相关理论基础，系统阐述了建立财务危机预警模型的理论基石。
其中包括：
企业危机管理理论、委托代理理论、企业风险管理理论、股权结构理论等。
第三部分为房地产上市企业财务危机现状分析，介绍房地产行业的特征和财务现状，探究房地产企业财务危机的表现症状及危机成因，为建立房地产企业危机预警模型奠定基础。
第四部分是本文重点，即房地产上市企业财务风险预警模型的构建和研究。
通过参阅大量文献，分析传统预警指标的优缺点，构建出专属房地产上市企业财务危机预警的指标体系。
在此基础上通过对样本数据统计性检验筛选出预警指标，进一步选取研究样本，利用样本数据构建二元Logistic回归模型，最后对模型研究结果进行总结分析。
第五部分为研究结论与展望，提出总体研究结论，最后对论文的不足之处提出进一步的研究建议。
1.3.2研究方法
1.比较分析
通过搜集、参考大量的国内外文献资料，并对各文献中所采用的研究理论、方法和结论进行比较分析，最终找出相同领域中的研究现状的局限性。
站在前人的研究基础之上，进行归纳总结，并不断寻求突破点以提炼出文献的论点，从而拟定本文的研究思路。
2.统计分析
对初选的预警指标体系采用描述性统计分析、显著性差异检验和因子分析等方法，以筛选出与房地产企业财务危机预警度联系密切的关键性指标。
3.实证分析
本文在设计房地产上市公司财务危机预警模型之时运用了Logistic回归模型，得出结论后再对该模型进行检验。
第2章财务危机预警相关理论
2.1企业危机管理理论
开放性、未知性、突发性和全球性是企业危机一般具有的特点，企业危机管理理论起始于二十世纪五十年代，其主要思想是在企业日常经营过程中，通过一系列的管理活动如了解、识别、预防和处理，来应对企业正在面临的或可能遇到的危机，并探讨危机形势下的管理变革。
企业处于一个纷繁复杂的外部环境中，随之企业经营活动的发生，股东和内部员工之间的相关利益需要得到调整。
组织与组织之间、组织和个人之间以及个人和个人之间存在的利益取向经常大相径庭，导致冲突的发生不可避免。
当冲突经过一定程度的积累时，便会使企业的日常经营管理存在异常重大的压力，冲突的质变导致企业危机的产生。
企业危机管理一般包括预防危机、处理危机和恢复危机前的状态。
在预防危机时，管理者危机管理意识的增强、一套合适企业的危机管理体系的建立、危机管理资源的充分保障和熟练地危机管理技巧都是必须的。
一个适当的危机处理机构的构建在处理危机时是必不可少的。
其次，管理者通过全面评估危机事件，制定出可行的危机处理计划。
最终，在全员的支持下，按部就班实施危机处理计划。
2.2委托代理理论
在二十世纪三十年代的经营环境下，存在着很大的弊端即企业所有者同时兼任经营者的角色，此时委托代理理论开始得到发展。
随着经济环境和公司的不断发展，管理者的所有权和经营权渐渐分离。
二十世纪六十年代末七十年代初该理论才逐渐发展起来。
委托代理理论主要研究为鞭策代理人如何设计最好的契约，特别是出现利益相冲突或信息不对称的情形时，并使得激励成本、监督成本和损失成本三者之和最小。
委托代理理论主要研究的关系是行为主体在某种明示或隐含的契约或者指定下，另一些行为主体被雇佣为其服务，并将一定的权利授予雇佣者。
被雇佣者应得的相应报酬委托者会根据其提供的服务数量和质量来决定。
2.3企业风险管理理论
企业风险管理是指在企业日常的生产经营活动中完全已知全部可能发生的后果和后果可能出现的情况下，管理者采用最佳控制技术和最佳决策，力求以最小的付出成本获得企业的最佳经营效能和最有经营环境的活动。
企业风险管理通过对风险的了解、识别、衡量、执行决策以及实施绩效评估，对企业所面临的风险进行全面系统和预防性地管理。
目前，随着经营环境的发展，企业风险管理工作在原有的对风险的事后处理基础上，增加了对风险的事前识别和事中控制两个阶段。
企业风险管理理论认为风险具有两大特点：
风险的渐进性和阶段性。
而企业产生的各种预警信息是财务预警理论研究的对象，在企业风险发生之前采取相关风险管理行为，财务预警使企业及时尽早的发现风险成为可能，提高管理者风险管理的效果同时，能将风险给企业带来的损失最大程度的减少。
2.4股权结构理论
一般情形下，由于股东属性不同，其拥有的资源、持股动机、管理行为方式以及对公司的影响都不同。
股东分类通常有以下几种：
按股东地位的不同分为：
控股股东和小股东；
根据股东身份的不同可以分为：
个人股东、家族股东、法人股东、机构投资者和国有股东；
