柳州尔海山庄项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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别墅
15324.90
多层
54074.60
小高层
65657.10
3
绿化率
%
40%
4
容积率
倍
1.77
5
项目总投资
万元
24186.26
开发成本
21058.09
开发费用
3121.93
6
销售收入
41015.12
5363.72
12437.16
16414.28
商铺
6799.97
7
单位开发成本
元/㎡
1529.17
1581.35
1526.35
1646.35
1290.35
8
项目税金及附加
2255.83
营业税（5%）
2050.75
城市维护建设费（营业税7%）
143.55
教育费附加（营业税3%）
61.52
9
土地增值税（30%）
3597.48
10
利润
9847.97
11
上缴所得税
3249.83
12
税后利润
6598.00
13
利税合计
16828.86
14
主要利润率指标
初始投资利润率
240.41%
全部投资利润率
69.58%
15
主要净利率指标
初始投资净利率
94.26%
全部投资净利率
27.28%
16
税前评价指标
税前净现金流量
16831.12
税前财务净现值
10215.22
税前静态投资回报期
年
2.18
17
税后评价指标
税后净现金流量
9490.86
税后财务净现值
4949.22
税后静态投资回报期
2.60
第二章项目概况
一、项目的名称：
柳州·
尔海山庄（暂定名）
二、项目位置：
尔海山庄项目位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路和南环路交界处，地处柳州至南宁的咽喉，距离柳州莲花机场10公里，与国家重点公约园区——阳和工业园紧邻，紧靠柳州市长途汽车站——莲花车站，是介于柳州中小型工业区、阳和工业园以及洛维旅游度假区中间，是柳州进出的主门户。
三、项目主要经济指标：
1、土地国土编号：
柳国用（2003）100447号；
2、用地面积为：
144.72亩，合95291.16平方米，其中城市规划道路用地5179.5平方米。
3、容积率：
不超过1.8；
4、建筑密度：
不大于35%；
5、绿化率：
不低于35%
四、项目地形地貌：
1、南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发；
2、项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用；
3、整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘植被为灌木；
五、项目四至：
1、东：
莲花山，小山丘高约30米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对岸，通过阳和大桥联结（阳和大桥已经在建设中大约2004年通车）；
2、南：
莲花山。
大约40米，山丘的南面为洛维旅游度假区，包括响水风景区、大桥观光农业旅游区；
3、西：
柳州市长途客运站（莲花车站），为广西自治区最大的长途客运站，是柳州长途汽车集结地。
4、北：
东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地210亩建筑面积20万米的宝莲新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。
六、项目周边交通：
1、公交系统：
16路，22路、23路公交车终点站，可达柳州大多数地方区域。
2、长途客运：
区内和省际客运主要车站。
3、航空：
距离柳州市唯一的机场——莲花机场10公里，是柳州通往机场的必经之路。
4、铁路：
距离火车东站（货运站）约4公里，距离火车站（客运）约6公里。
5、距离商业中心：
距离传统商业中心约4公里。
6、距离行政科技中心：
距离传统行政科技中心约4公里。
第三章柳州概况及整体经济运行分析
一、柳州概况：
1、柳州总体情况：
柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市桂林150公里，南距广西首府南宁市264公里。
这座具有二千多年历史的古城，象一块翡翠，镶嵌在桂中腹地。
这里奇峰环列，柳江如链，回流其间，绕城形成巨大的U字，古籍称其为"
三江四合，抱城如壶"
。
全市辖两县五区，总面积5307.24平方公里，市区面积658.31平方公里，全市人口183.48万人，杂居着汉、壮、侗、苗、瑶、仫佬等近30个民族，是个山环水绕、风景秀丽，具有丰富的历史文化遗产和旅游资源的古城。
柳州是中国广西壮族自治区的直辖市，辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四区六县。
总面积5283平方公里，市区面积650多平方公里，截止2003年末，全市总人口为351.26万，家庭户数约100.36万户，其中市区人口95.89万元，比上年增长2.52万人。
柳州，是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。
全市现有工业企业2100余家，有4家企业进入国家500强，有11家进入国家大型企业行列。
全市现已形成了三大支柱产业：
即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主的机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金为业。
以这三大支柱产业和轻工、化工、造纸、建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起涵盖30多个行业、4000多个品种的现代工业体系，拥有“上汽通用五菱”、“东风”柳汽、“桂柳工”、“解放”柳特、“金嗓子”、“两面针”、“花红药业”、OVM预应力锚具等一批知名企业和名牌产品。
