物业经营管理模拟试题及参考答案章攻略Word下载.docx
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4、写字楼包括（）。
A、自用写字楼B、出租写字楼C、自用、出租复合写字楼
D、政府办公楼E、民用办公楼
5、零售商业物业包括（）。
A、区域购物中心B、市级购物中心C、地区购物商场
D、居住区商场E、出租写字楼
6、公寓指包含有许多住宅单元的建筑物，具体类型包括（）。
A、复式公寓B、花园公寓C、单间公寓
D、高层公寓E、出租型公寓
7、用于出租经营的工业物业通常出现在（）。
A、工业开发区B、工业园区C、科技园区
D、高新技术产业园区E、商业区
8、酒店和休闲娱乐设施都是为人们商务或公务提供入住空间的建筑，其主要差别表现在（）。
A、收费标准不同B、地理位置不同C、服务内容不同
D、建筑设计和装潢风格不同E、服务对象不同
9、在房地产投资信托基金地组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要承担（）责任。
A、策划租户的组合及物色潜在租户B、制订及落实租务策略
C、执行租务条件D、确保所管理的物业遵守国家法规
E、租户的安全
10、物业公司在开展自身的管理活动的同时，还要与基金管理公司的（）进行有效的配合。
A、投资策略B、现金流管理C、财务计划
D、人力资源管理E、生产计划
第二章房地产投资及其区位选择
1、投资者进行房地产投资的主要目的是（）。
A、财富最大化B、抵制通货膨胀
C、获得作为房地产业主的荣誉D、降低投资组合的总体风险
2、以下不属于房地产间接投资的具体形式是（）。
A、购买房地产开发投资企业的债券、股票B、购买房地产投资信托基金的股份
C、购买房地产抵押支持证券D、购买开发房地产
3、房地产开发投资属于（）。
A、长期投资B、短期投资C、间接投资D、直接投资
4、以下各项中，不属于房地产间接投资的是（）。
A、住房抵押贷款B、房地产投资信托基金
C、房地产投资证券D、房地产企业债券
5、房地产投资土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（）年以上。
A、50B、40C、30D、35
6、国外研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质有关，一般来说，工业厂房，普通住宅的经济寿命是（）年。
A、40B、45C、50D、55
7、房地产并不能产生效益，也就是房地产的收益是在使用过程中产生的，这包话说明了（）。
A、房地产投资的周期性B、房地产投资的各异性
C、房地产投资的依赖性D、房地产投资的适应性
8、下列选项不属于房地产投资弊端的是（）。
A、流动性差B、投资数额巨大C、投资回收期长D、进入门槛低
9、以下说法中错误的是（）。
A、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小
B、当实际收益超出预期收益时，就称为该投资有增加收益的潜力；
而当实际收益低于预期收益时，则称为投资面临是风险损失
C、一般来说，房地产的投资风险会涉及变动和可能性，而变动又常常用标准方差来表示。
因此标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大
D、人们通过计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，就可以计算获取预期收益可能性的大小
10、以下说法中错误的是（）。
A、通货膨胀风险又称为购买力风险
B、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严峻的购买力风险
C、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大
D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险
1、房地产投资形式有（）。
A、直接投资B、间接投资C、长期投资
D、短期投资E、中期投资
2、房地产间接投资包括（）。
A、房的产企业债券和股票投资B、投资于房地产投资信托资金
C、房地产置业投资D、购买开发房地产
E、购买住房抵押支持证券
3、下列属于房地产投资特性是（）。
A、位置固定性或不可移动性B、寿命周期长
C、适应性D、专业管理依赖性E、不相互影响性
4、在房地产开发投资过程中，需要投资者具备的经验和能力有（）。
A、规划设计B、工程管理C、市场营销
D、良好的信誉E、项目融资
5、下列属于房地产投资优点的是（）。
A、相对较高的收益水平B、能够得到税收方面的好处
C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀带来的影响
E、流动性好
6、房地产投资的风险主要体现在（）几个方面。
A、投入资金的安全性B、期望收益的可能性
C、投资项目的流动性D、资产管理的复杂性
E、投资回收期较长性
7、通常情况下，人们把风险划分为（）等几个方面。
A、对市场所有的投资项目均产生影响的风险B、投资者无法控制的系统风险
C、市场供求风险D、可以由投资者控制的个别风险
E、仅对市场内个别项目产生影响的风险
8、房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，这些系统风险具体包括（）。
A、通货膨胀风险B、市场供求风险C、周期风险
