业主委员会工作总结及工作打算Word格式文档下载.docx
《业主委员会工作总结及工作打算Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《业主委员会工作总结及工作打算Word格式文档下载.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
（一）属全体业主共有的商铺和仓库出租所得收益；
（二）属全体业主共有的地面访客车位、地下公共车位停车管理所得收益；
（三）电梯广告收入；
户外广告收入；
（四）场租收入，如游泳池、快递柜入场租金等；
（五）其他收入，如共有设施设备报废后回收残值、临时场地出租收入等。
经营性收益的产生和管理：
（一）各项收入合计，扣除合理经营成本、相关收入分成后的余额，即为收益。
（二）收益由业主委员会管理，业主委员会应按法律、法规及本管理办法的要求做好以下工作：
1、单独列账。
以业主委员会名义开立账户，公告户名、账号；
如因需要更改户名、账号信息的，应在5个工作日内张贴公告。
目前业委会的唯一账号信息如下：
户名：
下城区***南区第一届业主委员会
账号：
*****
开户行：
**银行石桥支行
单位结算卡：
****
纳税人识别号：
***
联系地址：
中国**省**市下城区杭玻路751号
为了方便业主使用，还申请了业主委员支付宝对公账号：
目前业委会法人代表**为支付宝申请人和管理员。
2、财务管理。
（1）具备财会管理经验的业委会委员专人做账；
（2）所有收入、支出均需有相应凭证，并存档备查；
（3）付款凭证须经业委会过半数委员表决同意后才可核销。
3、财务公示。
收支情况及时公告，接受监委会监督、核查收益的收支情况。
应每半年在物业管理区域（或本小区微信公众平台）公告，接受全体业主的监督，公告期不少于7天。
小区历年经营性收入和2018年上半年收支，游泳池历年收支明细均已在2018年10月8日-23日在全小区公告栏公示。
2018年度小区经营性收入明细将在2019年初进行公示。
物业监督电话：
***6，社区监督电话：
***2。
业委会任期届满必须公示资金收入、使用和结余等情况。
对经营性收益的使用也做了明文规定：
（一）共用部位、设施设备维修、改造支出
用于物业服务成本测算以外的、保修期满后物业共有部位、共有设施设备恢复使用的维修、改造、提升，可按约定比例逐年从小区经营性收入中进行偿还（不计息）：
1、维修材料采购费用：
弱电系统（道闸、门禁、周界、监控等）、给排水系统、地面砖等；
2、专业维修费用：
由消防、弱电、电梯、给水系统等专业单位专项处理且在专项外包合同约定的服务内容以外的维修服务。
3、报废物资更新；
由物业服务企业签章确认报废物资清单，清单与报废物品对上号后确认购置；
4、其他用于小区共用事务的紧急用途。
以上1-4项单项金额***及以上的共用支出必须召开全体业主大会表决通过后方可实施。
（二）办公经费
1、日常办公费用。
业主大会定期会议组织费、业委会日常办公经费等，此部分采取实报实销。
2、业委会委员办公补贴。
根据《**市物业管理条例》第二十九条规定，包括但不限于业委会委员电话费补贴，具体支付对象如下：
业主委员会委员、经业委会认定实际承担具体委员工作的人员，按照***月人的标准保障，主要用于：
业委会工作人员与业主、外界沟通和联络等费用。
同时，鼓励业委会根据委员承担具体工作量，进行差异化绩效管理；
3.业主大会管理事务经费，如聘请工作人员、第三方顾问或法律顾问等专业机构服务费用等；
1、2、3项的合计为年办公经费支出，不得超过物业服务费年收入的3%。
（三）物业服务企业奖励
根据《物业服务合同》约定，对物业服务企业提供优秀物业服务按年度进行奖励。
（四）其他小区公共事务
在优先保障小区维修基金的前提下，可用于组织业主活动、向小区全体业主发放实物、购物券、物业费抵扣等公益事务。
《小区车辆管理办法》规定了地面停车位管理办法和地下车库停车位管理办法，为了缓解地面临时访客车位停车难的困境，还调研了附近小区地面临时公共车位收费标准，大致结果如下：
***北区：
4元一天，2小时内免费
泰地北上：
5元一小时，15分钟内免费，***封顶
元都新景：
5元一小时，2小时内免费，***封顶。
杭钢北苑：