柳州国民经济整体上呈现持续、稳定、快速增长的良好态势，2003年全市实现国内生产总值327.82亿元，比去年同期增长13.2%，名列全区第一。
其中，工业增加值达到79亿元，增长14.5%；
全社会固定资产投资达到109.36亿元，首次突破百亿元，同比增长52.52%；
城市居民人均可支配收入达到8692亿元，同比增长6.15%；
社会消费品零售总额114.28亿元，比上年增长11.10%，其中城市消费品零售额83.29亿元，增长11.62亿元，批发零售贸易零售额75.37亿元，增长14.91%，餐饮零售额13.52亿元，增长7.89%。
截止2003年12月，柳州居民个人储蓄存款超过196亿元，企业存款逾156亿元。
柳州，是中国西南地区重要的区域性交通枢纽，是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市。
铁路网络直接联通湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通大西南与华东、中南、华南地区的铁路枢纽。
柳州，是中国45个公路主枢纽城市之一，桂海高速和梧州至贵州高速公路在柳州交汇，209、322及323国道在这里会合，柳州已经被高速公路网络所围合，向南4个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中、西部腹地。
柳州白莲机场达到国家4D级标准，已开通至北京、上海、广州等航线。
柳州拥有国家一级口岸，五级航道，全年可无障碍通航300吨级船只，上溯可至贵州，下航可达香港、澳门。
柳州交通便利、区位优良、物产丰富，素有“桂中商埠”之美誉，历来是中南和西南地区重要的物资集散地。
经济区位上，柳州东临粤、港、台等经济发达地区，南接北部湾、东南亚等高速发展地区，西靠云、贵、川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南、西南，面向东南亚和东部沿海的有利区位。
柳州商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺，物流通畅。
具备建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。
柳州基本形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，先后与45多个国家与地区建立了经贸关系。
随着中国西部大开发战略的实施，中国—东盟自由贸易区的建立，随着对外开放步伐的加快，柳州正在成为一片充满希望、充满商机的投资开发热土。
二、柳州市经济现状与发展研究
（一）柳州整体经济运行状况
1、柳州市近年经济发展现状分析：
项目年份
2000
2001
2002
2003
国民生产总值
亿元
184.5
207.10
230.31
252.3
人均国民生产总值
元
10141
11202
12314
2、产业结构发展分析：
（单位：
万元）
产业类型
第一产业
198531
209354
224428
235000
第二产业
906547
962014
1144797
1196000
第三产业
739953
835313
933880
1092000
3、物价以及消费指数分析
居民消费价格指数
99.8
99.7
100.6
102.37
零售物价指数
97.5
4、家庭结构：
城镇总户数
万户
26.5
27.11
27.97
27.89
城镇总人口
万
90.04
92.58
94.38
94.84
户均人口
人/户
3.40
3.41
3.37
5、收入水平：
可支配收入（每年）
5740
7547
7928
8692
人均居住面积
17.41
17.24
6、柳州市房地产发展参数：
项目
2000年
2001年
2002年
2003年
全社会固定资产投资总额
201536
664291
652422
660000
年完成投资增长速度
房地产开发投资
48379
240012
562475
270883
房地产投资占总投资比例
基本建设投资
102362
360731
190234
基本建设占总投资比例
当年完成开发土地面积
万㎡
103710
160028
3200
246629
当年在开发土地面积
370920
166190
当年待开发土地面积
152785
357571
344493
398248
当年购置土地面积
54355
612791
611028
1138156
开工面积
490142
789017
1501971
1948415
别墅、高尚住宅
70
16757
经济适用房
90628
59155
44748
67790
一般住宅
363419
696812
1272820
1568034
办公楼
954
3703
4456
18387
商业营业用房
23610
61022
147300
262137
其他
11531
27420
32647
99857
竣工面积
477468
591718
826195
1034508
4492
74329
72118
25875
43882
361307
540385
733340
954423
161513
4451
9663
4000
15471
19952
31334
57798
24746
20930
25983
18287
施工面积
1118919
1630693
2668236
3691644
24581
188169
99489
67391
126530
778293
1370844
2205250
3034782
14887
16710
17314
22545
87918
187603
312782
492132
45160
55536
68499
142185
空置房面积（一年以上）
240474
196751
92961
161493
500
6293
2968
3148
7942
5206
6053
1647
152811
128115
39321
91195
8297
9518
4586
7872
64689
29937
25111
53369
6235
29181
14922
9057
当年销售面积
