《旭辉依云湾项目二期工程管理策划书》草稿.docx
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《旭辉依云湾项目二期工程管理策划书》草稿
旭辉－依云湾项目（二期）
工
程
管
理
策
划
书
上海欣博房地产有限公司
编制：
依云湾项目（二期）部
2008年08月
前言
本《工程管理策划书》适用于旭辉集团－上海事业部，上海欣博房地产有限公司所开发的旭辉－依云湾项目（二期）工程，旨在帮助项目工程管理人员在开工前对工程管理进行全局策划，明确工程定位及管理目标，理顺工程管理思路，对管理过程可能出现的难点及风险进行分析与预控，并综合考虑配合销售及采购招标等相关工作，使项目的工程管理具有科学性与前瞻性。
《工程管理策划书》应该在工程准备阶段完成，具体时间为方案设计结束之后，土方工程开工之前。
《工程管理策划书》由依云湾项目（二期）部负责组织编制，项目经理为第一责任人，负责组织上海事业部相关部门以及人员进行编制，本策划书须经上海事业部评审通过后方能实施，评审工作由项目经理负责组织，集团工程管理部视必要性可对评审进行听证。
《工程管理策划书》经评审通过后，项目部应组织工程部门全体成员对策划书内容进行培训学习。
目 录
第1章项目工程概况
1.1工程概况
1.1.1项目位置
依云湾项目（二期）地块，位于上海市宝山区顾村镇，北临顾北路，东靠顾荻路，西、南两侧荻泾河弯延流过；西侧有市区北部主要干道沪太路，南侧有市区主要干道A20（外环线北侧段）。
本项目地块距上海火车站17公里，距市中心人民广场20公里。
1.1.2场地现状及周边环境
依云湾项目（二期）工程地块内，目前状况为在北侧留有一期原三标段施工时材料堆放和钢筋加工场地的硬化地面，南侧有一期时的大部分堆土；中间部位一条东西向6米宽左右的临时砼便道及路边有一条宽度为600MM东西向的用于排放地面雨水的明沟。
场地靠西侧及中间地块有明浜及暗浜，现今场地内杂草丛生，尤以一枝黄花、野草为多，应在开工前给予清除及进行场地平整。
本项目东面为其他房地产公司正在开发施工的别墅项目；北面的东侧为一期已交付使用的小高层住宅楼，西侧为一期已交付使用的联排别墅，南、西南侧为我司待开发的闲置地块。
本项目周边道路交通情况良好，完全能够满足施工需要，顾北路、顾荻路将成为施工材料的主要通道。
本项目地块外市政配套设施基本齐全，雨、污水管线接入口已布置到地块红线边；供电、供水、燃气、电信、有限电视线路均从红线边缘穿过，连接方便。
周边生活、公共设施基本齐全，2公里内设有幼儿园、小学、中学、超市、便利店，以及餐饮、农贸市场。
本项目地块内，施工用电、水已接入施工场地内，并且已开通。
1.1.3项目主要技术经济指标
注——包括占地面积、建筑面积及分配情况、容积率、覆盖率、绿地率、小区道路占有率、总户数、车位等主要指标，可以直接引用规划说明书内的对应内容。
可以下表形式进行表达，各项目可根据自身情况进行补充说明。
规划指标名称
单位
指标数值
备注
占地面积
平方米
47150
总建筑面积
平方米
63917.39
地下一层面积
平方米
4659.02
人防车库面积
平方米
16963.2
计容积率面积
平方米
住宅面积
平方米
63917.39
商务公寓面积
平方米
商业面积
平方米
会所面积
平方米
幼儿园
平方米
综合容积率
1.06
建筑覆盖率
%
18.9
小区道路占有率
%
绿地率
%
41.07
建筑高度
米
41.115
建筑栋数
栋
8
总户数
户
714
总停车位
辆
487
车位比
停车位/户
1.2平面图
1.2.1原始地貌图
注——展示我司接手地块时的最原始地形地貌。
见后附地形图
1.2.2用地红线图
注——签订土地合同后的法定用地红线图。
见后附用地红线图
1.2.3地块周边详图
注——详细展示地块周边交通、主要生活与商业配套、主要公建及民建情况。
见后附顾村镇区域地形图
1.2.4规划总平面图
注——引用项目规划设计成果，展示地块平面规划结果，对立体功能规划情况作简要说明。
见后附依云湾项目（二期）设计总平面图
第2章管理愿景及项目组织
2.1项目产品定位
注——要求在此节明确该项目产品的整体形象和品牌定位（可以以国家、城市、地区或公司楼盘为参照，如地标性建筑、创鲁班奖、超越金海湾和香蜜山的某集团又一个里程碑式建筑），以决定公司资源投入和配置，定位产品对公司品牌的贡献。
旭辉－依云湾项目（二期）为旭辉集团投资开发的又一精品力作，项目要成为上海市宝山区的优质、精品楼盘。
力争成为集团内部学习及观摩开发项目。
2.2管理愿景
2.2.1工程管理愿景
