重庆市第三季度市场分析.docx

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重庆市第三季度市场分析

一、政策回顾

（一）全国人大考虑合并房产税和城镇土地使用税

国务院发展研究中心7月28日在“新常态经济与财税改革方案实施高端论坛”上指出，目前全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。

城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。

房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，计税依据和税基就发生了变化，合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。

（二）住建部内部研讨公积金异地使用

目前我国住房公积金的使用仅限于缴存地，但随着城市居民就业流动性的增加，在超过一个工作地缴存住房公积金的现象逐渐增多，公积金异地使用的呼声越来越高，住建部内部“非正式”研讨的住房公积金异地使用问题，包括两个方面，一是异地提取使用住房公积金的可行性，二是异地申请办理住房公积金贷款的可行性。

探讨都集中在“可行性”方面，并没有涉及过于具体的技术环节。

尽管难度不小，就目前来看，一些地区已在推行公积金的异地使用。

比如，湖北、安徽两省正在开展在省内异地使用住房公积金的尝试。

然而就全国范围来说，要想实现公积金的异地使用，确实还面临着种种困难。

既有制度的阻碍，也有利益的纠葛，但随着社会的发展，楼市的变化，以及人们就业流动性的增加，公积金异地使用仍是大势所趋。

（三）多地二次松绑限购：

政策重塑楼市新常态

住建部住房政策专家委员会表示，在新的市场常态下，特别是有部分地区已出现阶段性的供给过剩，政策必然会做出调整。

过去几年，人们已经习惯了这样的状态：

调控是为了控制房价上涨过快。

但现在，楼市已经从抑制房价上涨过快阶段，过渡到各地主要是去库存的阶段。

限购取消之后，成交已有所回升，截至目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个城市尚未取消限购。

各地方的刺激政策不会令楼市基本面反转，大幅降价的可能性几乎没有，房地产属于周期性行业，受宏观经济影响巨大。

而宏观经济已进入新的常态，增速放缓，货币政策也从宽松过渡到适度从紧。

从政策层面来看，限贷已有所放松，只是商业银行出于利益和利差的考虑，执行并不到位，消费者不得不放弃房价大跌的幻想。

（四）央行发布“央四条”政策，放松限贷

9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

此外，央四条”还提出在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

二、房地产市场分析

（一）土地市场——市场活跃剧降，成交量价齐跌

根据中指数据统计，第三季度共成交37宗土地，总面积共269.9万平方米，环比大幅下降60.4%，同比下降62.3%（见图1）。

整体来看，全市土地资源在2013年4季度经历过“阳春”之后2014年开始走低，2014年第三季度已达同比一年内最低点。

成交额方面，今年第三季度土地总成交金额达94.4亿元，环比大幅下降75.1%（见图1）整体而言，重庆市土地市场波动较大，市场交易波动较大尚无规律可寻。

图1重庆市2014年第三季度土地成交情况

从成交用途分布来看，今年第三季度商业和办公土地成交面积占总量的2%，共5.6万平方米，环比下降86.7%；居住用地的供应大幅度减少，成交121.1万平方米，成交面积占总量的45%，环比减少73.8%；工业用地的面积占比53%，成交141.8万平方米，环比下降19.9%，其他用地成交面积占总量的0.5%，成交1.4万平方米（见图2）。

图2重庆市第三季度各土地成交用途比例分布

从各用途土地成交额来看，今年第三季度居住用地的需求大幅度减少，总成交金额82.9亿，环比下降73.5%，商业办公土地总成交金额仅2.1亿，环比下降96.3%，工业用地的面积总成交金额9.2亿，环比下降15.7%。

其他用地面积总成交额0.2亿元。

总体而言，受房地产市场动荡影响，2014年重庆市第三季度各用途土地量都有出现了不同幅度的下降（见图3）。

图3重庆市第三季度各土地用途成交金额（单位：

亿元）

另外，楼面地价呈小幅度波动的现象。

重庆市居住用地平均成交楼面地价为3121元/平方米，环比上涨了11%；商业办公用地平均楼面地价达1684元/平方米，环比下降52.6%工业用地楼面地价980元/平方米，环比上涨45.6%（见下图4）。

图4重庆市第三季度各用途土地成交楼面地价（单位：

元/平方米）

（二）商品住宅市场——量涨价降

1、市场供应分析

重庆市第三季度可销售商品住宅174302套，环比增长6.4%，同比上涨21.2%；建筑面积1682.6万平方米，环比增长6.9%。

同比上涨17.9%（见图5）。

整体来看，重庆市房产供应充足，可销售量逐季增加。

2、市场成交分析

（1）整体走势

重庆市楼市交易呈现平稳趋势。

根据中指数据显示，第三季度共成交47107套，环比上涨9.0%，同比上涨24.3%；面积440.6万平方米，环比上涨9.0%，成交均价为6723元/平方米，环比下降6.0%（图6）。

