长沙县榔梨镇总体规划说明书.docx
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长沙县榔梨镇总体规划说明书
一、2001年版总规执行情况回顾
二、规划修编背景
三、现状概况
四、规划依据、指导思想及规划原则
五、城市性质、规模与职能
六、产业经济发展规划
七、用地布局规划
八、道路交通规划
九、绿化系统景观规划
十、给水、排水规划
十一、电力、信息基础设施、燃气规划
十二、综合防灾规划
十三、环境保护与环卫设施规划
十四、土地开发容量规划
十五、村民安置规划
十六、近期建设与重大项目规划
十七、规划实施措施
一、2001年版总规执行情况回顾
2001年12月批复的《长沙县榔梨镇总体规划（2002——2020）》，对于榔梨镇的发展发挥了很好的作用，指导编制了4.48平方公里的榔梨工业园控制性详细规划（2003年）。
经过5年建设，目前已实施或正在实施的项目有榔梨综合市场，安置小区，10万吨水厂，长沙县七中的扩建，陶公庙的修复扩建等工程，同时修建了东升大道、梨江大道、福星路。
2004年，由于机场高速以北地区已初步确定划归长沙经济技术开发区管理，原总规规划的镇区发展用地只余下4.48平方公里，现已开发建设1.45平方公里，实际可供开发建设用地只有3.03平方公里（4545亩），按照目前的经济发展趋势，已不能满足榔梨镇未来的社会、经济发展要求。
二、规划修编背景
（一）国家宏观社会经济背景的变化要求调整城镇规划理念
在国家“十一五”规划中明确提出要实施“积极稳妥地推进城镇化进程”的城镇空间发展战略，从2001年10月起，小城镇的户籍政策已完全放开，只要有稳定的收入和固定的住所，即可转为小城镇户口，小城镇成为农村剩余劳动力转移的主要阵地，户籍政策的改变使城镇人口规模的增长不再受行政管理政策的刚性控制，更多的将受到市场经济需求的弹性制约。
规划的理念不再是按镇区规划人口规模的多少限制外来人口，而是要考虑在一定范围的规划区内，保持人口、耕地、水域、自然生态、城镇建设用地等要素之间的合理配置比例，用可持续发展的理念指导规划编制，实现经济与生态、保护与建设的良性循环。
（二）省、市、县域城镇发展战略构想
榔梨镇是一块人杰地灵的宝地，1992年被定为长沙市、县小城镇重点建设示范镇，1995年被湖南省人民政府授予“明星乡镇”称号，2001年纳入长沙县“一区七园”的重点建设范围。
长沙市总体规划（2003～2020）已将榔梨镇纳入长沙市中心城镇建设用地范围，人民东路、机场高速路、黄兴大道和长株高速的相继建设给榔梨镇带来了更好的发展机遇。
长沙市总体规划（2003——2020）已把榔梨镇定性为历史文化名镇，省会第一镇，区位优势与日俱增，成为长沙市对外宣传的窗口之一，对镇区的功能与城镇形象提出更高要求。
在长沙县城乡一体化规划中，已把榔梨镇定位为汽车零部件工业重镇，是带动县城经济腾飞的重要工业组团，是长沙经济技术开发区的配套工业园区和生活服务基地。
（三）镇区建设中面临的现实问题
根据《星沙分区规划》，榔梨镇机场高速路以北除老城区外113.39平方公里已划归长沙经济技术开发区管辖，镇区的产业发展和相关配套设施只能向南部拓展。
由于榔梨镇产业结构转型，保家、花园、金托三村的新农村建设规划以及镇区重要基础设施的建设迫切需要对2001年版的总规进行修编，使新一轮总规能及时指导镇区的土地利用和三个村的各项建设，实现城镇与乡村协调发展的目标。
与之同时，长沙榔梨汽车零部件产业基地落户在机场高速路以南的镇区范围内，因此，为了完善汽车零部件产业基地的功能配套，增强产业基地的投资吸引力，打造湖南汽车零部件第一生产基地，需要进一步提升镇区的综合服务能力，保障其应有的用地规模，使榔梨镇镇区与长沙经济技术开发区一起成为湖南汽车及零部件生产基地。
三、现状概况
（一）区位
长沙县榔梨镇位于长沙市东郊、长沙县的中部，西南隔浏阳河与长沙市芙蓉区相邻，北与长沙县城及国家级长沙经济技术开发区相连，南邻长沙县黄兴镇，东临干杉乡与黄花镇，交通区位优势十分明显。
有人民路、机场高速路分别通达长沙市火车站、武广客运站、黄花国际机场，均不过10分钟车程，黄兴大道将榔梨镇与国家级长沙经济技术开发区紧密相连。
长株高速公路通车后，榔梨镇将成为长株潭城市群内的重要人流物流集散地和长沙市区外绕城线上的一个重镇。