将按照公司中不同类型股东所持公司股份比例的不同所形成的相互关系界定为本文公司的股权结构。
影响公司股权结构的因素有许多，主要包括以下几个：
股东的属性、国家法律制度、公司规模以及金融环境。
在股东方面，股东的属性不同会导致公司股权结构集中化程度的不同。
在国家法律制度方面，公司股权的集中与分散程度收到不同法律监管环境的影响。
在公司规模方面，两个指标存在显著的负相关关系：
企业规模和股权集中度。
在金融环境方面，公司股权结构直接收到一国金融融资体制和资本市场的发育水平的影响。
2.5总结概括
以上四种理论在本文的研究中得到了充分的运用，首先由企业危机管理理论出发，产生了建立房地产上市公司财务危机预警模型，在危机产生前，及时采取防范措施，将企业的损失成本降到最低。
其次，由于企业中信息不对称问题的出现，便产生了委托代理问题，这需要企业的所有者采用一种有效的手段，即建立一套财务危机预警模型来及时了解企业的经营情况是否符合正常的情况，财务状况是否出现异常，这些都是对委托代理理论的运用。
最后实证研究中，在指标体系里加入了股权结构类的非财务指标所依据的即为股权结构理论。
第3章我国房地产上市公司财务危机现状分析
3.1我国房地产行业概况
3.1.1房地产行业发展现状
房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，主要从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业，属于第三产业。
在现实生活中，通常将从事房地产开发和经营的行业称为房地产行业。
1998年，我国颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，加速了我国房地产行业的蓬勃发展。
近十年来，我国房地产投资规模不断扩大，年平均增长率达到20%以上，其投资额和销售额的增长率几乎年年赶超我国GDP的增长率。
从国家统计局提供的数据上看，自2000年至2014年，我国房地产开发投资额增长迅速，2000年我国房地产开发投资额为4984.05亿元，截止至2014年底，投资额达到95036亿元，是2000年的16倍，年增长率超过了24%。
与此同时，房地产作为我国的国民支柱产业，对国民经济发展的贡献也目益突出，如图3-2所示，我国房地产开发投资额占国内生产总值（GDP）的比例呈逐年上升趋势，从2000年的4.93%增长到2014年的14.94%。
由此可见，房地产行业的发展速度十分惊人，对于推动我国经济的不断发展做出了巨大的贡献。
图3-12000-2014我国房地产开发投资额图
图3-22000-2014我国房地产开发投资额占GDP比例图
我国房价伴随着房地产市场的快速发展而一路飙升，2014年，国家相继出台了一系列措施来抑制过热的房地产市场。
在2014年的两会中，政府提出了“双向调控”的方案，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。
对于需求量较大的一线城市，限购政策暂时不会退出，在保证供应量的同时抑制投机投资性需求；
而对于库存量较大的城市，既要调整供应结构也要为居民合理的住房需求提供政策支持。
现阶段，我国房地产行业还存在很多问题，如土地市场趋紧、房屋空置率增高等问题，房地产行业的未来发展将面临机遇与挑战并存。
3.1.2房地产行业基本特征
房地产行业具有一些独特的行业特征，主要表现在以下几个方面：
1.基础性和先导性：
房地产行业作为我国的基础性行业，它的发展状况直接牵动着其他行业的发展。
对于居民购房者而言，房地产行业提供的住房商品是人们必需的生活资料；
对于商业购房者来说，它能为企业提供办公场所，经营平台，保证企业进行正常的生产经营活动。
与此同时，房地产行业的发展对于其他行业具有一定的导向意义，它可以促进土地、化工、金融、保险等行业的协同发展，还可以解决当地的就业问题，利用获得的收益为政府提供财政支持。
除此之外，根据以往的社会实践经验，经济发展的好坏也可以从房地产行业的先行指标中做出一定的判断。
2.综合性和关联性：
与建筑行业不同的是，房地产行业是综合性服务行业，二者的社会分工不同。
房地产公司作为项目的出资方，将开发的土地委托给建筑公司进行施工，在项目完工验收之后，进行下一步的流通和销售。
