国有土地收购储备整理项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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1.2.1.2地方政策依据
某人民政府印发《某征地补偿安置实施办法》的通知。
1.2.1.3土地储备相关文件
1．《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市用地分类与规划建设用地标准》等技术规范、技术标准和部门规章；
2．某总体规划（2010-2015年）;
3．某土地利用总体规划（2010-2015年）;
4．征地、拆迁、估价等行业标准;
5．《通辽市域城镇体系规划》;
6．《通辽市规划局关于加强区县城市总体规划修编工作的意见》;
7．《通辽市某土地利用总体规划》;
8．《通辽市某土地开发整理规划》;
9．《某全面建设小康社会发展规划纲要》;
10．《通辽市某交通发展规划》;
11．《通辽市某新城区总体规划修编用地地质灾害调查评价报告》;
12．实地勘查获取的资料及搜集的市场资料。
13．某土地储备交易中心提供的其他资料;
1.2.2编制原则
1.认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方的有关法规和设计标准规范等。
2.实事求是，以现在的城市发展格局为基础，以城市的发展规划为依据，切重城市功能的有效延伸。
3.根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析。
1.2.3编制范围
受项目承办单位的委托，重庆市投资咨询公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等部门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照《建设项目经济评价方法与参数》、《可行性研究与项目评价》、《投资项目可行性研究指南》以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。
本可研报告编制范围包括：
1、项目基本情况；
2、待储备地块概况；
3、土地储备流程；
4、区域条件；
5、规划与市场分析；
6、项目实施进度；
7、投资分析；
8、财务分析；
1.3某基本情况
某位于通辽市西南部。
东邻科尔沁左翼后旗，南靠辽宁省阜新蒙古族自治县和彰武县，西连奈曼旗，北接开鲁县。
地理坐标位置在东经121°
09′-122°
21′，北纬42°
21′-43°
14′。
全旗面积4744平方公里。
人口17.4万，其中蒙古族104988人，占总人口的59.17%；
汉族66567人，占总人口的37.52%；
其它少数民族5861人，占总人口的3.3%。
人口密度每平方公里37.63人。
旗人民政府驻库伦镇。
清初设旗，因曼苏希礼喇嘛从西藏来此传经布法，故名曼珠希礼某。
1933年改某。
养畜牧河横贯中部，河南为黄土丘陵沟壑区，属燕山余脉；
河北是草甸地，属西辽河冲积平原边缘属大陆性气候。
年平均气温6．6。
C，年降水量400-450毫米，无霜期140-150天。
某经济发展迅速。
随着改革开放的，某实现了跨跃式的发展。
特别是2000年以来，更是每年一层楼，发展势头迅猛。
2007年，全旗农业总产值113445万元，同比增长20.6%。
播种面积138万亩，其中：
玉米种植40万亩，荞麦64.24万亩，经济作物23.76万亩，青贮饲料10万亩。
新增设施农业3500亩。
粮食总产量2.6亿公斤，同比增长45.7%。
畜牧业实现快速发展，2007年牧业年度牲畜存栏达到88万头（只、口），同比增长9%；
其中牛存栏15万头、同比增长14．7％；
羊存栏43万只，同比增长8．5％；
猪存栏21万头，同比增长11.1％；
肉产量为34505吨，同比增长34.9%；
其中猪、牛、羊肉产量为17610吨、12303吨、4592吨，分别比上年增长22.3％、78.4％、7.1％。
蛋禽总产量1530吨，比上年增长0.7％。
全旗共完成人工造林15.25万亩，其中春雨季造林完成5.22万亩，以封代造完成10.03万亩。
双百万亩示范工程完成4万亩。
完成封沙育林8万亩。
完成义务植树80万棵，四旁植树60万棵，村屯绿化26个，公路绿化28公里。
在额勒顺镇赛音他拉嘎查境内新建一处面积6万亩的县级自然保护区。
完成库伦镇东梁新区带状公园绿化1万平方米。
完成小流域治理21万亩，新（续）建水库塘坝7座，打配机电井98眼，新增有效灌溉面积1.1万亩，新增节水灌溉面积2.04万亩。
国家水土保持重点建设工程东树项目区圆满完成五年100万平方公里的治理任务，并顺利通过国家竣工验收。
2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成42.25亿元，同比增长36.9%。
其中一、二、三次产业分别完成11.85亿元、17.7亿元和12.7亿元，同比分别增长21%、59.9%和27%。
三次产业比达到28：
42：
30。
财政收入完成2.7亿元，同比增长35%。
城镇居民人均可支配收入达到10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。
社会消费品零售总额8亿元，增长29.2%。
面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。
全年工业企业完成增加值12.1亿元，同比增长32%；
实现销售收入37.8亿元，同比增长37.1%；
上缴税金18402万元，同比增长167.9%。
工业经济对财政的贡献率达到66%，较上年提高了32个百分点。
对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入25.9亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70%、68.6%和99.6%。
