第26讲第五节房地产交易管理制度与政策Word文件下载.docx
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知识点二：
房地产转让管理
（一）房地产转让的概念
《城市房地产转让管理规定》对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有：
（1）以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（4）以房地产抵债的；
（5）法律、法规规定的其他情况。
（二）房地产转让的条件（常考点）
房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。
《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列七种房地产不得转让：
（1）达不到下列条件的房地产不得转让：
①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；
②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用产权书。
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。
在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。
（3）依法收回土地使用权的。
在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。
共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。
（5）权属有争议的。
权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。
（6）未依法登记领取权属证书的。
（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
（三）房地产转让的程序
《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下六项规定：
（1）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（3）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（6）房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。
（四）房地产转让合同
房地产转让合同是明确房地产转让当事人之间权利和义务主要契约性文件，关系双方当事人的重大权益，应当以书面形式订立，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：
（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（2）房地产权属证书名称和编号；
（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（5）房地产的用途或使用性质；
（6）成交价格及支付方式；
（7）房地产交付使用的时间；
（8）违约责任；
（9）双方约定的其他事项。
（五）禁止转让的规定
为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情形：
（1）达不到法定条件的房地产不得转让；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记领取权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
知识点三：
商品房销售管理（常考点）
商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售卖的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。
根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现售。
（一）商品房预售管理
《城市房地产管理办法》规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。
建设部《城市商品房预售管理办法》对商品房预售管理的有关问题做了进一步细化。
1．商品房预售的四项条件
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用产权书；
（2）持有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2．商品房预售许可
房地产开发企业取得《商品房预售许可证》，方能预售商品房。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售或者发布广告。
未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放vip卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预付款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
房地产开发企业申请预售许可，应提交下列证件资料：
（1）商品房预售许可申请表；
（2）开发企业的营业执照和资质证书；
（3）土地使用产权、建设工程规划许可证、施工许可证；
（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（6）商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
3．商品房预售合同登记备案
房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。
房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。
4．预售商品房的权属登记
商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。
房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。
（二）商品房现售
为规范商品房销售，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，2001年4月，建设部颁布了《商品房销售管理办法》。
《商品房销售管理办法》规定：
“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
商品房现售应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用产权书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
（三）商品房销售原则
无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：
（1）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
（2）商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议。
（3）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
（4）房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
（5）房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
（四）商品房买卖合同与销售管理
1．商品房买卖合同
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，主要内容：
当事人名称或者姓名和住所；
商品房基本状况；
商品房的销售方式；
商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
交付使用条件及日期；
装饰、设备标准承诺；
供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
公共配套建筑的产权归属；
面积差异的处理方式；
办理产权登记有关事宜；
解决争议的方法；
违约责任；
双方约定的其他事项。
2．商品房销售管理
（二）商品房销售争议的解决
1．面积争议
按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；
套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。
买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
2．设计变更争议
《商品房销售管理办法》规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
3．房屋交付时间与质量争议（常考点）
（1）房屋交付时间。
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
（2）房屋交付质量与保修责任。
销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。
保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
知识点四：
房屋租赁管理
（一）房屋租赁的概念
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。
“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，并由承租人向出租人支付租金的行为。
为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，住房城乡建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，于2010年12月制定并颁布了《商品房屋租赁管理办法》。
（二）商品房屋租赁的条件
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
出租商品房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）属于违法建筑的；
（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（3）违反规定改变房屋使用性质的；
（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（三）房屋租赁合同
1．房屋租赁合同主要条款
房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
（1）当事人姓名或者名称及住所；
（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
（3）租赁用途；
（4）租赁期限；
（5）租金及交付方式；
（6）房屋修缮责任；
（7）转租的约定；
（8）变更和解除合同的条件；
（9）违约责任；
（10）当事人约定的其他条款。
房屋租赁期限届满，租赁合同约止。
承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
2．房屋租赁双方的权利义务
出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。
出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。
确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
3．关于房屋转租的规定
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得收益。
房屋转租，应当订立转租合同。
转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋登记备案手续。
由于转租合同依据房屋出租合同而存在，因此转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，同时，在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。
（四）商品房屋租赁登记备案
我国对房屋租赁实行两项登记备案制度。
实行房屋租赁合同登记备案既可以保护租赁双方的合法权益，又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。
同时，通过商品房屋租赁备案制度，直辖市、市、县人民政府房地产主管部门可定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
（五）租赁禁止和房屋租赁合同的终止
1．租赁禁止
为了维护房屋租赁市场秩序，根据有关法律法规的规定，房屋存在以下情况的，禁止租赁：
（1）未依法取得房屋所有产权的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建筑的；
（6）不符合安全标准的；
（7）已抵押，未经抵押权人同意的；
（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2．房屋租赁合同的终止
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（1）将承租的房屋擅自转租的；
（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（4）拖欠租金累计6个月以上的；
（5）公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
（6）租用承租房屋进行违法活动的；
（7）故意损坏承租房屋的；
（8）法律、法规规定其他可以收回的。
知识点五：
房地产抵押管理
（一）房地产抵押的概念
1．房地产抵押的一般情形。
2001年，建设部下发《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。
一般情况下，“合法的房地产”是指已经取得房地产权属证书的房地产。
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
2．房地产抵押的特定情形
房地产抵押存在两种特定的情形，一种是在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；
另一种是预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
（二）房地产抵押的条件
根据《房地产管理法》第四十八条的规定，房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：
一是依法取得的房屋所有权联通该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。
对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。
二是以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的条件是，土地必须是以出让方式取得的。
（三）房地产抵押的主要规则
（1）设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定。
（2）抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定。
（3）企业事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
（4）抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
（5）房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致。
（6）抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押是为担保债权而建立的法律关系，因此抵押物的价值必须高于所担保的债权，否则就无法成就所担保的债权。
（五）房地产抵押合同
房地产抵押当事人必须签订书面抵押合同。
1．房地产抵押合同的主要内容
（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（2）被担保债权种类、数额；
（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等；
（4）抵押房地产的价值；
（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损失、灭失的责任；
（6）债务人履行债务的期限；
（7）担保的范围；
（9）争议解决的方式；
（10）抵押合同订立的时间与地点；
（11）双方约定的其他事项。
2．房地产抵押合同应注明的事项
（1）以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
（2）以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
①《国有土地使用产权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
②已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
③已投入在建工程的工程款；
④施工进度及工程竣工日期；
⑤已完成的工作量和工程量。
（3）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
（六）房地产抵押登记
抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
登记机关应当对申请人的申请进行审核。
凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
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