4元一小时，15分钟内免费，***封顶。
亿城嘉园：
亿城雅苑：
车位空余下4元一小时，2小时内免费，15分钟内免费，***封顶；
车位已满，4元一小时，30分钟内免费，***封顶。
龙湖名景台：
人车分流，无地面车位
龙湖武林九里：
人车分流，无地面车位。
同时小区里的地面临时车位一共只有44个，调整价格之前的标准是：
4元一天，2小时内免费。
业主们反映的情况是停车难，家里有客人来小区根本停不进小区，也有业主好不容易停进来了就停着不动。
为了改变停车难的现状，在2018年5月5日召开的首次业主、物业和业委会三方沟通会上不少业主提出了通过涨价调解停车难的思路，也获得了多数在会上业主们的认可。
考虑到小区住户与地下停车位比例是1：
0.7，小区的停车需求缺口在300辆以上，自住率也高达90%，业委会在制定了停车收费标准时参考了杭政办函〔2014〕101号文件精神（小区地面车位的政府指导价是每辆每小时3元。
停车时间4—24小时的，按不超过4小时计收）并规定了使用条件，其中业主大会成立前，机动车停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。
业主大会成立后，机动车在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。
业主大会决定对机动车停放收费的，应当确定收费标准。
车主对机动车有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
最终制定了小区的地面临时访客车位的收费标准如下：
每辆每小时5元。
停车时间4~24小时的，按不超过4小时计收。
1.停车时间不超过30分钟的，免收停车费。
2.停车时间超过30分钟但不足1小时的，按1小时计收。
3.连续停放超过24小时的，超过部分按上述计时收费标准重新计算。
该标准于2018年9月1日经过业主大会表决后立即生效。
运行不到半个月，刚好遇上西门道路整治工程，为了尽快给业主通行带来实实在在的便利，物业公司在引导小区车辆进出时做了临时预案：
所有地下车位从南门进出口进出，临时关闭地下停车场西门进出口；
所有地面临时车辆从南门消防通道进出，临时关闭西门地面停车出入口。
业委会第一时间做了多次现场测试，为了避免潜在的安全隐患，还开启了临时关闭地面停车位使用的意见征询，截至9月30日，仅收到48份意见，其中赞同关停40份，反对关停3份，5份无效意见，因此目前小区地面停车进出仍走南门消防通道。
自新的地面停车价格标准生效以来，业委会和物业公司收到的反对涨价反馈信息不超过10户。
尽管停车价格提高了，但给广大业主带来的福音是：
不再需要为临时停车到处找车位了，家里有客人来访都有地方停车了，停车规范更加好了。
也许还有部分业主认为小区停车费太贵，应该给小区业主带来实实在在的福利，业委会的随时沟通渠道一直存在，也全天24小时开放：
请将书面意见投递到位于8幢一楼业委会办公室门口的意见箱，或者联系所在片区的业委会成员，全体业委会成员均非常乐意对现有的管理办法进行不断的修订和完善。
其次是地下公共车位的管理，由于现有83个车位均已全部出租，最晚的合同到期日是2019年4月30日，为了能统一进行摇号出租，缓解地下车位的供需紧张局面，业委会在制定管理办法时，首先根据目前在租的车主意愿允许统一续租到2019年4月30日，原有合同到期后的到2019年4月30日期间的价格是在***月（含***管理费）的基础上上浮***到***月（含管理费），扣去车位管理费后的停车费纳入小区经营性收入。
2019年4月30日到期后所有地下公共车位全部收回并进行统一摇号出租。
新价格在***月（含***管理费）的基础上上浮到***月（含管理费），扣去车位管理费后的停车费纳入小区经营性收入。
每年由业委会根据小区里私家车位租赁市场价格的90%进行调节，但增长幅度不得超过20%。
地下车库公共车位的租赁采用每年公开摇号的方式进行，摇号过程由社区及业委会现场监督公证，而物业公司作为工作人员来承担摇号的登记、唱号等工作。
地下车库公共车位的租赁只对本小区业主并有真实停车位需求的才能参与摇号，一户业主只能一个号，一旦摇中不得转让他人，否则当年租赁资格取消并禁止下一年的摇号资格。
