物业品质监控系统之环境管理.doc

物业品质监控系统之环境管理.doc

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物业品质监控系统之环境管理

一级目录

二级目录

三级目录

检查标准

检查方法

内部流程

人员

素质

岗位要求及业务素质

有明确的岗位要求，熟悉社区的环境和业主情况，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能，具有较强的安全防范意识。

现场检查

保洁

管理

体系

体系

建立

管理项目建立保洁标准和各岗位的作业流程。

保洁外包的，还需要建立对外包质量的监控制度。

现场检查

检查

制度

管理项目建立检查制度并予以落实，记录完整。

现场检查

内务管理

工具管理

保洁、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。

机械性工具做到定期维护保养，或与厂家签订维保合同，实施监控并记录。

确保连接部位无异常、机油不发黑且无明显浑浊现象、动作无异音、操作灵敏，机身清洁；对长时间不使用的机械性工具要定期试动作，以保持其工作灵敏性。

现场检查

宿舍

集体住宿房间保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。

现场检查

班组沟通

每周至少安排一次例会，并保存记录。

现场检查

绿化

规划设计

对绿地、庭院、道路、花坛、树木、建筑小品等进行更改前，征得业主同意。

现场检查

更改保持原设计风格，美观大方，效果良好。

现场检查

养护

计划

物业管理项目应根据植物生长习性编制植物年度养护计划，对植物进行定期养护，外包的绿化项目应要求承包方提供植物年度养护计划，并监督检查。

现场检查

病虫害

预防

针对不同的品种和季节进行病虫害预防及消杀，有完整的消杀及评估记录。

现场检查

标识

主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌（绿化名称、生长习性和科别以及产地），并安装位置妥当、醒目，标识清晰、完整。