（二）用地条件
榔梨镇地形以丘陵和平原为主，东北高西南低，因浏阳河从镇域西边经过，镇域内有梨江、撇洪渠等河沟，有2.08Km²的土地位于洪水位线38.5米以下，需进行防洪才能使用。
大部分土地经过适当的土方平整，适宜作为城镇建设用地。
（三）历史沿革
榔梨镇始建于晋朝时期，境内的六朝古庙“陶公庙”是省级重点文物保护单位，有1500年历史，座落于风景秀丽的浏阳河畔之临湘山中，每逢一年两度的庙会，香客、商人云集，素有“小长沙”之美称。
是长沙近郊一个颇具特色、灵感的道教圣地，1950年代初，长沙县域曾建于镇内，是长沙县的政治、经济、文化中心。
毛泽东老师徐特立曾在此创办梨江学校，目前成为县高级中学和职业培训学校。
（四）社会经济状况
榔梨镇全镇总面积34.82平方公里，2005年户籍总人口28366人，另有未落户常住人口15000人，暂住人口4000人，镇域现状总人口4.74万人，其中镇区人口2.8万人，人口密度1160人/平方公里。
镇域内在校学生10885人，学校16所，医院、卫生院4所。
2005年农村经济总收入700262万元，其中第一产业经济总收入14500万元，镇域内有企业107家，企业从业人员6758人，规模工业总产值27888万元，居长沙县首位，财政总收入为6299万元，农民人均纯收入达6514元。
其中，老镇区人口包括土岭和陶公庙两个社区人口及大园社区部分人口，总计1.20万人；其中新镇区人口包括保家村、花园村、金托村部分人口和土岭社区部分人口，总计1.82万人；经开区人口包括三合村、龙华村、大园社区部分人口，总计1.72万人。
表1榔梨镇现状用地汇总
序号
类别名称
面积（公顷）
占总用地比例（%）
1
总用地
3482
100
2
城镇建设用地
460.75
13.23
3
水域和其它用地
3021.25
86.77
其中
水域
305.40
8.77
园地
592.5
17.02
耕地
1042
29.93
林地
719.29
20.66
村庄建设用地
362.06
10.39
表2榔梨镇镇域现状城镇建设用地平衡
序号
用地性质
用地代号
面积
（公顷）
比例
（%）
人均建设用地
（平方米）
1
居住用地
R
262.78
57.03
93.85
其中
二类居住用地
R2
82.5
17.91
29.46
其中
中小学托幼
R22
4.70
1.02
1.68
2
公共设施用地
C
21.54
4.67
7.69
其中
行政办公用地
C1
2.11
0.46
0.75
商业金融业用地
C2
2.93
0.64
1.05
文化娱乐用地
C3
0.93
0.20
0.33
医疗卫生用地
C5
1.68
0.36
0.6
教育科研设计用地
C6
12.80
2.78
4.57
文物古迹用地
C7
1.08
0.23
0.39
3
工业用地
M
228.28
49.55
81.53
其中
一类工业用地
M1
36.75
7.98
13.13
二类工业用地
M2
52.56
11.41
18.77
三类工业用地
M3
138.96
30.16
49.63
4
仓储用地
W
5.63
1.22
2.01
其中
普通仓库用地
W1
5.63
1.22
2.01
5
对外交通用地
T
15.86
3.44
5.66
其中
公路用地
T2
15.86
3.44
5.66
6
道路广场用地
S
46.37
10.06
16.56
其中
道路用地
S1
46.37
10.06
16.56
7
市政公用设施用地
U
9.19
1.99
3.28
其中
供应设施用地
U1
8.81
1.91
3.15
交通设施用地
U2
0.38
0.08
0.14
8
特殊用地
D
51.38
11.15
18.35
其中
保安用地
D3
51.38
11.15
18.35
9
总计
460.75
100.00
164.55
表3新镇区现状村镇建设用地平衡
序号
用地性质
用地
代号
面积
（公顷）
比例（%）
人均用地
（平方米/人）
1
居住用地
R
172.29
61.87
94.66
其中
一类居住用地
R1
159.82
57.39
87.81
二类居住用地
R2
12.47
4.48
6.85
其中
中小学托幼
R22
1.21
0.43
