市场比较法考试试题及答案解析文档格式.docx

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　　[解析]情况修正后的交易案例价格=比较交易案例价格×

（待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数）；

　　1600×

1.46/1=2336；

　　2336×

1.24/1=2896.64元/平方米。

　　第2题市场比较法估价时的首要工作是（A确定比较案例B进行交易情况修正C收集交易资料D进行区域及个别因素修正

C

　　【答案解析】）。

　　[解析]首先要收集交易资料，然后按照市场比较法的步骤估价。

（1）调查与选择比较案例；

（2）确定价格可比基准；

　　（3）交易情况修正；

　　（4）估价期日修正；

　　（5）区域因素比较与修正；

　　（6）个别因素比较与修正；

　　（7）其他相关修正；

　　（8）土地使用年期修正；

　　（9）容积率修正。

　　第3题市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（A剩余法B成本法C市场比较法D收益还原法

　　[解析]市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得足够的比较实例，因此它更适宜于市场比较发育地区经常性交易的土地价格的评估。

　　第4题（）是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。

　　A类似土地B比较宗地C标准宗D交易案例

A

　　[解析]类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。

　　第5题

　　采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（A积算价格B参考价格C交易价格D比准价格

　　[解析]市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。

　　第6题某地块1998年5月11日的地价为1000元/平方米，2001年5月11日该地区的地价上涨了20%（其他情况不变），则该地块2001年5月11日的土地价格为（）元/平方米。

　　A1200B1600C1400D1440

　　[解析]修正的估价期日的交易实例价格=交易实例价格×

估价期日的价格指数/交易时期价格指数=1000×

（1+20%/1）=1200元/平方米。

　　第7题市区一工厂由于产业结构案调整欲与外商合建商场,利用市场比较法进行土地资产评估时，下列中（）为最佳比较案例。

　　A周围商场的售价B周围住宅用地地价C周围工厂用地的地价

　　D周围商品房售价

　　[解析]应按照最有效利用原则，以最新的土地用途作为评估的土地用途。

　　第8题在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）。

　　A类似土地B比较宗地C标准宗地D交易宗地

B

　　[解析]比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。

　　第9题采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

　　A综合比较分析B案例比较分析C直接比较分析D间接比较分析

　　[解析]直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

　　第10题

　　市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。

　　A替代价格B相关价格C等同价格D比准价格

　　第11题采用市场比较法评估时，选取的比较案例价格为1500/平方米，个别因素条件指数为2.5，而待估宗地个别因素条件指数为3.2，则修正后的价格为（）元/平方米。

　　A1172B1920C1050D3750

　　[解析]个别因素修正后的比较实例价格=比较交易价格×

（待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）=1500×

（3.2/2.5）=1920元/平方米。

　　第12题下列因素（A繁华程度B城市规划C土地使用限制）不是影响地价的区域因素。

　　D容积率

　　[解析]容积率属于个别因素。

　　二、多选题（本大题5小题．每题2.0分，共10.0分。

请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。

）第1题市场比较法中交易案例修正的主要因素有（A交易情况B个别因素C区域因素D期日和年期

A,B,C,D

2.0分

　　[解析]

　　第2题关于市场比较法，下列说法正确的是（A具有较强的现实性和说服力B以替代关系为基础C计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低）。

　　D正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键

A,B,D

　　[解析]市场比较法的特征。

（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力。

（2）市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。

　　（3）市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。

　　（4）市场比较法需要估价人员具有较高素质。

　　（5）市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。

　　第3题市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有（A简单平均法B加权平均法C取众数或中位数D几何平均法成

A,B,C

　　[解析]综合确定地价的基本方法有以下三种。

（1）简单平均法。

直接对多个价格求平均值作为最终结果。

（2）加权平均法。

　　根据与待估宗地接近程度的大小对多个比准价格赋于不同权重，再加权平均求取最终结果。

　　（3）取交易案例多个比准价格的中位数或众数，作为地价的综合结果。

　　第4题根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（A模拟比较分析B直接比较分析C因素对比分析）。

　　D间接比较分析

B,D

　　[解析]根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为直接比较分析、间接比较分析。

　　第5题选择比较交易案例时，应符合（A与待估土地用途应相同B与待估土地的交易类型不同C交易案例为正常交易D交易时间与待估土地的估价期日应接近E与待估土地大小相近

A,C,D

　　【答案解析】）要求。

（1）与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。

　　如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但所选择案例的交易价格不能相差太大。

根据经验一般不超过25%）。

（2）与待估宗地用途应相同或相似（按用地类型细类）。

如无用途相同案例，可选择用途相近的地块。

　　例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已有1～2个与待估宗地用途相同的交易案例。

用途不一致时应进行用途修正。

　　（3）与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改造、抵债、抵押等。

如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易类型的修正。

　　（4）成交日与待估宗地的估价基准日应接近。

　　①如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近几年的交易案例用于比较，但最长不超过3年；

②如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（最长不超过1～2年）。

　　（5）交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格），所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。

　　（6）价格内涵要一致，比如开发程度是否一致，地价表现表现形式是基底的价格还是含分摊面积的价格，是楼面地价还是地面地价等。

　　三、判断题（本大题5小题．每题1.0分，共5.0分。

请对下列各题做出判断，“√”表示正确，“X”表示不正确。

　　在答题卡上将该题答案对应的选项框涂黑。

　　）第1题替代原理是市场比较法的理论基础。

　　（

√

　　【答案解析】）

　　[解析]市场比较法正是以替代原理为主要理论依据。

　　第2题采用市场比较法评估求得的土地价格，称为积算价格。

　　X

　　第3题正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。

　　[解析]首先要剔除非正常的交易案例，然后将正常的交易案例通过修正予以运用。

　　第4题只要待估宗地所在区域的市场上存在大量交易案例，就可选用市场比较法进行评估。

　　（）

　　[解析]从市场比较法的适用条件来看，市场比较法主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区。

　　第5题在房地产交易中，亲友之间或急于购买的交易，往往容易造成价格偏低。

　　[解析]急于购买的交易，往往容易造成价格偏高。