D、变现风险E、担保风险
9、房地产市场周期波动可分为（）几个部分。
A、开端B、复苏与发展C、萧条D、繁荣E、危机与衰退
10、当房地产市场繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现（）等现象。
A、持续时间较长的房地产价格下降B、交易量锐减
C、新开发建设规模收缩D、给房地产投资者造成损失
E、交易量增加
第三章房地产投资分析技术
1、从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用购置的房地产，通过（）活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。
A、物业管理B、出租C、出售D、再投资
2、从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（）获得一定量的货币收入。
A、出租B、出售C、闲置D、出租或出售
3、某商店店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付，如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后年净现金流量为2、8万元，则该项目投资的税前现金回报率是（）。
A、7％B、4、7％C、14％D、3、5％
4、现金流量图是用以反映投资项目在（）内运动状态的简化图式。
A、一个月B、半年C、一定时期D、一个周期
5、房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先支付的（）。
A、土地B、资金C、人力D、物力
6、房地产置业投资，包括（）两部分。
A、房地产购置和出售B、流动资金投入和房地产出售
C、房地产开发和出售D、房地产购置和流动资金投入
7、房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损与贬值，其价值逐渐以（）形式计入出租经营成本。
A、折旧B、待摊C、预提D、分摊
8、在房地产置业投资中，流动资金在每个生产经营周期完成（）周转。
A、多次B、一次或多次C、两次D、一次
9、物业可以获取的（）租金收入称为潜在毛租金收入。
A、一次性B、实际C、最大D、未来
10、房地产置业投资的现金流分析中，有效毛收入的表达式是（）。
A、有效毛收入＝实际租金收入—空置和收租损失＋其他收入
B、有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租损失＋其他收入
C、有效毛收入＝实际租金收入—空置和收租损失＋其他支出
D、有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租损失＋其他支出
11、净运营收益的表达式是（）。
A、净运营收益＝有效毛收入—运营费用
B、净运营收益＝实际租金收入—运营费用
C、净运营收益＝有效毛收入—发生的所有费用
D、净运营收益＝实际租金收入—发生的所有费用
12、物业还本付息的责任和抵押贷款还本付息运营费用的关系是（）。
A、还本付息是运营费用B、还本付息不是运营费用
C、部分还本付息是运营费用D、不能确定
13、准备金是业主或其委托的物业管理公司（）存入的用于支付未来费用的资金。
A、年初一次性B、年末一次性C、不定期D、定期
14、我国房地产投资经营中，营业税的税率为（）。
A、10％B、3％C、5％D、7％
15、《物业管理条例》中将住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称为（）。
A、专项维修资金B、专项准备金
C、专项资金D、非住宅物业准备金
1、房地产投资活动可以从（）两个方面考虑。
A、实物形态B、现金流出C、现金流入
D、货币形态D、现金价值
2、对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（）。
A、销售收入B、出租收入C、利息收入
D、税金收入E、贷款本金收入
3、在房地产投资中，能改变潜在毛租金收入的因素有（）。
A、利息B、租金C、税金
D、出租面积E、成本
4、直接影响净运营收益的项目有（）。
A、有效毛收入B、运营费用C、准备金
D、抵押贷款还本付息E、所得税
5、我国房地产投资运营过程中，企业纳税的主要税种有（）。
A、增值税B、经营税金及附加C、城镇土地使用税
D、教育费附加E、企业所得税
6、下列关系式中表述正确的有（）。
A、净运营收益＝有效毛收入－运营费用
B、税后现金流＝税前现金流－所得税
C、税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息
D、有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租金损失＋其他收入
E、税后租金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息－所得税
7、资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（）。
A、投资利润率B、通货膨胀率C、风险因素
D、利率E、社会变革
8、利率有具体类型有（）。
A、单利B、复利C、名义利率D、实际利率E、活期利率
9、在我国，下列项目中的利息以单利计算的有（）。
A、个人储蓄存款B、住房抵押贷款C、国库券