现场检查

花草

树木

长势

乔木

生长旺盛，枝叶健壮，水分充足，无枯死

目视

保持植物生长特性的树形，无明显徒长枝和过密的内膛枝

目视

整型修剪效果要与周围环境协调，下缘线高于2m

目视

通风良好、主侧枝分布均匀（树冠生长受阻情况除外）

目视

病虫危害率不超过8%，单株受害率不超过8%

目视

无违背生长特性以外的枯枝、黄叶片

目视

非观果类乔木不挂果

目视

当年生枝条开花的乔木越冬重剪，保留部分主侧枝

目视

作好防台风措施，受外力影响歪倒乔木在外力结束1-2天内扶正

目视

人车通行处及重要部位树头留兜，兜内土壤疏松

目视

人车通行处乔木枝条不阻碍人车通行，下缘线高于2m

目视

每年保证施有机肥一次，施肥深度不少于30CM

目视

树木长势良好，无折损现象，无斑秃，无灼伤。

枝干无机械损伤，叶片大小、薄厚正常，不卷、不黄、无异常落叶现象。

目视

小区无枯死乔木，枯死挽救乔木可只保留树干但须能见青皮，新移植乔木需保留部分树叶，要达到景观效果。

目视

造型植物及灌木

生长旺盛，枝叶健壮，无死树，

目视

枯死灌木每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米，且每块不超过0.5平方米。

病虫危害率每百平方米不超过8%，单株受害率不超过8%

目视

无枯枝枯叶，无缺苗死苗，无黄土裸露，超长10CM即修剪

目视

预留观花的灌木，保证开花繁茂，枝条不过于杂乱

目视

越冬重剪不妨碍观瞻，保留部分主侧枝

目视

绿篱地被花丛

多种植物成片种植的轮廓线整齐、有层次

目视

枯萎地被植物每1000平方米范围内累计面积不超过2平方米，且每块不超过0.5平方米。

病虫危害率每百平方米不超过5%，

目视

绿篱、花丛边幅修剪整齐美观，单体花坛线条清晰。

目视

目视无枯枝枯叶，无黄土裸露，无杂草,超长5—10CM即修剪

目视

纯花坛无残花，无杂草；超长5—10CM即修剪

目视

尚未郁闭的花坛，土壤疏松，无杂草

目视

草边切除整齐，杂草不入花丛

目视

生长旺盛，缺苗、死苗及时更换

目视

过密花丛及时分栽、老化花丛及时翻种

目视

每季度施肥一次；预留观花的植物，保证开花繁茂，枝条不过于杂乱

目视

草坪

生长旺盛，叶色浓绿，总体平整

目视

草坪覆盖率达98%以上

目视

抽查的草坪范围杂草率低于3%，纯度达97%以上

目视

外力破坏后三天内修复

目视

草坪长势良好，目视平整，生长季节浓绿，草边切除整齐，不入路芽、花丛，深圳地区茎叶高度在4cm左右，立春前可修剪为2cm左右。

目视

无杂草（人不常经过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。

病虫危害率每百平方米不超过3%，

目视

每季度施肥一次

目视

总体

无缺水，缺肥，无黄土裸露

目视

绿篱、花坛内无杂草（人不常经过区无明显杂草）、无破坏、无积水、无垃圾、无石块、无枯枝、无践踏、无鼠洞及随意占用、无直面向天裸露黄土现象。

目视

绿化作业应作到工完场清，绿化垃圾及时清收，不隔夜存放

目视

重要部位叶片无明显灰尘

目视

架空层、树冠等阴凉处种植的植物满足生长的需求

目视

垂直

绿化

攀缘植物生长茂盛，边缘修剪整齐

目视

生长期覆盖率达95%以上

目视

室内

绿化

植物生长旺盛，无病虫害、干枯枝，叶面光亮洁净无灰尘

目视

花盆、底碟干净

目视

卫生

公共部位

公共楼梯、走道、天台、地下室等公共部位保持清洁，无纸屑烟头、无蜘蛛网、无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

