某经济适用房项目建设可行性研究报告Word文件下载.docx
《某经济适用房项目建设可行性研究报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某经济适用房项目建设可行性研究报告Word文件下载.docx（32页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
第三节项目单位概况
某某房地产开发公司，成立于1998年7月，注册资本2000万元，开发资质为三级。
位于某市北关街，法定代表人，是某市市政府为解决全市低收入家庭住房困难，建设样板房住宅小区，改善某市居民居住环境而设立的政府开发性国有企业，隶属某市房地产管理局，主营安居工程和经济适用房的建设；
住房困难户的调查登记和认定；
安居工程和经济适用房的分配和销售等业务。
现有员工45余人，其中：
本科以上学历10人，专科以上学历30人，高级职称工程师3人，中级职称5人，其他专业职称8人。
安居开发中心现已开发建筑面积50多万平方米，已竣工28.8万平方米，先后开发完成了站北花园小区13.8万平方米、柳园小区10万平方米、铁路小区5万平方米等精品工程。
正在开发的建筑面积15万平方米，其中：
站北花园4.5万平方米，湖西居住小区3.5万平方米，某某2.5万平方米，聊大花园7.5万平方米。
开发规模不断扩大，在开发过程中，严格按照国家规定的质量标准进行开发建设，精心设计、精心施工，合格率达100%，优良率达85%以上，为某市城市建设、改善居民的生活居住环境以及拉动当地经济增长做出了突出贡献。
一流的设计水平、一流的施工质量、一流的居住环境、一流的物业服务，得到了社会各界、上级领导和有关部门的高度重视和认可、开发中心开放建设的站北花园小区，2001年度被山东省建设厅评为“山东省物业管理优秀住宅小区”，2003年度获山东省首届城市优秀住宅小区银质奖，历年来被评为某市东昌府区文明小区；
柳园小区2002年获山东省“工商银行杯”户型大赛设计银质奖；
铁路小区获2000年第一届某市城市优秀住宅小区铜奖；
某某房地产开发公司2002年度获山东省房地产开发综合效率先进单位先进单位，2004年度被某市消协评为“某市放心房承诺单位”,2005年被评为某市“优秀房地产开发企业”，站北花园被评为优秀住宅小区。
为更好的服务某市的城市文化发展进程，为城市建设和改善居民环境作出更大贡献，某某房地产开发公司将以更加严格的管理确保工程质量，为广大消费者提供高品质高质量住房，为城市建设增光添彩。
第四节项目概况
一.拟建地点
拟建于某市以北，财干路以南，卫育路以东。
二.建设规模与目标
某某项目规划总用地42857万平方米，建筑面积6万平方米，总居住套数1000套，容积率1.4，绿化覆盖率35%，小区内设幼儿园、配套文化中心、商业网点、集贸市场、健身场所等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，某市政府根据国家的有关精神，适时推出经济适用房的建设，致力于为解决困难群众和中收入人群的住房问题，为他们提供一个优美、舒适的居住环境，让他们享受有房住的温馨，因为：
温馨是一种感觉，是人生美好的向往；
温馨是一种品位，是人生独到的见解；
温馨是家的元素，是人生永恒的主题；
温馨来自情感的交流、理智的选择，安居住宅开发中心对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求,让安居住宅开发中心的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。
三.主要建设条件
1气象条件
根据某市气象部门提供的资料，某市属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：
（1）、风向：
常年主导风向：
SSW
冬季主导风向：
ENE
夏季主导风向:
SSW
（2）、风速：
最大风速：
33.3m/S
冬季平均风速：
3.2m/S
夏季平均风速：
2.8m/S
（3）、气温：
年平均气温：
12.8℃
极端最高气温：
39.5℃
极端最低气温：
－19.7℃
（4）、相对湿度：
最冷月平均相对湿度：
54％
最热月平均相对湿度：
73％
全年平均相对湿度：
56％
（5）、降水量
年平均降水量：
600㎜
年最大降水量：
723.7㎜
日最大降水量：
298.4㎜
时最大降水量：
190㎜
（6）、最大积雪厚度：
（7）、最大冻土厚度：
44㎜
2地质条件
2.1地形、地貌
该建筑物场地地形平坦，但为建筑垃圾较厚场地，勘察期间各勘探点孔口高程采用相对标高，以西侧花园路路中心线一点为基准点引测，地面高程差异不大。
勘区地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。
2.2地基土构成及岩性分布特征
根据土的物理力学性质，建筑场地地基土共分6层：
（1）、1层杂填土：
杂色，湿，松散，以砖块及砼块等建筑垃圾及部分生活垃圾为主，场区普遍分布，厚度0.9-2.0m，平均1.3m下部为素填土厚0.7－1.2米。
（2）、2层粉土：
褐黄色，湿、中密，含云母以及少量石英长石，砂质粉土，局部接近粉砂，3.0米左右夹10cm左右粘土。
（3）、
（3）、3层粉质粘土：
灰褐色，软塑-可塑，含氧化铁及少量有机质，干强度高，韧性高，中偏高压缩性。
层厚1.1－2.3米，平均1.83m。
（4）、4层粉土：
褐黄色，湿，中密，含云母片，局部夹粘性土，性质稳定，中压缩性，厚度3.5-4.7m,平均4.06m。
（5）、5层粉质粘土：
褐色，可塑，含氧化铁，氧化铝及少量有机质，干强度高，韧性高，性质稳定，中压缩性，厚度2.0-3.2m，平均2.56m。
（6）、6层粉砂：
灰色，饱和，中密，含有机质，石英长石，土质均一，性质稳定。
2.3地下水
该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。
勘察期间测得地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。