D、房地产开发E、国债
10、在我国，下列项目中的利息以复利计算的有（）。
A、个人储蓄存款B、住房抵押贷款C、国库券
第四章收益性物业价值评估
1、收益性物业是指能（）产生租赁收益或其他经济收益的物业。
A、短期内B、长期内C、直接D、间接
2、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（）。
A、是否具有直接产生经济收益的能力B、目前是否正在直接产生经济收益
C、曾经是否正在直接产生经济收益D、将来是否正在直接产生经济收益
3、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，它对租赁合同的效力（）。
A、不影响B、影响C、增强D、减弱
4、物业要有价格需要具备有用性，它是指物品能够满足人们的某种需要，在经济学上，“有用”指的是（）。
A、经济价值B、使用价值C、社会价值D、利用价值
5、物业的稀缺性是指物品的数量，没有多到使每个人都可以随心所欲得到它，这种缺乏是（）。
A、主观缺乏B、客观缺乏C、绝对缺乏D、相对缺乏
6、西方认为，投资物业最重要的是（）。
A、区位B、价格C、供求因素D、品质
7、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是（）。
A、距离B、可及性C、方便性D、周围环境
8、物业的两个价格之一是使用它一定时间的价格，经济学是称为（）。
A、源泉价格B、服务价格C、使用价格D、更换价格
9、人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（）。
A、经济价值B、社会价值C、交换价值D、使用价值
10、如果所有的投资者对某一物业未来收益能力等方面做相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值之间存在关系是（）。
A、投资价值＝市场价值B、投资价值＞市场价值
C、投资价值＜市场价值D、任何情况下，投资价值≠市场价值
1、物业按照是否产生收益划分，可分为（）。
A、短期收益性物业B、长期收益性物业C、收益性物业
D、非收益性物业E、中期收益性物业
2、影响收益性物业的价值高低的主要因素有（）。
A、未来净收益的大小B、获得净收益期限的长短C、获得净收益的连续性
D、获得净收益的可靠性E、获得净收益的途径
3、物业要有价格与其他任何物品要有价格一样具备的性质有（）。
A、专有性B、有用性C、稀缺性
D、有效需要E、多用性
4、物业价格与一般物品的价格共同之处有（）。
A、都是价格，用货币来表示B、篮子容易受交易者个别因素的影响
C、都有波动，受供求因素的影响D、都是按质论价，优质高价，劣质低价
E、由卖方决定价格，买方对其无影响
5、物业的区位是指物业的空间位置，以下各项与物业的区位有关的有（）。
A、物业的地理坐标位置B、物业与重要场所的距离
C、物业的交通情况D、物业的周围环境，景观等
E、从其他地方到达该宗物业的可及性
6、物业价值量大，寿命长久，其存在的交易方式有（）。
A、交换B、买卖C、租赁D、增送E、索取
7、物价价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别影响，以下各项属于个别因素的是（）。
A、个性B、偏好C、讨价还价能力
D、感情冲动E、综合能力
8、同一物业对于不同的投资者之所以会有不同投资价值，是因为（）。
A、收益结果不同B、经营费用不同C、税收状况不同
D、投资者个人预期不同E、开发成本不同
9、按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地合用权出让的成交价格分为几类，其中有（）。
A、规定成交价B、招标成交价C、拍卖成交价
D、挂牌成交价E、商讨成交价
10、价格单位的构成要素有（）。
A、货币B、面值C、价格D、数量E、体积
第五章房地产市场与市场分析
一、单项选择题
1、下列各项中不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（）。
A、信息通信技术水平的高低B、生产和工作方式的转变
C、国外房地产市场发展状况D、自然环境及政治制度的变迁
2、关于需求曲线的形状，以下描述正确的是（）。
A、一条平行于横轴的直线B、一条平行于纵轴的直线
C、一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线
D、一条具有正斜率的向右下方倾斜的曲线
3、一般来说，收入的增加会使得需求曲线的移动方向（）。
A、向左B、向右C、向上D、向下
4、下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品住宅需求曲线向右移动的是（）。
A、居民对出租住宅需求的增加
B、居民预期未来住房抵押贷款利率下降
C、居民收入增加
D、由于土地资源的限制，不可能有充足的商品住宅供给
5、下列对供给曲线的描述，正确的是（）。
A、一条平行于横轴的直线B、一条平行于纵轴的直线
6、下列因素中，当其他条件不变时，其变化不能促使商品房供给曲线向右移动的是（）。
A、银行降低贷款利率B、降低土地使用权出让金收取标准
C、开发商预计未来房价会大幅度上升
D、北京成功获得2008年第29届奥运会主办权
7、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（）。