注——工程管理愿景即在工程质量、进度、成本、安全文明、对销售支撑方面的追求和理想。
项目工程管理水平比一期要有明显的提升，力争达到集团批准的《24个计划进度节点》的进度要求；工程质量方面做到各单体工程一次性验收合格率100%，争取要有二个及以上单体结构达到上海市宝山区优质结构，二个建筑单体获得上海市“白玉兰”奖；成本控制方面配合上海事业部各部门做到工程签证不超过合同总价1%，同时成本方面的各项工作符合集团的授权及流程管理；安全施工方面做到无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无重大机械损伤事故，一般安全事故（轻伤频率）不超过3‰。
文明施工方面要达到达到上海市宝山区级或以上文明标化工地标准。
同时高施工要求、高质量标准、高规格监控地完成样板区域的施工与管理工作，尽力使样板区做成精细、精致、精品工程，使得配合项目销售的工程管理方面更加主动、规范和高效，极大提升集团开发楼盘的品质和声誉。
2.2.2团队管理愿景
注——“树人胜于树楼”，在此节要明确，通过本项目运作达成的人员培养、制度建设及文化建设目标，评估为公司持续发展所作的贡献。
通过本项目工程管理实践，使得项目团队全面熟悉和掌握集团的各项规章制度及SPA管理流程，并且熟练地运用于项目管理的日常工作当中。
根据样板区的管理指引，完善上海地区开发项目的样板区管理开发与管理模式。
完善集团事业部管理框架下的项目部弱矩阵管理模式的建立，进一步优化项目弱矩阵管理模式框架下的部分业务流程及管理程序文件（合理化建议及管理案例）。
使项目团队逐步对外、对内能展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的团队氛围和高贵气质；各团队成员全面能掌握小高层住宅项目开发实施阶段的进度控制方法与措施，质量控制的要点与难点，协调各参与方的艺术与技巧。
掌握样板区及其他精装修工程控制要点和管理技巧，培养出一到两个能独当一面的工程管理人员。
2.3项目组织
2.3.1项目部组织架构图
依云湾项目（二期）部为上海事业部派驻依云湾项目（二期）的非常设机构，代表公司开展本项目实施阶段的工程管理工作。
项目经理：
1人
项目副经理：
1人
工程管理：
土建工程师2人、水专业工程师2人、电气工程师1人
行政资料管理：
行政文员1人、资料员1人。
组织架构图如下：
2.3.2项目部岗位职责
职能概述
工作职责
项目前
期准备
1）根据项目节点计划编制项目总体开发计划，并负责项目总体开发计划的协调与推动工作。
2）审核项目的各项专项计划。
3）编制《工程管理作业指导书》，并根据各阶段成果及时更新。
4）负责施工前各项准备工作的实施和督促。
5）组织对总包及分项工程施工组织设计方案的评审。
6）负责三通一平和临建工作。
材料设
备管理
1）提出工程、材料设备采购方式建议。
2）审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行。
3）参与工程、材料设备的采购工作（包括推荐供方、招标文件和合同的审核等）。
4）负责建立材料样板库及现场材料验收，对不合格材料和设备提出处理意见。
5）负责材料台帐建立、维护工作，负责与供方、施工单位帐目的核对，并定期提供报表。
6）负责保存材料和设备的质量证明文件和相关数据，并办理归档手续。
7）负责按合同及规定，发起相关材料设备的认质限价工作。
工程进
度管理
1）负责编制施工总体进度计划及分项施工进度计划。
2）负责组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整。
工程质
量管理
1）负责工程质量管理，编制项目质量控制要点。
2）审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核。
3）审核关键工序、关键部位的施工方案。
4）组织规划验收、主体工程和分项工程竣工验收。
5）配合集团工程管理部或事业部工程部的工程质量检查，对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，应形成案例。
工程成
本管理
1）参与设计变更的论证。
2）组织签证的审核。
3）每月向成本部汇总设计变更与签证。
4）负责根据合同及签证情况审核工程承包方的进度款申请，编制进度款支付计划。
5）负责竣工资料的收集和初审。
安全文
明管理
1）负责工程安全文明施工管理，监督施工单位按照合同要求落实安全文明施工管理。
2）现场巡视施工单位落实安全文明施工方案情况。