地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。
根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2，对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。
2.4地震效应
勘区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。
倾向NW，倾角40-60度。
聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。
该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：
（1）、地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。
（2）、由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5级。
（3）、地震活动具有一定的周期性。
3配套条件
某市供水、供热、供气、治污等市政建设取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
东昌湖和古运河、徒骇河等工程项目将相继建成。
山东省规划容量一期2台60万千瓦机组工程投入生产。
聊城将成为中国东部地区最大的能源基地之一。
3.1给水
主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为某市自来水公司，供水普及率将达到100％。
根据某市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。
3.2排水
本项目排水实行雨污水分流体系。
为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；
污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。
3.3供电
本项目用电主要是照明设施、家庭生活用电，结合某市总体规划，本项目由市供电部门统一解决本项目用电。
3.4供热
拟由某市昌润供热有限责任公司接小区供热管网。
3.3.5供气
某市区天然气气管道四通八达，拟由聊城新奥燃气有限公司解决供气问题。
四.项目总投资及效益
本项目总投资7286.75万元，资金全部由政府解决。
本项目完成后，预计经济适用房销售收入为8400万元，扣除成本7286.75万元，减去销售（营业）税金及附加466.2万元，所得税162.08万元，利润总额为647.05，年均利润215.68万元，投资利润率2.96%。
五.主要技术经济指标
技术经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
占地总面积
平方米
42857
2
总建筑面积
60000
3
居住套数
户
1000
4
平均每户建筑面积
60
5
容积率
1.4
6
绿化率
%
35
7
平均层数
层
第五节问题与建议
考虑到某某经济适用房项目建成后，可以提供一些简单必要的锻炼和娱乐附属设施的建设，如腰扭器、漫步机、高低杠、单杠等，该项目的建设很大程度上依赖于政府的扶持，因而，在建设的过程中，要时刻注意政府的各种政策，而且要重视该项目的社会效益。
第二章项目建设的背景及必要性
第一节项目建设的背景
众所周知，房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
在我国的住房领域，房地产业发展和提高人民居住生活水平，长期以来成为一对难解的矛盾。
要害就在于，长期以来我们把房地产拉动经济发展，放在了超过民生的头等位置。
例如，把房地产业定为支柱产业，由于对房地产业缺乏合理的定义，致使“支柱产业”及其有关的扶持政策，主要被“房地产开发经营业”所独享，造就大量超级地产富豪群体产生，而广大的城镇居民却在不断上涨的高房价面前“望楼兴叹”。
国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，要重视社会发展和改善民生问题，坚持“以人为本”，促进社会事业加快发展，积极解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，特别是建设领域的住房问题成为广大民众关注和议论的焦点，并特别指出解决民众的住房问题有以下两点：
一是大力发展廉租房，二是大力建设经济适用房。
这就要求地方各级政府必须改变长期实行土地高价拍卖的供给模式，集中供应经济适用房和廉租房，并将单位自建经济适用房和个人集资合作建房等，纳入政府保障房供给计划。
早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：
“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，因此建设经济适用房已成为广大民众的迫切要求，，也是社会发展的必然。
某市是一个近几年发展起来的山东经济强市之一，房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，但随着某市城市化进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求矛盾越来越激烈。
由于某市的经济与发达地市相比，仍然存在基础差、底子薄、收入低的现象，随着房价日涨，买不起房的矛盾越来越严重，而经济适用房的建设越来越受到人们关注的焦点，成了中低收入群体解决住房问题的唯一出路。
为贯彻国家关于“经济适用房”建设的相关管理规定，切实改善中低收入家庭居住条件，促进社会稳定和谐，某市政府及有关部门及时推出“某某”小区的建设，决定规划、兴建经济适用房，实施“关注民生根本、构建和谐人居”工程。
第二节项目建设的必要性
一、是社会发展新形势的需要
经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。