由于建造房屋的环节是由建筑行业完成的，房地产行业负责完成剩余环节，所以二者是一种相互依存、共同发展的伙伴关系。
从我国的国民经济产业链来看，房地产行业处于中游地位，其上下游产业链涉及了50多个行业，包括钢铁、建材、玻璃、装潢等，整体对GDP的贡献超过了30%。
因此，房地产行业对于带动整个国民经济产业链的全面发展具有十分重要的作用。
3.波动性与周期性：
房地产行业是国家经济发展的“晴雨表”，国家经济稳步上升，房地产行业发展势头强劲，国家经济萎靡不振，房地产行业止步不前。
地方的经济发展状况直接决定着当地房地产的供求关系，当地居民经济水平越高，对房地产的投资需求也就越大，房地产企业在获取利润的同时也能拉动当地经济的发展，从而形成一个良性的发展循环。
由于房地产行业受经济发展状况影响较大，所以它的发展也遵循着经济的发展规律，一般要经历繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。
4.资金密集性和高风险性：
众所周知，房地产行业的经营运转需要大量的资金支持。
一方面，房地产企业的项目周期比较长，房地产项目的完工时间一般在3~5年，在开发过程中的各个环节都需要投入资金；
另一方面，房地产企业的投资成本比较高，受国家宏观政策的影响，土地的稀缺直接加大了房地产企业的开发成本。
而对资金的严重依赖也为房地产企业带来巨大的经营风险。
房地产企业前期投入的资金只有在住房商品顺利销售之后才能取得资金回报，而多数企业往往同时投资多个项目，这种投入巨大，回收缓慢的资金周转模式将成为引发企业财务风险的导火索。
3.2我国房地产上市公司财务危机表现形式
房地产企业的财务危机并不是突然发生的，而是一个逐渐积累、严重恶化、最终爆发的过程，具体表现为以下几种形式：
1.盈利能力下降：
盈利能力是指企业获取利润的能力，是综合反映企业生产经营状况的重要指标之一，直接反映出企业市场竞争力的强弱，经营状况的好坏和内部管理水平的高低。
作为资金密集型行业的代表，资金链在房地产行业的经营发展中扮演着重要角色。
房地产企业通常同时在建多个项目，保证现有资金在各个项目中良好循环十分关键，如果其中一个项目的资金无法收回就可能导致资金链的断裂，直接影响到下一个项目的完工以及整体的资金循环，使企业盈利能力下降，引发财务危机。
2.偿债能力减弱：
偿债能力是指企业偿还长期与短期债务的能力，是否具有充足的现金流是衡量企业偿债能力强弱的重要指标。
我国房地产企业的资金主要来源于银行借款，这是一把双刃剑。
对于发展快速的企业来说，较高的负债水平可以为企业提供不竭的资金支持，推动房地产企业向着更好的方向发展；
而对于发展缓慢的企业来说，如果企业的负债水平长期高于行业平均水平，又面临着内部经营管理不善、销售困难无法回笼资金的局面时，就会导致企业无法按期支付高额的债务和利息，陷入财务困境。
3.营运能力变差：
营运能力主要反映企业的经营运行和资产周转能力，企业资产流动性越高，周转越快，获取利润的速度就越快。
所以，流动资产的周转能力决定着企业的营运能力，而应收账款和存货的周转能力又决定着企业的流动资产的周转能力。
房地产行业由于存在大量的上下游企业，难免出现赊销的情况，再加上大多数房地产商品都是通过分期付款的方式进行销售，这些都会形成大量的应收账款。
应收账款如果到期能够顺利收回则可以保证企业资金活动顺畅，但是一旦发生坏账，就会引发资金链的断裂，降低企业的营运能力。
4.发展速度缓慢：
发展速度反映了企业在一定时间内成长的快慢。
我国房地产行业的市场竞争十分激烈，这就要求房地产企业必须不断地进行品牌创新，提高客户的住房满意度，如此才能吸引客户，谋求发展。
在这个过程中，经营良好的企业能够取得较快的发展，获取更大利润，而一些成长缓慢的房地产企业就会面临着被市场淘汰的困境。
5.财务信誉降低：
信誉是企业在长期经营过程中逐步建立和积累起来的无形资源。
房地产企业要想在激烈的行业竞争中脱颖而出，良好的信誉必不可少。
好的口碑不仅有利于企业筹集资金、提高客户的忠诚度，也有利于商品销售、原材料购进等经营活动的顺利进行。
相反，企业一旦丧失信誉，就会发生筹资困难、股价下跌、债务纠纷等一系列的连锁反应，持续降低的财务信誉将加速企业财务危机的发生。
第4章我国房地产企业财务危机预警模型设计
4.1预警模型的选取
研究财务危机预警模型方法种类很多，主要包括以下四种：
一元判别方法、多元线性判别方法、Logistic逻辑回归法和人工神经网络法。