0.66
2
公共设施用地
C
1.92
0.69
1.05
其中
商业金融业用地
C2
1.72
0.62
0.95
文化娱乐用地
C3
0.07
0.03
0.04
医疗卫生用地
C5
0.13
0.05
0.07
3
工业用地
M
65.01
23.35
35.72
其中
一类工业用地
M1
19.15
6.88
10.52
二类工业用地
M2
34.01
12.21
18.69
三类工业用地
M3
11.85
4.25
6.51
4
对外交通用地
T
1.35
0.49
0.74
其中
公路用地
T2
1.35
0.49
0.74
5
道路广场用地
S
5.34
0.12
2.93
其中
道路用地
S1
5.34
0.12
2.93
6
市政公用设施用地
U
5.01
1.8
2.75
其中
供应设施用地
U1
4.63
1.66
2.54
交通设施用地
U2
0.38
0.14
0.21
7
特殊用地
D
31.22
11.21
17.15
其中
保安用地
D3
31.22
11.21
17.15
8
总计
282.14
100
155.02
注：
新镇区现状人口以1.82万人计。
表4老镇区现状村镇建设用地平衡
序号
用地性质
用地
代号
面积
（公顷）
比例（%）
人均用地
（平方米/人）
1
居住用地
R
90.27
87.66
75.23
其中
一类居住用地
R1
27.14
26.35
22.62
二类居住用地
R2
63.13
61.30
52.61
其中
中小学托幼
R22
1.39
1.35
1.16
2
公共设施用地
C
2.86
2.78
2.38
其中
行政办公用地
C1
1.14
1.11
0.95
商业金融业用地
C2
0.17
0.17
0.14
医疗卫生用地
C5
1.55
1.51
1.29
3
工业用地
M
5.49
5.33
4.58
其中
三类工业用地
M3
5.49
5.33
4.58
4
道路广场用地
S
4.36
4.23
3.63
其中
道路用地
S1
4.36
4.23
3.63
5
总计
102.98
100.00
85.82
注：
老镇区现状人口以1.2万人计。
（五）道路交通
榔梨镇有优越的交通优势，距长沙市中心14公里，距黎托火车新站9公里，距黄花国际机场6公里，距长沙经济技术开发区3公里，距星沙县城11公里，距汽车东站9公里。
镇域外围有远大路、京珠高速公路，镇区内已有东西向的机场高速路和南北向的黄兴大道，位于保家村内镇区东部的长株高速路正在修建中，将进一步加强榔梨镇与长沙市区、黄花国际机场、株洲、湘潭的联系。
黄兴大道将榔梨与长沙经济技术开发区星沙联成了一个整体。
傍镇而过的浏阳河航道东接浏阳市、北入湘江直到洞庭湖，镇内各种高速公路、高等级道路形成了十分便利的交通网络。
（六）基础设施
镇内有22万伏变电站一所（龙华变电站），多条万伏专用线通向各村、厂矿、企业单位，电力充足；通讯设施也较完善，现有万门程控电话楼，有线广播电视网络覆盖全镇；水利方面，现有日生产2万吨的自来水厂，10万吨的新水厂正在建设中。
表5榔梨镇行政村基本情况汇总
村名
花园村
保家村
金托村
三合村
龙华村
大园社区
土岭社区
陶公庙社区
小计
土地面积
（公顷）
453.26
659.95
615.06
568.07
762.42
143.56
235.73
43.32
3481.4
总人口（人）
3423
3072
3930
2282
4198
3484
2925
5052
28366
总户数（户）
983
950
1146
715
1275
1027
886
1581
8563
劳动力（人）
1960
2010
1428
598
1589
1492
2098
2347
13522
常年外出劳动力（人）
740
150
469
263
783
597
973
997
4972
耕地（亩）
3424
3060
3869
2560
1430
760
860
980
16943
人均耕地
（亩/人）
1.00
0.99
0.98
1.12
0.34
0.22
0.29
0.19
0.64
林地（亩）
150
1000
866
人均林地
（亩/人）
0.04
0.32
0.22
0.20
村级总产值（万元）
1600
2100
3700