“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。
目前我国房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。
因此，搞好经济适用房有其必要性和紧迫性。
二、是城镇住房制度改革的产物
经济适用房政策源自上个世纪九十年代全国城镇住房制度改革，政策问题的形成并不完全来自中低收入家庭住房需求本身，还更多来自住房制度改革以及住宅供给产业发展的需要。
因此，政策形成之初担负多重政策使命：
实现商品化、社会化城市住房供给体系；
扩大内需，拉动经济增长；
满足城镇居民居住状况的改善。
2003年，政府有关经济适用房建设计划中明确指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。
三、是解决民生问题的重要方式之一
通过对经济适用房的抽样调查，经济适用房主要满足了中低收入家庭的自住需求，“民生问题”的解决更推进了一步，对构建和谐社会，保障社会的稳定起着重要的作用。
因此，经济适用房的建设有着极其重要的意义，是解决“民生问题”的主要内容之一，大力提倡和发展经济适用房的开发建设是完全必要和可行的。
第三章市场分析与发展状况
第一节市场分析
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力；
适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。
经济适用住房的价格按建设成本确定。
建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。
经济适用房以微利价出售，只售不租，其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3%以内的利润）构成，出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布不得擅自提价销售。
近两年来，某市人口逐年增多，但同时伴随的是某市房价飙升，已经与某市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降。
通过对市场的调查发现，东至光岳路，西到昌润路，南至湖南路，北至建设路内的房价都在3000元以上，特别是环城湖周围的房价达到了4000-5000元，甚至更高，某市经济开发区的房价平均也在2500元多，很多工薪阶层的人们对购房失去希望，开发经济适用房不仅可以在一定程度上影响某市的房价，而且对于解决困难群众和中低收入人群的住房问题起到了积极的推动作用，是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，同时在一定程度上解决了政府的后顾之忧。
第二节经济适用房的发展状况
一、省内发展状况
从2003年，为了应对中低收入居民对居住条件的需求，根据现实条件，山东省开始逐渐加大了对经济适用房的投资。
但是我省经济适用房还是严重偏少，2004年1-9月山东省经济适用房竣工面积92.3万平方米，销售面积111.1万平方米，解决了１万多户中低收入家庭的住房困难。
但住房供应结构越来越不合理，经济适用住房供应严重偏少，且建设规模呈逐步缩小之势，占商品住宅供应量的比重由2000年的42%急剧降到2003年的7.9%。
各地在实施“安居工程”方面已做了大量工作：
济南市研究制定了经济适用住房管理办法并将于近期出台，以规范经济适用住房建设销售行为。
青岛市规定经济适用住房建设中的行政事业性收费减半征收，廉租住房保障范围和保障标准也较以前有较大提高。
日照市在坚持不改变经济适用住房政策的前提下，按照统一规划、市场运作、政府补贴、个人购买的原则，变划拨建设用地为招、拍、挂，变分配低价住房为发放经济适用住房补贴，变定向购买为市场化选择，实现了经济适用住房建设的用地市场化、补贴货币化和购房自主化。
东营市政府也计划在城市新区拿出近2000亩土地，用于规划建设普通商品住房，满足中等收入家庭的住房需求。
2005年1月-8月，山东房地产开发完成投资589.5亿元，居江苏、广东、浙江、上海、北京之后位列全国第六位。
其中经济适用房完成投资30.7亿元，仅次于江苏的32.1亿元，位列全国第二位。
2005年开始山东省增加经济适用房建设的力度，并确保经济适用房建设规模不低于商品住宅建设规模的15%。
目前山东在今年加大经济适用住房建设力度，确保竣工400万平方米，年内建成5万套以上经济适用房。
山东省城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭还有17.1万户，山东将改进和规范经济适用住房制度。
一是推行在商品房小区中配建经济适用房。
二是在外来人口较少、房价收入比不高的城市，发放购房补贴，支持低收入家庭自主购房。
三是严格控制经济适用房建设标准，将套型建筑面积控制在60平方米左右。
二、聊城经济适用房发展状况
某市在经济适用房的开发和投入比较少，但是经济适用房制度正在加快推进，经济适用房投资增长较快，在山东省还处于一个起步阶段，相对于其他省份处于比较落后的位置。
2006年，某市已经建成经济适用房10.6万平方米，但远远不够满足低收入与生活困难者对住房的需求，迫切需要增加经济适用房协调经济协调发展和维护社会稳定。
在聊城经济开发区，随着招商引资工作的有效开展，每年都有大批的企事业单位进驻，带来了大量外来务工和就业人员，开发区按照开发区党工委、管委“重视改善农民工居住条件，建设一批向农民工出租的集体宿舍或符合农民工特点的住房，要求今年在大胡居住区建设10000平方米的70平方米以下的经济适用住房。
2007年，为进一步健全和完善我市住房保障制度，加快解决城市低收入家庭住房困难，某市政府出台了《关于进一步解决好城市低收入家庭住房困难的实施意见》，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难，作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，大力实施安康居住工程，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
