房屋技术报告市场法及收益法作业Word格式文档下载.docx
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商业门面
85.7
9.12
2
204房地证2007字第05752号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-3号
嘉滨路325号
127.6
13.57
3
204房地证2007字第05753号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-4号
嘉滨路323号
129.54
13.78
4
204房地证2007字第05754号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-5号
嘉滨路321号
91.9
9.78
5
204房地证2007字第05755号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-6号
嘉滨路319号
120.92
12.86
6
204房地证2007字第05757号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号1-1-7号
嘉滨路317号
135.27
14.39
7
204房地证2007字第05758号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-1号
嘉滨路315号
135.23
14.38
8
204房地证2007字第05759号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-2号
嘉滨路313号
144.34
15.35
9
204房地证2007字第05760号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-3号
嘉滨路311号
10
204房地证2007字第05761号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-4号
嘉滨路309号
66.08
7.03
11
204房地证2007字第05762号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号2-1-5号
嘉滨路307号
75.76
8.06
12
204房地证2007字第05764号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-1号
嘉滨路305号
75.73
13
204房地证2007字第05765号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-2号
嘉滨路303号
88.29
9.39
14
204房地证2007字第05766号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-3号
嘉滨路301号
15
204房地证2007字第05767号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-4号
嘉滨路287号
247
26.27
16
204房地证2007字第05768号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号3-1-5号
嘉滨路285号
270.93
28.82
合计
1978.09
210.42
估价对象中车库的具体情况见下表：
建筑面积（㎡）
土地面积（㎡）
204房地证2007字第06338号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库1号
车库或库房
425.19
45.23
204房地证2007字第05769号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库2号
48.52
5.16
204房地证2007字第05770号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库3号
112.48
11.97
204房地证2007字第05772号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库4号
33.59
3.57
204房地证2007字第05773号
重庆BBBB区钓办处嘉滨路289号车库5号
21.05
2.24
640.83
68.17
二、估价目的
本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
三、估价期日
2007年8月20日。
本次估价时点为估价对象实地查勘之日。
四、区域因素分析
本次估价物业位于BBBB市嘉滨路。
BBBB全区幅员面积2356.21平方公里，辖27个镇、3个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，全区总人口为149.94万人，其中主城区人口29.15万人。
主城区建成面积26.38平方公里，城区道路总面积267.7万平方米，城区绿化面积868.4万平方米,城市绿地率达33.4%，城市绿化覆盖率达39.5%，城市人均公共绿地面积9.79平方米。
2004年成功创建为重庆市级山水园林城市。
嘉滨路为BBBB区正在大力打造的商业餐饮、休闲街。
滨江路宽约10米，双向两车道，道路外侧为滨江绿化带，其间布置有多种健身运动设施。
估价对象位于嘉滨路北段，靠近嘉陵江大桥，该区域目前人气正在积聚过程中，其未来前景看好。
五、个别因素分析
1、估价对象为位于重庆市BBBB区钓办处嘉滨路289号的商业（门面）房地产和车库（库房），房屋建筑面积合计为2618.92平方米，分摊的土地面积合计为278.59平方米，其中商业门面建筑面积合计为1978.09平方米，分摊的土地面积为210.42平方米；
车库建筑面积为640.83平方米，其分摊的土地面积为68.17平方米。
2、估价对象权属状况
根据委托方提供的《房地产权证》原件所载内容，委估房地产权属证载状况如下：
（1）商业门面权属状况
估价对象中共包含16个商业门面，权利人均为AAAAAAAAAA，门面证载用途均为非住宅，房屋结构均为钢混，楼层均为第一层；
其对应的土地用途均为商业，土地使用权类型均为出让，土地使用权终止日期均为2044年。
其他权属记载情况见下表：
坐落
房屋建筑面积（㎡）
房屋套内面积（㎡）
分摊土地面积（㎡）
80.6
120.01
121.83
86.43
113.72
127.22
127.18
135.75
62.05
71.25
71.22
83.04
232.3
254.81
1860.27
（2）车库权属情况
估价对象车库类共包含16个商业门面，权利人均为AAAAAAAAAA，门面证载用途均为非住宅，房屋证载结构均为钢混，楼层均为第一层；
399.89
45.63
105.79
31.59
19.8
602.7
3、估价对象实体状况
（1）估价对象房屋情况
估价对象所在物业为AAAAAAAAAA开发的金沙水岸第一期楼盘，该项目位于BBBB嘉陵江大桥南侧（杨柳街），临滨江公园和嘉滨路。
该楼盘为商住综合楼，第一层临嘉滨路的部分设计为商业门面；
背面临杨柳街，规划设计为车库物业。
第二层及以上为住宅楼，设计为300套住房，现已有部分业主入住。
本次估价对象为第一层临嘉滨路的全部商业物业和背面的车库物业。
商业物业为16个独立的门面，单个门面面积介于60-250平方米之间，其中临街面宽约6-10米，均安装了卷闸门，门面外有1米的通廊。
有独立的上下水管道和烟道，其中两间门面已短期出租，现已装修，其他门面均为清水房。
车库物业为该房附属用房，位于商用物业后面，共五处房产，有单独的入口，该类物业可作为车位或库房使用，其中三个为独立的车库，有单独的入口，其余两个面积较大，未进行车位划分，现均为清水房。
（2）估价对象土地状况
估价对象所分摊的土地面积合计为278.59平方米。
该楼盘所在地块东临嘉滨路、南临居民住宅楼和道路、西临杨柳街、北与该公司待开发的第二期楼盘相接。
该地块基础设施比较完善，宗地红线内外均达到“六通一平”状态（通上水、下水、通电、通讯、通气、通路、场地平整）。
六、估价方法
1、本次估价的房地产抵押价值，等于假定估价对象未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
2、估价对象无法定优先受偿权利下市场价值的估价
（1）房地产市场价值的估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等以及这些估价方法的综合运用。
所谓市场比较法，是将估价房地产与在估价时点近期交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的交易价格进行适当的修正和调整，以此求取估价房地产市场价值的估价方法；
所谓收益法，是预测估价房地产的未来客观收益，并将其折算为估价时点的现实价值，以此求取估价房地产市场价值的估价方法。
所谓成本法，是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
所谓假设开发法，是预测估价房地产未来开发建设完成后的市场价值，扣减未来需投入的正常开发成本、税费和合理开发利润等，以此求取估价房地产市场价值的估价方法。
（2）根据估价目的及估价对象的状况，本报告选用不同的估价方法。
阐述分部分采取市场法及收益法的理由.
