鼎寰工程部工作手册0731Word文件下载.docx

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4.4.8强电维修电工的岗位职责

4.4.9电梯技工的岗位职责

4.4.10配电运行电工的岗位职责

4.设备管理制度

4.1　变配电设备（设施）运行管理规程

4.1.1变配电室管理制度

4.1.2变配电室值班工作流程：

4.1.3变配电设备（设施）操作规程

4.2　弱电

4.2.1监控中心管理制度

4.2.2弱电电工操作规程

4.2.3监控中心设备保养制度

4.2.4大厦设备自动化（BA）机房设备管理制度

4.2.5大厦设备自动化（BA）系统操作规程

4.2.6大厦设备自动化（BA）系统保养

4.2.7网络操作规程

4.2.8通讯设备维修保养规程

4.2.9监控中心火灾显示报警终端检查保养

4.2.10感温探测器保养规程

4.2.11火警铃保养规程

4.2.12消火栓的保养规程

4.2.13消防广播系统维修保养

4.2.14消防水泵设备保养规程

4.2.15消防自动喷水灭火系统

4.2.16安全出口疏散指示灯保养规程

4.2.17门闸设备管理制度

4.2.18门闸设备维修保养规程

4.2.19访客登记设备管理制度

4.2.20访客登记设备维修保养规程

4.2.21会议灯光音响操作规程

4.3电梯设备管理制度

4.3.1电梯运行管理规程

4.3.2电梯交接班制度

4.3.3电梯故障／事故处理制度

4.3.4电梯操作规程

4.3.5电梯维修保养管理规程

4.3.5.1检修保养项目

4.3.5.2轿厢设备检查保养

4.3.5.3井道设施及外厅门

4.5给排水设备管理制度

4.5.1给排水设备（设施）运行管理规程

4.5.2给排水设备（设施）保养规程

4.5.3集水井污水井设备（设施）操作规程

4.5.4排水设备（设施）保养规程

4.6空调系统管理制度

4.6.1空调机房管理规定

4.6.2锅炉房、热力站管理规定

4.6.3空调系统设备、设施的管理规定

4.6.4中央空调系统操作规程

4.6.5供暖系统操作规程

4.6.6空调设备的保养

4.6.7风机、风柜的保养

5.管理制度与程序

5.1安全操作规程

5.1.1一般安全工作须知

5.1.2个人安全

5.1.3工作时的衣着安全

5.1.4工具安全使用

5.1.5个人保护装备

5.1.6防止空气污染

5.1.7密闭空间工作

5.1.8防止退伍军人病

5.1.9提举工作之安全

5.1.10气体焊接及火焰切割工作程序

5.1.11吊船操作

5.1.12高空作业

5.1.13砂轮、手提磨机、砂轮碟切割机的操作

5.1.14处理废弃雪种

5.1.15处理废弃的机油

5.1.16处理沙井及隔油井的油污

5.1.17储存和处理危险物品

5.1.18处理石棉

5.1.19机器护罩

5.1.20电力安全

5.1.21泵房及有关系统操作及维修测试的安全

5.1.22消防系统操作及测试的安全

5.1.23水池或水底进行工作的安全

5.1.24防止氡气的影响

5.1.25防止幅射环境的影响

5.2技工安全工作程序

5.2.1各专业岗位值班操作技工

5.2.2机电维修工

5.2.3运行技工安全操作程序

5.2.4高空作业者

5.2.5焊工

5.2.6电梯工

5.3物业设备（设施）突发事故应急措施

5.3.1供配电设备突发事故的应急措施

5.3.2电梯突发事故的应急措施

5.3.3给排水设备突发事故的应急措施

5.3.4中央空调设备突发事故的应急措施

5.3.5疫情及紧急灾害处理预案

5.3.6有毒物品的处理规定

5.3.7发生意外时的处理规定

5.4工程部设备维修保养质量考核标准

5.5工程部物资管理制度

5.6工程部设备管理及年检制度

5.7设备年检制度

5.8能源管理制度

5.9工程部报告、精装修、维修单等操作制度

5.10工程部人员值班交接制度

5.11客户报修及投诉处理程序和制度

5.12入户维修服务规范

附件一：

物业工程部人员架构表

附件二：

物业工程部人员培训计划表

附件三：

物业工程部设备维修保养计划表

1.中国寰球工程公司科研设计基地办公楼概况

办公楼承建单位：

开发商：

　　　中国寰球工程公司

建设单位：

　　中国寰球工程公司

建设地点：

　　北京市朝阳区来广营乡中关村电子城西区B10地块

物业管理：

　　寰球工程项目管理（北京）有限公司物业项目部

建筑设计：

　　中国建筑科学研究院

办公楼描述

中国寰球工程公司科研设计基地办公楼工程总建筑面积约:

