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商业计划书编号：

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授方：

某某某房地产开发有限责任公司

签字：

公司：

日期：

一、公司介绍

1、公司宗旨:

“诚信、创新、和谐、安全、共赢”是我们秉承的管理决策和行为的价值取向。

崇尚与时俱进，开拓创新，诚信务实，以人为本是企业的精神。

诚信是基石、创新是动力、业绩是目标、安全是前提、和谐是保障。

我们的经营管理理念是以诚取信、互惠互利、共同发展。

我们立志于在开发、销售、创新领域刻守信誉，提高声望，实施系列化、多元化、大众化的产品开发。

我们最大的理想是为合作伙伴创造互惠共赢的最佳环境；

为社会创造更加巨大的经济效益，为人类构想未来更美好的生活空间。

我们的最终目标是：

与中外生产企业共同架设通往国际市场的桥梁。

公司将全力开拓市场，坚持“高质量、高性能、低价格”的市场竞争策略，志在把企业做大，做强，长足发展。

最终实现我们的目标走出国门，走向世界。

2、公司概况：

某某某房地产开发有限责任公司属民营企业，成立于一九九七年。

其业务范围包括房地产买卖、出租，房地产投资、开发，商品房销售。

本公司是一家处于高赢利发展阶段的公司，曾成功开发了中兴大厦、青津街坊综合楼、文庙天胜小区等综合楼。

在吉林市房地产业颇具影响力，是集开发商场、住宅、办公楼、物业等综合项目的地产企业。

2007年公司又成功引进中国500强企业“苏宁电器”入驻明旺商厦经营，并建立了长达8年的合作关系。

目前，集团公司总资产达1.5亿元，先后被省、市、区政府授予“纳税大户”、“先进单位”、“下岗职工再就业先进单位”、“优秀民营企业”等光荣称号。

被中共昌邑区委、昌邑区人民政府授予十六家重点挂牌保护企业之一，公司成立至今，在地区服务及上缴税率方面创下了星级企业的光荣称号，并被评定为AA级信用等级企业，公司信誉良好。

为了拓宽经营领域，使公司业务不断发展壮大，在发展地产业的同时逐步涉足其它领域，现已在高新区工业园征购了三万多平方米的土地，拟作为我公司今年拓展新项目的平台，为增进本企业的经济后劲，为不断的服务和发展地区经济，为实现我们2008年的新目标，某某某房地产开发有限责任公司拟通过企业的项目平台，与国内外知名企业联手，实现互惠互利的精诚合作，达到强强企业双赢的目标。

为企业的飞跃和腾飞再创辉煌。

二、合作项目介绍：

1、项目概况

某某某房地产开发有限责任公司已在国家级高新技术开发区吉林市工业园区征购土地30959平方米，其土地为南北长220米，东西宽140米。

该宗地地处吉林市区松花江南岸，距市中心3公里。

现厂区内标准化厂房正在建设中。

厂区围墙护坡已基本完成，工程一期钢结构厂房已基本完成，厂区已初具规模。

另外，我们还可以为合作伙伴量身定做。

能为企业提供多功能通用标准厂房，物流仓储厂房、个性化定制厂房。

该土地属于工业用地。

地处松花江I级地段，地势平坦，地震基本烈度为7度，场地稳定，温度适怡，气象状况良好。

交通便利，四通八达。

吉—丰铁路从区内通过，区内有大长屯火车站及货场，距吉林铁路枢纽编组站6㎞。

开发区南靠环城公路，经此可与东北及全国公路网连接。

开发区水力、电力充足。

有工业净水厂，有充足的工业用水。

东北电网电力充足，开发区内有自备电厂，有超高压变电枢纽，可为工业发展提供电力保障。

从此可见开发区工业建设外在条件十分优越，并且根据规划设计，通过大量的投资改造，已使该厂区各方面条件更加完善，加之原有优越的地理条件，整体形成了得天独厚的工业重地。

2、项目优势

1）难得的发展机遇----“天时”

恰逢举国上下团结一致建设创新型国家，大力推进自主创新体系，开发建设东三省老工业基地建设的大好形势下，吉林高新开发区是进入全国开发区前15位国家级开发区之一，该开发区位于松花江上游，隶属全国少有的水丰电足的城市。

2）中国内地最适合开设工厂的城市----“地利”