2007年年底之前，建立了低收入住房困难家庭住房档案，将人均住房建筑面积10平方米以下的低收入家庭，作为当前住房解困工作的重点，并逐步扩大保障范围。
采取各种措施确保经济适用住房建设用地落实到位，力争到“十一五”期末，基本解决人均住房建筑面积10平方米以下的低收入家庭住房困难，逐步改善农民工及城市住房困难群体的居住条件。
第四章建设规模与技术方案
建设规模与产品方案研究是在市场预测和分析的基础上，论证比选拟建项目的建设规模，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案及投资估算的依据。
一．建设规模
某某项目规划总用地42857平方米，建筑面积60000平方米，总居住户数1000户，容积率1.4，绿化覆盖率35%，小区内设幼儿园，配套有文化娱乐中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。
二．技术方案
1.技术设备条件
1）室外
1.外墙：
采用普通外墙涂料，局部面砖装饰。
2）室内
1.内墙：
厅、房为普通乳胶漆。
2.顶棚：
3.地面：
厅、房为水泥砂浆拉毛。
4.窗：
户外窗用塑料窗。
5.门：
分户门为防盗、防火门。
6.卫生间，淋浴间：
卫生间配内墙瓷砖，顶棚普通乳胶漆，地面铺设防滑砖。
3）室内配套设备：
1.电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带上网，报装后可立即使用。
2.电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个。
3.天然气：
天然气管道安装到厨房。
4.给水：
变频式供水系统，每户独立水表。
5.排水：
配有统一排水管道。
2.道路系统
小区内设一条主干道和多条平行次干道，形成树杈状道路系统，道路采用水泥砂浆，部分道路铺设花砖。
3.小区建筑小品
入口：
区内设保安。
指示牌：
居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯：
保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳：
设在广场、水边，既绿化又方便使用。
栏杆：
起安全保护作用。
儿童活动场地以塑料栏杆为主。
居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。
宣传栏：
设在人流集中必经之地。
大小高度适宜，便以观看。
垃圾桶：
在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
广场：
社交游憩公共场所，附设游乐设施。
第五章选址方案
某某项目的建设本着节约用地，不占耕地，减少拆迁移民，有利于场区合理布置和安全运行，有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，对拟建项目进行评价。
一、选址依据
1、某市建设规划的要求
2、适应小区投资项目的要求
3、适应小区房屋用途的要求
4、拥有便利的交通条件
5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要
二、选址位置
根据以上分析，该项目拟建于某市以北，财干路以南，卫育路以东。
1.自然条件
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造6万平方米的房地产不会超过土地承载力。
该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
2.城市的基础设施条件
政府部门已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。
项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。
同时经该楼盘有十余条公交线路，交通方便。
周边购物、娱乐场所完善齐备，为居民日常生活提供便捷。
特别是卫育路、财干路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天某市的一块黄金地段开发热土。
该街区各项目配套设施正在不断完善。
如菜场、超市、邮局、银行、……随着大量居民入住和怡园小区的利用开发，该地段的发展前景将一片乐观。
3.周边环境条件
小区拟建于某市临财干路以南，卫育路以东，整个小区周围没有工业园区，有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。
湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽，独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。
第六章节能节水措施
第一节节能措施
某某小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。
保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；
积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；
最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。
1、建筑节能技术
该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：
屋面：
选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（m2.k）
外墙：
普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/（m2.k）
门窗：
选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气
升级会员 