132592.6平方米，其中：

地上建筑面积:

77295.6平方米，

包括科研楼E31628.36平方米；

科研楼A14386.32平方米；

科研楼B8188.24平方米；

科研楼D14295.32平方米；

科研楼C8358.84平方米；

锅炉房438.52平方米。

地下室两层建筑面积55297平方米，包括地下车库、地下设备用房、餐厅、文印中心、档案资料管理中心、IT机房及备件室、六级人防平战结合物资库等。

办公楼位置和环境

中国寰球工程公司科研设计基地办公楼位于北京市朝阳区来广营乡中关村电子城西区B10地块，北临电子城西区二号路，西临电子城西区一号路，南临东北五环辅路，东临电子城西区六号路。

2.中国寰球工程公司科研设计基地工程简介

2.1结构

工程建筑类别为高层二类。

耐火等级：

一级。

结构类型：

钢筋砼框架结构，抗震设防烈度为八度，结构设计使用年限50年。

2.2设备设施

办公楼中央空调供冷主机采用氟134a制冷系统机组，品牌为约克，机组数量为离心式水冷机组3台,每台3516KW；

供热系统使用自备燃气锅炉供热。

办公楼内公共区域采用新风机、风幕机供冷或供热；

办公室内设有风机盘管供冷或供热，各办公人员可自行调节室内温度，办公室内新风采用集中式新风机送至每间办公室。

各楼内共有空调、新风机组1920台。

2.2.2电力系统

办公楼高压电力系统由朝阳区崔各庄110kv变电站送出，配电室一路进线：

235—来广营高科一；

配电室二路进线：

257—来广营高科二。

在地下一层设1#和2#两座10kV/0.4/0.23kV变配电

所。

1#变配电所内设两台1250kVA变压器，及两台1600kVA变压器。

2#变配电所内设四台

1600kVA变压器。

总计12100kVA。

供电线路采用10KV双回路供电系统,互为备用。

装机总容量约13528kW,其中电光设备容量约10739kW,电力设备容量约2789kW。

预计最大负荷

约10000kW。

设立三个UPS电源，供应计算机网络中心和高管层办公室应急使用。

2.2.3给排水系统

办公楼提供冷、热水供应。

所提供的生活用水是直接由市政水管道供给低区1-2层送至各个用水单元，3-6层生活用水是直接在市政水管道上进行加压送至各个用水单元；

生活热水是由生活热水机房提供。

污水坑共有14个，其中地下二层十二个、地下一层二个。

每个集水坑内有污水提升泵2台，一用一备。

总共有污水提升泵28台。

2.2.4楼宇自动化系统

办公楼的管理自动化系统，采用设置在办公楼地下一层的综合自动化模式，实现了消防、中央空调、保安及电梯等的自动控制、监测和节能控制，保证办公楼安全及高效运作。

2.2.5消防系统

消防系统包括干式喷淋系统和湿式喷淋系统，消防消火栓，烟/温感报警系统，防排烟系统，四氟丙烷灭火系统。

每个楼层同时提供消火栓、灭火器。

各系统均与消防中央系统采取联动方式控制。

2.2.6保安监控系统

闭路电视监控系统

办公楼提供综合闭路电视监控系统，在所有位置包括一层大堂、电梯轿厢及所有出入口通道，地下车库及各个功能机房均设置摄像机进行监控，实现了监控无盲区。

保安巡逻系统

办公楼配备一整套保安巡逻打更系统和内部通讯系统，并定时安排保安员到办公楼所有区域进行保安巡逻。

2.2.7通讯设备

大厦层设有电话机房、计算机网络机房，供大厦内部使用，由中国寰球工程公司科研设计基地营运中心负责运行维护。

2.2.8垂直升降系统

办公楼共有“三菱”品牌的电梯22部，其中客梯20部，货梯2部。

食梯2部，服务范围C座餐厅1——3层。

3.物业设备管理总则

工程部是保证中国寰球工程公司科研设计基地办公楼设备设施正常运行的职能部门。

工程部的主要任务是对中国寰球工程公司科研设计基地办公楼的设施设备进行综合管理，做到设备设施装配合理、择优选购、正确使用，或指导其他部门正确使用，精心维护、科学检修并适时更新，保持设备完好，不断提高对中国寰球工程公司科研设计基地办公楼服务质量，为业户提供舒适环境，保持中国寰球工程公司科研设计基地办公楼硬件档次和维护企业形象起着重要的作用。