世界著名的财经杂志《福布斯》（中文版）2005年8月25日公布的中国内地最适宜开设工厂的城市排行榜，吉林市名列榜首。

同时，近期吉林市又被中国贸促会、深圳市人民政府、中国投资协会、深港投资联盟等单位联合举办的，由深圳和香港两地企业参与投票评选的“2008深港投资大会”活动中，在众多参评城市中被深港两地企业评选为“2008深港企业最佳投资潜力城市”。

这说明吉林市在经营成本、劳动力素质和货运便利程度三个方面技术指标的优势，它是城市经济潜力的象征，是城市发展的非物质基础。

该项目又座落在吉林市高新技术科技开发区内，这些都是开发建设生产项目无与伦比的极大优势。

工业区一面靠山，三面临水，地势平坦，气候宜人，自然山水风光无限、美不胜收。

交通畅达，通讯便捷，医疗、教育条件优越，高等院校、科研院所密集，智力资源丰富，基础设施完备，服务产业发达，是投资者的“吉祥福地”，是创新者的“理想乐园”，是创业者的“一片热土”。

吉林市的气候属于温带大陆性季风气候，四季分明。

春季干旱少雨，夏季温热多雨，秋季凉爽多晴，冬季寒冷多雪。

年平均气温为4.3℃。

吉林市自然资源富足，开发潜力极大，具有丰富的水力、电力资源，松花江斜贯整个吉林地区，曲折流径400余公里。

享誉全国的丰满、白山、红石三大梯级水电站均在市辖区之内。

吉林市由此成为全国少有的北国水都和水丰电足的城市。

城市功能日臻完善，水、电、气、热等基础设施的供保能力不断增强。

同时，电力成本与其它城市相比相对较低。

吉林市城市基础设施比较完善，有发达的交通网和相当规模的物流产业，已形成连接全国和世界各地的航空、铁路、高速公路等立体式交通网络和现代化通讯网络，成为经济发展的有力载体。

吉林市距“龙嘉”国际机场65公里，距“大连”港470公里。

3）企业上下一心干实事、求发展----“人和”

某某某房地产开发有限责任公司形成了较完备的服务支撑体系，自身所具备的公用工程内外在条件完全符合与投资方的合作要求。

目前，公司已形成了上下一心上项目、干实事、求发展的良好氛围，可以为有志于投身项目建设的投资者和技术人员提供最佳的人文环境。

同时，吉林市人力资源丰富且有待开发，人力成本相对较低，能为投资企业提供充足的人才供给，同时为企业节省大量的劳动力运营成本。

4）政府政策优厚形成企业有利支撑----“保障”

吉林高新区按照区域特征，高新区大致可以分为综合功能区、高新技术产业区、科教文化区、旅游渡假区、工业区、商贸区和居住区。

管委会办公大楼——火炬大厦就座落在综合功能服务区内，企业和个人在这里可以方便、快捷办理规划、工商、税务、用地、建设等方面的手续。

另外，功能服务区内金融、保险、中介服务业比较发达，已经形成了较完备的服务支撑体系。

企业在项目规划、工商注册、人才引进等各个方面享受便利的政策支持和全面的服务。

--财政优惠政策

①外商投资企业税收政策按照国家有关政策执行。

在国家有关政策执行期满后，再连续5年，每年按上缴企业所得税形成地方财力部分的50%给予财政补助。

②在开发区内新投资2,000万元以上的生产性项目，从企业缴税之日起，连续3年，吉林地区以内企业，每年按企业上缴增值税形成地方财力部分的35%给予财政补助；

吉林地区以外企业，每年按企业上缴增值税形成地方财力部分的40%给予财政补助。

③在开发区内新投资2,000万元以上的生产性项目，从企业缴税之日起，连续3年，吉林地区以内企业，每年按企业上缴所得形成地方财力部分的50%给予财政补助，吉林地区以外的企业，每年按企业上缴所得税形成地方财力部分的60%给予财政补助。

④省级以上高新技术企业，从企业缴税之日起，连续3年，每年按企业上缴增值税形成地方财力部分给予全额补助，连续5年，每年按企业上缴所得各形成地方财力部分的50%给予财政补助。

