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定金

订金与定金是一回事吗?

【关联词】合同

【类别】知识

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【作者】佚名

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　　　问:

三个月前，我向某公司订购一批货物，双方在合同中约定，我向该公司预付订金5000元。

合同签订后，我当即将5000元订金交给对方。

现在交货期已过去1个月，该公司也未能将货物交付给我。

我要求对方承担违约责任，双倍返还给我订金1万元，并赔偿我损失。

可对方认为，订金与合同法、担保法规定的定金不是一回事，只同意将5000元返还给我，而不同意双倍返还。

请问，这种说法对吗？

　　　答:

你的问题涉及到定金与其他金钱质的区别。

金钱质是指将金钱作为质物并向他人转移金钱的占有，以此担保某种行为的一种担保方式。

典型的金钱质有定金、开户保证金、信用证开证保证金、订金、封金、账户质押等。

可见，定金与订金都属于金钱质，但是定金因法律的规定而有自己的特殊效力，有自己独特的特点：

一是定金的所有权自约定的定金处罚条件成就时，即发生转移或成为索赔的标准。

我国担保法第八十九条、合同法第一百一十五条都规定了定金罚则，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

二是定金作为担保方式是双方担保，而非担保债权人一方，任何一方不履行合同或有其他合同约定的事由出现，均要招致相应的定金处罚。

　　　区别定金与订金等其他金钱质的关键在于定金的自身特点。

当事人在合同中明确约定有定金条款或约定定金合同的，当然不存在异议；如果合同约定的金钱质没有冠以“定金”的名称，则应当按照合同约定的内容考察是否存在对定金的约定。

最高法院关于适用担保法若干问题的解释第118条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

可见，法律允许没有冠以“定金”的定金的存在，但是对于约定中没有冠以“定金”并且合同内容也没有定金的意思的其他金钱质，一律不按照定金对待。

　　　分辨你与某公司约定的订金是否具有定金的性质，关键在于你们的合同内容中是否有对符合上述定金特性的定金罚则的约定。

如有，你可以要求对方双倍返还定金；如没有，则不适用定金罚则。

对于订金等其他金钱质如何处理，担保法没有规定，司法解释也没有进一步解释，实践中应当根据当事人的约定内容和行业的交易习惯来处理。

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合同的解除和撤销区别何在？

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违约金、定金、订金的区别

【关联词】违约金,定金,订金

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违约金

违约金是由当事人约定的或者由法律直接规定的，在违约方不履行合同时,偿付给守约方的一定数额的货币。

根据相关的法律法规来看，违约金可分为法定违约金与约定违约金。

法定违约金是指在一些法规中，明文规定的违约金比例或幅度范围；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自愿约定的违约金比例或数额。

而法学理论界又从违约金的法律后果将违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金二种。

支持补偿性违约金的学派认为违约金主要是为了弥补守约方受到的损失。

持惩罚性观点的学者认为，违约金主要是为了确保合同的履行，而事先约定的对违约方进行的一种惩罚。

但从我国的司法实践来看，二者兼而有之，但主要是一种补偿性的赔偿。

如合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

”

因此我们在签定合同时要对违约金作出明确的约定。

比如预料到我方违约的可能性很小时，最好把违约金约定高一点。

这样不仅是对对方的一个约束，同时也使自己权益遭受侵害后能得到最大限度的赔偿。

定金

定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。

合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

”这就是我们通常说的定金罚则。

第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

”。

《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定。

当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效。

”；第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”因此从法律角度看，定金有双重性质。

第一，它可作为合同的担保，以保证合同履行。

第二，可以起到合同成立的证明作用。

定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。

即给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同的，要双倍返还定金。

定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：

1、形式要件，必须签定书面的形式；2、数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%；此外在选择赔偿时只能在定金和违约金中选其一。