摇号向本小区内有机动车停车需求的但无私家车位的业主倾斜，经核实后允许无私家车位的本小区业主有两个摇号资格。
在地下公共车位供需紧张的情况下，为了公平起见，地下公共车位的租赁摇号办法规定只允许每户业主最多只能租赁一个公共车位。
二.小区实际工作总结
简要下回顾小区业委会的成立时间表：
2016年8月摸底调查要求成立业委会，申请表交到社区；
2016年12月社区批准并开启筹备组报名；
2017年2月社区组织成立南区业主大会筹备组并召开筹备组成员第一次全体会议讨论小区议事规则第一稿（本小区**，**，齐荣华，朱逸飞，**，**等六人来自小区，社区和街道两人，开发商代表1人一共9人）；
2017年3月进行第一次全体业主大会，***南区议事规则（修正版）公示期15天；
2017年4月28日表决通过***南区议事规则（表决结果见第一页）；
2017年5月4日-14日进行分区候选人公开报名；
2017年7月27日分区选举产生分区正式候选人（第一片区**，第二片区**，第三片区**，第四片区**，第五片区**，第六片区**，第七片区**）；
2017年10月25日第二次全体业主大会表决产生业委会成员，表决结果如下小区总户数1684户，本次实际上门发放表决票1015张，挂号信发送656张，实际收回993张，其中赞同票970张，反对票5张，弃权18张，废票0张，依照小区议事规则及选举办法的要求，以先选区差额选举，后小区等额的形式选出**、**、**、**、**、**、**等七位业主当选为***南区第一届业主委员会委员。
2017年11月社区备案通过，2017年12月下城区住建局备案通过；
2017年12月刻立业委会公章；
2018年1月8日开始第一届业主委员会第一次会议（社区参与，**缺席）；
2018年1月13日组织小区公共区域排查（嘉里物业中高层及业委会成员，**缺席）；
2018年3月17日落实业委会成员分工（**缺席）及业委会工作制度公告并落实每月25日为月度例会日；
2018年3月23日刻财务章及法人章；
2018年3月25日：
月度例会，讨论车牌识别系统上线前期准备；
2018年4月3日：
临时会议，通过社区发起的小区二次供水改造意见报名；
2018年4月25日：
月底例会，落实车牌识别系统上线及非标准子母车位的规范管理讨论；
2018年5月5日：
物业，业主及业委会三方沟通会；
2018年5月26日：
月度例会及物业联系函表决；
2018年6月24日：
月度例会及物业联系函表决，组织学习物业法规文件；
2018年6月28日：
刻立发票专用章；
2018年7月28日：
月底例会及业主大会公示文件再次确认，7月30日开始业主大会投票；
2018年8月25日：
月底例会，业主大会投票扫尾；
2018年8月29日：
业主大会表决唱票统计（**缺席）；
2018年9月1日：
公告业主大会表决结果并启动地面停车新价格标准；
2018年9月16日：
西门道路整治工程沟通例会（**缺席）；
2018年10月7日：
月度例会（**缺席）；
2018年10月21日：
月底例会，讨论委员增补报名（**缺席）；
2018年11月3日：
例会讨论议事规则修改及续选聘物业；
2018年11月19日：
召开2018年第二次业主大会。
业委会成立运行1年多以来，解决了监督物业管理和协助业主的实际性问题，包括：
1.西门道路整治工程的沟通；
**市下城区都工办于2018年9月12日组织召开了**路（华丰路-杭玻街）道路整治工程，正式于同月15日开始整治工程，预计2018年12月31日完工并正式通车。
社区在7-8月份时联系业委会时，要求上报小区急需解决的重大问题，业委会将该问题列为首要解决的问题上报社区。
在道路整治过程中，陆续遇到了灯具市场违规占用道路设立建筑垃圾棚的拆除难，灯具市场占用人行道路以及需要长运公司退让人行道路的实际困难，业主们纷纷曝光并引起政府高度关注，最终都一一落实到位。
小区人行道（商铺门口）和市政道路的人行道高低落差20-50公分，业委会也及时和街道社区以及都工办取得联系，第一时间保证了西门道路整治工程的进度，根据都工办的最新消息是12月15日将正式通车。
目前道路两旁将有西门出入口，消防门出入口以及三个出入口方便业主出行。
2.小区车牌识别系统的引进；
