《万科集团责任成本管理体系指引》Word文档下载推荐.doc
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3.1万科集团成本管理委员会负责本管理指引的制订、修改、指导、解释与检查落实,集团财务管理部成本组负责有关具体对接事宜。
3.2万科集团所属各地产公司负责贯彻实施本管理指引。
4.方法与过程控制
4.1责任成本体系释义
4.1.1房地产业务操作过程是程序性很强的专业合作过程,各个专业过程所确定、形成的经济支出的迭加构成了房地产成本。
4.1.2房地产成本管理效果依赖于各环节自身的良好运作,房地产成本管理依赖于各环节之间有机协调与配合。
4.1.3万科责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责,并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。
4.1.4万科责任成本体系旨在加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通,形成分工负责、有机协调的责任成本体系。
4.2责任成本体系组成要素
4.2.1责任主体:
以公司设计、工程、项目经理部、销售等职能部门为责任主体,在各业务环节区分主导部门和配合部门。
4.2.2责任范围:
建造成本按发生程序划分责任部门,建造成本以外按成本项目划分责任范围。
4.2.3责任目标:
按公司成本管理宗旨:
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势。
各个责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。
4.2.4反馈指标:
以定量指标为主。
反馈指标的系列数值反映项目成本特性,单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性。
4.2.5评价部门:
及时计算并提供反馈指标。
在各部门发表自我评价的基础上,
就各责任成本管理结果是否经济合理,是否符合成本管理宗旨,发表评价意见,并形成系统的项目责任成本分析报告。
4.2.6万科责任成本体系之要素概括表
责任范围
责任主体
配合部门
评价部门
土地、报批报建费
项目发展部
财务部
建造成本
责
1、建造内容、建筑形式合理化
设计部
销售部
成本部
任
2、结构指标合理化及施工图质量
设计部\工程部
目
3、获取竞争性的合理低价
工程部\成本部
项目经理部
招标领导小组
标
4、现场成本管理、施工质量与效率
工程部
销售费用
销售部
管理费用
各职能部门
4.3责任成本体系的范例
万科集团房地产有限公司责任成本体系表
主导部门
配合部门
反馈指标
考核部门
土地获得成本
每平米地价
土地获得时间
财务管理部
开发前期准备费
--报批报建费
办公室
报建费用节减率
--设计费
每平米设计费
成本管理部
--三通及临时设施费
主体建造成本(主体建筑工程费、主体安装工程费)
社区建造成本(社区管网工程费、园林环境费、配套设施费):
规划设计
项目部
规划设计周期
结构、安装设计
每平米钢筋含量
每平米含砼量
招标及签约
招标比率
最低价定标比率
材料采购
甲定材料占造价
比率
统购材料购买率
设计变更
变更比率
工程签证
签证比率
工程结算
结算错漏率
工程管理部
开发间接费
--工程管理费
每平米管理费
--利息
--营销支持费用
客户事务部
每平米营销费
管理费用
各部门
人均行政费用
每平米管理费用
人均销售收入
销售费用
每平米销售费用
每平米广告费用
人均销售员面积
税金
实际交纳税率
集团财务部
物业经营损益
物业管理公司
物业实际盈亏额
上表供各公司建立责任成本体系参考用,其中:
责任成本范围至少应包括上述划分范围,但可作更明细的划分。
4.4责任成本体系建立程序
4.4.1由公司总经理牵头,成本管理部具体组织,按本指引划分责任成本范围,确定责任主体和配合部门,并进一步细分职责;
4.4.2各公司可可根据本指引选择、调整具体反馈指标,可自行协商确定反馈指标的合理区间。
4.4.3经各部门讨论、总经理批准,整理形成适用于本公司的“责任成本管理办法”,报总部备案;
并在公司内作普及宣传和具体执行;
4.4.4根据本公司管理能力和项目情况,制定适用于本公司的阶段性目标,
譬如:
招标金额定价比例
90%以上
设计变更占造价的比例
3%以下
钢筋含量的合理控制比率
每平米质量维修成本
5元/平米
规模经济成本优势
50元/平米
每平米售后物业净支出
0元/平米
销售费用占销售收入比率
2.50%
公司司成本管理部会同财务管理部按项目定期公布“责任成本考核报告”,并抄报集团成本管理委员会。
5.支持文件
VKCW03-23-F1《成本指标明细表》
万科企业股份有限公司
成本指标明细表
编号:
VKCW03-23-F1版本:
A/0表格生效日期:
2002年6月3日填表日期年月日序号
单位
计算公式
备注
元/平米
=土地获得成本/总建筑面积
与听证会通过时的指标相比较
天
从购地签约到土地按约定使用功能落实到万科名下时为止。
与听证会通过时的指标相比较
%
=(按政策应缴纳报批报建费-实际交纳报批报建费)/按政策应交纳费用
报批报建费可用广义概念,将土地出让金等包括在内。
=设计费总额/总建筑面积
可分类计算每平米规划设计费、施工图设计费、景观设计费
每平米三通费用
=三通费用总额/总面积数
每平米临时设施费
=临时设施费用总额/总建筑面积
自土地协议签署日(或上一期动工之日)至施工图完毕之日
可区分为规划方案周期和方案实施周期
结构安装设计
公斤/平米
=钢筋总用量/总建筑面积
可分类计算基础、上部结构、屋面的钢含量
立方/平米
=砼总用量/总建筑面积
可分类计算基础、上部结构、屋面的砼含量,注明砼标号。
=通过招标定价的合约总额/造价总金额
也可按合同次数来统计。
=最低价中标的招标合同总额/招标合同总金额
甲定材料占造价比率
=甲供、甲限及三方合同材料总额/主体建筑工程成本总额
=参与集团统购的材料金额/统购品种的材料总额
=设计变更造价总额/工程造价总额
可分类计算设计错漏、市场变更、客户要求的变更比率
=现场签证的成本总额/工程造价总额
=(甲乙方结算价格-审核后结算价格)/审核后结算价格
开发间接费--工程管理费
=项目工程管理费总额/项目建设总面积
--利息
--营销支持费用
=项目营销费用总额/项目建设总面积
元/人
=行政费用总额/当年加权总人数
=管理费用总额/当年结算面积
=销售收入总额/当年加权总人数
=销售费用总额/当年销售面积
=广告费用总额/当年销售面积
=销售面积总数/当年加权销售人员数
=实际交纳的税额/计税税基
分类计算所得税、契税、营业税率。
=当年售后物业总支出-当年物业总收入