湖北省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：独立、客观、公正原则试题.docx
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湖北省2017年上半年房地产估价师《理论与方法》：
独立、客观、公正原则试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在成熟的房地产市场中，是房地产业的主体。
A：
房地产开发经营业
B：
房地产咨询业
C：
房地产经纪业
D：
物业管理业
E：
房地产估价机构必须加盖公章
2、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。
A．3.6%
B．4%
C．36%
D．40%
3、某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。
A：
5680
B：
5830
C：
5850
D：
7574
E：
工业用地的监测点评估价格
4、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。
A．15
B．30
C．60
D．90
5、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。
A：
累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：
平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度
C：
单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
D：
累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度
E：
工业用地的监测点评估价格
6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。
A．高于
B．低于
C．等于
D．B或C
7、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
8、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是。
A：
为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B：
为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C：
为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D：
为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
E：
工业用地的监测点评估价格
9、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】
A：
待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B：
待开发房地产建设发包日期
C：
取得待开发房地产的日期
D：
房地产开发完成并投入使用的日期
E：
工业用地的监测点评估价格
10、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
11、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。
A：
一级
B：
二级
C：
二级以上
D：
三级
E：
执行层的组织协调
12、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。
A：
甲土地或丙土地
B：
乙土地或丙土地
C：
丙土地
D：
甲土地或乙土地
E：
工业用地的监测点评估价格
13、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元（收益可视为无限年）。
A：
30
B：
40
C：
50
D：
60
E：
工业用地的监测点评估价格
14、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。
（过时）
A：
0.36
B：
1.22
C：
2.78
D：
3.25
E：
工业用地的监测点评估价格
15、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
16、下列不属于我国信托机构开办的业务是。
A：
信托业务
B：
委托业务
C：
代营业务
D：
外汇业务
E：
执行层的组织协调
17、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。
若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A：
6.19
B：
6.42
C：
7.20
D：
9.58
E：
工业用地的监测点评估价格
18、根据消费者__的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：
即便利品、选购品和特殊品。
A．购买习惯
B．购买心理
C．购买动机
D．购买行为
19、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。
A．相互影响性
B．适应性
C．不一致性
D．保值性与增值性
20、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。
A：
宪法
B：
法律
C：
地方性法规
D：
行政规章
E：
执行层的组织协调
21、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。
（2009年试题）
A：
地籍图
B：
房产分幅图
C：
房产分丘图
D：
房产分户图
E：
执行层的组织协调
22、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：
超出了估价机构业务范围的估价业务
B：
估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C：
估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D：
承接后出现很大执业风险的估价业务
E：
工业用地的监测点评估价格
23、下列关于城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系，表述错误的是。
A：
国民经济和社会发展规划是编制和调整城市总体规划的指导性文件
B：
城市总体规划是国民经济和社会发展规划的依据
C：
在国民经济和社会发展规划中，与城市总体规划关系密切的是有关生产力布局、人口、城乡建设以及环境保护等部分
D：
城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑，对国民经济和社会发展规划中尚无法涉及但却会影响到城市长期发展的有关内容，作出更长远的预测
E：
执行层的组织协调
24、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。
A．物业管理水平
B．同类型物业的市场供求关系
C．业主目标收益要求
D．物业适应性
25、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即__，定位于最大的细分市场，即__，同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即__。
A．差异性营销，集中性营销，无差异性营销
B．无差异性营销，集中性营销，差异性营销
C．集中性营销，无差异性营销，差异性营销
D．集中性营销，差异性营销，无差异性营销
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。
A．5%
B．10%
C．15%
D．20%
2、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。
A．适于进行长期投资
B．变现性差
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移
3、下列属于不明产权的房屋是。
A：
无权属证明的
B：
产权人下落不明的
C：
暂时无法确定产权所有人的
D：
产权关系正在诉讼的
E：
有两个产权人的
4、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：
劳动消耗定额
B：
施工定额
C：
预算定额
D：
概算定额
E：
概算指标
5、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为__万元。
A．650
B．687
C．585
D．630
6、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。
A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
7、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。
A．变动成本的设置
B．平衡点的设置
C．同定成本的设置
D．产销售量的不同
8、下列关于合同的履行，表述错误的是。
A：
价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行
B：
质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行
C：
履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
D：
履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行
E：
执行层的组织协调
9、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（）。
A．小于5年
B．在5～6年之间
C．在6～7年之间
D．在7～8年之间
10、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。
A：
用途
B：
区位
C：
建筑规模
D：
建筑档次
E：
房地产开发企业
11、抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率．抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有。
A：
抵押物的流动性
B：
抵押人信用等级
C：
抵押物价值取得的情况
D：
贷款期限长短
E：
通货膨胀预期
12、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。
则关于该类房地产价格的说法，正确的有。
A：
利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元／㎡
B：
利用平均增减最法预测2010年的价格为8826元／㎡
C：
利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元／㎡
D：
利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元／㎡
E：
无法利用平均增减最法预测2010年的价格为8873元/㎡
13、超额利润有以下三种。
A：
创新利润
B：
风险利润
C：
垄断利润
D：
正常利润
E：
平均利润
14、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：
__。
A．0
B．5%
C．10%
D．15%
15、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A：
批量行业
B：
僵滞行业
C：
分块行业
D：
专业化行业
E：
借款合同
16、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的。
A．征税权
B．征收权
C．征用权
D．充公权
E．规章制度
17、写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。
A．全租金方式
B．毛租金方式
C．净租金方式
D．基本租金方式
18、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。
A：
用途多样性
B：
合法性
C：
相互影响性
D：
外部性
E：
易受限制
19、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。
A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
20、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
A：
商品房的结构形式变化
B：
商品房的户型变化
C：
商品房的施工方式
D：
商品房的空间尺寸、朝向变化
E：
出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的
21、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金。
A：
不得低于评估价格的50％
B：
不得高于评估价格的50％
C：
由政府决定
D：
不得低于按照国家规定所确定的最低价
E：
执行层的组织协调
22、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。
A：
施工单位
B：
建设单位
C：
监理单位
D：
设计单位
E：
借款合同
23、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。
A．低
B．高
C．不变
D．无法判断
24、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。
A．10%
B．11.27%
C．14.18%
D．22.55%
25、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。
A：
不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响
B：
建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大
C：
冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽
D：
冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利
E：
工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的
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