节能降耗也是工程部的重要工作之一，工程部必须在保证中国寰球工程公司科研设计基地办公楼舒适度的前提下，努力做好节能降耗工作，为提高大厦经济效益打下基础。

需维修的设备区别轻、重、缓、急。

遇有VIP报修项目时做到随报随修，遇有恶性事故的发生力争在接到通知后5分钟内赶到现场并立即采取相应应急措施使损失降低至最低限度。

协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：

布置会场、灯光、音响操作指导、制作宣传道具等。

3.1人员架构及职责

人员架构图

工程部组织架构图详见附件一

3.2工程部的职责

a）对物业的土建、装修及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、BA设备、人流闸设备、访客登记设备、保安消防等系统）的维修保养

b）工程设备设施的日常运行管理

c）对客户开展无偿服务

d）对二次装修、工程改造进行监督管理

e）对物业设施提出年度维修保养方案及设备设施完善、整改方案

f）提出工程部的年度预算，并进行有效控制

g）研究制定大厦节能方案，批准后组织实施

3.3.1空调、给排水与综合维修班组的职责范围：

a）本项目所属区域内的所有空调系统、锅炉系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、消防水系统、土建与防水、装修\门窗及家具等。

b）上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统、中水泵房、消防水泵房、化粪池等外委系统和设备）。

c）本项目所属区域内的所有公共区域、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等相关设备、设施。

d）本项目所属区域内的所有公共区域、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；

天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；

墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；

各式五金配件的安装、修理；

土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。

3.3.2强、弱电班组职责范围：

a）本项目所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电视系统、广播系统等等。

b）上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。

c）本项目所属区域内的所有公共区域、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。

3.3.3锅炉房班组职责范围：

a）认真执行锅炉房的技术安全规程及本单位各项规章制度，操作人员必须持证上岗。

b）负责中国寰球工程公司科研设计基地的供暖，供应热水，保证按质、按量供暖及供热水工作。

c）认真做好锅炉房设备的维护保养工作，经常保持锅炉房整洁、明亮。

d）及时检查设备的运转情况并详细进行记录《中国寰球工程公司科研设计基地锅炉房锅炉排污记录表》、《中国寰球工程公司科研设计基地锅炉房运行记录》，《热力交换站运行循环泵运行记录》《集分水间巡视表》

e）经常注意和保持自控系统及仪表的完好状态，发现隐患立即向有关领导汇报，正确进行处理。

f）严格按照下列指标控制给水和锅炉水：

给水总硬度：

≤0.6mmol/L；

锅炉水PH值10–12.

g）认真执行“GB1576–2001”《工业锅炉水质》标准要求。

3.4岗位职责

3.4.1工程经理的岗位职责

a）贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。

b）主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。

c）全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业主及各部门提供良好的办公环境和条件。

d）安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。

e）审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。

f）参加公司内部新增项目的洽谈、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。

g）深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。

h）负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。

i）培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。

j）组织、制定设备重大维修保养外包标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及检查外包公司的工作。

k）根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。

l）负责协调同项目部其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、热力公司、燃气公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。

在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。

m）确保物业所有楼宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。

n）为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。

o）对承办商的工作进行监督检查。

3.4.2工程部文员、库管员的岗位职责

岗位职责：

a）在工程经理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。

b）帮助工程经理翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。

c）提醒工程经理按时参加计划中的各种会议。

d）填报有关报表，经工程经理签字后上报总物业经理室。

e）负责工程部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。

f）负责工程部人员的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工资、奖金、加班费）、劳保用品的申报、领取和发放。

g）负责现金报销和支票的办理。

h）接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。

i）参加工程部例会，做好会议记录并整理下发。

j）每月收集各专业材料采购计划和费用计划，填制备品备件、工具出库入库帐本、工具消耗明细账本，易耗品领存统计表，上报工程部经理。

k）法律法规内容及时更新。

l）员工特殊操作证到期年审提示，工程合同、强制年检事项到期提示。

m）负责技术档案的整理存档。

n）完成上级指派的其他任务。

3.4.3空调、给排水、综合维修专业主管的岗位职责

a）确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。

检查空调系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差，分析原因，对比设计参数，立即纠正。

b）负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并在巡检记录上签字确认。

c）负责制定所属系统及设备的年度、月度维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报工程经理批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。