3）参与监理单位组织的各种安全文明施工检查活动及会议。
现场施
工管理
1）负责施工现场管理与协调，执行公司项目管理制度，并建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录。
2）参与监理例会，提出整改意见并监督落实。
3）组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。
现场技
术管理
1）负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时回馈事业部工程部或集团工程管理部。
2）负责组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题。
3）组织相关部门（设计部门、成本部门）解决设计图纸中出现的问题。
项目档
案管理
1）按公司技术档案管理要求，对工程档案资料进行建档和管理。
2）收集、归类、归档项目档案资料，向行政人事部移交竣工后项目资料。
第3章施工范围划分
3.1标段划分
3.1.1标段划分原则
注——从工程量大小、物业类型、施工难度、营销展示需求、各标段重要程度等方面阐述标段划分的思路。
从二期楼盘的物业类型（八栋小高屋及一个地下车库）及结合现场场地、项目管理等方面认为二期项目开发宜设置为一个施工标段为好。
3.1.2标段划分图
注——此处插入标段划分图，要求在图上能用不同颜色或不同线条形式明显区分出各标段的范围。
3.1.3各标段概况
注——可参考下表格式，列明各标段概况，并对标段特点作分析，表格形式可作适当优化。
标段概况对比表
标段
楼号
层数
地下室层数
结构形式
建筑面积
环境工程范围
标段特点
备注
标段1
B1
14
1
框架剪力墙
总平面施工图能得到很好的布置，同时现场安全文明施工极好的管理。
B2
14
1
框架剪力墙
B3
14
1
框架剪力墙
B4
14
1
框架剪力墙
B5
14
1
框架剪力墙
B6
14
1
框架剪力墙
B7
14
1
框架剪力墙
B8
14
1
框架剪力墙
地下车库
1
1
栋数总计
建筑面积总计（M2）
3.2分包工程
3.2.1工程分包原则
在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程建议尽量不采用分包形式。
对于专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如桩基工程、防水工程、电梯采购及安装工程等等。
3.2.2分包工程清单
专业分包工程清单
序号
分包工程
序号
分包工程
土建分包工程
25
1
场地平整及土石方工程
26
2
桩基工程
27
样板房空调设备供货与安装工程
3
防水工程
28
有线电视综合信息网入网工程
4
29
5
30
屋顶泛光照明工程（如有）
6
31
智能化设备采购及安装工程
7
32
8
装修装饰分包工程
9
33
钢结构工程
10
34
11
12
36
13
37
样板房精装饰工程
14
38
室外环境栏杆制作安装工程
15
39
阳台栏杆制作安装工程施工合同
设备安装分包工程
40
不锈钢信报箱制作安装工程施工合同
16
广播音响设备安装工程
41
会所窗帘制作安装合同
17
变配电所及外线高压电缆安装工程
42
停车场标识及划线施工
18
电梯采购、安装工程
43
落地窗防护栏制作安装工程
19
施工用变压器安装工程
环境施工分包工程
20
燃气安装工程
44
景观绿化工程
21
45
22
燃气安全及智能化管理系统工程
46
23
水泵房设备供货及安装工程合同（甲分包）
47
24
室外给水及室外消防管网工程承包合同
3.3施工总平面布置
3.3.1布置原则
施工总平面布置应满足以下要求：
1）根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；
2）根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；
3）与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响样板区销售对外展示；
4）现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；
5）水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；
6）应满足文明施工及消防要求；
7）对分期销售\分期入伙的项目,要根据其不同阶段销售及住户对未完工部分的要求确定其分期的施工总平面布置。