A、国家的经济体制B、消费者的需求
C、开发商D、代理商
8、对房地产市场划分的主要方式是（）。
A、按地域范围划分B、按房地产类型划分
C、按增量存量划分D、按交易形式划分
9、按存量增量细分的房地产市场被划分为三级市场，其中不包括（）。
A、土地使用权出让市场B、土地转让，新建商品房租赁市场
C、存量房地产交易市场D、后勤管理市场
10、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易不包括的是（）。
A、赠予B、买卖C、租赁D、抵押
11、报告期的房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的（）表示。
A、平均数B、中位数C、众数D、大数
12、下列各项中，表示国内生产总值的是（）。
A、GNPB、FMPC、GDPD、GFP
13、下列表述中，属于房地产市场供给的特点是（）。
A、富有弹性B、具有同质性
C、低垄断性D、供货方主体间的竞争不充分
14、下列表述中，不属于房地产市场需求特点的是（）。
A、同质性B、广泛性C、多样性D、购房开支巨大
15、下列各项中，不是市场交易特点的是（）。
A、法律程序严密B、交易费用高C、耗时短D、需专业人员服务
1、房地产市场的运行环境包括很多方面，其中有（）。
A、社会环境B、自然环境C、房地产法律制度环境
D、国际环境E、政治环境
2、下列市场条件的变化会导致对商品住宅需求变化的有（）。
A、收入的变化B、生活必需品价格的变化C、消费者对未来预期的变化
D、政府政策的变化E、人口的变化
3、下列各项中，反映和描述房地产市场状况的指标有（）。
A、供给指标B、需求指标C、市场价格
D、市场交易指标E、供求比例
4、下列各项中，属于国家生产总值表现形式的有（）。
A、消费形态B、变换形态C、收入形态
D、产品形态E、价值形态
5、在实际核算中，国内生产总值的计算方法有（）。
A、生产法B、耗用法C、收入法D、支出法E、预算法
6、下列人员中属于就业人员的是（）。
A、宗教职业者B、现役军人C、个体户主
D、私营业主E、学生
7、下列各项表述中，属于房地产市场特性的是（）。
A、房地产市场供给富有弹性B、房地产市场的需求具有广泛性和多样性
C、房地产价格总体不易变动D、房地产价格总体呈向上波动的趋势
E、房地产市场交易程序复杂，交易费高
8、政府干预房地产市场的政策目标通常包括（）。
A、实现房地产市场持续健康发展
B、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间
C、确保房地产市场价格的低水平
D、满足特殊群体的需求
E、满足大众的需求
9、实现房地产市场持续健康发展的主要标志有（）。
A、市场供求总量基本平衡B、供求结构基本合理
C、市场价格基本稳定D、居民住房基本在城镇地区
E、政府调整合理
10、宏观调控房地产市场的手段有（）。
A、土地供应政策B、金融政策C、住房政策
D、价格政策E、税收政策
第六章租赁管理
1、以下关于房屋租赁特点的描述中，不正确的是（）。
A、房屋租赁不转移房屋的所有权B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
C、房屋租赁是一种经济要式契约关系D、房屋租赁关系因所有权的转让而终止
2、我国规定的不得租用或变相租用城市私房的是（）。
A、企事业法人B、居民个人C、私营个体户D、单位职员
3、物业管理中最常见租赁类别是（）。
A、长期租赁B、短期租赁C、定期租赁D、意愿租赁
4、物业管理中，短期租赁的租期一般是（）。
A、三个月以内B、六个月以内C、一年以内D、两年以内
5、物业管理中，长期租赁的租期一般是（）。
A、三年及三年以上B、五年及五年以上
C、七年及七年以上D、十年及十年以上
6、通常在长期租赁中采用的租金是（）。
A、净租B、毛租C、总租D、百分比租
7、大型购物中心或超市常采用的租金是（）。
A、净租B、毛租C、总租D、百分比租
8、在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（）。
A、包租转租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式
9、下列情况下，可以出租的房屋是（）。
A、已抵押，未经抵押权人同意的B、权属有争议的
C、享有房屋所有权的D、共有房屋未取得其共有人同意的
10、在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（）。
A、同类型物业的市场供求关系B、物业出租经营成本
C、业主希望的投资回报D、用户的需求水平
11、下列各项中，不属于房地产周期中某一阶段的是（）。
A、过量建设B、稳定C、成熟D、发展
12、关于房屋租赁合同的法律特征，下列说法错误的是（）。
A、房屋租赁合同是双务合同B、房屋租赁合同是有偿合同
C、房屋租赁合同是继续性合同D、房屋租赁合同是不要式合同
13、一般而言，有偿合同义务的履行，相比于无偿合同，其完成的程度（）。
A、较低B、较高C、相等D、无法比较
14、引起租赁纠纷的主要原因是（）。
A、租赁双方的权利和义务B、房屋的修缮责任
C、租金标准D、变更和解除合同
15、以下有关转租的说法，不正确的是（）。
A、转租合同生效后，转租人不用再履行
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