大兴新区市场调研图文精.docx

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大兴新区市场调研图文精

紫薇·永和坊—“大兴新区”2011市场调研

区域发展背景

自西安“九宫格局、一城多心”的空间结构城市规划确定之后,整个西安城市的发展和建设速度如今已经如火如荼的开展起来:

“曲江文化旅游产业区已经获得‘国家级文化产业区’的定位和提升”、“依托‘唐文化’之风的高新技术开发区的发展已经是如日中天”、“城北伴随市政府北迁的尘埃落定和大明宫遗址保护区的开发而区域价值一路飙升”。

西安市空间结构规划图

而位于城市西北部的“大兴新区”,将以重现汉唐文化风韵的宜居新区为目标,以其南北连接高新区和经开区、东西衔接西安老城和咸阳的核心位置,目前已呈现出无可估量的区位价值。

“二环内最后的金矿”

在人们的印象里,西安城西北一直个被遗忘的角落。

当二环路以内的土地被开发得所剩无几,开发企业和市民们纷纷“告别围城”的时候,大兴新区的发掘——二环内约合15000亩土地的整合,无不让许多人眼前一亮。

大兴新区的改造方案其实很早就已经被提出来了,并在2006年5月份成立了大兴路地区城市综合改造管理委员会,由杨广信副市长担任协调组长。

一年后就开始了相关企业搬迁和土地整合工作,目前已经基本完成了初步的改造成型。

随着“西安都市圈”口号的提出到“西咸一体化”的逐步推进,主城西安、辅城咸阳的格局日益明朗。

在这主辅城之间,大兴新区不可谓是“咽喉”之地。

咽喉事关人的生命,而大兴新区事关西安和咸阳“一体化”的生命。

西安作为主

城,无非是由于高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区和老城区的经济支撑,而辅城咸阳作为国际机场的所在地,是西咸两地乃至整个关中地区面向国际化的门户。

主城西安各大区域的发展要想走向国际化,必然要途径这块“咽喉”之地。

待西安唐皇城复兴计划完成之时,大西安城市骨架下的大兴新区也必将会西安面向国际化的门户,甚至西咸主辅城的核心地带。

就大兴新区在西安所处区位而言,它又是城西综合工业区和城北经济技术开发区“唇齿”之地。

计划修通的劳动北路、桃园北路北沿线以及纬二十六街西沿线,将进一步把高新区、经开区、老城区、城西工业区甚至大半个西安紧紧连为一体。

其实最重要的是,把高新技术产业和老城区工商业、进出口加工业等不同形态经济产业连为一体,形成更为强大、紧凑的经济圈。

大兴新区对于北城来说,是其提高人居品位的又一大招牌。

北城人居,向来不缺招牌——800亩城市运动公园,号称亚洲第一;大明宫遗址公园,动辄要建世界最大的城市遗址公园;未央新城也于今年8月全面动工。

而大兴新区,以其

“营造汉唐名城间之生态永续新区”、建设“西安最适合人居的区域之一”的规划理念和改造目标,成为北城经营区域的又一大亮点。

大兴新区以及未央新城、大明宫遗址保护区三大板块将共同构筑新北城的高品位生活。

与规划建设中的未央新城比,大兴新区处于各种配套相对成熟的二环以内的优越位置;与同步进行大明宫遗址保护区比,大兴新区是二环内惟一可以连片改造开发的人居区,也是最后一块大规模城市运营体,而且紧邻大明宫遗址保护区西翼。

同时新区内包括了面积达890亩的团结水库,西北紧邻汉长安城遗址——旨在改造的水库和汉长安城遗址千亩森林公园呈现出来的生态环境,甚至有人把它描绘成西安城西北“浐灞”!

谈到居住环境,西安市人大代表、百益实业公司董事长柏敏涛说:

“高新区生态好,但无水;浐灞生态好又有水,但相对偏远;大兴新区建成后,生态又好又有水,距西安老城中心不足2公里,是西安的当之无悔的最适合人居住的地方。

”

近年来,西安二环路以内的土地早已稀缺得捉肘见襟,从区域价值来看,大兴新区可以说是“二环内最后的金矿”。

一、大兴新区宏观规划:

“大兴新区综合改造”是作为西安市委、市政府批准实施的首例成片旧城改造、工业企业搬迁改造区域,是西安城市规模化综合改造的重要区域,也是西安建设国际大都市、推进城市建设的重大工程。