3、知悉的法定优先权利及其金额的确定
本次估价对象为建成使用的房地产，均办理了产权证；
估价师通过以下途径对估价对象可能存在的法定优先权利及其金额进行了了解、查核和调查工作：
（1）向权利人询问估价对象存在的法定优先权利情况，并取得了权利人就此所出具的书面声明文件；
估价对象权利人声明：
估价对象不存在任何法定优先权利事项。
（2）查阅估价对象的权利证书原件，未发现包括抵押、担保、租赁等房地产他项权利的记载事项。
（3）查阅估价对象权利人在本次估价中提供的文件和资料，未发现存在法定优先权利的事项。
（4）通过本次估价的实地查勘工作，发现估价对象尚处于尾盘销售阶段，委托方就此出具了书面声明文件：
截止评估基准日，委估房地产不存在工程建设相关材料设备欠款、能源安装初通费欠款，且委估房地产无抵押、担保等权利存在。
（5）在估价师所知悉的范围内，估价对象无与法定优先权利相关的事项在重庆主要报刊、电视媒体中公布。
通过上述途径的工作，并结合委托方的相关承诺，估价对象在估价师所知悉的范围内，无法定优先权利存在，须扣减的法定优先受偿款确定为零。
七、估价过程
（一）估价思路
本次估价对象包含16个门面和车库物业。
在门面估价中，选取嘉滨路321号门面作为基准门面进行测算后，再根据开口通道情况、物业单元面积大小等因素对其他门面进行修正，得到其测算单价；
在车库的比准估价测算中，先以车位为单位进行评估，再根据每个车位平均所占的建筑面积，折算为建筑面积单价，测算出纳入评估范围的车库的价值。
通过对估价物业周边类似物业的租金收益情况进行调查，确定估价对象的客观租金收益水平，选用适当的参数与公式，对估价对象的收益价值进行估算，在分析两种价值差异的基础上，确定估价对象的公开市场价值。
（二）测算过程
A、市场比较法测算过程
1、平街门面的估价
（1）比较案例的选择
在替代原理指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易案例资料。
由于估价对象所在区域成交案例较多，同类很多案例与估价对象具有相关性和替代性，故可以采用市场比较法，即将估价对象与在较近时期内已发生交易的类似案例进行对照比较，并依据后者的已知价格，参照估价对象的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点价格的方法。
（2）比较案例的选择
根据估价对象的实际情况，所选案例的基本情况见下表：
地址
临街状况
周边物业用途
价格（元／㎡）
蟠龙路6号门面
50-100㎡
临蟠龙路，临路状况好
饮食、建材、修配门市
3,700.00
蟠龙路汇源商贸公司门面
250-300㎡
3,600.00
滨江公寓门面
80-100㎡
临嘉滨路，临路状况好
餐饮、百货
4,550.00
（3）比较因素条件说明
将估价对象各因素条件与比较案例的各因素条件说明如下：
因素条件说明表
项目名称
委估房地产
实例A
实例B
实例C
项目位置
单价（元/㎡）
交易日期
2006
2007
交易情况
正常
价格类型
市场价
区域因素
据公交站点距离
<
100米
公交线路条数及公交车流量
公交车车流量一般
道路级别及宽度
5-10米
交通管制状况
无管制
商服区（中心）类别及级别
附属商业中心
企业经营类别及配套性
滨江商业
生活商业
距商服中心距离
≤1500米
≤800米
人口密度及人流量
人流量一般
环境条件（周围大气、噪音污染状况
一般
教育、医疗卫生设施
完备
体育、游乐设施
个别因素
面积、形状
100-150㎡
位置（楼层）
1层
建筑结构
砖混
装修标准
清水房
土地使用年限
出让地
成新度
全新
朝向及通风采光
良好
建筑面积有效利用率
物业管理水平
（4）比较因素条件指数表
将比较案例与估价对象房地产相比较，确定相应的指数如下表：
比较因素条件指数表
100
?
（5）比较因素条件指数表
因素比较修正系数表
修正系数
（6）计算结果
市场比较法评估结果如下表：
项目
比较案例交易价格（元/m2）
交易情况修正
交易时间修正
区域因素修正
个别因素修正
修正价格
权重
评估单价（元/m2）
取整后评估单价（元/m2）
注：
上表中“权重”根据参照物情况确定，与待估物业越接近的案例权重越高。
以上确定的价格为基准门面的价值，其他门面以此为基准，考虑物业面积及位置等因素进行修正。
经估价人员现场察看，对嘉滨路285号、287号门面因位置较差，面积较大，向下修正10%；
其他门面与基准门面价值相差不大，采用基准门面的价值作为评估价值，评估价值明细见下表：
评估单价（按十位取整）
评估总价（按百位取整）
204房地证20
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