四种模型研究方法各有优缺点，现实中并不存在理想的预警方法。
首先，一元判别方法最大的优点是没有任何假设条件且方法比较简单易于理解，但最大的缺点是精确度不高，因而此方法不被采用。
其次，多元线性判定方法最大的优点是预测精确度相对较高，但必须符合两组样本协方差相等且自变量须服从正态分布两个假设条件。
但是实际样本很难满足这两个条件，特别是在财务危机预警研究领域中，指标变量多数都不服从正态分布，因而此方法不被采用。
而人工网络模型虽然没有任何假设条件，但由于其理论基础抽象、解释能力差不易理解的原因使其实际可行性较差。
Logistic逻辑回归法的最大优点是样本自变量不受统计假设条件的严格约束，克服了多元线性判别方法在此方面的缺点，并可以利用ＳＰＳＳ统计软件进行操作，且模型预警的准确性相对较高，因而适合运用到财务危机预警模型中。
综合以上原因，本文选择多元逻辑回归的方法构建Logistic逻辑回归预警模型。
4.2研究样本的确定
4.2.1研究样本的选取
在实际经济活动中，很多房地产企业的企业制度并不规范和健全，多种因素都引起了企业经营者与所有者之间信息的不对称。
特别是大部分财务信息存在虚假空的现象，再加上国内许多中小型房地产企业并没有上市，导致企业财务数据搜集困难很大。
因此本文研究的房地产企业仅指的是我国上市公司中房地产企业板块的企业。
虽然这样的样本选择可能会造成评价结论不够全面，但从研究的可行性和成本性考虑，这样的选择便于数据搜集工作和数据的规范化。
在一定程度上我国房地产企业的财务现状得以反映。
因此，采用国内学者现有的研究方法，样本分为两组：
ST公司和非ST公司。
判定公司是否陷入财务危机的标准是上市公司是否被ST处理。
从2011-2013年三年之间的房地产行业板上市公司中选取研究样本组。
2011-2013年之间被ST的7家上市公司入选ST组。
由于房地产行业上市公司所处的区域和资产规模的不同，会导致各财务指标之间的差异。
所以在选择非ST组作为配对公司时，根据上市公司所处的区域和资产规模影响因素，努力使配对样本与ST公司所处的区域和资产规模一致或相近，共选择34家财务状况正常的上市公司。
4.2.2研究样本的数据来源
本文所选用的数据均来自国泰安数据库，建模样本涉及指标的区间年度为2010-2013年，检验样本相关指标选取的年度为2011-2013年。
对于一些数据不齐全的公司，均从搜狐、网易等财经网站、国家统计局等处查询补齐。
4.3预警指标的初选
众所周知，形成企业财务危机的原因是纷繁复杂的，个个行业的形成原因差别也较大，但无论其成因是什么，在一个正常企业逐渐走向财务危机的过程中，往往都伴随着一定的先兆，房地产类企业也不例外。
在财务危机形成的过程中，往往会出现以下征兆，如资产负债率较高，有时甚至高达90%以上，不能按时偿还即将到期的借款、获利能力降低，有时甚至低于10%、资产周转困难、资产盈利率很低，企业成长速度变缓以及日常活动现金流量减少。
结合财务危机已给的定义，在财务指标方面，初步选取指标时主要从五个方面进行：
公司偿还债务能力、获利能力、营运能力、发展能力和现金流量，达到从多个角度衡量公司的财务状况的目标，保证涉及财务指标的全面性。
1.偿债能力指标的初选：
通常情况下，学者可能需要公司进行破产清算来偿还债务。
所以在初选指标时，企业的偿债能力是需要首先考虑的。
经过综合比较，选取的偿债能力指标涉及五个方面：
资产负债率、现金流量负债比、利息保障倍数、营运资本占用率和流动比率。
2.获利能力指标的初选：
公司偿还债务的保障是其不断增长的获利能力，只有利润空间足够大，企业才有可能有能力按时偿还债务的本息。
因此可以认为，公司经营状况和财务状况的最直接的体现在获利能力上，在这方面房地产企业与其他企业的衡量指标没有显著的差异性。
选取的获利能力指标涉及五个方面：
营业毛利率、总资产收益率、净资产收益率、资产留存收益率和营业利润率。
3.营运能力指标的初选：
企业营运能力反映的是企业运用资产创造利润的能力，是企业获利能力的保障之一。
每个企业都力争以最少的资产去获取最大的报酬，这也是企业管理者管理能力的体现。
结合房地产行业自身的特点，选取的营运能力指标涉及五个方面：
应收账款周转率、存货周转率、营运资金周转率、总资产周转率和流动资产周转率
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