土地增值税讲义全.docx
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土地增值税讲义全
第八章土地增值税法
第一节土地增值税基本原理（了解，能力等级1）
一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：
一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。
二、我国土地增值税的特点
（一）以转让房地产的增值额为计税依据
（二）征税面比较广
（三）实行超率累进税率
（四）实行按次征收
三、土地增值税的作用（一般了解）
第二节 纳税义务人（了解，能力等级1）
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
第三节征税范围（掌握，能力等级1）
土地增值税的征税范围包括：
（1）转让国有土地使用权；
（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。
下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：
属于土地增值税的征税范围的情况（应征）
不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）
免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（1）出售国有土地使用权
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
（3）存量房地产买卖
（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）
（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）
（6）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资
（7）投资联营后将投入的房地产再转让的
（8）合作建房建成后转让的
（1）房地产继承（无收入）
（2）房地产有条件的赠与（无收入）
（3）房地产出租（权属未变）
（4）房地产抵押期内（权属未变）
（5）房地产的代建房行为（权属未变）
（6）房地产重新评估增值（无权属转移）
（1）个人互换自有居住用房地产
（2）合作建房建成后按比例分房自用
（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业
（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中
（5）国家征用收回的房地产
（6）个人转让居住满五年以上的房地产
（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）
【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。
（2002年）
A.赠予社会公益事业的房地产
B.个人之间互换自有住房
C.抵押期满转让给债权人的房地产
D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产
【答案】C
【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。
A．将房屋产权赠与直系亲属的
B．由双方合作建房后分配自用的
C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的
D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的
【答案】CD
第四节税率（掌握，能力等级2）
土地增值税采用四级超率累进税率。
这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
第五节应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2）
一、应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。
从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。
非货币收入要折合金额计入收入总额。
二、扣除项目的确定（重点）
可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表：
（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（）。
A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款
B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金
C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用
D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本
【答案】B
（二）房地产开发成本（适用新建房转让）
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。
A.土地出让金
B.耕地占用税
C.公共配套设施费
D.借款利息费用
【答案】BC
（三）房地产开发费用（适用新建房转让）
１.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
２.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。
该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？
【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。
（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）
包括营业税、城建税、印花税。
教育费附加视同税金扣除。
考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：
企业状况
可扣除税金
详细说明
房地产开发企业
（1）营业税
（2）城建税和教育费附加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开发企业
（1）营业税
（2）印花税
（3）城建税和教育费附加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%
销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%
（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）
（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
【提示】
1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；
2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。
计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少？
【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额=10000×（10%+20%）=3000（万元）。
（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。
1．“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
【例题·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）。
（2009年原制度）
A.旧房产的评估价格
B.支付评估机构的费用
C.建造旧房产的重置成本
D.转让环节缴纳的各种税费
【答案】ABD
【例题·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
（）（2000年）
【答案】×
【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。
新建房地产转让时可扣除：
1．取得土地使用权所支付的金额；2．房地产开发成本；3．房地产开发费用；4．与转让房地产有关的税金；5．财政部规定的其他扣除项目。
存量房地产转让时可扣除：
1．取得土地使用权所支付的金额；4．与转让房地产有关的税金；6．旧房及建筑物的评估价格。
【例题·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有（）。
A.取得土地使用权所支付的金额
B.房地产开发成本
C.与转让房地产有关的税金
D.旧房及建筑物的评估价格
【答案】AC
【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。
归纳图表：
企业情况
转让房地产情况
可扣除项目
房地产开发企业
转让新建房
1．取得土地使用权所支付的金额
2．房地产开发成本
3．房地产开发费用
①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
4．与转让房地产有关的税金
①营业税；②城建税和教育费附加
5．财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
非房地产开发企业
转让新建房
1．取得土地使用权所支付的金额
2．房地产开发成本
3．房地产开发费用
4．与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业
转让存量房
1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2．房屋及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
3．转让环节缴纳的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业
单纯转让未经开发的土地
1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2．转让环节缴纳的税金
第六节应纳税额的计算（掌握，能力等级3）
一、增值额的确定
（一）通过收入减除扣除项目求得
（二）关于评估价格的使用
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；