目视

房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。

目视

停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。

目视

大堂

地面光亮、显本色；无脚印、污迹，环境美观。

目视

玻璃

洁净、光亮、无积尘。

（1）距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。

（2）距地面2米以外玻璃目视无积尘。

（3）通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。

门

楼内各种门

无尘、无污物、无明显手印

目视

纸巾擦拭50cm

小区大门、围栏

无明显污迹、油迹

地下室卷闸门

无蜘蛛网、无明显污迹、油迹

可视对讲、刷卡器

无灰尘、水迹、污迹、呈本色

目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。

窗

大堂、楼道玻璃窗

无明显污迹

通风窗

侧视无明显灰尘、呈本色

地面

楼内地面

无明显灰尘、污渍、胶迹、脚印

目视

地毯

目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无砂、泥、无虫

地下室地面

无杂物、明显油迹、污迹

小区外围

无杂物、明显油迹、污迹及泥渣、沙石

车道线、斑马线

清晰、无明显油迹、污迹

水蜡胶质地板

无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。

，蜡层中不含毛屑，不起粉

瓷砖地面

目视无明显污迹、灰尘、脚印。

水磨石地面

目视无灰尘、污渍、胶迹。

水泥地面

目视无杂物、明显油迹、污迹。

广场砖地面

目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。

大理石、花岗岩

目视无明显脚印、污迹、一米之内有明显轮廓。

车行道、斑马线

清晰、无明显油迹、污迹。

绿地

小区植物干体和叶片上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物,无积水。

墙面

楼梯扶手

基本不被污染，无尘

纸巾擦拭50cm

大理石及瓷砖墙面

无灰尘、污渍、胶迹

不锈钢内墙面

目视无指印、无油迹、光亮。

墙身装饰台面

无灰尘、污渍、胶迹

墙身装饰玻璃

无灰尘、污渍、胶迹

墙身标识

无灰尘、污渍、胶迹

不锈钢外墙面、玻璃幕墙

无积尘，呈本色。

目视

涂料墙面

无明显污迹、脚印

水泥墙面

无蛛网、呈本色

开关、灯罩

无明显灰尘、污迹

天花

天花

无蜘蛛网、污迹、变形、损缺、明显灰尘。

管道

2米以下无明显灰尘、呈本色

灯具

灯罩上无积尘、污迹、无损坏

环卫

垃圾桶/箱、烟灰盅

外表无污迹、油迹

垃圾车停放点

无杂物、无异味、蚊蝇、无污水横流

洗手间卫生用具

浴缸、坐厕表面光洁、无灰尘、杂物

物品

灭火器、

无明显灰尘、污迹

雨伞架、行李车、标识牌

无灰尘、无油迹、污迹、无杂物

烟灰盅

烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石米、沙）保持清洁。

家俱

摆放整齐、无明显灰尘、污迹

纸巾擦拭50cm

电器

外壳无灰尘、污迹，能正常使用

挂画

不斜不歪，无灰尘、污迹

装饰品

按规定摆放，无灰尘

床及床上用品

用品平整、无皱折、污迹、异味

洗漱用具、用品

摆放整齐、台面无灰尘、无水迹。

设施

草坪灯

无污迹、油迹

目视

公园椅

无灰尘、痰迹、油迹

室内宣传栏

基本无灰尘、无污迹、手印

室外宣传栏

无明显灰尘、无污迹、手印

消防栓

无灰尘、污迹、手印

石桌、石凳、雕塑等

无明显灰尘、损坏、污迹，基本呈本色

运动、儿童设施

无油迹、污迹、无明显灰尘

电话亭

无污物、污迹

空调机

隔尘网没有积尘，风滤网无灰尘，风叶无积尘，空调外壳光洁无污迹

电梯

门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹

纸巾擦拭50cm

人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色。

这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。

目视、

手模

排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm；排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。

目视

洗手间

空气清新，无异味、积水、污迹、堵塞，设备完好。

洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满。

洗手液、纸巾用品充足（合同无约定的除外），各项设施完好。

目视

电梯

门无明显污迹、手印、灰尘，轿厢无砂粒、杂物、污迹；用白色纸巾擦拭50cm无污迹。

无异味,通风性能良好。

电梯门沟槽无杂物。

纸巾擦拭50cm

家俱

家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘。

水景

喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑孓（蚊的幼虫）不超过1只/100ml。

水景有开放规定。

现场检查

空置房

空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘，水电总阀关闭，巡查记录完整。

现场检查

垃圾清运

垃圾清运实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。

垃圾箱无满溢。

垃圾车停放点不影响住户生活，车辆干净，无滴漏，垃圾不得散装，无超载、摆放整齐，场地干净无强异味。

垃圾车外表无污迹、油迹。

垃圾中转站、垃圾桶（箱）无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。

现场检查

标识

标识牌、指示牌无污迹、无积尘。

目视

一级目录

二级目录

三级目录

检查标准

检查方法

内部管理

环境消杀

安全提示

符合警示要求，采取有效措施防范。

投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。

现场检查

四害防治

蚊

积水中三龄幼虫或蛹的检出率不超过3%，不得有大型蚊幼虫阳性孳生地，小型阳性孳生地不超过1%。

1、白天抽查1500平方米，用电动吸蚊器捕获成蚊不超过15只，平均每100平方米不超过1只。

积水中三龄幼虫或蛹阳性率为0。

2、日落后1小时，在750平方米内人饵诱捕1小时，每人次捕获成蚊平均不超过1只。

3、白天和晚上在室内不得见有蚊飞舞。

4、暗沟阴渠无明显蚊。

蝇

垃圾房、垃圾桶、卫生间及办公场所没有成蝇飞行及蝇虫孳生。

室内外每1500平方米内不得超过6只。

蝇类孳生地三龄幼虫或蛹的检出率为0。

暗沟阴渠无明显蝇。

蟑螂

室内有蟑螂成虫或幼虫房间不超过3%,有活蟑螂卵鞘房间不超过2%,有蟑螂粪便、蜕皮等蟑灾害房间不超过5%。

1、每15平方米公共场所用0.3%二氯甲醚菊酯药液喷洒蟑螂栖息处，观察15分钟内激出蟑螂的成若虫数，侵害不超过5%，平均查见数不超过5只/15平方米（简称“双5”标准）。

2、检查公共场所卵鞘，在未孵化卵鞘的房间不超过2%，卵鞘的平均查见数不超过2只/15平方米（简称“双2”标准）。

3、夜间楼道内无蟑螂出现。

4、暗沟阴渠无明显蟑螂。

老鼠

鼠密度不超过5%（粉迹法），有鼠迹（鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等）房间不超过2%。

无鼠洞、鼠粪及鼠迹、白天室内外不得看到老鼠活动。

1、灭鼠方法要科学、资料记载齐全，数据准确可靠。

2、在鼠常活动的地方，如天台、消防通道、地下室、绿化带等任一地方，随意布放20*20CM的滑石粉板两块，紧靠墙根，一夜后无阳性率，或任意布放鼠夹一个，一夜后无鼠被捕夹。