订金

订金与定金仅一字之差，在法律性质上却有天壤之别。

订金不是一个规范的概念,在法律上仅作为一种预付款的性质。

是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。

合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。

由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金罚则。

因此，我方在签订合同时一定要认真仔细，切莫把订金当定金。

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合同的分类（三）

定金的作用与分类

【关联词】定金

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定金的作用与分类

定金的作用和分类

一、定金的概念和作用

定金是指合同双方当事人根据法律规定或者约定，为保证合同

的履行，由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他代替物。

我国《民法通则》第89条规定：

“依照法律的规定或者按照当事人

的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：

（三）　当事人一方

在法律规定的范围内可以向对方给付定金。

债务人履行债务后，定

金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务的，无权要

求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定

金。

”《合同法》第115条规定“当事人可以依照《中华人民共和

国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行

债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定

的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务

的，应当双倍返还定金。

定金属于金钱担保，主要目的是担保合同债务的履行，定金是

通过一方当事人向对方当事人交付一定数量的金钱或者其他代替

物，是否履行与该金钱或者其他代替物的得失有着直接的联系，从

而促使合同当事人积极而适当地履行债务，以发挥担保作用，从此

角度出发，也可以说定金也是一种债务不履行的责任形式。

定金合同是主合同的从合同，其成立以主合同的存在为前提。

主合同无效或被撤销时，定金合同不成立，主合同因解除或其他原

因消灭时，定金合同也消灭，这表明定金具有从属性。

此外，定金

合同是实践性合同，不仅有双方当事人的合意，而且还应该有定金

的现实交付，如果不交或少将定金，将影响定金合同的成立。

在定

金合同因一方不交或少交而不成立后，任何一方都不得请求法院强

制执行另一方根据尚未成立的定金合同履行给付定金的义务，法院

也不得强制一方向另一方给付定金，合同履行完毕全，定金应当以

原数退还或抵作价款。

二、定金的分类

在司法实践中，定金可分为五类

1、成约定金，是指作为合同要件的定金，因该定金的交付合同

才成立，通常情况下定金不应作为合同成立的要件，是否交付定金

不应影响当事人所订立的主合同的成立，因此成约定金应当由当事

人特别约定。

2、证约定金，指以定金为订立合同的证据，证约定金是为证明

合同关系的成立而设定的，不是合同成立的要件，仅以证明合同成

立为目的。

3、解约定金，指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的

定金，也就是说交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接

受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同，该定金的特点在

于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利或者

机会。

4、违约定金，指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的

当事人可以没收定金。

对此《担保法》第89条规定：

“”《合同

法》第115条规定：

“”以上均是对违约金的规定，由此可见违约定

金是一种法定的定金，在实践中运用的最为广泛，通常而言，如果

合同当事人没有特别约定定金的种类，就应当认定为当事人约定的

定金为违约金。

违约定金通常兼有证约定金的作用。

5、立约定金，指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的

定金，交付定金的当事人若拒绝立约，将丧失定金，接受定金的当

事人拒绝立约，则应加倍偿还定金，其作用表现在首先督促当事人

订约，其次使当事人在合同成立之前保留自由订约的权利。

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已出租的二手房交易应注意什么

定金的概念及分类

【关联词】定金

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    定金是担保的一种表现形式，定金为金钱担保。

担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金可以适用于买卖合同，也可适作于其他有偿的合同。

定金可以分为：

    一、成约定金：

作为合同成立要件的定金；

    二、证约定金；

    三、违约定金：

给定金的一方当事人如不履行合同债务时，收受定金的另一方当事人可以没收的定金；

    四、解约定金；

    五、立约定金：

担保正式订立合同的定金。

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定金中的不平等条约

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定金中的不平等条约

【关联词】定金

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    李先生预订了一套商品房，开发商在合同中注明，如李先生违约，则所付定金不退：

如属开发商违约，则退还定金。

李先生当即指出合同的不平等，经协商改为开发商违约时，返还定金及利息损失。

所谓定金，是以确保合同履行为目的，由当事人一方交付予另一方的金钱或其他替代物。

对于定金在合同中的使用，一些开发商总以各种变相方法，限制客户权益而自己不受条约限制，形成不平等条约。

为减少购房签约后的定金损失，购房者应把握两大方面。

一、熟悉法律规定

    关于定金，新颁布的（中华人民共和国合同法）规定：

“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金（规定与现行《经济合同法》及《民法通则》的原则基本一致）。

二、购房意向书中的定金，分不同情况，违约时作不同的处理 定金按其性质可分为立约定金、成约定金、违约定金、证约定金、解约定金5种形式。

定金的处分主要有以下几种形式:

1．若买卖双方已经签订正式契约，按照正式契约的约定，债务人闻行债务后，定金可以抵作价款或收回；当事人一方违约，按照正式契约的约定，适用“不予返还”或”双倍返还”的规定的，则追究违约方不屉行约定债务的责任。

2．若因买方没有按认购书规定的时间、地点前去签约，或卖方在认购书规定的时限内将认购房屋转售他人而导致买卖双方未能签订正式契约的，不论认购书中是否规定定金的处理方法，届买方违约的定金不予退还；卖方违约的应双倍返还定金。