（2）提供的扣除项目不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
【提示】评估价有评估找收入和评估成本之分。
【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（）。
（2001年）
A.税务部门估定的价格扣除
B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C.房地产评估价格扣除
D.房地产原值减除30%后的余值扣除
【答案】C
二、应纳税额的计算方法
第一步，计算收入总额
第二步，计算扣除项目金额
第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额
土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数
第五步，套用公式计算税额。
公式为：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【土地增值税计算的命题规律】关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“关系加分摊型”的变化
【例题·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。
已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。
另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
（1997年）
【答案及解析】这是一个传统的土地增值税的计算题，考核传统的计算步骤和各项目的基本扣除规定。
（1）确定转让房地产的收入：
转让收入为15000万元。
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元
②房地产开发成本为4000万元
③房地产开发费用=（3000+4000）×10%=700（万元）
④与转让房地产有关的税金=15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除=（3000+4000）×20%=1400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为=3000+4000+700+825+1400=9925（万元）
（3）转让房地产的增值额=15000-9925=5075（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比率=5075÷9925≈51.13%
（5）计算应纳土地增值税税额：
第一种计算方法：
应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）
第二种计算方法：
应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元）
【例题·步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费l万元，购置后一直对外出租。
2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。
要求：
根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（2009年原制度）
（1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。
（2）李某转让商铺应缴纳的印花税。
（3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。
（4）略。
【答案】
（1）营业税、城建税和教育费附加＝（80－50）×5%×（1＋7%＋3%）＝1.65（万元）
（2）印花税＝80×0.05%＝0.04（万元）
（3）可扣除项目＝70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元）
增值额＝80－57.69＝22.31（万元）
增值率＝22.31/57.69＝38.67%＜50%
土地增值税＝22.31×30%＝6.69（万元）
（4）略。
【关系加分摊型计算方法归纳】
未开发（不可扣） 销售和视同销售
地价总额 已售出（可扣） 产权属全体业主所有
已开发 已完工 无偿移交给政府
建造总支出 未售出（不可扣）
建造成本 未完工（不可扣）
用公式表示：
扣除项目金额=扣除项目的总金额×转让比例
【例题·计算题】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；
（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
（其他相关资料：
该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
）
要求：
根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
（5）企业应缴纳的土地增值税；
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
（7）企业应缴纳的房产税。
（2008年）
【答案及解析】这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工项目已售与未售的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系。
（1）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）× 1／2=2080（万元）
（2）应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500（万元）
（3）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）×10%×1／2=358（万元）
（4）应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75（万元）
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。
这是本题的主要陷阱之所在。
（5）应扣除的费用总额=2080+1500+358+360.75=4298.75（万元）
增值比例=（6500-4298.75）÷4298.75×100%=2201.25/4298.75×100%=51.21%
适用40%的税率，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税额=2201.25×40%-4298.75×5%=665.56（万元）
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加
=（6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325.75×（1+7%+3%）=358.33（万元）
（7）应纳房产税=15×12%=1.8（万元）。
第七节税收优惠（能力等级2）
主要税收优惠如下：
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在2005年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：
住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策住房具体标准。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。
第八节征收管理
一、纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1）
纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。
纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。
【例题·单选题】根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的（）内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
（1998年）
A.5日B.7日C.10日D.15日
【答案】B
【例题·单选题】法人纳税人转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在（ ）。
A.总机构所在地 B.房地产坐落地
C.生产经营所在地 D.办理房地产过户手续所在地
【答案】B
二、房地产开发企业土地增值税清算（掌握，能力等级2）
要点
主要规定
清算条件
纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
非直接销售和自用房地产的收入确定
将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产
收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下
不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
土地增值税的核定征收
税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
清算后再转让房地产
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
【例题·多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。
（2008年）
A.直接转让土地使用权的
B.房地产开发项目全部竣工完成销售的
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的
【答案】ABC
【例题·单选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（）。
（2009年）
A.建成后开发企业转为自用的
B.建成后开发企业用于出租的
C.建成后直接赠与其他企业的
D.建成后产权属于全体业主的
【答案】D
【本章小结】土地增值税是企业所得税前可扣除的税种。
本章有两个重点内容：
一是土地增值税征免界限的划分；二是土地增值税的计算（含清算计算、与所得税的混合计算）。
在同时计算土地增值税和企业所得税时，期间费用等可扣除项目各自有不同的扣除标准。
第八章完
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