d）提出设备系统备品备件采购计划，每月定期上报工程经理审定。

e）熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。

f）贯彻执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证所属机房的干净整洁。

g）做好下属员工的技术培训和考核工作。

h）做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。

i）负责制定所属系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。

j）按照年度的维修保养计划的内容，负责所属系统的月度维修保养计划和实施。

报工程经理批准后负责班组实施，维修完毕，签字确认。

k）组织所属设备的年检及外包维修保养工作，报工程经理批准后实施。

l）提交每月所属系统运行报告，填写停止锅炉、空调或其它供应的特别通告。

m）协助工程经理进行工作：

●制定锅炉、空调换季方案，保证冬季、夏季的供热和供冷。

●制定机组、风柜、风机盘管的检修计划，并组织实施。

●制定一次泵、二次泵、巡环泵、排污泵的检修计划，并组织实施。

●制定风机变频器、给排水变频器的检修计划，并组织实施。

●制定锅炉、空调、给排水的节能方案并上报工程经理。

●监管承包商在物业内进行的工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准

●检修、维保、整改工程结束后的检查、验收。

n）完成上级指派的其他任务。

3.4.4空调、给排水维修技工的岗位职责

a）按照工程主管的安排，依据维修保养制度的要求，对所属设备进行维修保养，发现异常，及时采取解决措施。

b）及时向主管提出所需零配件的清单，协助主管办理申购手续。

c）按照工程主管的安排，依时完成每周维修保养计划的内容。

d）严格执行物业管理中心和工程部制定的各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。

e）坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种数据，填好巡检表格上报。

f）发生事故时，维修人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故报告，交主管审阅。

g）接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。

h）监管外包商在物业内进行之工程或维修保养工作。

i）按要求开闭设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

j）完成上级指派的其他任务。

3.4.5综合维修技工的岗位职责

a）服从工程主管及领班的工作安排，保质保量的完成工作任务。

b）按照工程主管及领班的安排，依据每周维修保养制度的内容，对所属设施进行维修保养，并达到质量要求。

c）严格执行本项目部和工程部制定的各项规章制度，确保人身和设备安全。

d）发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后协助领班填写事故报告，交主管审阅。

e）监管外包商在物业内进行之工程或维修保养工作。

f）接到维修通知单应尽快到位进行维修，恢复设备运行正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点待命。

g）完成上级指派的其他任务。

3.4.6强、弱电专业工程主管的岗位职责

检查强弱电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差，分析原因，对比设计参数，立即纠正。

c）负责制定所属系统及设备的年度维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报工程经理批准后负责组织实施，维修完毕，负责填写维修保养记录，并签字确认。

k）组织所属设备的年检及外判维修保养工作，报工程经理批准后实施。

l）提交每周/每月所属系统运行报告，填写停止电力或其它供应的特别通告。

m）协助工程经理进行其他工作：

●计算年度开支预算

●重大设备维修保养外包的标书制定及报价单的审核

●监管承包商在物业内进行之工程或维修保养工作，以确保其安装水平或工作质量合乎工程部标准

●工程结束后的验收

3.4.7弱电技工的岗位职责

a）严格执行公司的各项规章制度及操作规程，确保人身和设备设施的安全。

b）负责楼宇自控系统、安防监控系统、门禁系统、信息发布系统、会议系统等所有弱电系统及其各种设备的维修保养，确保所有弱电系统正常运行。

c）负责会议室的灯光、音响、投影仪、视频监视器、电动窗帘等弱电设备的调试、控制及日常维护保养。

d）按要求开、关设备，不得私自调整设备的运行参数、控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向等。

如需更改，必须得到主管同意，经工程经理审定后，负责实施。

e）根据会议及大厦的需要负责开、关楼层电动平开门

f）熟悉系统的工作原理及线路连接，一旦设备出现故障时，做出及时抢修，以最短的时间恢复系统或设备的正常运行。

g）接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录，上报主管并尽快回到值班地点。

h）按照主管指示和维修保养计划的规定，执行维护保养内容，保证弱电系统的可靠运行，保证弱电机房及设备的清洁卫生。

i）做好设备及机房的巡视检查，发现异常及时处理，及时消除隐患；

如不能及时处理，必须做好详细记录，并及时上报主管，并做好相关工作的跟进检查。

j）提出设备系统年度维修保养计划和备品备件购买计划，定期上报工程主管，经工程经理审定后