3.3.2施工总平面布置图
注——此处插入施工总平面布置图
见后附施工总平面布置图。
第4章项目工程管理特点及管理思路
4.1本项目工程管理特点及其影响
注——工程管理特点要从工程管理模式变化、合作单位情况、工程口人员配置、地块周边环境和地质特点、产品特点、配合销售要求等方面来考虑。
1）多项目运作及项目制管理模式：
集团公司刚开始按SPA管理制度建立了弱矩阵管理的模式来运作项目，一方面我们的管理制度还没有成型、处于探索和优化的过程中，另一方面公司资源受开发项目的增多而有所稀释、整体水平不够稳定，公司领导对具体项目的参与深度较以往会降低。
这样，要求参与项目开发的各专业工程师都能有更强的专业把控能力、管理协调和资源统筹能力，要求大家要有更强的主人翁意识和积极投入工作的心态，但实际情况是我们需要有更多的时间来对新的流程熟悉与适应，对员工的自己能力及业务水平提出了更多的要求，因而存在犯错的几率加大，工作质量可能也会降低。
2）社会监理：
委托社会监理代表甲方管理工程的项目之一（同期的还有梅龙镇项目），对社会监理如何管理才能达成我司的管理目标、继续保持或提升我司产品在市场的良好口碑，仍然是一个在实践中不断摸索和总结的过程，第一次合作的冲突和结果偏差可能发生。
3）工程组人力资源配置：
渔农村工程组人力资源配置整体实力偏弱（与以往项目比较），土建方面专业能力强、经验丰富的工程师很少，设备方面几个工程师都是入司时间不久，并且大家都没有管理社会监理的经验，这样一个新整合的年青团队面临着前所未有的挑战和压力，可能会在过程控制中出现一些与期望目标之间的偏差。
4）城中村改造：
本项目属于城中村改造项目，它是深圳市第一个引入开发商对原有城中村进行全面改造的项目，目标是成为深圳市乃至全国城中村改造的样板工程，同时希望成为皇岗口岸的一个地标性建筑。
因而，本项目在形象、进度、质量及安全文明施工等方面具有较高要求，并且，在项目开发过程中要与深圳市裕亨实业股份有限公司及福田区旧城重建局等政府部门发生千丝万缕的联系，协调、沟通的工作量将非常大，有可能会对项目进度及质量管理带来不可预见的影响。
5）新的物业类型：
本项目有3万平方米的商业面积；住宅单元为9栋高层建筑（34层），约2700套，以小户型为主，且全部为精装修交楼标准。
如此大规模的商业面积和精装修施工在我司尚是首次，这必然要求我们创新施工管理和组织方法。
6）民扰和道路交通：
该项目只有一条路（裕亨路）与外界连通，这条路既是目前所有住户的通道，也是未来项目对外的施工通道，并且项目距离港田花园、裕亨花园非常近，项目施工必然给原来居民带来非常大的干扰，构成了工程进度的潜在风险。
4.2工程管理整体思路和管理重点
注——本节针对项目管理愿景、工程管理特点及其影响，在充分考虑项目架构和人力资源配置的基础上，策划工程管理总体思路及管理重点。
总体思路和管理重点能明确表达出在资源调配与使用、合作单位管理、产品目标实现等方面的管理思想及主要方案。
举例（渔农村项目）：
在分析本项目特点、组织架构及人员配置的基础上，我们认为实现本项目工程管理愿景的关键在于扎实做好各项管理工作，系统的管理思想和正确的管理思路与方案比技术、专业在本项目显得更为重要。
为此，我们应该倾注大量的精力重点作好以下几方面工作。
1）苦练内功，提升组织成员的统筹规划、资源整合、沟通协调能力和不打折扣的执行力。
针对工程组成员年青、技术和管理经验匮乏、入司时间不久的特点，放在多项目运作的项目制管理框架下，我们要做的第一件事就是要让大家尽快熟悉公司的规章制度、业务流程以及公司的价值取向、要求标准，克服不了解“司情”带来的低效，缩短游离期；专业能力和管理经验的积累需要时间，我们除了要在项目开工前多组织交流学习外，坚持“传帮带”、“干中学、学中干”，以岗位提升能力，依靠团队力量，强化图纸学习、合同学习、技术研讨等战前培训制度，放大团队智慧；……
2）加强对合作单位特别是监理单位的管理，……
3）建立与村民、周边住户和政府的良好关系，……
4）合理划分施工范围，慎重选择施工管理方式，……（如精装修采用什么样的管理方式，销售配合项目如何管理，等）
5）加强安全文明施工管理，……
6）在产品方面，重点抓好转换层和精装修施工管理，……
4.3对监理单位的管理思路
注——若项目采用自行监理，则在该处注明“本项目采用自行监理”，以下4.3.1—4.3.3部分可删除。
4.3.1本项目监理职责
注——由于我司自今年开始正式委托社会监理代管项目建设，因此，该节要根据我司的人员配置、监理公司情况，来界定监理的工作职责，划分我司与监理的管理权限。