为了根治小区停车难，一位多停和违停问题，嘉里物业根据小区实际情况，在业委会成立以前和深圳捷顺公司签订了小区车牌识别系统的引进合同，并在业委会成立以后和业委会讨论，最终落实了安装和调试，并于2018年6月18日正式启用。
目前从源头上解决了一位多停，一位乱停的问题，也规范了非标准子母车位的停车，非标子母车位在停放一大一小两辆车的情况下，尽量做到不影响相邻业主们的出行。
同时业委会也授权物业公司对不规范停车的车辆进行劝阻和维护。
根据《***南区小区车辆管理办法》，物业加强管理和巡逻，相比2017年小区不规范停车和一位多停的现象明显减少。
由于当初业主们购买地下车位时的蓝牙卡为配套赠送，目前只有当初租赁地下公共车位的业主所使用的蓝牙卡是有押金的，押金实际为嘉里物业代收，并没有归划到小区经营性收入，嘉里物业已开启押金退费程序，请相关业主携带相关凭证和蓝牙卡自行去物业前台办理。
3.电梯轿厢的地板砖更换；
电梯轿厢在广大业主入住装修期基本结束两年后拆除了防护木板，并进行电梯内饰装修，但是地面砖破损严重，嘉里物业在管理历年经营性收入时也将地面砖进行统一更换，同样的是合同签订在业委会成立之前，在2018年初统一进行了更换。
更换期间业委会主要做好配合。
目前所有电梯地面砖都是新更换的，使用过程中做好维护和保养。
4.地下室入户门更换；
地下室入户门在小区交付多年了也陆续破损，因此嘉里物业在管理历年经营性收入时也将地下室入户门进行统一更换，同样的是合同签订在业委会成立之前，在2018年初统一进行了更换。
目前所有入户门都是新更换的，使用过程中做好维护和保养。
5.小区经营性收入的统一监管管理；
业委会成立以前小区的经营性收入一直是嘉里物业进行托管和使用，业委会成立以后，根据**市物业管理条例，经营性收入必须独立账号进行管理，因此嘉里物业和业委会进行了历年经营性收入余额的移交，业委会也向**银行申请了对公账号。
由于目前业委会成员多数人均未从事物业管理，又是首届业委会，工作经验相对不足，因此业委会在面对历年经营性收入的报表时咨询了小区从事物业管理的热心业主和财务人示，最终决定将小区经营性收入纳入业委会管理，制定了《小区经营性收入管理办法》并提交业主大会表决获得通过，目前小区的经营性收入全部纳入业委会公用账户，小区的商铺和仓库出租租金，地下公共车位租金，电梯广告收入等全部直接缴纳如业委会公用账号（包括支付宝账号）。
小区快递柜和地面临时车位停车费，临时场地费用仍由物业公司实际管理，扣除人工成本和运行成本后按照年度缴纳入业委会公用账号，同时物业公司针对小区公共部位的维修提交联系函经业委会审核表决通过后实报实销。
据不完全统计，目前业委会公用账户余额483,545.***。
2018年度结束后将根据《小区议事规则》和《小区经营性收入管理办法》公布年度收支明细。
6.小区内电梯零配件更换；
小区一共32单元，64部电梯，自2013年3月交付（实际交付2013年5月）以来，两年保修期已过，物业公司签订的电梯维护合同主要涵盖小区电梯设备零备件为***及以下，凡是***以上的零部件更换均采用小区经营性收入支付。
凡是电梯零部件维修在业委会审批时一律采用绿色通道，一经核实马上启动维修程序，先维修后审批，事后根据实际费用由物业出具联系函，业委会迅速审批后报销。
物业公司保存有2017年9月底刚刚通过的电梯年检报告备查。
考虑到电梯已经交付使用5年多，不少零备件开始老化并需要更换，除了日常维护和检查定期维修外，业委会也做好了应急预案：
一旦出现小区电梯大面积需要大修，如现有的小区经营性收入无法涵盖维修费用，业委会将第一时间向**市住建局申请开启申请使用物业维修基金的绿色通道，**市住建局会在规定期间内来小区进行核实和批复。
7.小区绿化局部示范改造；
由于13A商铺在办理燃气管道接入时从小区内总管接入施工时对15幢门口的绿化造成破坏，需要恢复绿化；
此外15-16幢门口的绿化区块由于草皮退化严重也需要重新改造，因此对全小区内的绿化改造率先在15-16幢门口区域进行示范。
目前草皮改造种植马尼拉草，耐阴植物选用吉祥草，同时选用相对经济实惠的水沟砖进行水沟铺设，做到草坪隔土又排水。
总体上项目费用是草坪在4.5万左右，水沟在4.0万左右。
预计2018年12月31日完工，项目竣工验收时按照实测面积进行价格核算。
通过该示范工程了解绿化改造市场行情后，也为以后小区其他范围内的绿化改造提供参考。