⑤在开发区内投资额度大，技术含量高，对财政贡献大的企业和项目，本政策未涉及的方面可采取一事一议的方式给予更多的优惠。

--其它优惠政策

经有关部门认定、可以享受国家、吉林省吉林市、以工业区管理办法中规定的各项优惠政策：

①循环经济示范区优惠政策

②鼓励现代装备制造及技术创新的各项优惠政策

③鼓励科技成果转化和产业化的各项优惠政策

④鼓励投资和改善投资环境的其他政策

--软环境有力保障

现吉林市正处于振兴东北老工业基地的热潮中，为促进吉林市经济发展和老工业基地振兴，市委、市政府出台了《吉林市招商引资优惠政策》，对投资的外商投资企业和国内合作企业在土地使用、财税扶持、行政费用收取，服务措施等方面制定了大量优惠政策。

打造了吉林市投资企业良好的软环境。

三、项目招商方式

采用五种方式：

1、投资入股分红：

投资方出资金或项目，本公司以有形和无形资产入股，可由评估事务所进行资产评估。

根据评估的价值分配股份,据此分配利润。

2、资金借贷：

以土地和项目作为抵押返本付息红利回报。

3、租赁

价格：

￥0.30元/天/平方米。

此价格为该土地的租赁费用，地上附着物另行计算价格。

4、以租代购：

以租赁形式为主，逐年上缴租金，确定固定期限，根据祼地及标准化厂房的使用程度确定租赁额度，等同于边使用边分期付款方式购买该项目。

其具体价格面议。

5、买断使用权：

--年限：

50年

--价格：

￥1500元/平方米

该价格为购置祼地价格，地上附着物另行计算价格。

计划书含义：

企业计划书是企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标之目的，在经过对项目调研、分析以及搜集整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求，向读者（投资商及其他相关人员）全面展示企业/项目目前状况及未来发展潜力的书面材料;

商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南，也是企业的行动纲领和执行方案。

企业计划书是国际惯例通用的标准文本格式形成的项目建议书，是全面介绍公司和项目运作情况，阐述产品市场及竞争、风险等未来发展前景和融资要求的书面材料

企业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给了风险企业家自己。

其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。

企业计划书是目前市场应用最多的应用写作文体之一。

企划书内容

1、计划摘要

计划摘要列在商业计划书书的最前面，它是浓缩了的商业计划书的精华。

计划摘要涵盖了计划的要点，以求一目了然，以便读者能在最短的时间内评审计划并做出判断。

计划摘要一般要有包括以下内容：

公司介绍;

主要产品和业务范围;

市场概貌;

营销策略;

销售计划;

生产管理计划;

管理者及其组织;

财务计划;

资金需求状况等。

在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。

其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。

在这一部分中，要对企业以往的情况做客观的评述，不回避失误。

中肯的分析往往更能赢得信任，从而使人容易认同企业的商业计划书。

最后，还要介绍一下风险、企业家自己的背景、经历、经验和特长等。

企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。

在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。

在计划摘要中，企业还必须要回答下列问题：

（1）企业所处的行业，企业经营的性质和范围;

（2）企业主要产品的内容;

（3）企业的市场在那里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求;

（4）企业的合伙人、投资人是谁;

（5）企业的竞争对手是谁，竞争对手对企业的发展有何影响。

摘要要尽量简明、生动。

特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。

如果企业家了解他所做的事情，摘要仅需2页纸就足够了。

如果企业家不了解自己正在做什么，摘要就可能要写20页纸以上。

因此，有些投资家就依照摘要的长短来“把麦粒从谷壳中挑出来”。

2、产品（服务）介绍

在进行投资项目评估时，投资人最关心的问题之一就是，企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品（服务）能否帮助顾客节约开支，增加收入。

因此，产品介绍是商业计划书中必不可少的一项内容。

通常，产品介绍应包括以下内容：

产品的概念、性能及特性;

主要产品介绍;

产品的市场竞争力;

产品的研究和开发过程;

发展新产品的计划和成本分析;

产品的市场前景预测;

产品的品牌和专利。

在产品（服务）介绍部分，企业家要对产品（服务）作出详细的说明，说明要准确，也要通俗易懂，使不是专业人员的投资者也能明白。

一般的，产品介绍都要附上产品原型、照片或其他介绍。

一般地，产品介绍必须要回答以下问题：

（1）顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处?

（2）企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品?

（3）企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议?

（4）为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品?