村级总收入（万元）
1340
1700
3040
人均收入（元）
4020
5500
4500
4673
村内企业个数（个）
2
5
4
11
企业总产值（万元）
890
100
990
未来５年改建新建户数
240
200
287
727
中小学数量（个）
1
1
1
3
资料来源于2006年3月新农村入户调查表。
表6榔梨镇历年基本情况
序号
年度
项目名称
单位
2003
2004
2005
1
乡镇总人口
人
28054
28260
28366
2
居委会个数
个
5
3
3
3
村委会个数
个
13
5
5
4
镇域面积
公顷
3482
3482
3482
5
年末耕地面积
公顷
1052
1052
1042
6
全年用电量
万千瓦时
3500
3600
4200
7
农民人均纯收入
元
4642
5229
5600
8
财政收入
万元
4769
6299
8579
9
居民储蓄存款余额
万元
21780
25000
27500
资料来源于长沙县统计快报2002、2004、2005。
表72005年榔梨镇基本情况一览
指标名称
单位
榔梨镇
指标名称
单位
榔梨镇
村民委员会个数
个
5
财政支出
万元
1691
居民委员会个数
个
3
固定资产投资完成额
万元
31000
乡镇行政区域面积
公顷
3482
其中：
非农户投资
万元
29500
年末常用耕地面积
公顷
1042
本乡镇公路里程
公里
34
年末有效灌溉面积
公顷
1000
农业技术人员
人
8
全年用电量
万千瓦时
4200
学校总数
个
16
乡镇总户数
户
10399
教师总数
人
495
乡镇总人口
人
28366
医院、卫生院
个
4
农作物总播种面积
公顷
2712
医生数
人
305
其中：
粮食播种面积
公顷
2150
病床数
床
215
粮食总产量
吨
14969
居民储蓄存款余额
万元
27500
肉类总产量
吨
1440
农民人均纯收入
元
6514
其中：
猪肉产量
吨
1380
敬老院、福利院
个
1
牛奶产量
吨
0
现收养人数
人
42
禽蛋产量
吨
15
基本医疗保险参保人数
人
29997
水产品产量
吨
1400
基本养老保险参保人数
人
13800
财政总收入
万元
6299
享受居民最底生活保障人数
人
2159
财政预算内收入
万元
2530
农村经济总收入
万元
700262
其中：
一般预算收入
万元
2181
其中：
一产业
万元
14500
资料来源于2005年长沙县统计快报。
四、发展条件分析
（一）发展优势
1、区位优势：
随着机场高速公路、黄兴大道长株高速公路的拉通，榔梨镇与长沙市区、星沙国家级经济技术开发区、黄花国际机场、株洲、湘潭联系更为密切，拓镇建城的条件已成熟。
按照长沙市“十一五”规划及行政区划调整，在未来十年内，榔梨镇将扩容提质，并入市区，成为省会城东一处有独特人文特色的新的经济发展区。
2、政策优势：
根据长沙县农业和农村现代化建设纲要和长沙县国民经济和社会发展第十一个五年计划，榔梨镇工业园纳入县“一区七园”建设范围，机场高速以北工业产业园的规划建设将为该镇经济发展提供新的发展平台。
榔梨镇已被规划为市区中心城镇建设用地范围，现已纳入市、县重点小城镇建设示范点。
3、交通优势：
它是长沙县离长沙市区最近的一个镇，也是长沙市市域范围内距离黄花国际机场最近的镇之一，是长沙市区通往机场最便捷道路的必经之地，至长沙市火车站只需10分钟，独有的交通网络，使其具有较完备和快速的交通可达性。
4、经济优势：
全镇已形成以汽车配件为主导的产业基础，镇内企业年产值千万元以上的企业共有18家，其中超过10亿元的有远大空调有限公司，1-10亿元的有榔梨汽车车身厂、榔梨汽车覆盖件厂、榔梨平头车身厂等。
初步形成了机械制造、汽车配件、建筑建材、旅游娱乐等多行业齐头并进的局面，具备了坚实的工业发展基础。
同时，商贸活动十分繁荣，有长达2公里长的商业街、专业建材市场、汽车零配件市场。
5、人文与古镇优势：
榔梨镇是长沙地区历史文化积淀较为深厚的古镇，民风纯朴，古今一直都是商贸繁荣之地，特别是改革开放以来，榔梨人民锐意进取，开拓市场，具有加速进行城镇化改造和建设的得天独厚的人文优势，将依托省级重点文物保护单位“陶公庙”和宁静幽雅的浏阳河、良好的生态环境重点进行休闲度假、观光旅游、商贸购物、生态农业等综合功能的开发，再造“梨江八景”，一展古镇风采。