同时也欢迎有资源的业主们献言献策，为小区品质的提升做贡献。
8.小区垃圾袋发放机引进和垃圾分类的初步启动；
垃圾分类是一项综合性系统工程，根据**市政府的部署，街道和社区组织了垃圾分类进小区活动，目前华中社区所属9个小区均统一引进垃圾袋发放机，业委会和垃圾袋发放机厂家于2018年8月23日签了三年协议，10月底由厂家在小区内14幢2单元架空层免费安装了一台垃圾袋发放机和危险品回收机，每月每户可以在机器上扫码免费领取厨房垃圾袋30个，并在11月中旬安排了工作人员现场维护和操作培训。
为下一步小区的垃圾分类启动提供基础设施。
9.二次供水改造意见征询；
根据下城区石桥街道华中社区的下发通知，二次供水办决定对小区的二次供水进行改造，业主承担10%费用（拟从小区经营性收入支出），**市和下城区两级承担90%费用。
改造意向经业委会全体会议表决通过，同时征询意见经过全体业主大会表决获得通过（赞同票1543张，反对票118张，弃权24张，废票5张，其中同意票861票，视作赞同676票，表决通过。
），目前华中社区已向**市二次供水办提交了小区的二次供水改造申请，如正式启动改造，将再次提交改造方案和改造计划，业主承担的10%费用拟从小区经营性收入支出，改造成功后小区水表都将享受一户一表政策，从源头上保障了水质和缴费便利性。
10.其他公共区域的维修保养等；
包括小区内公共区域的钢化玻璃更换维修，小区门闸系统零备件维修，保洁取水口改造，6幢非机动车坡道首次改造，小区四个非机动车坡道照明改造，北门广场照明加装，消控室消控设备维修更换等全小区公共区域的设备零部件更换维修均按照前期物业服务合同规定，物业提交联系函，业委会进行审批并从小区经营性收入报销费用。
三.有待解决的问题及计划
针对小区内遗留的重大缺陷和物业管理的不足之处也在想方设法进行改进，包括集中垃圾房和单元门口垃圾乱扔问题，非机动车乱停乱放、非机动车坡道陡，老人活动场所缺失等；
此外目前小区电梯轿厢广告商正在更换中，原广告商来自分众传媒，和物业公司签订的合同已于2018年9月30日到期，新潮传媒是业委会招商新引进的广告公司，合同于2018年10月15日正式生效。
在电梯轿厢内安装了19寸LED广告屏已经安装完毕并交付使用，两家广告公司外框尺寸一致，但底框不能完全兼容，目前3个广告框的安装由于原广告商底框还在（800*600mm）仍未完成，给业主们使用电梯造成的视觉不便，敬请广大业主们理解和支持。
业委会已经责令相关方尽快履行职责并申请了必要的法律援助，新旧广告商的更换预计在2018年12月全部完成。
电梯广告属于本届业主委员会成立以来的经营性重大创收，为了充分保障小区业主的合法权益、规范约束电梯广告商的合理使用，业委会除了签订租赁协议外，还将签订退场补充协议。
小区的集中垃圾房目前只有三个，其中两个有自来水，由于垃圾房比较小，目前停放在单元门口的垃圾桶主要有黄色桶和绿色桶，主要在两个有水的集中垃圾房内进行清洗，小区内拾荒者在捡纸板等废旧物品时经常有翻垃圾桶的现象，也有业主们不规范丢放垃圾等现象，在地下室，单元门口，楼道门口仍有随处可见的垃圾，宠物狗随处大小便不清理，甚至在14幢架空层和19幢架空层、地下室角落里都有业主随处大小便，业委会作为监督物业管理的代表广大业主的民间组织，除了继续督促物业加强管理外，也恳请广大业主相互监督相互提醒，为小区的文明卫生尽到应有的责任，还**卫生文明城市的荣誉，还***一个文明卫生的家。
在2019年业委会将继续加强小区监控设施，并及时曝光不文明事迹。
非机动车坡道陡在***交付时就已经存在，开发商和嘉里物业在前期管理时也曾提出多项整改意见，由于非机动车坡道均是浇筑水泥层，坡道下方就是地下车库顶层，改造难度很大，因此一直没有妥善解决。
业委会成立以来也陆续收到无数的反馈意见，要求整改非机动车坡道，业委会第一时间和开发商、嘉里物业以及从事建筑设计的专业业主都做了多次沟通，到目前为止还没有成熟可行的整改方案。
一旦方案成熟，有了资金，业委会将启动整改，并通告全小区业主。
小区内原始规划图在19幢旁和22幢旁有两处非机动停车位，目前仍没有搭建防雨车棚，尽管物业公司不断加强非机动车管理，也在地下非机动车库安装了便利的充电装置，仍有不少电瓶车停放在家门口，楼道消防口，存在重大的安全隐患。
小区老人
升级会员 