鼠密度不超过5%（粉迹法）。

3、阳性地方无鼠迹和鼠痕（指新鲜粪、鼠洞、鼠咬痕）。

4、白天在室内外不见老鼠活动。

5、暗沟阴渠无明显老鼠活动。

白蚁

房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁。

目视

对于下水道、污、雨水井等室外栖息场所，按20米长度为一个计算单位，蚊、蝇、蟑螂的检查标准参照“双5”和“双2”标准进行。

每个坑查见数不超过2只。

消杀评估

定期进行卫生消毒灭杀，并有记录及评估。

抽查

游泳池

泳池管理

对泳池的管理符合国家和当地法规和政策的要求。

现场检查

卫生

游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。

无青苔、无纸屑烟头枝叶；栏杆无水迹、灰尘

目视

安全

泳池周围无锋利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用安全电压。

无外露管线。

配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤。

目视

温馨提示

有水深标识和安全告示。

目视

水质

按要求做水质处理和测试，并保持相关记录。

水质清澈透明、无异味，PH值6.5-8.5，池水混浊度不大于5度或站在游泳池两岸能看清水深1．5m的池底四、五泳道线。

泳池尿素浓度不大于3.5毫克/升。

泳池细菌总数不超过1000个/毫升。

大肠杆菌含量不超过18个/升。

游离余氯应保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯应保持在1.0毫克/升以上。

冬季室内泳池池水温度控制在22—26℃摄氏度之间，室内儿童池应在24—28℃之间，冬季室温应高于水温1—2℃。

现场检查

会所

室内环境

健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室、棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新、温度舒适，物品分类摆放、整齐有序。

会所内无污迹、脚印；无灰尘、无纸屑烟。

各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。

现场检查

器具维护

设备、设施完好无破损，无利角（针）；组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩。

现场检查

会所标识

有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

现场检查

酒（水）吧

酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。

现场检查

酒水食品

干净卫生，保质期内，配备消毒柜，符合国家卫生标准。

现场检查

办公环境

环境管理

环境清洁，物品摆放整齐，无杂物堆放。

办公场所环境清洁，物品摆放整齐，分类明确，私人物品按规定放置，无杂物堆放。

办公桌椅摆放整齐，办公人员离开办公位时，将椅子归位。

办公桌面外侧上角摆放办公名牌，电话、电脑等用品清洁、整齐。

办公区域禁止进食，公共办公区域禁止吸烟，对指定吸烟区有明确标识。

现场检查

设备

打印机、复印机整洁，无散乱纸屑。

电器类办公用品有相应的静电防范措施。

现场检查

食堂管理

卫生环境

符合国家饮食卫生标准。

环境干净、整洁，做到餐具净、台净、椅净、墙净、地净、灯具净、玻璃窗净。

食堂的设备、设施做到无积尘、无油渍、无脏水、无杂物。

厨房、餐厅地面无积水、不打滑。

餐具消毒后方可使用，餐、厨具摆放整齐，消毒后的餐具不能有污迹。

员工在体检合格后，方可使用食堂统一的餐具就餐。

现场检查

定期消杀

定期消杀并保存消杀记录，无苍蝇、老鼠、蟑螂，措施得力效果佳。

现场检查

食品保鲜

食品摆放整齐，生熟食品分开摆放。

有食品保鲜设备，确保食品保鲜、保质存储食品保持新鲜，具有相应的防损、防腐、防潮、防变质等措施。

现场检查

工作人员

食堂工作人员具有健康证，每年至少进行一次体检。

现场检查

消防安全与其它

按规定配有防火消防设施。

食堂外包进行供方评审，及卫生许可证、工作人员健康证等的备案。

现场检查

保洁标识

标识

对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便的，设有明显标识或采取有效防范措施。

玻璃门上有明显的防撞标识。

现场检查

样板房和销售

干净整洁

物品摆放整齐，室内地面及设备设施保持清洁。

空气清新，通风良好。

现场检查

人员礼仪

要求样板房工作人员服务热情、周到，耐心回答参观人员所提出的问题，并作细致的讲解，礼貌谢绝吸烟、拍照行为。

现场检查

综合项目

环卫设施

小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理，洁净美观。

现场检查

商业网点

开发的小区居民日常生活所需商业网点管理有序，符合卫生标准，整洁干净；无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。

非万科地产开发的小区居民生活所需商业网点管理有序，整齐干净。

现场检查