原则上，工程造价控制的终审在我司，监理单位对计量负责、对造价审核，进度、质量、安全文明施工可视我司在具体项目的人员配置、监理单位情况由项目决定授权范围和等级。
4.3.2对监理单位的管理要点
注——该节要根据我司的特点，尤其是项目特点、我司工程组人员配置情况和未来总包的特点，找出针对本项目的监理管理要点。
监理管理重点有：
监理单位架构和人员配置、监理规划和监理实施细则、监理工作程序、工程例会、图纸审核和技术交底、施工组织设计的落实、关键工序的质量控制、材料送检和进场管理、巡检和检查制度履行情况、质量隐患防范措施、质量事故处理成效、工程计量、工程付款和结算审核、现场签证、对施工单位的进度计划控制措施和成效等。
每个项目可以从以上重点中选择与本项目适合的管理内容作为管理要点，详细阐述。
4.3.3考核与激励制度
注——该节要详细阐述我司对监理单位的绩效管理思想体系以及激励体系，每个项目针对管理要点应该有不同的特色。
其中绩效管理体系可以借鉴我司已经实操的绩效管理思想，结果要与酬金挂钩。
4.4对总包单位的管理要点
注——首先要结合公司对项目的定位和目标以及项目的特点，确定对未来总包单位的综合实力、信誉等定位，然后结合总包和项目特点，确定对其管理要点。
总包管理重点有：
总包项目组织架构和管理人员配置、总包班组长和专业工人配置情况、《项目总施工进度计划》与《施工组织设计》（其中配合销售的工作应特别关注）、总包每月与每周计划及周例会制度履行情况、总包对分包的支持配合和管理、总包的质保体系及运行情况、总包对各分部分项控制点的技术交底制度（落实到各施工班组、三检制度）、总包对材料验收制度的履行情况、总包对控制难点的防范措施及其执行情况、总包的成品保护、总包的装修质量、总包的安全管理制度和安全管理体系、总包的安全管理措施和专项施工方案等。
每个项目可以从以上重点中选择与本项目适合的管理内容作为管理要点，详细阐述。
4.5对分包单位的管理要点
注——项目的分包单位有很多，结合项目特点和我司实际情况，拣出在本项目需要重点管理的分包单位，以及对这些分包单位在本项目的管理要点。
其他要求可参考本章4.4。
第5章销售配合及施工总平面布置图
5.1销售展示要求
5.1.1销售展示范围及时间节点
注——在此处明确售楼处位置、样板房位置、环境展示范围及分批开放时间，可采用文字叙述或表格形式，要求尽可能最大化的展示已完成的项目。
5.1.2销售展示区平面图
注——在此处插入销售展示区平面图（必要的话可加插立面图），图上应标明售楼处、样板房及环境展示范围等具体位置。
5.1.3销售展示区看楼路线图
注——在此处插入销售展示区的看楼路线图，看楼路线应由营销口与工程口充分协商后确定，现场看楼路线不宜过多、过长，以减少施工干扰。
5.1.4其他需求
注——此处说明其他需补充说明的销售展示需求，如：
广告牌位置、施工楼体广告条幅的悬挂位置等，对销售人员进行有关工程方面的培训等。
5.2销售展示的工程配合
5.2.1施工节点进度配合
5.2.1.1主体施工进度配合
注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的主体结构分部、分项工程的进度节点及配合事项，如：
售楼处（或会所）主体完工时间、外架拆除计划、关键时间节点的形象进度等。
此处可采用文字结合表格的形式进行表述。
5.2.1.2装饰、装修工程进度配合
注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的装饰、装修分项工程的进度计划、相关材料的进场计划及配合事项，如：
样板房、售楼处装修计划等；并分析影响进度的因素，如设计变更、材料定板的提前跟进等。
此处可采用文字结合表格的形式进行表述。
5.2.1.3设备、配套工程进度配合
注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的设备、配套工程的进度计划及配合事项，如：
1）根据销售展示区范围，在此处指明用水和用电的接驳点；
2）对于需要提供看楼电梯的展示区，在此处制订电梯进场和安装施工进度计划；
3）在此处明确配电箱、电缆、灯具、开关、插座和空调等材料设备的进场计划；
4）在售楼展示期间，设备工程师应知会相关施工单位保证用水用电的安全。
对以上计划及配合事项可采用文字结合表格的形式进行表述。
5.2.1.4环境工程进度配合
注——根据本章5.1.1“销售展示范围及时间节点”的需求，在此处细化与销售展示相关的环境工程
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