（5）企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对发展新产品有哪些计划等等。

产品（服务）介绍的内容比较具体，因而写起来相对容易。

虽然夸赞自己的产品是推销所必需的，但应该注意，企业所做的每一项承诺都是“一笔债”，都要努力去兑现。

要牢记，企业家和投资家所建立的是一种长期合作的伙伴关系。

空口许诺，只能得意于一时。

如果企业不能兑现承诺，不能偿还债务，企业的信誉必然要受到极大的损害，因而是真正的企业家所不屑为的。

3、人员及组织结构

有了产品之后，创业者第二步要做的就是结成一支有战斗力的管理队伍。

企业管理的好坏，直接决定了企业经营风险的大小。

而高素质的管理人员和良好的组织结构则是管理好企业的重要保证。

因此，风险投资家会特别注重对管理队伍的评估。

企业的管理人员应该是互补型的，而且要具有团队精神。

一个企业必须要具备负责产品设计与开发、市场营销、生产作业管理、企业理财等方面的专门人才。

在商业计划书书中，必须要对主要管理人员加以阐明，介绍他们所具有的能力，他们在本企业中的职务和责任，他们过去的详细经历及背景。

此外，在这部分商业计划书书中，还应对公司结构做一简要介绍，包括：

公司的组织机构图;

各部门的功能与责任;

各部门的负责人及主要成员;

公司的报酬体系;

公司的股东名单，包括认股权、比例和特权;

公司的董事会成员;

各位董事的背景资料。

4、市场预测

当企业要开发一种新产品或向新的市场扩展时，首先就要进行市场预测。

如果预测的结果并不乐观，或者预测的可信度让人怀疑，那么投资者就要承担更大的风险，这对多数风险投资家来说都是不可接受的。

市场预测首先要对需求进行预测：

市场是否存在对这种产品的需求?

需求程度是否可以给企业带来所期望的利益?

新的市场规模有多大?

需求发展的未来趋向及其状态如何?

影响需求都有哪些因素。

其次，市场预测还要包括对市场竞争的情况?

企业所面对的竞争格局进行分析：

市场中主要的竞争者有哪些?

是否存在有利于本企业产品的市场空档?

本企业预计的市场占有率是多少?

本企业进入市场会引起竞争者怎样的反应，这些反应对企业会有什么影响?

等等。

在商业计划书书中，市场预测应包括以下内容：

市场现状综述;

竞争厂商概览;

目标顾客和目标市场;

本企业产品的市场地位;

市场区格和特征等等。

企业对市场的预测应建立在严密、科学的市场调查基础上。

企业所面对的市场，本来就有更加变幻不定的、难以捉摸的特点。

因此，企业应尽量扩大收集信息的范围，重视对环境的预测和采用科学的预测手段和方法。

企业家应牢记的是，市场预测不是凭空想象出来，对市场错误的认识是企业经营失败的最主要原因之一。

5、营销策略

营销是企业经营中最富挑战性的环节，影响营销策略的主要因素有：

（1）消费者的特点;

（2）产品的特性;

（3）企业自身的状况;

（4）市场环境方面的因素。

最终影响营销策略的则是营销成本和营销效益因素。

在商业计划书中，营销策略应包括以下内容：

（1）市场机构和营销渠道的选择;

（2）营销队伍和管理;

（3）促销计划和广告策略;

（4）价格决策。

对创业企业来说，由于产品和企业的知名度低，很难进入其他企业已经稳定的销售渠道中去。

因此，企业不得不暂时采取高成本低效益的营销战略，如上门推销，大打商品广告，向批发商和零售商让利，或交给任何愿意经销的企业销售。

对发展企业来说，它一方面可以利用原来的销售渠道，另一方面也可以开发新的销售渠道以适应企业的发展。

6、制造计划

商业计划书中的生产制造计划应包括以下内容：

产品制造和技术设备现状;

新产品投产计划;

技术提升和设备更新的要求;

质量控制和质量改进计划。

在寻求资金的过程中，为了增大企业在投资前的评估价值，企业家应尽量使生产制造计划更加详细、可靠。

一般地，生产制造计划应回答以下问题：

企业生产制造所需的厂房、设备情况如何;

怎样保证新产品在进入规模生产时的稳定性和可靠性;

设备的引进和安装情况，谁是供应商;

生产线的设计与产品组装是怎样的;

供货者的前置期和资源的需求量;

生产周期标准的制定以及生产作业计划的编制;

物料需求计划及其保证措施;

质量控制的方法是怎样的;