土地增值税税法汇总教学文案.docx

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土地增值税税法汇总教学文案

房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？

2017-12-05 

营改增后大数据背景下的最新土地增值税清算实操大全专题

C按照河南省地方税务局税收征管工作安排，从去年下半年开始对全省范围内房地产开发行业的完工项目进行大规模的清算工作。

本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人员数量是历年来最多的以外，很多地区都引用了“清算软件”。

从前期已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补交税款的数额巨大，绝大部分企业和项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度的存在问题。

C为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险紧密结合：

国发〔1993〕138号、财法字〔1995〕6号、财会字〔1995〕15号、国税函发〔1995〕110号、财税字〔1995〕48号、国税函〔1999〕112号、国税函〔2000〕687号、财税〔2006〕21号、国税发〔2007〕132号、国税发〔2009〕91号、国税函〔2010〕220号、国税发〔2010〕53号、财会〔2016〕22号、国家税务总局2016第70号公告，以及“河南省地方税务局在营改增前后出台的土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。

第一部分：

土地增值税征收管理

一．土地增值税针对哪些单位和个人征收

二．土地增值税针对哪些业务征收

【案例01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？

【案例02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？

【案例03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般如何进行会计核算？

三．预缴土地增值税时应注意哪些问题：

四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收          

五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠

六．以房地产进行的“投资、联营、合作建房或者企业兼并”是否应征收土地增值税？

【案例04】营改增后以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？

如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？

七．以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税？

八．开发建设保障性住房是否应征收土地增值税

第二部分：

土地增值税竣工清算

  一．土地增值税清算必须符合那些基本条件

【案例05】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

二．土地增值税清算时“清算单位”如何确认

【案例06】国税发[2006]187号文件第一条规定：

“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。

其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？

【案例07】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算？

销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？

【案例08】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？

三．营改增后土地增值税收入包括哪些内容，如何计算？

四．代收款项应如何处理

五．发生哪些业务应视同销售收入处理

【案例09】营改增以后在实际工作中，发生视同销售行为，应如何处置？

六．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入

七．违约金、更名费是否应计入清算收入

八．清算时对清算收入偏低如何确认

【案例10】政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？

九．清算收入审核的方法和内容

（一） 收入审核的方法

（二） 收入审核的内容

十．清算时可以扣除的项目包括哪些内容

十一．取得土地使用权所支付的金额包括什么？

【案例11】在实际工作中，一次性取得土地分期开发的，清算时土地成本应如何计算扣除？

同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？

【案例12】清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？

【案例13】清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？

【案例14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？

【案例15】经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。

这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？

【案例16】开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。

【案例17】母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。

拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。

土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？

【案例18】改制企业按照政府改制文件取得土地使用权无票据，清算时土地成本如何扣除？

十二．开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认

（一） 土地征用及拆迁补偿费：

【案例19】房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？

【案例20】开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？

（二） 前期工程费：

（三） 建筑安装工程费：

【案例21】单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？

【案例22】国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？

【案例23】清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？

涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？

【案例24】开发项目涉及甲供材的，双方如何进行会计核算实务。

【案例25】在土地增值税清算的时候，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：

工程款）可否计入扣除项目。

（四） 基础设施费：

（五） 公共配套设施费：

【案例26】房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？

税务机关如何掌握？

【案例27】公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？

【案例28】清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？

【案例29】规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？

（六） 开发间接费用：

【案例30】计算土增税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

开了连锁店，最大的好处是让别人记住你。

“漂亮女生”一律采用湖蓝底色的装修风格，简洁、时尚、醒目。

“品牌效应”是商家梦寐以求的制胜法宝。

【案例31】房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

尽管售价不菲，但仍没挡住喜欢它的人来来往往。

这里有营业员们向顾客们示范着制作各种风格迥异的饰品，许多顾客也是学得不亦乐乎。

在现场，有上班族在里面精挑细选成品，有细心的小女孩在仔细盘算着用料和价钱，准备自己制作的原料。

可以想见，用本来稀奇的原料，加上别具匠心的制作，每一款成品都必是独一无二的。

而这也许正是自己制造所能带来最大的快乐吧。

【案例32】房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？

十三．开发土地和新建房及配套设施的费用如何确认

在上海，随着轨道交通的发展，地铁商铺应运而生，并且在重要的商业圈已经形成一定的气候，投资经营地铁商铺逐渐成为一大热门。

在人民广场地下“的美”购物中心，有一家DIY自制饰品店---“碧芝自制饰品店”。

【案例33】为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？

图1-3大学生偏爱的手工艺品种类分布【案例34】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？

关于借款费用的扣除应如何把握？

10、如果学校开设一家DIY手工艺制品店，你希望＿＿＿＿＿【案例35】房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？

委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？

取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？

取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？

与此同时，上海市工商行政管理局也对大学生创业采取了政策倾斜：

凡高校毕业生从事个体经营的，自批准经营日起，１年内免交登记注册费、个体户管理费、集贸市场管理费、经济合同鉴证费、经济合同示范文本工本费等，但此项优惠不适用于建筑、娱乐和广告等行业。

【案例36】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？

【案例37】为什么必须区分开发间接费和开发费用？

加拿大ｂｅａｄｗｏｒｋｓ公司就是根据年轻女性要充分展现自己个性的需求，将世界各地的珠类饰品汇集于“碧芝自制饰品店”内，由消费者自选、自组、自制，这样就能在每个消费者亲手制作、充分发挥她们的艺术想像力的基础上，创作出作品，达到展现个性的效果十四．与转让房地产有关的税金如何确认：

【案例38】营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？

十五．清算时其他扣除项目金额如何计算

十六．转让旧房及建筑物的扣除项目计算：

6、你购买DIY手工艺制品的目的有那些？

【案例39】营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？

十七．扣除项目审核的方法和内容：

（一） 成本检查的方法：

10元以下□10～50元□50～100元□100元以上□

（二） 成本检查的内容：

十八．项目横跨营改增前后土地增值税清算时应纳税款计算：

【案例40】清算综合案例

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大学生政策2004年3月23日十九．增值税背景下土地增值税清算后应纳税款的计算：

【案例41】清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？