工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。
全年完成工业固定资产投资6.39亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。
新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。
国电和风风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。
库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中：
等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条54.6公里，县级公路4条273.9公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。
乡乡通油路、村村通公路情况：
6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；
全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。
目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了某无火车的历史。
库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，某的交通情况也将大为改观。
1.4特殊说明事项
本可行性研究根据地块周边环境状况，按照当前库伦镇的社会政治经济情况作出，对于未来发生不可预见的社会重大变动，本报告所得结论可能会产生误差。
本报告的结论是依据某现状及有关资料进行测算获得的，仅供使用单位作为项目论证参考。
其他单位或个人未经许可，不得引用报告中的内容。
1.5主要经济技术指标表
序号
项目
单位
一期
二期
合并总体计算
1
基础数据
1.1
地块面积
平方米
1100799
764565.9
1865364.9
2
收储整理
万元
9919.21
4466.20
14385.41
2.1
征地补偿费用
8246.73
3887.12
12133.85
2.2
土地整理费用
878.3
221.9
1100.2
2.3
其他费用
753.53
345.82
1099.35
3
经营期指标
3.1
出让出收
22517.64
24006.92
46524.56
3.2
总成本费用
12604.77
5957.47
18562.24
3.3
利润总额
9912.87
18049.46
27962.33
3.4
净利润
4
评价指标
4.1
投资利润率
%
100.4
405.16
195.1
4.2
销售利润率
44
75.18
60.1
4.3
资本金利润率
332.81
1332.22
654.27
4.4
财务净现值
11344.68
15851.97
27196.65
4.5
盈亏平衡点
31.12
13.6
21.87
5
总体项目调整后盈亏平衡
43.84%
第2章待储备地块概况
2.1待储备地块位置和形状、面积
2.1.1一期项目
本项目一期带储备地块为三块，分别为：
一号地块位于库伦镇新老城交接处，S305省道南北侧，以此道路南北边线各向外延伸30米，作为南北两块地块的北南起点，各向南北延伸200米；
该地块西起旧城东部养畜牧河东162米，西至新城西路西边缘。
南侧地块东西长1233米，南北宽200米；
北侧地块东西长1231.32米，南北宽200米，呈两个长方形形。
总面积492969平方米，739.45亩。
（详图见图一）
一号地块各拐点坐标
北侧地块
南侧地块
X
Y
4734295.790
21399994.906
4734015.450
21399998.178
4734332.718
21401225.668
4734024.088
21401231.679
4734132.808
21401231.666
4733824.093
21401233.080
4734095.880
21400000.904
4733815.455
21399999.579
二号地块位于库伦镇已建成的新城区北部的新村。
此地块位于S305省道北侧，以路北边线向北延伸50米，跨过现有的林带，以新村南缘作为本地块的南起点。
南北宽517.44，东西长545.25米，呈长方形。
现在面积内含已建成建筑某医院，除去现建旗医院已征用地块不包括此次征地范围之内。
总面积为257394.8平方米，386.09亩。
（详图见图二）
二号地块各拐点座标为
4734662.483
21401343.674
4734670.531
21401888.869
4734153.118
21401894.247
4734048.112
21401480.689
4734327.876
21401478.599
4734327.348
21401350.893
四号地块位于现新城区萨嘎格路东边缘线以东经济适用房小区南侧外墙以南，延萨嘎格路向南延伸于老库甘公路南边缘线向西延伸，至现东皂户沁嘎查村内南北路向南，至原库伦镇中心小学向东，至嘎查东边缘向北，沿现已征用的佐源糖厂外边线，至迪安路，沿迪安路西边线向北至现经济适用房南墙东边缘闭合，呈拐角形，总面积为350436平方米，525.66亩。
（详图见图四）
四号地块各拐点座标为
4732374.121
21402339.738
4732430.374
21402050.102
4732498.916
21402124.959
4732824.756
21402034.155
4732929.319
21402396.442
4733162.543
21402369.159
4733225.010
21402829.457
4732867.771
21402834.195
4732860.997
21402618.441
4732672.646
21402618.684
4732659.766
21402346.669