（二）制约因素
1、城镇人文景观较为独特，自然环境潜在素质好，但整体性、系统性、展示性欠佳。
城镇整体形象不突出，城镇发展目标和城镇空间没有个性。
中心区吸引力较弱，缺乏标志性建筑和可供游览、观赏的场所，公共设施建设和城镇风貌建设欠帐较多，城镇重点场所空间拥挤紊乱无序，人车交通相互干扰，城镇风貌特色印象模糊。
2、居住区环境建设落后，镇区内没有一块上规模的公共绿地，居民闲暇休闲娱乐场所少。
从服务人口的区域范围、使用功能及便利通达等角度考虑，开敞绿地和公共绿地严重缺乏。
3、工业虽有一定的基础，但尚无市场巨大的骨干企业，缺乏拳头产品，产业链欠完善。
入世后，机械制造和汽车配件产业将面临机遇与挑战，产业结构调整和产业升级的压力大。
4、农业生产技术水平仍较低，未形成高附加值的农副产品加工产业链，也没有竞争力佷强的特色农业，农业产业化与工业化的道路仍很漫长。
5、邻近长沙市区和国家级星沙经济技术开发区，在人才、资金、项目上与它们的区位竞争加剧，只有进一步提升城镇品质、增强吸引力，才能在竞争中获得更多的机会。
6、现有村庄居民点布局分散，人力、土地资源没有得到优化组合，资源的利用率较低，城镇与村庄建设得不到有效的管理和引导。
五、规划范围、依据、指导思想及原则
（一）规划范围
本次规划镇区本应由3部分组成：
①长沙经济技术开发区在榔梨镇所辖范围内的机场高速以北、东六线以东、人民路以北的范围：
13.39平方公里；②榔梨镇老镇区即机场高速以北、东六线以西、人民路以南的镇域面积：
2.38平方公里；③机场高速以南新镇区面积10.38平方公里。
三部分镇区面积总计：
26.15平方公里。
由于第一部分已划归长沙县经开区管委会管理，在星沙分区规划中已编制规划，所以本次规划榔梨镇镇区范围为第二和第三部分，总计面积12.76平方公里。
（二）规划依据
1、《长沙市域城镇体系规划》（2004～2020）
2、《长沙市城市总体规划》（2003～2020）
3、《长沙县土地利用总体规划》（1997～2010）
4、《长沙县农业和农村现代化建设纲要》
5、《长沙县国民经济和社会发展“十五”计划》
6、《长沙县城乡一体化规划》（2005～2020）
7、《榔梨镇总体规划》（2001-2020）
8、《榔梨镇土地利用总体规划》（1997～2010）
9、《星沙分区规划》
10、国标《城市用地分类与规划建设用地标准》
11、建设部《城市规划编制办法》
12、榔梨镇提供相关设计资料
（三）规划指导思想及原则
1、结合建设部提出的“高质量的环境，高效能的基础设施，高水平的服务，高度发达的精神文明和物质文明”的“四高”要求，创造人与自然和谐发展的空间。
维护城镇特色，把握市场经济规律，适应改革开放，需要，精心设计，高起点、高标准地规划构筑镇区新世纪的发展蓝图，为长沙县域社会经济发展拓展战略空间。
2、坚持可持续发展的战略思想和城乡一体化建设要求，处理好整体与局部，近期与远期的发展关系，实现镇域社会、经济、环境的协调发展。
3、树立“以人为本”的规划思想，以集约用地、节约资源为原则，保护生态环境，合理确定镇区空间发展形态及城镇用地格局，将榔梨镇区建设成为布局合理、功能齐全、设施配套、交通方便、文明卫生、环境优美的新型城镇。
4、坚持量力而行实事求是的原则，结合实际、求变创新、突出重点、强调特色，通过充分挖掘镇域自然景观、历史文化、社会经济等方面的特色，提高城镇感召力，加速资本积累，促进城镇全面快速发展，努力把榔梨镇建设成具有浓郁地方特色的工业型城镇。
5、满足现代城镇生活的文化需要，注重文化内涵的提高，充分展示以浏阳河、梨江、陶公庙等为代表的传统历史文化底蕴，重塑历史文化名镇形象，构筑新兴的现代产业群，营造浓郁的城镇文化氛围。
六、城镇性质、规模与职能
（一）城镇性质
1、长沙市著名的江南水乡型历史文化古镇；
2、以汽车零部件产业为主导的工业重镇。
（二）城镇职能
长沙市汽车零部件工业和旅游商贸服务等产业的发展基地；
利用独特的自然地理条件和交通区位优势，在传统汽车制造业基础上发展汽车零部件等技术含量较高的工业，以
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