“大兴新区”位于西安城区的西北隅,南起大庆路,北至汉长安城遗址,东至朱宏路-二十六街-北关正街-红庙坡路-星火路-环城西路北段,西至西二环,

总规划面积约12平方公里。

其中,莲湖辖区约9平方公里,未央辖区约1.7平方公里,团结水库水环境综合治理区约1.3平方公里。

新区基本概况:

大兴新区将建设以五金机电贸易业、商贸服务业、住宅房地产业为主导产业的国际化、现代化商住商贸宜居新区。

按照西安市委、市政府的总体要求,以北郊城河退水明渠、陇海铁路为界划分三大板块分步实施。

综合改造主要包括市政基础设施、新区公建配套、生态环境优化、城中村改造与企业搬迁、房地产开发等5方面内容。

新区空间规划:

项目规划通过了市政府审批,并荣获了中国城市规划学会、中国建筑学会、中国风景园林学会评选的第七届2007年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛规划、环境双金奖。

大兴新区交通规划图

大兴新区规划总体布局是:

“两带、三线、九里坊”:

“两带”:

一是实施北郊城河退水明渠改造,建成550余亩的大兴公园;二是沿陇海铁路及专用线两侧,建设景观绿化带。

“三线”:

沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机电商圈整合升级,打造国际五金机电商贸产业集群。

“九里坊”:

按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元,建设32万人大众精品住宅区。

二、近几年区域内房产市场发展

1、近年“大兴新区”房产市场历程

规划改造前的大兴新区居住圈曾是计划经济时代西安市乃至西北地区盛极一时的重要仓储工业区。

一直以来整个地区处于经济发展缓慢、市政配套滞后、土地利用率低的落后局面,与西安市整体推进城市化进程和周边区域发展极不协调。

区域内某项目沙盘

2008年9月后,大兴新区正发生着翻天覆地的大变化。

昔日看起来穷乡僻壤的小县城,满眼都是难以适应现代化的仓储区,现在都已经结束自己的历史使命。

这里将建成以汉唐风韵为文化内涵,以商贸服务业、五金、机电、贸易业、住宅、房地产为主导的商住、商贸现代化宜居新区。

大兴新区整体改造时间为5-8年时间,其中商住商示范贸区建设周期为3-5年时间,以大兴东路、陇海铁路为线划分为三大板块,总规划面积10平方公里,其中莲湖区7平方公里,未央区1.3平方公里,团结水库、水环境治理区1.7平方公里。

项目将首先集中力量开展桃园路,劳动路北延伸和纬二十六街西延

伸的三条主干道建设,同时实施北较城河退水改造,大兴东路及永全路拓宽改造,红庙破广场拆迁等重点安置工作。

项目规划策划方案已通过专家策审、评审,各项审批手续办理完毕,土地收储,工业企业搬迁,城中村改造等工作进展顺利。

大兴新区的改造项目我市十一五重点规划项目,是落实政府科学发展观,实现又好又快发展,构建和谐社会的重大举措。

2、近几年区域内房价走势:

根据调研数据统计显示,大兴新区的房地产价格有快速上升趋势,尤其是2009年下半年至2010年春季。

截止目前已经逼近7000元/平米,相比2007年的3400元/平米的销售均价,涨幅速度相当巨大。

随着大兴新区的建设完成,区域配套不断完善,加上西安国际商贸基地建成后的商业辐射,该区域的楼市价格预期会有更加明显的上扬。

价格过快的上扬意味着该地区有着良好的发展潜力与人们对其的发展所抱有的巨大期望,但同时也意味着当前房价被过度预支的风险也相应增大;区域内新时期的楼盘刚刚进入交房阶段,具体的入住率还无法调研,当前需求中地类型划分还具有一定困难,的这也为市场未来的发展趋势增加了一定程度的变率。

3、区域配套简介

汉城遗址以南,人文气质非常浓厚,

商业服务配套也比较完善,商场有华润万家、人人乐购物广场、大观园市场;银行有工商银行,建设银行、商业银行等;

医院有西安市第三医院、省中医研究院专科医院;学校有市一中,大庆路小学、丰禾路小学。

交通状况方面,距离北城中心和西高新仅有10分钟车程,通行公交车有:

501、510、21、208、202、511路等,能够顺畅地通达于商务和时尚之间。

区域北临汉城湖,周边有方欣商圈、丰庆路商圈、玉祥门商圈;未来休闲、商业潜力巨大。

三、区域内项目概要

近两年大兴新区区域内的新项目以较快速度增长,目前来看,在售的有影响力的楼盘有水木白杨、天朗•大兴郡、天朗•·西子湖、梧桐坊等。

近期居住圈项目简评:

从表中来看,大兴新区当前的成交均价已接近7000元/平米左右,当期区域内项目以天朗地产的作品为代表,尤以“天朗·大兴郡”为主体,该项目规划总体量近14000户,分7个阶段3—5年完成,目前刚刚开发到项目的一期阶段。

市场的起步才刚刚开始,而近期又有龙湖、金辉（融侨等开发商纷纷入驻,据传融侨准备将其“天鹅湾”项目完整复制过来,一线开发商王牌项目的引入,昭示着该区域未来巨大的发展前景,同时也代表着“大兴新区”的房地产市场将会迈入一个新的发展阶段。

而随着未来曲江土地市场开发的逐步成熟完成,“大兴新区”的发展也将迎来新的一页。

项目设计规划与区位:

天朗·大兴郡

外立面区位

项目简介:

大兴郡分七大组团开发,项目整体以汉文化背景主题,以打造大兴东路主题商业街区为切入点,建成后将成为西安市集高尚居住、商贸、休闲、娱乐、特色餐饮、体验式旅游于一体的汉文化主题国际社区。

项目数据:

建筑面积（万/平米容积率绿化率

1303.340%

楼层状况:

1期总共4栋楼,1515户,项目总产品包括35㎡-300㎡囊括精品公寓、精致两房、舒适三房、空中别苑、多层低TOWN等多种类型。

户型设计案例:

二居室

三居室

天朗·西子湖

外立面区位

项目简介:

天朗西子湖一二三期近2000户业主已全面入住。

4期西子湖,西临西二环,东接环城路,占地约10万㎡,建筑面积约36万㎡,项目另有部分沿街商业,提供整个小区日常所需,建筑种类丰富,完全城区规划。

项目数据:

楼层状况:

项目5幢多层、10幢小高层、13幢高层;多层总高6层,主力户型面积88-132㎡;小高层总高11层,主力户型面积130-200㎡;高层总高24层,主力户型面积88-120㎡。

户型设计案例:

一居室

二居室

三居室

四居室五居室梧桐坊：

梧桐坊：

外立面区位项目简介：

锦翔·梧桐坊是由陕西锦翔地产倾力打造的项目，地处前景广阔的大兴新区，

项目占地17亩，建筑形态集高层、公寓等为一体。

项目销售中心于近期刚刚开放，目前正处于咨询状态中。

项目数据：

开发商陕西锦翔地产楼层状况：

项目由2栋塔楼，及环绕商业组成户型设计案例：

暂无！

占地面积17亩建筑面积（万/平米）60000容积率3.5绿化率35%四、大兴新区房产市场展望团结水库综合治理工作完成后，将形成占地890亩的景观水面——西安城西北最大的水景观——汉城湖。

与此同时，大兴新区将对北郊城河退水明渠进行改造，建成550余亩的大兴公园，在红庙坡十字建设近100亩的主题文化广场-大兴广场，随着公园、广场等公建配套项目建设工作的稳步推进，大兴新区的环境资源优势也将日益凸显。

西安国际商贸基地建成后，将成为世贸论坛世界多边贸易的示范基地之一，成为西安市对外开放的窗口和合作平台。

同时，将围绕商贸服务业、五金基电贸易业、住宅房地产业等主导产业，在国际民间合作组织协助和指导下，引进国内外先进产品设备、信息技术及管理机制，开展国际交流、会展、培训等活动，将西安国家商贸基地打造成为立足西安、辐射全国、服务相关国际组织成员国的国际商贸、工业品采购基地。

这对于拉动区域经济增长，尤其是就近促进区域劳动力就业，改善产业结构调整、改善区域人文居住环境和生态环境，提升附近居民的居住及生活水平，具有重大的意义，建成后也将会吸引更多的人前来入住，区域的人气将会的到大的提升。

总的来看，西安“大兴新区”的房地产市场仍处于市场发展的初级阶段，长远看其市场发展“方兴未艾”潜力巨大，但从眼下市场发展过快以及宏观调控走势未明的情况下，投资仍有一定风险。