3．买卖双方均不存在以上几种违约行为，仅因预销售契约内容难以协商一致，导致无法签订正式契约的，卖方应将定金返还给买方。

4．若因卖方未取得预销售许可证、买方不具备购房资格或其他原因导。

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违约金、定金与损害赔偿金

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    解先生打来电话问：

我与卖方签订一份买卖合同，合同规定我向卖方给付定金300元（订约时已交付），并规定违约金500元。

后卖方到期不能交货，给我造成600元的经济损失。

请问我依法应向卖方提出多少钱的经济要求？

    律师回答内容：

    根据《合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

同时规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

因此你可以要求卖方赔偿给你造成的600元损失。

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退定金有时间限制吗？

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退定金有时间限制吗？

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    俞先生打来电话询问，他买房时交了２万元的定金。

后来，由于某些原因与发展商没有达成协议，就要求退定金。

发展商倒也同意，但却提出，定金能退但不能现在就退，必须得等俞先生定购的这套房子卖出去后才能退俞先生所交的定金。

俞先生对此不解，特咨询律师。

    这种情形现在比较常见，不光是定金，有些购房者要求退认购金、预付款或其他这样那样款项时，也会遇到这样的答复。

    这完全是对客户拖延与欺瞒的表现，没有什么法律依据。

买卖双方达成一致退房退款，这实际上是一种解除合同的行为。

    依据我国《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。

那么，解除合同的效力在什么时候生效呢﹖《合同法》第九十六条规定：

“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除”。

也就是说，如果没有其他的约定，那么只要客户与开发商就解除合同的事项达成一致，那么解除合同的决定即刻生效，双方就不存在合同约束关系了。

    《合同法》第九十七条规定：

“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

    退定金也罢，退预付款也罢，都是“恢复原状”的一种表现，即回到买卖双方达成购房合同前的状态。

    可以看出，解除合同的后果是没有任何前提、条件的，是一种必然结果而非约定结果。

只要解除合同，就应即刻恢复原状定金返还。

    我们所谈到的这个投诉也是如此，购房合同解除后，开发商即应该将客户所付款项返还给该客户，不能够有什么限制条件。

如果资金暂时周转不灵，需要客户暂时等一等的，应该同客户协商，征得客户的同意。

但是，客户本身是没有义务配合的。

    但前述开发商的做法是令人难以接受的，首先，没有任何法律依据规定其可以卖房后再退钱，其理由根本站不住脚；其次，客户的定金才能有多少，作为开发商，不可能困难到只有卖出去该套房屋才有钱退给客户，所以“资金周转不灵”的情形是不存在的。

    那么只有一种解释，就是这种做法的目的就是不高兴客户退房的行为，所以故意要刁难客户一把。

如果是这样，那就显得太黑了点。

因为客户被折腾得一趟趟地跑，对开发商并没有任何经济利益，难道就为了心里满足﹖可能确实心里痛快了，但是信誉却丧失了很多，所失与所得相比，孰重孰轻，大家不难判断。

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什么情况下定金可以退

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违约金、定金与损害赔偿金

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    今年5月王先生相中了一套外销商品房，他对该项目的区位、环境、价格等都比较满意，于是和发展商签订了认购书，并交纳了定金5万元。

随后，王先生按认购书要求的时间去签约，但他对发展商拟定的补充协议中的“免责条款”不满意，认为有失公平，拒绝签约，并要求开发商退还其交纳的定金。

开发商以王先生违约（即未在认购书规定的期限内签约）为由，拒绝返还定金，双方遂起纠纷。

现王先生咨询律师：

他是否违约了？

认购书到底有多大约束力？

是不是定金就真的“不予返还”了？

　　■点评 

　　买房先签订认购书并先交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。

认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。

于是，大量定金是否应该退还的纠纷就从签订认购书开始了。

本案即属于比较常见的一种情况。

　　在谈到此类纠纷解决之前，需先弄清楚认购书的作用和效力，分清定金是否退还的几种情形，这样，即使通过法律途径，也会很容易地得到顺利解决，有效维护自己的合法利益不受侵害。

　　首先，关于认购书问题。

根据我国目前的法律规定，并未明确规定购房者在签订正式预售（销售）合同前，必须签订认购书。

换句话说，签订认购书并不是正式签约的法定的必要前提。

　　认购书的法律意义就在于，它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定，一旦签订，便具有当然的法律拘束力，签订人就要为其负责，受其约束。

如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定，那么可以认为，认购书就是一份买卖合同，双方签订的正式合同，不过是把认购书约定的内容具体化；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看作是双方的意向书，没有合同约束力。

　　其次，关于定金问题。

所谓定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱，其目的在于证明合同成立和担保合同债券的实现。

债务人在履行债务之后，定金应当抵作价款或被收回。

根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律的规定，给付定金的一方，不履行合同或者约定的债务无权要求返还定金；接受定金的一方不履行合同或约定的债务，应当双倍返还定金。

　　认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。

因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。

下面，笔者就常见的几种情况进行分析：

（1）如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。

（2）如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

　　（3）如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

　　（4）如果因卖方未取得预售（销售）许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。

但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。

　　（5）如果买方在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。

　　（6）若卖方在认购书中表明有权在正式合同中对认购书中所列之价格、面积等有修正之权利或声明以正式为准的，应视为合同的主要条款未确定，正式合同如因此不能成立，卖方应将定金及利息返还买方。

　　综上所述，本案中，根据王先生所述，双方因《认购书》不能达成一致，如前述第三种情形，也就谈不上违约问题，其所交纳的定金也应全数返还

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