397652
677101
812821
972061
338
339
960
79563
95637
31052
42785
302929
630378
751356
924550
139
530
6278
1320
11896
34936
37387
38364
3125
11257
6409
7827
当年预售面积
234991
444919
714543
1143088
8298
36144
38325
45816
46438
192339
429401
626907
1071578
1231
6186
3448
41479
68580
322
10838
341
2930
当年销售总价
54236
119336
137653
92
90
320
7809
9951
3275
5151
40079
91670
113661
132516
27
170
2186
472
5428
16054
16547
22028
当年销售单价
--
2731
2655
3333
981
1040
1054
1204
1323
1454
1513
1433
1942
3208
3482
3576
4562
4595
4187
5742
（二）宏观经济与柳州房地产市场
1、柳州宏观经济的趋好，为柳州房地产行业高速发展创造俱佳条件；
根据以上经济参数的分析，近年来柳州市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
至2003年，柳州完成国内生产总值372.82亿元，比上年增长13.2%，名列全自治区第一位，并连续第5年实现两位数增长。
柳州良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；
人均GDP达到8245元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；
相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为柳州房地产不断带来新的增长点；
根据中央提出的柳州要建成“工业立柳、强市富民”的指导意见，2001年3月柳州市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了这个要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，柳州市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
市区658.31万平方米的旧城改造工程全面启动，以及柳江江两岸综合改造和城市对外通道（西江路通桂柳高速，柳石路通柳南高速通宜柳高速）等一系列大市政规划启动，为柳州房地产业的发展提供坚实后盾。
3、10+1东盟贸易贸易区口岸（CAFTA）和9+2泛珠三角经济地带（CEPA）以及政府整体再早一个工业柳州的利好政策的落实，支撑柳州经济近年来的高速发展。
10+1东盟自由贸易区（CAFTA）首届东盟自由贸易区博览会2004年在南宁召开，使得广西成为中国通往东盟的口岸，外贸的发展带动生产产业的发展，大批产业进驻广西特别是最具工业基础的柳州。
贸易和产业挂钩，成为又一经济热点城市。
9+2泛珠三角经济地带以及CEPA加强香港与内地经济合作的的框架，广西属于9+2中的工业基础和经济活力极强的城市，经贸合作的加强，工业平台的稳固，柳州成为泛珠三角框架下的一颗明珠，吸引了大量粤、港、澳企业的关注和入驻。
柳州在“十五”计划中提出“再造一个工业柳州”的规划，将柳州原来的工业结构进行调整，在柳州东面的阳和规划工业园区，进行统一规划，将柳州工业企业集中搬迁到产业园区，同时吸引外来企业的进入。
阳和工业区和古亭工业区以及官塘工业区共同组成未来柳州的工业集中基地，整个面积相当于原来柳州的城区面积，规划增加人口50万人，成为名副其实的另一个工业柳州城区（包括汽车产业城、化工产业城、轻工产业城、高新技术产业城、重工业产业城等），而原来的工业基地成为柳州的商业区和政治文教区。
经过近四年的推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来的一个五年计划中全部实现。
以上三个支撑柳州未来发展的利好机遇，促进柳州整个城市的升级和发展，为区域经济和房地产创造了无限空间。
4、城市规划布局的明晰和发展引导，市政配套设施的投入，营造良好的房地产开发环境。
柳州最新的城市规划于2001年在人大通过，一个全新的城市框架正在形成。
“十五”期间一系列的城市改造和配套工程的实施，为房地产的良性发展提供机会。
包括：
柳州铁路枢纽湘桂线改线工程、柳州公路主枢纽场站建设工程、鹧鸪江作业区二期工程、柳江红花水利枢纽工程、防洪堤、大埔电站、城市电网改造、城市供水工程、城市内环路及中心主干道工程、柳邕路东段、北雀路、雅儒路改造。
建设了包括莲花车站、人民广场、龙城广场、江滨路等一系列城市休闲和交通设施。
各项城市市政配套为房地产的发展营造良好的环境。
（具体城市规划布局见附件）。
5、政策积极引导、管理体制逐步完善，柳州房地产市场更趋成熟，规范；
正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，柳州“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
近年来，随着管理体制的完善，柳州房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利的运行环境，而柳州经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛围。
（三）近年来柳州房地产市场情况
1、近年来柳州房地产市场表现的走势：
现代化的柳州房地产市场自20世纪90年代初期才开始起步，但由于受城市环境以及政策的制约，尚未走出计划经济的阴影，经历了90年代中后期的寒流，发展缓慢，该时期开发的楼盘基本为集中在旧城区中心的小盘。
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