（2）区域分析

江北区、九龙坡区是重庆市主要的新建商品住宅的交易市场，两区新建商品住宅的成交面积占了主城区总成交面积的36%。

成交量最小的是渝中区和大渡口区，两区共计成交面积15.4万平方米，仅占重庆市总成交面积的5%（详见图7）。

从各区域成交价格（图8）来看，渝中区、南岸这两个市区的房价水平突出，其中渝中区、每平方米逼近了9000元，达到8901元/平方米，环比上涨1.3%；其次南岸区平均房价为7903元/平方米，环比下降6.8%。

北碚区和九龙坡区房价水平为4536元/平方米和5381元/平方米，环比下降24.6%和18.5%，是下降幅度最大两个的行政区；总体而言，主城区中除渝中区外，其余行政区的商品住宅销售均价均出现下降。

（三）商铺、写字楼市场——整体环境较好，商升楼落

1、商铺市场

（1）整体走势

重庆市商铺交易市场总体比较活跃，就销售面积而言呈上涨趋势。

今年第三季度销售面积为39.9万平方米，环比上涨19.7%，同比上涨25.9%。

成交价亦平稳且有上涨的趋势，今年第三季度交易成交价为19615元/平方米，环比上涨10.8%，同比上涨16.9%（见图9）。

（2）按区域分析

重庆市第三季度各行政区的商铺成交面积较去年同期比较各有不同，其中江北区成交面积为6.7万平方米，面积环比上涨205.0%，是涨幅最大的行政区。

沙坪坝区和巴南区交易面积分别为5.1万平方米、3.2万平方米，环比均是上涨，分别为44.7%、38.7%。

相反，渝中区和南岸区交易面积分别为2.8万平方米、2.0万平方米，交易面积环比均是下降，分别为60.2%、49.4%，是下降幅度最大的两个区（见图10）。

如上图11所示重庆市各行政区在成交面积比例方面也出现较大差异，其中九龙坡、沙坪坝、江北三区共占全市商铺成交面积比重的58%以上，其中江北区占成交面积为24%，是占比例最大的行政区，九龙坡区成交面积占18%，沙坪坝区占17%，而渝中区的成交面积占全市面积比仅为2%，是占比例最小的行政区。

2、写字楼市场

（1）整体走势

重庆市写字楼市场呈现活跃下降趋势，自2013年第四季度写字楼交易面积达39.5万平方米后三个季度写字楼交易面积持续下降，2014年第三季度写字楼交易面积为26.4万平方米，环比下降13.4%，但同比上涨107.4%。

写字交价格也呈现出下降的趋势，今年第三季度写字楼平均成交价格为11100元/平方米，环比下降5.8%，同比下降4.6%。

（2）按区域分析

由下图可以看出重庆市写字楼交易的主要市场集中在渝中区和渝北区，两区第三季度的成交的面积达12.4万平方米，占全市成交面积的56%。

其余6大区合占全市成交面积的44%，而大渡口区占比最少，仅为0.2%（见图13）。

三、重庆市房地产市场展望

根据综上数据分析，重庆市存量房数量依旧较高，而当前房地产市场发展的方向依旧迷茫，同时，受到“央四条”的等新政的刺激，当前的房价是涨是跌很大程度取决于国家政策和地方政府对当地房地产市场的调控、房地产开发商的销售策略及购房者的需求等综合因素。

若开发商依然是以“走量”为销售目的，预计房价会趋于稳定甚至微降，趁着“央四条”热度开发商大力销售存量房，以减缓存量压力。

反之，若利用“央四条”带动人们的认购欲望，稳定购房投资者的投资的利润空间，则房价可能会微升，从整体上看国家宏观调控任然是当前影响房价的重要因素，如出现“2008年之际上涨狂潮”的可能性微乎其微。

而商铺则未受到“央四条”新政的影响，社会经济发展和市场供需关系决定了价格的升降趋势，2014年第三季度重庆市商铺市场活跃度呈稳定上涨趋势，成交量、价齐升，体现了商铺依旧是投资的热门选择。

政府对城市整体规划和各区打造品牌商圈塑造城市新形象等，对重庆市房地产市场特别是商铺销售市场有积极推动作用。

与商品住宅相似，写字楼也存在存量过多、销售滞后的现象。

造成这种情况原因有；1.目前打造的写字楼配套有待完善。

2.写字楼的集群效应较差。

3.写字楼自身售价较高，减少了购买者数量缩小了写字楼的消费市场。

4.观念的转变，部分企业考虑成本等因素更倾向于购买或承租住宅当做办公房使用，而高品质写字楼价格居高不下，存量过剩，致使部分开发商降价走量。

写字楼成交价自今年第一季度开始持续下降，已达同比一年内最低均价。

但从经济整体发展来看，预计写字楼市场会趋于稳定。