一期项目地块总面积为1100799平方米，1651.20亩
2.1.2二期项目
本项目二期待储备地块为二块，即三号地块与五号地块。
三号地块位于某新建火车站南部，以火车站南部的S305省道南边缘线为此地块北起点，向南延伸150米，西起现新城区迪安路东边缘线，东至现二次变电所北门南北路西边缘，总长833.83米，南北宽150米。
呈长方形，总面积为125073.8平方米，187.61亩。
（详图见图三）
三号地块各拐点座标为
4734093.241
21403335.189
4734101.431
21404168.974
4733951.438
21404170.447
4733943.241
五号地块位于现拟建一级公路两侧，位于已勘测定位的一级路路基边缘各向两侧延伸25米，作为一级路两侧两地块的边线。
北侧向北延伸至旧305省道南缘，西侧沿现库开公路北边缘线延伸至现东皂户沁嘎查村中向北至305国道南边缘线，东侧至现基本农田西边缘线；
南侧地块西部和南部沿库开公路北边缘线延伸，东侧至现基本农田西边缘。
北侧呈五边形，南侧呈三角形。
此地块的总面积为639892.1平方米，959.84亩。
（详见图五）
五号地块各拐点座标为
4732428.10
21402048.356
4732217.49
21402265.461
4732499.66
21402024.459
4732249.62
21402314.219
4732809.91
21402036.333
4732301.92
21402645.656
4732930.18
21402855.71
4732402.28
21402794.558
4732431.95
21402852.879
4732399.96
21402852.629
4732432.34
21402785.469
4731675.97
21402823.695
4732330.52
21402634.407
4732040.619
21402447.8
4732278.24
21402303.132
4732055.45
21402466.42
4732238.82
21402243.479
4732173.57
21402348.755
4732195.27
21402372.012
4732215.41
21402351.856
4732198.37
21402331.699
二期项目地块总面积为764565.9平方米，1147.45亩。
2.2.3总面积
三块地块总面积为1865765.7平方米，2798.65亩。
2.2项目区内土地权属
2.2.1一期项目
一号地块：
集体用宅基地和非基本农田耕地。
二号地块：
集体用宅基地。
四号地块：
2.2.2二期项目
三号地块：
非基本农田耕地和林地。
五号地块：
集体用宅基地非基本农田耕地。
2.3地形、地质状况
2.3.1一期项目
本项目一期待储备地块为三块：
一号地块地表为黄土地质，呈西高东低，高差120厘米左右，界内无沟渠，有一处南北长约40米，宽约37米的土丘，若进行平整预计总土方量为55万立方米。
二号地块为地表黄土地质，较平整，界内无沟渠或土丘。
无须平整。
四号地为地表黄土地质，呈南高北低，基本坡度为千分之三左右，属正常放坡范围内，界内无沟渠或土丘。
不需要平整。
2.3.2二期项目
三号地为地表黄土地质，较平整，界内无沟渠或土丘。
五号地为地表黄土地质，呈西南高东北低地形，基本坡度为千分之二左右。
临近东皂户沁嘎查村庄附近，在老305省道北部，有一处起伏高约2-3米的丘地，面积大约为15亩左右，其中有十亩左右在高处已处理平坦作为水耕地，但如作为建设用地，必须平整，估计此地块处理土方量约为12万立方米。
2.4待储备地块地上物概况
2.4.1一期项目
数量
面积
备注
民用住宅
45户
6959.00平方米
宅基地
149亩
99333.33平方米
包括两处商用占用集体用地
荒地
122亩
81333.33平方米
灌溉耕地
298亩
198666.67平方米
水浇耕地
37亩
24666.67平方米
井浇地井房
1处
4.00平方米
林地
133亩
88666.67平方米
挂果果树
17棵
无果果树
4棵
成材树
66棵
机电井
1眼
井浇地机电井
小口井
38眼
居民用
其中商用住宅
770.00平方米
其中生产加工住宅
1032.00平方米
说明：
此地块中有农村住宅超标准多占用房基地面积部分按20%计入宅基地补偿，其它部分按荒地处理。
108户
8360平方米
222.76亩
148506.67平方米
163.31亩
108873.33平方米
自来水泵房
22平方米
自来水井房
47棵
13棵
119棵
97眼
218平方米
其中生产加工用住宅
103平方米
村内道路等空置区域按荒地处置。
63户
6011平方米
含一处占用六处房
基地建房的粮食收购站。
87亩
58000.00平方米
含库伦镇中心校占地
185亩
123333.33平方米
含村中道路和空置地
251亩
167333.33平方米
库伦镇中心校舍
1所
3340平方米
13眼
27平方米
44棵
宅基地内成材树
181棵
34眼
136平方米
447平方米
一期项目所有地上物汇总表
216户
21330平方米
含占集体用地的商用房
458.76亩
305840.00平方米
470.31亩
313540.00平方米
549亩
366000.00平方米
4平方米
108棵
34棵
366棵
15眼
169眼
1124平方米
1582平方米
2处
49平方米
2.4.2二期项目
9.31亩
6206.67平方米
178.3亩
118866.67平方米
农网林
371棵
55户
5760平方米
62亩
41333.33平方米
2亩
1333.33平方米
895亩
596666.67平方米
47平方米
9棵
1棵
49棵
18眼
成材农网林
2914棵
水浇地井房
9处
45平方米
商业用途房屋
165平方米
二期项目所有地上构筑物汇总表
11.31亩
7540.00平方米
含村中道路和空
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